16 ноября, пятница 21:31
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Залог земельного участка неопределенного использования

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Залог земельного участка неопределенного использования

    Явился ко мне клиент и говорит, що есть у него участок такой земельй, и в залог его отдать он хочет, в ипотеку то бишь, а на участке том (королевство вроде т.е. в собственности) ни здания ни сооружения, ни даже сторожки то и нет (или не будет все под снос пойдет) и возникло у меня несколько вопросов (если не в том форуме задал, то увж. Модераторы сошлите меня туда куда надо):

    1. а можем мы принять в залог зем.уч. неопределенного использования (ну будет на нем офис строиться, но не сегодня, а завтра), конкретней ст. 62 п. 1 закона "Об ипотеке" смутила

    2. а что будет, если он там здание то выстроит, согласно ст. 65 того же закона, здание то у меня в ипотеке оказывается (изменения от 02.2002)

    3. а если оное случиться, то как ту быть с регистрацией

    4. И еще, что если этот залогодатель вдруг привлек инвестора, а участок у меня в залоге, как потом мы с этим инвестором бодаться будем,

    5. а если наоборот и инвестор заключил договор ранее меня


    Если что-то неясно, конкретизирую.


    А цена того участка 1 млн. руб за 100 кв.м. (максимальная по городу)

    Документы вроде знаю какие, тут пишут
    http://dom.bankir.ru/showthread.php?...C1%D3%D4%CF%CB

    Буду благодатен за ответы и советы, кто какие подвохи знает и тд

  • #2
    SpVic
    А чем Вас смутила 62 статья. Все понятно. Нужно, чтобы в договоре категорию земли установили. (статья 8 Земельного кодекса).

    Комментарий


    • #3
      SpVic, для начала, где участок находится, какой регион, в собственности или аренда?
      WBR, Vlad.

      Комментарий


      • #4
        Vladilen

        г. Пермь, самый центр (ну на сто метров в лево), собственность.

        Asmad

        А тем что:

        Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

        1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере,
        необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).


        Про земельный участок который не занят зданием тут ни чего не говориться, про такой участок также ни чего не говориться и в статье 63 (чего нельзя закладывать), как будто их не существует.
        Последний раз редактировалось SpVic; 24.05.2002, 14:16.

        Комментарий


        • #5
          SpVic

          Написано "и" земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).
          Думаю, что в данном случае следует "и" = а также.

          Комментарий


          • #6
            Asmad , коллега SpVic указывает, что ст. 62 говорит об учстках с ОПРЕДЕЛЕННЫМ целевым использованием.....


            SpVic , попробуйте порыться в земельном комитете, главупрграде и пр. заведениях на предмет того, определено ли целевое назначение рассматриваемого вами участка.... Например, в генплане города..... Вот это назначение и конкретизирует ваш участок, да и оценщикам проще будет....

            Комментарий


            • #7
              SpVic, если абстрагироваться от правовых актов, органичивающих права пользования и распоряжения зем. участком(как например в Москве и области), то залог земельного участка свободного назначения - совершенно нормальный залог. Просто на здания и сооружения, возведенные на этом участке, уже не будет распространяться действие договора залога(ГК ст.340). А возведение зданий сооружений может повлечь за собой, как улучшение, так и ухудшение земельного участа. Поэтому стоит внимательно думать, прежде чем давать или не давать согласие на строительство того или иного объекта, а согласие, на мой взгляд, д.б. существенным условием договора залога.
              WBR, Vlad.

              Комментарий


              • #8
                SerguN вообще-то в свидетельстве на право собственности или основании(дог. к-п и пр.) д.б. определено назначение: стр-во торгово-оф. компл., спортивного комплекса или свободного назначения. Ограничения на строительство обычно основаны на заключении геологов о состоянии грунтов. Если грунты слабые, то высокие здания строить нельзя и т.д., если же свободного назначения, то имеется ввиду, что здания и сооружения любого плана можно возводить и на мой взгляд, если в законе нет прямого указания на запрет, если нет местных нормативных актов, то чем м.б. чреват залог свободного зем. участка?
                WBR, Vlad.

                Комментарий


                • #9
                  ALL

                  Я замечательно знаю, что будет с этим участком, на нем будут строить офис, но вот живем-то мы в РФ, а это значит, что строить-то будут, но вот когда и что???
                  Якобы (со слов клиента, доки еще не видел) все уже согласовано и тд, и тп.
                  Но вот в нашем изменчивом мире, может и строить-то будут нечто другое или к концу моего кред. продукта так и не начнут строительство, а значит прийдется реализовывать землю как с неопределенным назначением (ведь дока то ко мне не перейдет). Хотя тоже идея заложить и права на возведение здания, т.е. все документы (проект и т.п.), как это будет выглядеть пока не знаю, но придумаю.

                  Сдека выгладит не простой, но интересной. И еще интересно, что будет когда клиент узнает о том, как я перестраховываюсь???


                  Уважаемые, пока все обсуждение сводилось к п.1. моего вопроса, прошу по остальным также.

                  Asmad
                  Написано "и" земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).
                  Думаю, что в данном случае следует "и" = а также
                  Тут думать не приходиться написано "И" заначит "И", как в армии, доказать, что ты не верблюд, если такое написано уже не удастся.

                  Комментарий


                  • #10
                    SpVic Якобы (со слов клиента, доки еще не видел) все уже согласовано и тд, и тп. - Тугаменты покажет пущай! А нет тугаментов, значит вранье.
                    Можно сделать еще вот как:
                    1. Залог земельного участка + залог зданияи/или сооружения, в будущем т.е., договор залога недвижимого имущества с отлагательным условием.

                    Кстати, реализовывать землю со свободным назначением проще, т.к. при дальнейшем строительстве не надо соблюдать указания в дог. купли-продажи зем. участка. Это на мой взгляд и из опыта работы.
                    WBR, Vlad.

                    Комментарий


                    • #11
                      Vladilen

                      А как оценивать??? Что если не построят, у меня в залоге воздух останется???
                      А зачем, в соответсвии со статьей 65 (Закон об ипотеке), это здание и так идет ко мне в ипотеку (ИНОЕ в договоре я предусматривать не хочу).

                      Кстати, реализовывать землю со свободным назначением проще, т.к. при дальнейшем строительстве не надо соблюдать указания в дог. купли-продажи зем. участка. Это на мой взгляд и из опыта работы.
                      Ну здесь не согласен, все равно все эти условия необходимо будет соблюдать.

                      Комментарий


                      • #12
                        Vladilen

                        А как оценивать??? Что если не построят, у меня в залоге воздух останется???
                        А зачем, в соответсвии со статьей 65 (Закон об ипотеке), это здание и так идет ко мне в ипотеку (ИНОЕ в договоре я предусматривать не хочу).

                        Кстати, реализовывать землю со свободным назначением проще, т.к. при дальнейшем строительстве не надо соблюдать указания в дог. купли-продажи зем. участка. Это на мой взгляд и из опыта работы.
                        Ну здесь не согласен, все равно все эти условия необходимо будет соблюдать. Хотя что за опыт можно подробнее (без названий и адресов)

                        Комментарий


                        • #13
                          SpVic, оценивать только рыночную стоимость земельного участка, как наилучшего и наиболее эффективного его использования, а потом продисконтировать на 40-50%. По поводу увеличения залогового обеспечения не все так просто. Именно здание, построенное 3 лицом на заложенном земельном участке не перейдет автоматом, а даже наоборот, может возникнуть ухудшение, если на земле предназначенной для офиса или гостинницы построят "элитный детский сад".
                          Резюме: берите в залог только землю, а чтобы лимит увеличить, пусть строят здание и оформляют право собственности на незаконченный строительством объект, после этого передают в залог по доп. соглашению.
                          WBR, Vlad.

                          Комментарий


                          • #14
                            Vladilen

                            Я тоже прихожу к этому выводу.
                            Только про 3-е лицо хотелось бы несколько уточнить.
                            Ведь на момент строительства у сего третьего лица не имеется прав на объект строительства (незавершеннку) и на земельный участок, а только права требования на созданый в будубщем объект, все меняется в момент регистрации. При регистрации собственности на здание соответсвенно регулируется и земельный "вопрос". И вот к моменту регистрации оказывается, что земля у меня в залоге и коллизия какая-то. Вобщем спор с инвестором и что будет дальше предположить страшно, но галвное денег я не получу долго. Или я преувиличиваю.

                            Комментарий


                            • #15
                              SpVic все нормально.
                              Третье лицо после строительства своего здания получает в аренду участок в границах здания, обремененный залогом. Никакой коллизии. Главное, чтобы инвестор был в курсе того, что земля обременена. Так что все достаточно понятно. Другой вопрос, что, если идет невозврат кредита, тогда вы предлагаете выкупить третьему лицу участок в собственность или организуете торги. Тут уж у него больше рисков, чем у вас, т.к. он получает в итоге здание и часть зем. участка с серветутом.[/QUOTE]
                              WBR, Vlad.

                              Комментарий


                              • #16
                                Vladilen

                                А если, инвестиционый договор вуозник на 1 день ранее регистрации договора ипотеки (такое устроить не сложно) формально инвестор имеет право первой ночи???

                                Комментарий


                                • #17
                                  SpVic, формально имеет, но и вы не будьте дураками, в договоре залога пропишите, что инв. договора и пр. строительство, и пр. работы на зем. участке должны вестись при письменном уведомлении банка. Т.е. если ранее возникшие права были, то собственник участка должен вам об этом сказать, как об обременении, ну, и все прочее. А потом, чтобы иметь право первой ночи, нужно оформить отношения на часть земли и т.д., а раз собственник не говорит о возникшем ранее обременении, документов на аренду или право сосбтвенности на часть зем. участка не оформлено, то какая м.б. первая ночь? И последнее, залогодатель уже после подписания нотариального договора принимает на себя все обязательства по договору залога, а значит и обязан уведомить вас о возникшем ранее обременении до оформления договора залога. Иначе вам надо расторгать договор. Вот по этой причине выдачу кредита не стоит делать ранее, чем будет зарегистрирован договор залога.
                                  WBR, Vlad.

                                  Комментарий

                                  Пользователи, просматривающие эту тему

                                  Свернуть

                                  Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                  Обработка...
                                  X