18 ноября, воскресенье 14:54
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Ипотека

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Ипотека

    Господа, предлагаю поговорить об ипотеке в регионах.
    Москвичи и Спб, не обижайтесь, но вы живете в другой--- более цивилизованной РФ.
    Очень не многие клиенты идут на залог недвижимости, еще бы расходы: оценка, нотариальное удост. договора (1,5%), госпошлина и пр.
    Да еще и половина недвижимости области находится в собственности банкротов, которые иногда почему-то продают ее за копейки или не в какую.
    Какие имеются предложения по снижению расходов на удостов. договора о залоге. Есть пару мыслей, но не уверен, что они пройдут. если есть интерес расскажу.

  • #2
    SpVic, легальных путей снижения пошлин не вижу. Иначе будет предмет признать сделку залога недействительной или мнимой, притворной и пр.
    Зачем огород городить? Если заемщику надо, он изыщет средства н нотариуса.
    WBR, Vlad.

    Комментарий


    • #3
      хм..единственное что мы делаем...это берем балансовую стоимость (ну или покупную ..ну или оценку БТИ..и проч..проч..проч) в договоре..а в уме имеем в виду рыночную...хм..но эт вроде ваще не криминал а обычная практика..
      .......можно на "ты".........

      Комментарий


      • #4
        one ну БТИ, наверное, и будет самой дешевой для сокращения издержек по оформлению..
        Naty

        Комментарий


        • #5
          one, кр00то!-
          А тебе в голову не приходило, что, если будет невозврат, то придется реализовывать объект по БТИшной стоимости? Это не криминал, но огромная дыра для заемщика в части невозврата.
          WBR, Vlad.

          Комментарий


          • #6
            one Кроме того, если оценка БТИ не покроет кредит, то он будет не полностью обеспеченным. Отсюда вопрос: А ЦБ не докопается???

            Комментарий


            • #7
              Большое спасибо, что откликнулись.
              А у меня имеется вот какая идея: в законодательстве не органичен срок на который может быть заключена ипотека. При этом я нигде не видел, что нельзя закладывать ипотеку под рамачные обязательства, главное потом прописывай основые условия каждого обязательства.
              Более схематично:
              1. С заемщиком заключается генеральное (рамочное соглашение) о кредитовании сроком на 1 год, в котором прописываются все основные параметры сделки, кроме контретных сумм и сроков.
              2. заключается кредитный договор в рамках генерального соглашения
              3. заключается ипотека в которой описывается, что могут предоставляться кредитные продукты по доп.соглашениям и каждое из них подлежит регистрации.
              4. Ипотека регистрируется причем на всю сумму генерального соглашения.
              5. по концу срока ген. соглашения оно просто продлевается
              спросите а как 62А? А она тут ни причем, под ген. соглашение не открывается ссудный счет, ссудный счет открывается под каждый отдельный КП. и вообще ген. согл. ни каких обязательств не несет.
              6. соответсвенно продлевается и ипотека, но вот заключение дополнительного соглашения к ипотеке является "прочим нотариальным действием" и имеет госпошлину 0,5 МРОТ.

              Беготни моного, но если клиент надежный и сним можно работать лет 10, то эффективность расходов постоянно растет.

              Что касается оценки БТИ, на сколько я знаю в Санкт-Петербурге она не сильно отличатся от рыночной (всего раза в два, у нас в 7-8). А так можно прописать прямо в договоре, что в случае обращения взыскания на залог в судебном порядке необходимо произвести рыночную оценку объекта недвижимости. А для ЦБ добейте недостающую сумму товарами в обороте и забудте про них.

              Комментарий


              • #8
                Vladilen Kelog да вы чо?..ребяят...
                если будет невозврат, то придется реализовывать объект по БТИшной стоимости? так в договоре залога написано,что када продаем,то покрываем ВСЕ обязательства по кредитному договору ..сумма + проценты...а..да..и Как верно подметил автор данной темы..мы имеем право продать по рыночной стоимости по договору залога..вот...нам главное закрыть обязательство Заемщика...
                если оценка БТИ не покроет кредит, то он будет не полностью
                обеспеченным.
                так у нас сразу за кредитным договором подшит акт о рыночной оценке имущества....которая с лихвой покрывает и кредит и проценты..ну и всю байду которая предусмотрена для обеспеченных ссуд по 62а....Проверки были...и мы им все объяснили...проверки в т.ч. и ЦБ...вот...
                и еще...когда берешь в залог недвижимость, то очень легко общацца с контролирующими органами..и втирать им про "корабли бороздят большой тятр"....ну типа : "МЫ развиваем кредитование под залог недвижимости..а вы тут нам предъявляете необеспеченность...да вы как Лебедь Рак и Щука...то гварите,что нада развивать.в верхах .а сами формально подходите к делу..Ну не в состоянии Заемщик платить всякие комиссии всяким присоскам в лице нотариуса и регпалаты с рыночной стоимости..вот мы и идем навстречу Заемщику"..хыы
                И после таких вот спичей с нашей стороны ...они все гварят.."Ну ладно..ладно..успокойтесь.нам же просто интересно"..

                иэх..таки дела
                .......можно на "ты".........

                Комментарий


                • #9
                  SpVic, все не так!(с)
                  1. С заемщиком заключается генеральное (рамочное соглашение) о кредитовании сроком на 1 год, в котором прописываются все основные параметры сделки, кроме контретных сумм и сроков.
                  Не ясен смысл такого действия. Не вижу смысловой нагрузки.

                  2. заключается кредитный договор в рамках генерального соглашения
                  Тоже не совсем ясно.

                  3. заключается ипотека в которой описывается, что могут предоставляться кредитные продукты по доп.соглашениям и каждое из них подлежит регистрации.
                  Зачем каждый транш оформлять допом, который надо потом еще и регистрировать?

                  5. по концу срока ген. соглашения оно просто продлевается
                  спросите а как 62А? А она тут ни причем, под ген. соглашение не открывается ссудный счет, ссудный счет открывается под каждый отдельный КП. и вообще ген. согл. ни каких обязательств не несет.

                  Все равно есть нестыковка с сроками кредитного договора. Если ген. соглашение продлевается, то и кредитный договор соответственно продлевается. Боюсь, что объяснить это ЦБ или аудиторам будет довольно сложно.

                  6. соответсвенно продлевается и ипотека, но вот заключение дополнительного соглашения к ипотеке является "прочим нотариальным действием" и имеет госпошлину 0,5 МРОТ.
                  Допы к ипотечному договору не за 0,5 МРОТ будут регистриться, а за 1,5 % от суммы допа, если такая сумма в нем будет иметь место.

                  эффективность расходов постоянно растет. - Это можно растолковать, не совсем понятна фраза? Что значит эффективность расходов?

                  А так можно прописать прямо в договоре, что в случае обращения взыскания на залог в судебном порядке необходимо произвести рыночную оценку объекта недвижимости.
                  А потом еще в суде будете доказывать, что вы имели ввиду иное, а не то, что прописывали в договоре. Когда до суда дойдет, думаю, что по такому договору вы ничегошеньки не получите.

                  А для ЦБ добейте недостающую сумму товарами в обороте и забудте про них.
                  - А ежели товаров нетути, ну, не купи-продай фирма, тогда чего?
                  WBR, Vlad.

                  Комментарий


                  • #10
                    а..и вот еще что...
                    SpVic С заемщиком заключается генеральное (рамочное соглашение) о кредитовании сроком на 1 год,
                    да мы под недвижимость (хорошую недвижиомсть) меньше чем на год и не даем...и не по некому рамочному соглашению а по обыкновенному кредитному договору..в основном на условиях кредитной линии "под лимит задолженности"....вот..а иначе очсложно объяснять Заемщику...с одной стороны просим-трэбуем заложить недвижиомсть..а с другой стороны выдаем на 2-3 месяца...хм...не поймет нас Заемщик..ох как не поймет...
                    .......можно на "ты".........

                    Комментарий


                    • #11
                      Влад
                      по пунктам
                      1 смысловая нагрузка в том, чтобы получить договор который можно легко продлить без поднятия группы риска. А все внутрение процедуры Банка могут полность повторять простую выдачу кредита (оценка ф/с, оценка залога, выход на КК и т.д.)
                      2 и 5. а кто сказал, что кредитный договор надо пролангировать? можно выдать новый и не один, в рамках ген. соглашения о кредитовании
                      3. Извини, но это уже требование закона. В договоре о залоге должны быть полностью перечисленны основные условия кредитного договора. Изменения в договор ипотеки регистрируются в том же порядке, что и оснговной договор.
                      6. а в не присутствует оценка имущества (оценка звучит только основном договоре ипотеки), а следовательно 0*1,5%=0, но натариус должен взять хоть что-то, вот и шлите его на закон о госпошлине.

                      Про эффективность расходов: расходы сделаны в год № 1, и затем 10 лет они не изменяются. т.о. реальный рост расходов 0,15% годовых, за место 1,5%. т.е. ты можешь каждый год платить по 100 руб. а можешь только один раз заплатить 100 р в 10-15 лет (или я не прав) .

                      Про оценку при суде.
                      В любом случае любая из сторон может потребовать проведения рыночной оценки, а вот до чего мы договорились ранее ни кого не волнует договор на то и договор. Оценка выгодна обоим сторонам так что не вижу препятствий. Если конечно банк не хочет заполучить этот объект за бесценок.

                      -А ежели товаров нетути, ну, не купи-продай фирма, тогда чего?
                      А тогда ни чего, оценивай так чтобы хватило или ищи какое-нибудь оборудование, да мало-ли имущества которое можно принять в фиктивный залог и без лишних расходов.
                      [/I]

                      Комментарий


                      • #12
                        one,
                        Это все хорошо, но вы заключаете допсоглашения к ипотеке при выдаче каждого транша и регистрируете их ?
                        если нет то в случае не возврата не видать вам реализации этого залога.
                        причину смотри в моем предыдущем письме.

                        А на самом деле я предлагаю то же самое, что делаете и вы только предлагаю растянуть это лет на 10-15 и не нарушать политику банка.

                        Комментарий


                        • #13
                          SpVic нет..ну раз в год кредитная линия закрываецца...и естественно по новой все регистрируецца...ну а разговор о 10-15-20-50-75 годах...хм...
                          у нас история двухуровневой банковсской системы..отсилы 13 лет...хм...такшто сроки какие-то нереальные уж очень..
                          а да..а что имеецца в виду, когда ты говоришь допсоглашения к ипотеке при выдаче каждого транша а?...нет..я просто не очень понял..
                          .......можно на "ты".........

                          Комментарий


                          • #14
                            one,
                            Насколько я понимаю у вас есть кредитный договор в рамках которого вы выдаете кредиты (транши) и соответсвено необходимо заключение небольшого договора (доп соглашения) на этот транш. А поскольку изменилось основное обязательство, то в договор о залоге должны быть внесены зеркальные изменения.
                            Иначе к моменту реализации окажется, что ипотека обеспечивает обязательства которые уже были погашены и любой мало-мальски думающий залогодатель легко докажет в суде, что он свои обязательства обеспеченые залогом выполнил, а остальное уже не обеспечено. Или же второй вариант поскольку в договор ипотеки не внесены конкретные параметры основного обязательства (точные сроки, суммы, %%, штрафы и пр.) то он ни какого отношения к обязательствам не имеет, ничтожен и... короче до свидания денежки.

                            Это кстати касается любго залога, просто при ипотеке изменения в договор регистрируются аналогично тому как регистрировался сам договор.

                            А на счет сроков они просто ни чем не ограничиваются, поэтому будет это 2 года или 100 лет, к тому времени или я, или осел, или шейх обязательно умрет я говорю о том, что здание можно заложить на любой срок (но не более чем банк захочет его рассматривать), а заплатить только один раз.
                            Хотя может кто-то найдется и четко основываясь на законодательстве опровергнет мое предположение.[/B]

                            Комментарий


                            • #15
                              SpVic ну это...как говорицца...НАЧНУ С КОНЦА
                              Хотя может кто-то найдется и четко основываясь на законодательстве опровергнет мое предположение
                              и я знаю такое лицо ..это..это..это...щас внимание....ЭТО ЗАЕМЩИК
                              неужели он захочет закабалять свое имущество на такой срок...ну договоры они ваще-то иногда читают ведь...
                              Насколько я понимаю у вас есть кредитный договор в рамках которого вы выдаете кредиты (транши) и соответсвено необходимо заключение небольшого договора (доп соглашения) на этот транш
                              да не..я же об обычной линии под лимит задолженности говорю...берут - гасят..берут-гасят..берут-гасят..какой-то остаток задолжености всегда есть...и вдруг... они нам не возвращают...тот самый-рассамый остаточек задолженности..ну и мы (утрируя и упрощая процедуру) обращаем взычкание на залог....зарегистрированный по всем правилам...а лишнюю сумму от продажи возвращаем заемщику...хм...все вроде чики-пуки..А?
                              .......можно на "ты".........

                              Комментарий


                              • #16
                                Нет.
                                У тебя в кредитном договоре написано одно, а в залоговом другое, следовательно имеется место спору и высокой вероятности признания договора залогf ничтожным.
                                Если не веришь, то я с удовольствием возьму у тебя кредит, а вот возращать уж извини, на общих основаниях в конец очереди пожалуйста, я перед тобой имуществом отвечать не буду.

                                Кстати на счет возобновляемых кредитных линий, они уже года два как прикрыты ЦБ и у нас совсем другая система договоров.
                                ЦБ признает только невозобновляемые линии.
                                Хотя не буду спорить? с этим вопросом я уже давно не работал, сейчас занимаюсь только залогами.

                                А насчет закобаления имущества ты опять не понял (а), я не предлагаю заключать договор залога на 10-100 лет. Ни в коем случае, договор заключается на один год, а затем пролангируется еще на один год и т.д. вот только пока кто-то ни умрет. А вся фишка, что при продлении не требуется платить нотариусу.

                                Комментарий


                                • #17
                                  SpVic Кстати на счет возобновляемых кредитных линий, они уже года два как прикрыты ЦБ и у нас совсем другая система договоров.
                                  ЦБ признает только невозобновляемые линии.
                                  , вы отстали от жизни, давно уже разрешили.

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Здорово,
                                    я же сказал, что занимаюсь только залогами.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      ILK,
                                      Подскажи документик вернувший все на круги своя,
                                      я передам его моим кредитчикам.

                                      Видишли они от своих бумаг головы не поднимают.
                                      У них марштрут один:
                                      подушка-бумаги-бутылка-подушка.[/]
                                      Ну плюс ковер у начальства.
                                      Буду очень благодарен.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Всем доброго дня
                                        Робят, такое дельце. В общем есть группа аффилированных компаний, есть заемщик - одна из них, залогодатель - другая. Залог - почти не вру - 145-ый этаж находящегося в центре города Дома Колхозника. Кто какие видит подводные камни? Мне самому дело ета не очень....

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          SpVic 144-П, он внес изменения в 54-П

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Maxus а на 144 и 146-х этажах што?
                                            ну если Дом Колхозника превратился в Казенный Дом (как тут у нас например повсеместно)..то в принципе офисное помещение...в небоскребе...гыгы ..хм по-моему ничава
                                            SpVic У тебя в кредитном договоре написано одно, а в залоговом другое, не понял??!!!...погоди погоди..мы в залог обязательно пишем те же условия что и в кредитном...хм..нет..там все в порядке...а..да...
                                            и эти самые треклятые возобновляемые кредитные линии ЦБшники в нашей кредитной Библии (хы..ну я про то что ILK правильно угадал название документа ..ну 54-П) обозвали кредитными линиями "под лимит задолженности"...во как..
                                            .......можно на "ты".........

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              one
                                              Што? Да офисы, правильно говоришь. Ну дык вот меня и смущает...что посреди здания этаж....кругом кучки маленьких контор....и в предлагаемом этаже конторки....в принципе там сверху гостиница, может лучче номера взять?

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Maxus хм..номера?...а по-моему офисные-эт самый сенокос...ну мне так кажецца...ну их и нада брать..
                                                .......можно на "ты".........

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Maxus , а кто в этих номерах жить будет?..... Ты глянь-ка на доход от них, да на состояние их, да прикинь стоимость переоб. под офисы (ежели там два постояльца в год, коммандированных - так от офисов толку больше)....


                                                  А кас. этажей - эт твоя шутка, иль заемщика?....145?.... Может: 1,4,5?....

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Я тут достаточно на долго отлучался и по-этому по порядку

                                                    Да 54-П я нашел. В связи с чем снимаю с обсуждения свою "схему" -- не прокатит.
                                                    В целях настоящего Положения (№ 54-П) под открытием кредитной
                                                    линии следует понимать также заключение договора на предоставление денежных средств, условия которого по своему экономическому содержанию отличаются от условий договора, предусматривающего разовое (единовременное) предоставление денежных средств клиенту - заемщику.".

                                                    Поэтому какой-бы договор ни придумывай, а его пролангация подпадает под 62А.

                                                    На счет разной информации в кредином и залоговом договорах.

                                                    Если мы имеем дело с кредитной линией (без разницы по какому принципу), в которой выдаем кредиты в разное время то по факту мы даже в кредитном договоре не описываем конкретных условий кредитования, а следовательно и в залоговом. Т.о. залогодатель (особенно если это третье лицо) в суде спокойно заявляет, что условия сделки были существено для него ухудшены по сравнению с моментом подписания договоров. И следовательно отвечать он солидарно не собирается.
                                                    Т.е. при выдаче каждого транша мы должны официально уведомить Залогодателя (и кстати поручителя) о конкретной выдаче и получить от него автограф, скорее всего это все таки дополнительное соглашение к основным договорам (кредитному и соответсвенно залоговому), отсюда и регистрация в органе юстиции (для ипотеки).

                                                    А насчет какую недвижимость лучше брать в залог, то это зависит от слишком большого перечня параметров. Не знаю стоит ли брать в залог офисные помещения в деревне "Кукушкино", расположенного в 100 км от ближайшего крупного города. Так что посмотрим какой-там сенокос, может и буде им заратывать до конца дней своих в деревне Кукушкино.

                                                    Кстати, вопрос я тут один из "регионов"???
                                                    А слышал, что кое где, эти самые органы юстиции такое вытворяют в страшном сне не приснится.

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      SerguN
                                                      "...А кас. этажей - эт твоя шутка, иль заемщика?....145?.... Может: 1,4,5?...."
                                                      Не, ну эт я образно..этаж еще не определен, а здание 11 этажей. Вроде все так, а все равно не нравится...

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Maxus
                                                        Посмотри нет ли обременений в виде долгосрочной аренды.
                                                        Конечно можно и с арендой продавать, но дешевле.
                                                        Это скорее в оценку рыночной стоимости упирается.
                                                        А то что там куча конторок это хорошо, если что продавай по частям, не могу утверждать, как у вас под Покровым, а у нас маленькие офисные помещения пользуются бо'льшим спросом. Правда, тут еще и с юстицией прийдется побороться по факту разделения собственности, но это не важно.

                                                        А главное в недвижимости она никуда не убежит (если адвакат не лох).

                                                        На счет номеров гостиницы, то уж лучше бери акции этой самой гостиницы, и продавай потом как бизнес. (Конечно есть свои подводные камни, но это другая тема)

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          SpVic по факту мы даже в кредитном договоре не описываем конкретных условий кредитования, а следовательно и в залоговом
                                                          как это не описываем??????????????...условия..А????
                                                          если в договоре написано,что МАКСИМАЛЬНАЯ СУММА ЗАДОЛЖЕННОСТИ ЗАЕМЩИКА БУДЕТ СОСТАВЛЯТЬ 10000000000000000000 рублей....
                                                          и в залоговом также пишем..ссылаясь на кредитный...и сумму залога берем опираясь на МАКСИМАЛЬНУЮ ВЕЛИЧИНУ ЗАДОЛЖЕННОСТИ.................
                                                          ну и пусть в течение срока договора у него сумма задолженности будет 5 рублей...ГДЕ ТУТ УХУДШЕНИЯ УСЛОВИЙ СДЕЛКИ по сравнению с тем,что были в начале?...хм..не понимаю я..
                                                          .......можно на "ты".........

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            SpVic SerguN one
                                                            Ребят за советы спасибо. На после праздников намечена встреча с клиентом, там тады и глянем кто есть ху..

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X