15 ноября, четверг 02:32
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Залог недвижимости с точки зрения 62а

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Залог недвижимости с точки зрения 62а

    По поиску не нашел.
    Вопрос вот в чем. Мы оформляем залог недвижимости. Для того, чтобы снизить затраты на госпошлину при регистрации, в договоре залога сознательно занижается сумма залога. Кроме того, мы проводим независимую оценку залога и получаем соответствующую справку о реальной стоимости недвижимости. Теперь получается вот что: в договоре залога одна цена (как правило раза в 2 меньше рыночной), а по справке другая. На внебаланс, естественно, ставим ту сумму, которая в договоре залога. Вопрос: а с точки зрения 62а, какую стоимость следует принимать во внимание (по справке или в договоре залога), чтобы оценить обеспеченность ссуды? Понятно, что если считать сумму по договору залога, то ссуда может быть недостаточно обеспеченной, а по справке - обеспеченной. Хотелось бы узнать, как это практикуется в других банках, прописан ли такой порядок во внутренних документах, и, самое главное, как относятся к этому проверяющие?

  • #2
    КОНЕЧНО ПО ДОГОВОРУ-ВЕДЬ СЛУЧИСЬ -ЧТО ТЫ С ТОРГОВ МОЖЕШЬ ВЫСТАВИТЬ ИЗНАЧАЛЬНО ТОЛЬКО ПО ЦЕНЕ ЗАЛОГА............
    Решая разделить чью-то судьбу, выбери того, к кому она благосклонна.

    Комментарий


    • #3
      Мы то же раньше так делали, после чего пришедшая проверка ЦБ поставила под сомнение правильность расчета резерва (в случае если были далнейшие переоформления). Что отражено на внебалансе, то для ЦБ и является "рыночной" ценой. Так что теперь если идем на встречу клиенту и в договоре занижаем стоимость объекта недвижимости, то в довесок (для успокоения нервов ЦБ) оформляем товары в обороте на недостающую сумму.
      Ларчик

      Комментарий


      • #4
        Ларчик в довесок (для успокоения нервов ЦБ) оформляем товары в обороте на недостающую сумму. Точно! И мы так делаем.

        Комментарий


        • #5
          Ларчик Методолог ага..и мы так же....

          Хотя раньше мы чот пытались доказывать и внешним аудиторам и ЦБшкам...и главное что у нас это получалось.....и они нас понимали...
          Но мы потом сирано стали просто брать товары в обороте..в довесок....
          .......можно на "ты".........

          Комментарий


          • #6
            так мои с недвижимостью - просто ангелы, оказывается: в договоре соглашаются оставить залог в сумме кредит+%%.....

            Комментарий


            • #7
              SerguN, про своих могу сказать и вовсе некторые дети безгрешные. Платят столько, сколько положено, редко когда просят(не требуют!) занизить стоимость в договоре, но мы соглашаемся занижать на сумму не менее кредита+%%+штрафы.

              Про довески в виде ТО: а как быть тем, кто занимается неторговой сферой, у кого нет ни ТО, ни ОС обеспечивающих довесок?
              На мой взгляд бессмысленно делать залог недвижиомсти и еще чего-то в довесок, смысл операции теряется.
              WBR, Vlad.

              Комментарий


              • #8
                Всё время в договоре ипотеки пишем стоимость БТИ, а в кредитное дело кладём оценку Заёмщика. Проверка ЦБ была в феврале. Замечаний не было. Что касается торгов, то перед ними делается обязательно новая рыночная оценка.

                Комментарий


                • #9
                  Igoandr, а как на счет притворности сделки? Не думали над этим?
                  На мой взгляд не стоит слишком сильно уступать заемщику в таких вещах, особенно, когда речь идет о существенных суммах кредитов.
                  WBR, Vlad.

                  Комментарий


                  • #10
                    Vladilen особенно, когда речь идет о существенных суммах кредитов.

                    А НЕсущественные брать-давать под недвижимость, имхо, нецелесообразно вообще....

                    Комментарий


                    • #11
                      полностью согласна с Igoandr только не оценку заемщика, а независимую, в течение срока договора переоцениваем, но договор не меняем..была пара проверок ЦБ- без проблем ..все итак в курсе, что самый официальный документ по недвижимости это справка БТИ, хотя она имеет мало отношения к реальности, а все оценки как раз можно и подогнать при желании.. ИМХО, самая реальная цена-это цена продажи (реализации) в конкретный момент времени, а это не предскажет даже шаман :о)
                      Naty

                      Комментарий


                      • #12
                        IgoandrЮ, Naty была пара проверок ЦБ Вот на этот счет хотелось бы узнать, а были ли у Вас случаи, когда вы изменяли условия кредитных договоров (где по договору залога недостаточная сумма заложенной недвижимости, а фактически, по оценке независимых экспертов - достаточная) и классифицировали по группе риска для обеспеченных ссуд? Что, у ЦБшников не возникло желание посчитать переоформленную ссуду недостаточно обеспеченной и классифицировать по более высокой группе риска?

                        Комментарий


                        • #13
                          SerguN, об том иречь веду, что нецелесообразно хвосты товарами в обороте закрывать, если клиенту нужны деньги, он пойдет на страховку и на расходы по удостоверению сделки.
                          Naty по поводу переоценки - для заемщика переоценить залог у независимых оценщиков дороже встанет, чем заплатить один раз нотариальный сбор. Или вы сами оплачиваете оценщиков?
                          WBR, Vlad.

                          Комментарий


                          • #14
                            Во-первых, требования Инструкции №62а Вы уже нарушили. Качество обеспечения определяется реальной (рыночной) стоимостью предметов залога и степенью их ликвидности. Реальная (рыночная) стоимость предметов залога определяется на момент оценки риска по конкретной ссуде. Вы сами честно признались, что занизили эту стоимость (хотя обычно ее завышают) в договоре, то есть не оценили реальную стомиость залога на момент предоставления ссуды.
                            Ясно, что рукводствоваться справкой, игнорируя договор, при определении группы риска по ссуде Вы не можете, хотя бы потому что согласно статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора.
                            В этой ситуации может быть два решения: либо считать ссуду недостаточно обеспеченной и забыть про эту справку, надеясь, что никто не проверит, или заключить новый договор залога, переоценив сумму залога на основании заключения оценщика.

                            Комментарий


                            • #15
                              Много хорошего и не очень сказано.

                              А у нас так:
                              Оцениваем у независимого оценщика, затем сами проверяем отчет (кстати справку ни в коем случае даже не рассматриваем -- не оценка это), иногда корректируем (как правило в сторону понижения реальной рыночной стоимости--- ну что это такое если затратным подходом стоимость 1000 тугриков, сравнительным 200 тех же тугриков, а результат 500 тугриков, принимаем за оценку 200 тугриков и больше не спорим).

                              Затем смотрим сколько такая стоимость может обеспечить, как правило сумма кредита +%%+ возможные штрафы (0,2% * 5 дней в общем случае).
                              Говорим клиенту: согласен --- на эту сумму и заключаем ипотеку и соответвенно выдаем кредит, не согласен --- добавляй ликвидное обеспечение или скатерьтью дорожка (последние очень редко), но все равно больше не получит.

                              Есть конечно некоторые личности среди работников банка, которые пробуют давить: ну добавь пару млн --- клиенщиками завутся, а мне на какой черт это надо, с меня спрашивают не за выданные кредиты, а за обеспечение.

                              Комментарий


                              • #16
                                SpVic, очень верный подход! Во всем согласен, особенно в части проверки отчетов оценщиков, неоднократно сталкивался со скрытой фальсификацией данных, если не знать сути методов оценки, можно и попасться на эту хитрость.
                                WBR, Vlad.

                                Комментарий


                                • #17
                                  по порядку..
                                  lexaN даж вопросов у них не возникло) хотя проверяли сурьезно, трясли капитально по всем кредитам..
                                  Soubbotine не совсем так.. никто не говорил что дает огромный кредит под справку БТИ в 3 рубля..пример..сумма кредита тысяч 100 уе, ставка процентов 18, то бишь за год набежит задолженность 118 тыс. уе, справка БТИ на отдельно стоящее здание метров под 1000 - порядка 4, 5 млн. руб. отчегож недостаточно обеспеченный- то???? SpVic Vladilen присоединяюсь.. Vladilen неа..сами денех ни за что не плотим, вот еще..:о)
                                  Naty

                                  Комментарий

                                  Пользователи, просматривающие эту тему

                                  Свернуть

                                  Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                  Обработка...
                                  X