19 октября, пятница 18:16
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Анализ финсостояния строительной организации

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Анализ финсостояния строительной организации

    Уважаемые, у меня возник следующий вопрос.
    Имеется заемщик - компания А. Это строительна компания, являющаяся генподрядчиком компании-заказчика Б.
    Во втором квартале А указала выручку в форме 2, превыщающую во много раз поступления по счетам, мотивируя это тем, что согласно учетной политики компании выручка формируется "по отгрузке". Т.е. в качестве выручки была посчитана вся дебиторка за выполненные работы заказчику Б.
    Заказчик Б по оценке выходит на плохое финансовое положение, тк имеет маленькую выручку, актив формируется в основном незавершенным строительством, а пассив - доходами будущих периодов.
    Возникают следующие вопросы:
    1.Корректно ли указана в отчетности выручка генподрядчика А
    2.Куда будут списываться доходы будущих периодов заказчика Б и можно ли охарактеризовать отражаемую им низкую выручку, как комиссионное вознаграждение? Или же все доходы б.п. будут в итоге по завершении продаж отнесены на выручку?

    ЗЫ: если кто-то может более подробно рассказать саму схему денежных потоков в строительстве и покупки-продажи недвижимости, буду очень признателен. Хотелось бы более объективно оценивать данных заемщиков

  • #2
    Сообщение от Alesen Посмотреть сообщение
    Уважаемые, у меня возник следующий вопрос.
    Имеется заемщик - компания А. Это строительна компания, являющаяся генподрядчиком компании-заказчика Б.
    Во втором квартале А указала выручку в форме 2, превыщающую во много раз поступления по счетам, мотивируя это тем, что согласно учетной политики компании выручка формируется "по отгрузке". Т.е. в качестве выручки была посчитана вся дебиторка за выполненные работы заказчику Б.
    ...
    Возникают следующие вопросы:
    1.Корректно ли указана в отчетности выручка генподрядчика А
    Корректно. Если выручка (реализация) считается по отгрузке (обычно так и делается, тем более в крупных организациях), то в форме 2 отгрузка и отражается в выручке, независимо от факта поступления денежых средств.

    Комментарий


    • #3
      2.Куда будут списываться доходы будущих периодов заказчика Б и можно ли охарактеризовать отражаемую им низкую выручку, как комиссионное вознаграждение? Или же все доходы б.п. будут в итоге по завершении продаж отнесены на выручку?
      А цель строительства то какая?? Будут продавать? ИЛИ сами использовать?? основная деятельность фирмы заказчика?? и какой смысл ее кредитовать?? не лучшле ли взять в заемщики генподрядчика, заказчика в поручители? деньги кредитные все одно будут перегоняться на генподрядчика

      Комментарий


      • #4
        Коллеги, имеющие опыт кредитования строительной организации, помогите правильно проанализировать финсостояния предприятия строительной отрасли.
        На что при анализе стоит обращать первостепенное внимание?
        Выручка, целевые финансирования и поступления (прочие долговые обязательства), кол-во строящихся домов и степень готовности?
        Как проанализировать спрос со стороны населения на квартиры на первичном рынке?
        Последний раз редактировалось marie_at; 15.01.2008, 13:46.

        Комментарий


        • #5
          marie_at

          помогите правильно проанализировать финсостояния предприятия строительной отрасли

          А оно у них есть, это финансовое положение? В том плане, что компания хотя бы с историей, или же "нулевка", созданная специально для реализации конкретного проекта?
          Нас невозможно сбить с пути - нам пофигу куда идти

          Комментарий


          • #6
            Maltus, компания давно работает на рынке.
            с 2000 года построено порядка 35 жилых домов
            занимает 50% регионального рынка...

            Комментарий


            • #7
              marie_at
              спрос со стороны населения на квартиры на первичном рынке?
              Если квартиры распродаются до завершения строительства "коробки" - спрос высокий; если в газетах появляются объявления о продаже готовых к заселению квартир - спрос низкий.

              Комментарий


              • #8
                Саша Ст., на офиц. сайте компании ни одной квартире к продаже по уже постоенным домам.
                Какова вероятность "искусственного" создания предложения?
                Как это выяснить?
                В общедоступных газетах объявлений от данного застройщика не видела.

                Комментарий


                • #9
                  на офиц. сайте компании ни одной квартире к продаже по уже постоенным домам
                  Попробуйте по документам посмотреть, есть ли в наличии готовые, но не проданные квартиры.
                  И ещё - я не согласен с тем, что если у строительной компании не продаются готовые к заселению квартиры, значит спрос низкий. Знаю немало примеров, когда компании принципиально продавали квартиры только после постройки дома, дожидаясь более высокой цены. И финансовое положение таких строителей было безупречное.

                  Комментарий


                  • #10
                    marie_at

                    Адреса строительные дайте вам тут быстро подскажут, есть ли предложения на рынке или нет.
                    Нас невозможно сбить с пути - нам пофигу куда идти

                    Комментарий


                    • #11
                      Знаю немало примеров, когда компании принципиально продавали квартиры только после постройки дома, дожидаясь более высокой цены. И финансовое положение таких строителей было безупречное.
                      В этом случае надо просто смотреть за счет чего сдерживаются продажи. Одно дело за счет величины собственного капиталла, а другое за счет займов. Во втором случае при задержке к сдаче дома могут быть и убытки.

                      Комментарий


                      • #12
                        Адреса строительные дайте вам тут быстро подскажут, есть ли предложения на рынке или нет.
                        играюсь в агента 007.
                        Позвонила в отдел продаж компании как физик.
                        Говорю, хочу купить квартиру по такому-то адресу...(естественно по сданному дому), говорят, давно все распродали )))
                        прозондировала и др. адреса, беспокойств нет.

                        Мне вот вышестоящий департамент требует рассмотрения заявки как инвестиционной, т.е. рассматриваем отдельный дом как инвестиционный проект.
                        Неужели это так приниципиально? Компания одновременно порядка 10 домов строит, кредитные ресурсы по каждому кредиту не направляются целенаправленно на 1 дом...

                        Комментарий


                        • #13
                          marie_at
                          Мне вот вышестоящий департамент требует рассмотрения заявки как инвестиционной, т.е. рассматриваем отдельный дом как инвестиционный проект.
                          Отдельный дом как инвестиционный проект - это значит, дом ваш. Должен быть ваш. Но, по факту-то, он не ваш. Следовательно, это обычный коммерческий кредит.

                          Комментарий


                          • #14
                            Следовательно, это обычный коммерческий кредит.
                            но все таки юридические риски уже пониже

                            Комментарий


                            • #15
                              marie_at
                              Анализ ФХД строительной компании вещь далеко не тривиальная.
                              Начнем со структуры финансирования строительства: если реализация квартир происходит по ходу строительства это означает что финансирование производится за счет этой реализации, но это не могут быть все 100%, значит есть первичный инвестор (это м.б. и сама компания).
                              Пусть на бумажке распишут вам четко структуру финансирования. Кстати, по разным проектам (домам) она м.б. разная, возможно прийдется разбираться во всех и суммировать.
                              Далее цель кредитования:
                              1. - Блин, не хватило денег на конец дома, это может быть из-за плохого планирования, резкого роста цен на материалы или проблемы с продажами.
                              2. - Желаем для расширения бизнеса (увеличения количества площадок и т.п.) привлечь деньги банка. В этом случае банк становиться кастрированным инвестором. Лучше профинансируйте собственную компанию, которая уже произведет инвестирование в строительство. Почему кастрированным... с одной стороны Саша Ст. прав деятельность строительной компании обычная и вроде не инвестиционная, но с другой стороны даже законодательством предусматривается заключение инвестиционного договора на строительство дома (214-ФЗ). Второе доход все же инвестиционный (т.е. не фиксированный). Банк установив %%-ю ставку получает фиксированный доход, а риск инвестиционный (много внешних влияющих факторов).


                              Саша Ст. еще раз о Отдельный дом как инвестиционный проект - это значит, дом ваш. Должен быть ваш. Но, по факту-то, он не ваш. Следовательно, это обычный коммерческий кредит
                              на самом деле все лежит в цели кредитования, как я указал выше м.б. просто подмена инвестора (это класическое слово в строительстве) банком, а тогда это уже инвестиционный проект.

                              Хотел описать дальнейшие шаги, но, к сожалению, наткнулся на то что из-за вариантности указанного выше могут быть очень разные направления, так что жду ответов.

                              Комментарий


                              • #16
                                SpVic
                                Саша Ст. - девушка.

                                Ещё обязательно нужно рассмотреть структуру холдинга, редко когда строительная компания работает в одиночку, обычно выделяют застройщика и реализатора

                                Комментарий


                                • #17
                                  Холерик
                                  Саша Ст. - девушка. спасибо буду знать. Сашенька мои глубочайшие извинения.
                                  А ты перенес бы тему в подфорум АФХД

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    SpVic, здорово все описали.
                                    Нас интересует первая цель кредитования.
                                    Очень рада была бы услышать, информацию о дальнейших шагах.

                                    Меня хватило на то, чтобы взять с клиента расшифровку незавершенного производства, запросить проектную документацию на самые крупные объекты и просчитать % готовности дома.
                                    Напрашивается запрос с клиента информации о расшифровке стр. баланса "Прочие долгосрочные обязательства", где висят авансы от покупателей в рамках договоров долевого участия в строительстве, в разрезе строящихся объектов. Хотя с другой стороны, надо ли это делать?
                                    Как интересно предприятием отслеживается направление денежных средств от покупателей именно на строительство того дома, в котором они покупают квартиру?

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      marie_at
                                      Нас интересует первая цель кредитования.
                                      Так имеем место с плохим планированием и посредственным менеджментом.
                                      Кредит явно на пополнение оборотных средств (не люблю когда называют коммерческим, поскольку в экон. теории "коммерческий кредит" по определению не имеет отношения к банкам).
                                      Узнайте были ли расчеты типа бизнес-плана по этому дому, если были необходимо сделать факторный анализ, выявить фактор который изменился и дал такой результат. Скорее всего рост цен на материалы оказался выше расчетного, мне говорли, что он достиг 10% в месяц, за место 5-6 на которые закладываются строители.
                                      Кстати, они ранее кредитовались? На какие цели?
                                      где висят авансы от покупателей в рамках договоров долевого участия в строительстве, в разрезе строящихся объектов.
                                      Видимо они реализуют квартиры на этапе строительства, при этом сами выступают первичным инвестором (я правильно понял?). Все таки поподробней о холдинговой структуре (Холерик здесь прав).
                                      Хотя с другой стороны, надо ли это делать? только в разрезе объектов, надо выделить финансируемый. Если вести речь о том, какую дополнительную информацию от них запросить:
                                      1. Инвестиционный договор (он д.б. зарегистрирован в регпалате - 214-ФЗ)
                                      2. расшифровку Пр. долгосрочных обязательств (здесь все правильно вы думаете), кстати, в вашем случае эти обязательства должны уже сидеть в краткосрочных - ведь дом на этапе окончания, значит будет построен в течение не более чем 6 мес.
                                      3. Пусть треснут, но все согласования, не хватало еще на юр риски нарваться.
                                      4. Разберитесь с землей.


                                      Как интересно предприятием отслеживается направление денежных средств от покупателей именно на строительство того дома, в котором они покупают квартиру?
                                      У них должен вестись управленческий учет в разрезе объектов, практически отдельный баланс на каждый объект, но форма может быть не удобна для финанализа.

                                      Так к анализу:
                                      Поскольку у них много объектов, то невилируются многие проблемы, но тем ни менее обратите внимание, что у них скачкообразная выручка (д.б.) будет необходимо описывать это в суждении, думаю причины ясны. Хотя если дома сдаются равномерно до 2-3 в квартал, особо не заметите.
                                      Давайте рассуждать.
                                      Основная проблема анализа в том, что полученные средства сидят мертвым грузом в прочих обязательствах (практически вся реализация до момента сдачи дома), соответсвенно все использованные материалы "повисли" в статье незавершенное строительство. А затем единым чехом выкидываются во вторую форму (при сдаче дома).
                                      Это означает, что все финансовые показатели нельзя сопоставлять со стандарными значениями для других отраслей. Конечно их надо расчитать, но относиться к ним с осторожностью. Посмотреть бы баланс и расчитаные показатели в живую, если не против то мое мыло spvic@mail.ru .
                                      Проверте сопоставимость статей "прочие обязательства" (в разрезе "реализация на этапе строительства") и "незавершенное строительство" + "материалы". Вобщем-то этит статьи должны составлять до 80% от валюты баланса. Если есть какие либо другие крупные (более 15%) статьи (кроме капитала), то это достаточно странно с ними придется разбираться очень активно.
                                      А сколько денег им не хватило в процентах от первоначальной сметы. Может случиться, что данный дом окажется для них убыточным, по крайней мере его доходнойсть явно значительно ниже первоначальной.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Кстати, сейчас тоже бьюсь со строительной компанией. Поступления от дольщиков они вогнали в доходы будущих периодов. Прочие как долгосрочные, так и краткосрочные обязательства у них по нулям Строка 490 баланса в минусе (уже 2 года - задержка в строительстве объектов). Строка 190 формы 2 тоже в минусе. однако заканчивается строительство одного из объектов, пошли продажи. Убытки снизились по сравнению с прошлыми периодами. Можно ли безболезненно "дотянуть" их до среднего финансового положения или не стоит? Помогите, уважаемые коллеги. Спорю в этом вопросе с руководством.

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          можно попробовать если привязать к бизнес-плану. в конце концов в строительстве характерны убытки на стадии строительства.
                                          поступления от дольщиков и должны быть на счете 86 "Доходы будущих периодов". После перехода права собственности к соинвестору это сумма оприходуется как выручка.

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Сообщение от kyzbass Посмотреть сообщение
                                            можно попробовать если привязать к бизнес-плану. в конце концов в строительстве характерны убытки на стадии строительства.
                                            поступления от дольщиков и должны быть на счете 86 "Доходы будущих периодов". После перехода права собственности к соинвестору это сумма оприходуется как выручка.
                                            В нормативных актах написано, что необходимо отражать поступления от дольщиков как целевое финансирование (сч. 86). А доходы будущих периодов - это счет 98
                                            Правда 1С это целевое финансирование переводит в балансе в "Доходы будущих периодов"

                                            ПИСЬМО МИНФИНА РФ ОТ 12.04.2001 N 16-00-14/180 ОБ ОТРАЖЕНИИ В БУХГАЛТЕРСКОМ УЧЕТЕ ИМУЩЕСТВА, ПРИОБРЕТАЕМОГО ЗА СЧЕТ СМЕТЫ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ
                                            ...
                                            Кредитовый остаток по счету 86 "Целевое финансирование" учитывается в разделе III бухгалтерского баланса как источник имеющихся средств у организации.
                                            Последний раз редактировалось Barrava; 05.07.2008, 19:59.
                                            Лучше переесть, чем недоспать!

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              можно попробовать если привязать к бизнес-плану. в конце концов в строительстве характерны убытки на стадии строительства.

                                              как считаете, при наличии таких убытков финансовое состояние лучше признать "средним"?
                                              Мой пример: строительная организация, по году - огромная выручка и прибыль (в конце года переоформили право собственности на квартиры на физ.лиц), по 1 кварталу - выручка минимальная, но прибыль, по 2- му - выручка минимальная, но уже убыток, по 3-му - выручка минимальная, убыток уменьшился на 13% по сравнению с 1 полугодием.
                                              Убыток в бизнес-плане предумотрен в 1 квартале, 2 квартал - прибыль, но нарастающим итогом за 1 полугодие - убыток, 3 квартал и 9 мес. - прибыль.
                                              Чистые активы на все периоды положительные, снижение по 2-му кварталу на 9,3%, по 3-му - увеличение на 0,8%.
                                              Объемы производства (а именно на них ссылается 254-п) не уменьшаются: незавершенное производство растет.

                                              Таким образом, жду письма от клиента о причинах убытка с привязкой к тому, что в настоящее время дома находятся в стадии строительства. Но склоняюсь признать финсостояние "средним".

                                              Комментарий

                                              Пользователи, просматривающие эту тему

                                              Свернуть

                                              Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                              Обработка...
                                              X