28 февраля, воскресенье 13:19
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Принадлежности, отделимые и неотделимые улучшения предмета залога, ипотеки

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Принадлежности, отделимые и неотделимые улучшения предмета залога, ипотеки

    ч. 3 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке" гласит:

    Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.
    ст. 135 ГК РФ:

    Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
    Статья 9. Содержание договора об ипотеке

    1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой
    .


    2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
    Банк обратил взыскание на залог (недвижка)
    Возникла ситуация (незнаю, можно ли назвать ее комичной), когда залогодатель, понимая, что скоро лешиться своей собственности начал предпринимать следующие действия.
    Якобы поскольку трансформатор, питающий здание не описан в договоре залога, как предмет залога, он собрался его демонтировать, как свою собственность. Также он собрался демонтировать "дорогую итальянскую кафельную плитку", обивочные панели, стеклопакеты и т.п. По мнению залогодателя, раз в договоре залога предмет залога определен как - здание (с соотв. характеристиками), то обеспечением, оно и является, т.е. грубо говоря четыре стены из бетона
    Нам даже пришлось подрядить приставов на смену ответ.хранителя (до этого им являлся залогодатель), поскольку намерения залогодателя, по приведению залога в непригодное состояние, достаточно серьезные.


    Встал вопрос (теоритический), как же все таки описывать заложенное имущество в договорах залога? Входят ли элементы комунального (обслукживающего здание) характера, такие как электричество (например трансформатор), водоснабжение (например, бойлерная башня) и т.п. в состав залогового обеспечения, ведь переданное в залог здание без этих элементов функционировать не может.
    Возникли ли у кого-нить на практике подобные случаи?
    Закон-это то, что мы разъясняем

  • #2
    Сообщение от novenkyi Посмотреть сообщение
    бойлерная башня
    на мой взгляд, вообще недвижка, подлежит кадастровому учету и регистрации.

    тут как бы скорее не вопрос описания, а вопрос чтобы успеть

    Сообщение от novenkyi Посмотреть сообщение
    подрядить приставов на смену ответ.хранителя
    вспомнилась история, как покупатель соблазнился сантехникой, дверями, кух уголком и пр. наворотами, передал деньги, подписал передаточный акт, а когда стал вселяться в квартиру обнаружил полное отсутствие наворотов, продавец всё с мясом демонировал и вывез.

    Комментарий


    • #3
      str555,
      Сообщение от str555 Посмотреть сообщение
      на мой взгляд, вообще недвижка, подлежит кадастровому учету и регистрации.
      ну не башня, бойлерная установка (а это оборудование).


      Сообщение от str555 Посмотреть сообщение
      тут как бы скорее не вопрос описания, а вопрос чтобы успеть
      как раз вопрос в описании предмета....
      Закон-это то, что мы разъясняем

      Комментарий


      • #4
        novenkyi, бывают ситуации комичные, но иногда не смешно совсем. Яркий пример Сбер vs Возрождение vs ТЦ Эльград. Здание ТЦ в залоге у сбера, а лифты и эскалаторы у возрождения... Пичалька, да? Воизбежание повторения подобных казусов придерживаюсь позиции, что надо брать в залог все, что есть в здании-действующем бизнесе. Например: взяли в залог здание гостиницы? так лучше взять в залог все, что в ней находится. начиная от кроватей в номерах и заканчивая кухонной утварью в ресторане. Считаю, чем подробнее описан предмет залога (в т.ч. его отделка, лифты, эскалаторы, кондеры и прочие "ништяки"), тем меньше проблем у вас возникнет при обращении взыскание. Согласитесь гостиница со всей начинкой гораздо привлекателеьнее и ликвиднее чем просто тупо стены. Чтобы подробно не описывать здание можно прибегать к такой хитрости как например ссылка в договоре залога на техпаспорт, отчет об оценке и т.д. Т.е. на любой документ, в котором есть более менее подробное описание предмета залога, а ещё лучше с фотографиями. Во всех остальных случаях в залог взяты только стены и возможно придется доказывать в суде, что канализация, разводка и розетки являются неотъемлемой частью вашего залога.

        Комментарий


        • #5
          банкирвася,
          Сообщение от банкирвася Посмотреть сообщение
          Считаю, чем подробнее описан предмет залога (в т.ч. его отделка, лифты, эскалаторы, кондеры и прочие "ништяки"), тем меньше проблем у вас возникнет при обращении взыскание.

          Дык это же все таки ипотека - залог недвижимости, банки, склянки и т.п. ИМХО не подпадают под его регулирование...и к тому же:

          В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.
          Если предеметом залога будет являтся начинка здания, то все это думаю необходимо будет выделить в отдельный договор залога, который нет необходимости регистрировать...только вот где ж залогодатель будет брать документы, подтверждающие право собственности на этог залог.....

          А вобще в теории, весьма интересует вопрос именно о комунальных элементах, таких как электричество, газ и водоснабжение....Залог по общему правилу должен быть передан в исправном техническом состоянии (т.е. со светом, водой, теплом и т.п.)...без этих элементов он не может функционировать....
          Закон-это то, что мы разъясняем

          Комментарий


          • #6
            novenkyi,
            банкирвася, http://bankir.ru/novosti/s/sberbank-...ifty-10016515/


            банкирвася, http://kad.arbitr.ru/Card/b079e5a6-a...8-67db3c071c62

            Договор залога лифтов признан нед-ным со ссылкой на ст.135 ГК РФ

            Комментарий


            • #7
              Сообщение от банкирвася Посмотреть сообщение
              ссылка в договоре залога на техпаспорт, отчет об оценке и т.д. Т.е. на любой документ, в котором есть более менее подробное описание предмета залога, а ещё лучше с фотографиями. Во всех остальных случаях в залог взяты только стены и возможно придется доказывать в суде, что канализация, разводка и розетки являются неотъемлемой частью вашего залога.
              любопытственно было бы полюбоваться Вашим договором об ипотеке. видимо, все эти изыски куда-то в "особые условия" спрятали, чтобы регистраторов не пугать?

              также любопытственно, как эти красоты помешают дателю свинтить/заложить иным лицам кондишины, оборудование котельной, гламурные двери, сантехнику и стеклопакеты?

              Комментарий


              • #8
                Petya7771,

                Ну,тут ситуация немножко другая...т.к. в этом случае лифты как раз и являются вещью, предназначенной для обслуживания другой, главной, вещи и связанной с ней общим назначением (принадлежность),поэтому должна была следовать судьбе главной вещи (по смыслу ст. 135 ГК РФ).

                А вот подходит ли под данную тему трансформатор например? Мне кажется вполне.....
                Закон-это то, что мы разъясняем

                Комментарий


                • #9
                  Сообщение от novenkyi Посмотреть сообщение
                  Дык это же все таки ипотека - залог недвижимости, банки, склянки и т.п. ИМХО не подпадают под его регулирование...и к тому же:
                  1. Где в моем посте вы увидели слово ипотека? 2. Я про описание предмета ипотеки, который вы берете в залог. В договоре же и указать, что данные вещи являются неотъемлемой частью предъмета ипотеки.

                  Сообщение от Petya7771 Посмотреть сообщение
                  Договор залога лифтов признан нед-ным со ссылкой на ст.135 ГК РФ
                  Ну так их можно отчудить иным образом. Не прибегая к именно залогу.

                  Комментарий


                  • #10
                    Сообщение от str555 Посмотреть сообщение
                    также любопытственно, как эти красоты помешают дателю свинтить/заложить иным лицам кондишины, оборудование котельной, гламурные двери, сантехнику и стеклопакеты?
                    Никак. Но это снимет вопрос кому все это принадлежит. Если конечно без грязных инсинуаций на счет договоров задним числом и т.п.

                    Сообщение от str555 Посмотреть сообщение
                    любопытственно было бы полюбоваться Вашим договором об ипотеке. видимо, все эти изыски куда-то в "особые условия" спрятали, чтобы регистраторов не пугать?
                    Приложение к договору. регистраторы сначала пугались как и novenkyi: ипотека лифта или кондиционера? Но уже давно не пугаются. Все внутреннее убранство в виде кроватей тумбочек и прочего лучше взять отдельным договором залога, как понимаете.
                    Последний раз редактировалось банкирвася; 07.05.2013, 13:36.

                    Комментарий


                    • #11
                      novenkyi, А двери, кондеры, и тот же трансформатор чем отличаются в этом плане от лифтов?

                      Комментарий


                      • #12
                        Petya7771,
                        Сообщение от Petya7771 Посмотреть сообщение
                        А двери, кондеры, и тот же трансформатор чем отличаются в этом плане от лифтов?
                        да думаю ничем...тогда нужно ответить на вопрос, нужно ли все таки описывать вещи, обслуживающие главную при описании предмета ипотеки, как указывает банкирвася?
                        Или же закон об ипотеке и так об этом говорит и этого делать не нужно?
                        Закон-это то, что мы разъясняем

                        Комментарий


                        • #13
                          Сообщение от Petya7771 Посмотреть сообщение
                          А двери, кондеры, и тот же трансформатор чем отличаются в этом плане от лифтов?
                          Если бы я был залогодатель: Согласно договору об ипотеке я вам передавал в залог здание без дверных полотен кондеров и прочей радости (их там в тот момент не было ещё!), которые не являются неотделимыми улучшениями. Или вы чем то можете подътвердить иное? Так что на здание обращайте взыскание, а все это добро (которое я смогу свинтить вплоть до светильников) я заберу себе и продам потом вам за дополнительную плату и по договорной цене.

                          Комментарий


                          • #14
                            Сообщение от банкирвася Посмотреть сообщение
                            Согласно договору об ипотеке я вам передавал в залог здание без дверных полотен кондеров и прочей радости (их там в тот момент не было ещё!), которые не являются неотделимыми улучшениями. Или вы чем то можете подътвердить иное? Так что на здание обращайте взыскание, а все это добро (которое я смогу свинтить вплоть до светильников) я заберу себе и продам потом вам за дополнительную плату и по договорной цене.
                            В дополнение рассказ из собственного опыта.

                            1. Банкротство. У банка в залоге здание, которое описано в договоре ипотеки копированием сведений из свидетельства о праве собственности. С первых двух торгов не продалось и пришлось забирать себе в собственность. Угадайте, что с отделимыми улучшениями предложил нам сделать КУ? Правильно, купить за дополнительную плату. Ситуацию разрулили, но это уже другая история.
                            2. Аналогичная ситуация. Помещение осталось без всех сплитсистем. Дверные полотна кое как отстояли.

                            Комментарий


                            • #15
                              novenkyi, ИМХО лучше в ДИ дать общее указание, что здание передается в ипотеку со всеми принадлежностями,в т.ч. внутренней отделкой, коммуникациями и т.п. М.б. даже самые основные указать в приложении. И до кучи уже сделать ДЗ движимого имущества.

                              Комментарий


                              • #16
                                Сообщение от банкирвася Посмотреть сообщение
                                Помещение осталось без всех сплитсистем.
                                а чиво сплитсистемы отдали, этож не переносные кондишены, логика та же что и с дверями - подцепил - всё, не самостоятельная весч, а часть здания?

                                Комментарий


                                • #17
                                  Сообщение от Petya7771 Посмотреть сообщение
                                  здание передается в ипотеку со всеми принадлежностями,в т.ч. внутренней отделкой, коммуникациями и т.п.
                                  а это по умолчанию. а для того чтобы избежать спора что принадлежность, лучше "в т.ч." убрать, сделать перечисление через запятую.

                                  и всё равно всё что легко снимается и ликвидно, если должник не овощь и нет ареста, испарится.

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Сообщение от Petya7771 Посмотреть сообщение
                                    ИМХО лучше в ДИ дать общее указание, что здание передается в ипотеку со всеми принадлежностями,в т.ч. внутренней отделкой, коммуникациями и т.п.
                                    Говорит залогодатель: Стены были покрашены красской и поклеяны обоями, согласен. А в остальном нееет, дорогой кредитор. Я тебе не отдам итальянские радиаторы. Когда ты брал в залог здание там были наши гармошки. Эскалатор с лифтом конечно были, но не Отис, а Щербинский лифтостроительный завод! Так что я поставлю что было. Двери из красного дерева? неа, не помню. Филенка была за 500 рублей. Дубовый паркет??? Бог с тобой! Линолеум был с похожим рисунком! Система кондиционирования? Не, не было, а были вентиляторы китайские в некоторых кабинетах, мы как раз их имели ввиду, когда описывали в ДИ в общих чертах. А все классные отделимые улучшения, которые есть в здании, я приобрел уже после того как ты у меня здание в залог взял. Докупать будете или мне демонтировать?

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Сообщение от str555 Посмотреть сообщение
                                      а чиво сплитсистемы отдали, этож не переносные кондишены, логика та же что и с дверями - подцепил - всё, не самостоятельная весч, а часть здания?
                                      Отнють. Внешний блок и внутренний легко демонтируются. Внутренние трубки в стенах (так называемая трасса) - это все расходники. Вопрос о неотделимых улучшениях на самом деле ооочень тонкий. По большому счету неотделима только краска на стенках, да стяжка на полу. Остальное почти все можно демонтировать без ущерба для этого "улучшения" и использовать в другом месте. Даже гламурную плитку, а уж тем более сантехнику и двери.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Сообщение от Petya7771 Посмотреть сообщение
                                        банкирвася, http://kad.arbitr.ru/Card/b079e5a6-a...8-67db3c071c62

                                        Договор залога лифтов признан нед-ным со ссылкой на ст.135 ГК РФ
                                        прочитала данное дело, тут без пива не раберешься. Если читать определение о прекращении производства по кассационной жалобе, то в дальнейшем Банк Возрождение уступил свои права по КД, в том числе по договорам залога имущества. При чем, уступка была совершена 22.10.2012, а постановление апелляции от 08.11.2012, которым и был признан договор залога имущества недействительным. При чем сам же Сбер подает апелляцию о признании договора залога недействительным, хотя с 22 октября 2012 к нему перешли права по договору залога.
                                        Что за фигня?

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          банкирвася,
                                          Сообщение от банкирвася Посмотреть сообщение
                                          Если бы я был залогодатель: Согласно договору об ипотеке я вам передавал в залог здание без дверных полотен кондеров и прочей радости (их там в тот момент не было ещё!), которые не являются неотделимыми улучшениями. Или вы чем то можете подътвердить иное? Так что на здание обращайте взыскание, а все это добро (которое я смогу свинтить вплоть до светильников) я заберу себе и продам потом вам за дополнительную плату и по договорной цене.

                                          Во-Во, прямо наш случай...т.е. получается теоритически, чего нет в ДИ (начинки здания), то можно забрать?
                                          Закон-это то, что мы разъясняем

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Сообщение от novenkyi Посмотреть сообщение
                                            Во-Во, прямо наш случай...т.е. получается теоритически, чего нет в ДИ (начинки здания), то можно забрать?
                                            Если не являлось составной частью здания в момент заключения ДИ и/или не бралось в залог и не является неотделимым улучшением предмета ипотеки, то почему нет? Значит оно не в залоге. Доказывать обратное - бремя залогодержателя. На мой взгляд выход один - чем подробнее описать предмет ипотеки в момент его заключения тем больше шанцев, что не будет споров в последствии о том, что стороны действительно имели ввиду при заключении ДИ. Пустую коробку или коробку со всем наполнителем в виде отделимых и неотделимых улучшений. Еще раз говорю, даже такие, казалось бы неотделимые вещи, как двери/лифты/эскалаторы/паркет/кондеры/котлы и радиаторы отопления можно заменить на дешевые (а то и неработающие) аналоги, что существенно уронит стоимость залога на которую изначально расчитывал залогодержатель. В качестве альтернативы предложить залогодержателю докупить все это, чтобы осталось в первозданном состоянии. Такие случаи на самом деле были, это не фантазии.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Муся, Похоже, все запутались, и одна рука могла и не знать, что делала другая. Но ДЗ лифтов все-таки был признан нед-ным!

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Сообщение от Petya7771 Посмотреть сообщение
                                                Похоже, все запутались, и одна рука могла и не знать
                                                не думаю, что Сбер запутался, видимо там что-то другое было, раз он же и подал жалобу, а может банки договорились не показывать в апелляции договор уступки?

                                                Сообщение от Petya7771 Посмотреть сообщение
                                                Но ДЗ лифтов все-таки был признан нед-ным!
                                                Угу

                                                Нужно внимательно изучать документы на залог и обращать внимание является ли имущество частью здания!

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Муся, Да, скорее всего юристы Возрождения предупреждали о таком риске, т.к. тут и без ипотеки понятно, что действующие лифты-это часть сложной вещи. Но как обычно, бузинес брал залог "для галочки".

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Petya7771, не всегда можно понять что движимое имущество это часть сложной вещи. Вспоминаю случай из своей практики, нам предлагали в залог обородование по производству упаковки и оно было в монтировано в здание. Мы взяли в залог его как движимое имущество. А теперь с учетом этой дурацкой практики у меня сомнения, может это обородование было частью здания

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Муся, лишнего вы уж точно не сделали, уж поверте. Если оно часть здания, то оно в ипотеке. А если нет, то оно в залоге)) В техпаспорте на здание есть сведения об этом оборудовании?

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        банкирвася, я уже не помню, кредит давно погашен. Кстати, теперь техпаспорт БТИ уже не составляет. Как теперь брать в залог недвижимое имущество?

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Сообщение от Муся Посмотреть сообщение
                                                          Кстати, теперь техпаспорт БТИ уже не составляет.
                                                          Ещё как составляется. На его основе делается кадастровый паспорт.

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            банкирвася, был сюжет на тему техпаспорта

                                                            http://www.utro-russia.ru/video.html...ate=08.11.2012

                                                            Комментарий

                                                            Обработка...
                                                            X