Об основаниях прекращения залога

[Voin1]

Добрый день! Уважаемые форумчане и специалисты банковской сферы. Подскажите, существует необходимость вывода двух из трех помещений из залога, образующих единое здание (коммерческая недвижимость), которое находится в залоге у банка . 2/3 от основной суммы по кредиту уже выплачено, возможно ли это сделать в судебном порядке?
Буду рад любой информации.

[Den_ver]

Voin1, нет. Помещения выделены в отдельные свидетельства? Если нет, то тем более нельзя.

[solus rex]

Voin1, мало информации,

в конце-концов, если залогодателю понадобилось прекратить залог здания, он вправе предложить банку другое соразмерное остатку долга обеспечение; разве диалог с банком невозможен (

это сделать в судебном порядке?

)

[Андрей Шидловский]

ех, так можно и додопускаться

ну а как узнать "почему"?

122-фз

теперь я Вас понял. Объекту присвоен кадастровый номер (я его назвал инвентарным - у нас он именуется так).

Коллеги, вот еще вопрос.
Влияет ли как-то на ипотеку изменение назначения объекта недвижимости? Я к это к чему. клиент предоставил ход-во на дачу согласия на изменение предмета ипотеки - изменение назначения (с продовольственного магазина в объект общественного питания) и небольшая перепланировка. Если со вторым (реконструкцией) понятно, она не прекрашает существование объекта, а значит ипотека сохраняется, то с первым есть сомнения. Читал у КИС в СвГП, что индивидуализирующим признаком объекта недвижимости является его назначение. КИС об этом рассуждал применительно к давнешней римской задачке о том, погибнет ли корабль, если в нем заменить все доски, из которых он состоит? Раз назначение корабля остается неизменным, значит при полной замене досок мы имеем место все с тем же кораблем. А как быть здесь? Практика у кого была?

[solus rex]

у КИС в СвГП, что индивидуализирующим признаком объекта недвижимости является его назначение

,
но не является таковым для предмета ипотеки,
например, для договора купли-продажи недвижимого им-ва назначение использования объекта - существейнейшее условие, поскольку явл-ся свойством товара;
для договора о залоге значение имеют условия, идентифицирующие предмет залога и отражающие элементы, совокупность которых предопр. обеспечит.функцию залога

[Андрей Шидловский]

например, для договора купли-продажи недвижимого им-ва назначение использования объекта - существейнейшее условие, поскольку явл-ся свойством товара;
для договора о залоге значение имеют условия, идентифицирующие предмет залога и отражающие элементы, совокупность которых предопр. обеспечит.функцию залога

Вы не поняли мою мысль: я не о существенности условий по договору, тут Вы все верно говорите. Я о том, что с утратой индивидуализирующего признака, гибнет сама недвижимость, а за ней, естественным образом, прекращается ипотека. Т.е. является ли само по себе изменение назначение тем обстоятельством, с наступлением которого в обороте перестает сущестовавать прежнее имущество, и возникает новое?

[solus rex]

является ли само по себе изменение назначение тем обстоятельством, с наступлением которого в обороте перестает сущестовавать прежнее имущество, и возникает новое?

в моей практике изменение назначения не влекло прекращение залога;
регистратору требовалось разрешение залогодержателя, которое и выдавалось;

по слухам, регистраторы даже "вешают" ипотеку на нежилое помещение, переведенное из жилого, являвшегося предметом залога

теоретически, залог должен прекратиться в случае, когда новое назначение объекта явл. основанием для ограничения (исключения) данного объекта из свободного оборота

[Voin1]

Диалог с банком невозможен. Руководитель наш желает вывести через суд. Всего три объекта по договору, на каждый отдельное свидетельство. В договоре отдельное прописано: "с нежилых помещений снимается обременение пропорционально задолженности по кредит договору и оценочной стоимости залогового имущества". ???

[solus rex]

В договоре отдельное прописано: "с нежилых помещений снимается обременение пропорционально задолженности по кредит договору и оценочной стоимости залогового имущества". ???

при таком раскладе шансы у залогодателя хорошие

[Муся]

Voin1, а у вас кредит или кредитная линия?

[Андрей Шидловский]

о слухам, регистраторы даже "вешают" ипотеку на нежилое помещение, переведенное из жилого, являвшегося предметом залога

интересно )

теоретически, залог должен прекратиться в случае, когда новое назначение объекта явл. основанием для ограничения (исключения) данного объекта из свободного оборота

буду думать еще, если надумаю чего заслуживающего внимания - отпишусь.

[Voin1]

Кредит брали на 3 года.
У кого нибудь есть судебная практика по схожему вопросу, первый раз столкнулся с таким вопросом, хотелось бы посмотреть.

[Voin1]

Как быть с оценкой имущества, исходить из установленной по договору, ведь банк может и не согласиться с изначально залоговой стоимостью объектов 3 года назад?

[банкирвася]

Как быть с оценкой имущества, исходить из установленной по договору, ведь банк может и не согласиться с изначально залоговой стоимостью объектов 3 года назад?

исходя из представленной вами формулировки:

"с нежилых помещений снимается обременение пропорционально задолженности по кредит договору и оценочной стоимости залогового имущества".

Оценка предмета залога как раз и будет тем из за чего вы будете ломать копья в суде с банком Формулировка допускает неоднозначное толкование.

[Voin1]

Спасибо за ответы.
А кого-нибудь есть какие материалы по суд практике, был бы благодарен

[Den_ver]

по слухам, регистраторы даже "вешают" ипотеку на нежилое помещение, переведенное из жилого, являвшегося предметом залога

теоретически, залог должен прекратиться в случае, когда новое назначение объекта явл. основанием для ограничения (исключения) данного объекта из свободного оборота

Да и не по слухам вешают.

[solus rex]

отпишусь.

ждем!

Да и не по слухам вешают.

т.е. в вашей практике это было

[Den_ver]

solus rex, угу

[str555]

с утратой индивидуализирующего признака, гибнет сама недвижимость

утрата одного из многих индивидуализирующих признаков гибель объекта? оч. смелая мысль

[str555]

т.е. в вашей практике это было

+1. ваще ужас во что форум превращается, скоро будут дискутировать о допниках к договорам в связи с новым геной.

[solus rex]

скоро будут дискутировать о допниках к договорам в связи с новым геной.

эта проблематика обсуждена зд. в 2003 году

[str555]

эта проблематика обсуждена зд. в 2003 году

самое время зайти на новый круг!

[Андрей Шидловский]

утрата одного из многих индивидуализирующих признаков гибель объекта? оч. смелая мысль

Вы поняли о каком признаке я говорил?

[str555]

о каком признаке я говорил?

который существенным условием ДИ не является?

[кукуцаполь]

в моей практике изменение назначения не влекло прекращение залога;
регистратору требовалось разрешение залогодержателя, которое и выдавалось;

по слухам, регистраторы даже "вешают" ипотеку на нежилое помещение, переведенное из жилого, являвшегося предметом залога

теоретически, залог должен прекратиться в случае, когда новое назначение объекта явл. основанием для ограничения (исключения) данного объекта из свободного оборота

енто не слухи) у меня еще таки с 2008 года вешали. я вроде уже тут давненько писала, что мне регистраторы сами это объясняли тем, что они существующие записи об ограничениях переносят в новый объект и получается ипотека. у меня такое свидетельство было забавное. в нем написано, что зарегистрировано право собственности в 2009 году, а ипотека в силу закона от 2007 года.

[Andrjulisk]

Да и не по слухам вешают.

Угу, рег органы давно уже все это вешают и все акты ВАСи сводятся к тому же - тот же пленум по залогу в п. 10 трактует юридическую гибель, так что она практически равна физической Были и Президиумы ВАСи говорящие о том же (например дело Сбера с объединением квартир). Но 352-ю ГК так и не поменяли, т.е. формальные основания остаются, в этой связи поведение СОЮ оч трудно прогнозировать. Вроде всем понятно, что не стоит по формальным основаниям ипотеку незаключенной признавать, но НПА в соответствие со здравым смыслом не привели

[Андрей Шидловский]

Коллега, что за дело Сбера?

[Andrjulisk]

Коллега, что за дело Сбера?

Было Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 902/11 по делу N А29-1504/2010 Только там не объединение, а наоборот разделение было - ошибся немного, но все равно суть та же - не сочли юридической гибелью.

[Андрей Шидловский]

Было Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 902/11 по делу N А29-1504/2010 Только там не объединение, а наоборот разделение было - ошибся немного, но все равно суть та же - не сочли юридической гибелью.

Спасибо!
На самом деле, мотивировка оставляет желать лучшего. В одном абзаце говорится, что разделение объекта недвижимости не означает его гибель, а вдругом о том, что стороны изменили предмет залога.

Из материалов дела следует, что нежилое помещение № 1001
площадью 755,1 кв. метра, являющееся предметом залога, было разделено
предпринимателем на два помещения: № 1.003 площадью 348,9 кв. метра и
№ 1.004 площадью 406,2 кв. метра. Однако разделение предмета залога на
части не означает его гибель.
Учитывая, что Сбербанк России письмом от 25.02.2009 № 67-20-115
выразил согласие на раздел помещения № 1001 при условии сохранения
залога, и обременение права собственности предпринимателя на
помещения № 1.003 и № 1.004 залогом зарегистрировано, что
свидетельствует об изменении сторонами договора залога его предмета,
основания для признания права залога прекращенным отсутствуют.

Но, простите, как это возможно? Зачем изменять предмет залога, если прежний объект продолжает существовать? Почему именно он не продолжает быть обремененным ипотекой раз так вышло, что он не уничтожен? Куда разумнее было сказать, имхо, что при разделении существующего объекта на несколько новых, актуальные обременения просто переходят на новые объекты, а потому и требуется согласие залогодарежателя на отчуждение такой недвижимости.

[Andrjulisk]

Куда разумнее было сказать, имхо, что при разделении существующего объекта на несколько новых, актуальные обременения просто переходят на новые объекты, а потому и требуется согласие залогодарежателя на отчуждение такой недвижимости.

В том то и проблема, что такого перехода обременений на новый объект наше законодательство не предусматривает, мало того в ст. 352 ГК говорится, что залог прекращается при гибели вещи. При этом под гибелью вещи понимается и юридическая гибель, это сам ВАС ранее и сказал:

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 28 января 2005 г. N 90
ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ДОГОВОРОМ ОБ ИПОТЕКЕ
1. ...

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) влечет прекращение залога.

В общем прямые нормы ГК говорят об обратной позиции, а ВАСя просто выкручивается понимая, что рушить ипотеку по таким формальным признакам - маразм. Аналогичная ситуация и по земле - ст. 11.8 ЗК говорит об одном, а пленум ВАС № 10 о противоположном