3 марта, среда 08:28
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Правила о гос. рег-ции сделок с недвиж. им-вом (ст.558,560,574,584,609,651,658 ГК РФ)

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Правила о гос. рег-ции сделок с недвиж. им-вом (ст.558,560,574,584,609,651,658 ГК РФ)

    31 февраля, или Праздник непослушания (снова к вопросу о регистрации договоров аренды)
    Александр Латыев

    Итак, то, о чем так долго говорили большевики... то есть, тьфу! все вменяемые юристы (http://zakon.ru/Discussions/chitaya_...enij_v_gk/4977
    http://zakon.ru/Blogs/sudba_arendy_v...vat_budem/5447
    http://zakon.ru/Blogs/grazhdanskij_k...ut_pervyj/5234) произошло : Федеральный закон №302-ФЗ о внесении изменений в ГК, отменяющий регистрацию договоров аренды недвижимого имущества, в силу вступил, а закон, отменяющий отмену регистрации, ввести в действие не успели.

    В итоге с 1 либо 2 марта (законодательная техника 302-ого закона в части переходных положений - тот еще шедевр: "Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона" - вот и поди пойми - то ли договоры от 1 марта уже не подлежат регистрации, что было бы логично с учетом того, что с 1 марта уже действует ст.8.1 ГК, предусматривающая лишь регистрацию прав, но не сделок, то ли непонятно почему регистрация отменена только со 2 марта, а договоры от первого числа каким-то непонятным образом и непонятно по какой причине подлежат регистрации; Росреестр, кстати, хоть и с орфографическими ошибками, считает, что регистрация отменена уже с 1 марта http://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ne...?news_id=21386) договоры аренды недвижимости (кроме земельных участков) вне зависимости от срока аренды не регистрируются.

    При том, что правила ст.617 и 621 ГК о вещном действии аренды пока что отменять не стали, мы получили-таки ту бомбу под гражданский оборот недвижимости, о которой говорили - действующее в отношении третьих лиц, но проходящее мимо реестра право. Публичная достоверность ЕГРП, с таким трудом выращивавшаяся последние 15 лет, оказалась зачеркнута одним легким движением руки.

    Судорожные движения по исправлению ситуации тоже ни к чему не привели.

    П.В. Крашенинников, увидев, какую глупость сделали (между прочим, в таблицах поправок именно он указан автором п.8 ст.2 закона №302-ФЗ), вместо того, чтобы признать это, начал в худших традициях "непогрешимого" отечественного чиновничества выдумывать объяснения, что, дескать, мы все не так поняли и регистарция сохраняется, только как обременения (см. письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22 января 2013 г. N 3.3-6/94), что, во-первых, ни разу не соответствует закону о регистрации, во-вторых, явно противоречит изначальной концепции, где отмена регистрации шла бок-о-бок с отменой права следования и права на перезаключение договора (можно спорить о целесообразности этих действий, но хотя бы в системе они логичны), а в-третьих, является выходом за пределы полномочий комитета, который ни законодателем, ни официальным толкователем не является. Сразу надо было нормально закон писать.

    Попытки же отменить отмену регистрации аренды оказались и вовсе эпичнейшим провалом современного российского законотворчества и ярчайшим примером полной недееспособности законодательного корпуса в отсутствие руководящих и направляющих указаний из президентской администрации.

    Сначала отмену отмены регистрации аренды хотели включить в четвертый блок изменений в ГК, реформирующий законодательство о сделках (законопроект № 47538-6/4), что, в принципе, достаточно логично. Но тут оказалось, что принять его до 1 марта совершенно невозможно.

    Тогда решили включить хоть куда-то (ладно хоть, не в закон об изменении в УПК): полностью совпадающая с текстом ст.3 законопроекта № 47538-6/4 статья оказалась включена в другой проект - № 88002-6, изначально для этого вовсе не предназначенный, но более-менее имеющий отношение к недвижимости и, что, видимо, было уже важнее - по всем расчетам успевающий пройти все законодательные инстанции до 1 марта.

    Госдума и Совет Федерации сработали на удивление слаженно (конечно, не так слаженно, как при рассмотрении закона о митингах, но и вопрос-то ведь явно не такой важный - подумаешь, какая-то устойчивость оборота недвижимости!) и приняли закон, соответственно, 19 и 20 февраля. Казалось бы, конец света если и не отменен, то как минимум отложен! Не тут-то было! 20 февраля закон ушел из СФ в администрацию Президента... и всё! Пропал! Судя по официальному сайту Президента, он до сих пор не подписан (вообще, если верить kremlin.ru, то за всю неделю с 25 февраля по 3 марта был подписан один-единственный закон - популистский закон о продлении бесплатной приватизации жилья - вот! вот куда надо было вписывать отмену отмены регистрации арены!), соответственно, не опубликован и в силу не вступил. (Кстати, законопроект № 88002-6 вступает в силу со дня его опубликования - никакого обратного действия не предусмотрено).

    Наверное, рано или поздно в течение наступающей предпраздничной недели Президент сделает подарок не только женщинам, но и всем гражданам России и подпишет закон, его опубликуют, он вступит в силу... Но в истории останутся уже как минимум два дня в течение которых договоры аренды недвижимости на любой срок регистрации не подлежали. Думаю, не нужно обладать талантами Нострадамуса, чтобы предсказать, что еще многие годы в судах будут "всплывать" договоры аренды, подписанные в эти дни, так что в итоге по количеству заключенных договоров аренды одна неделя переплюнет целый год.

    Спрашивается, к кому будут предъявлять претензии покупатели, залогодержатели недвижимости, внезапно обнаруживающие в будущем арендаторов, арендующих объекты за копейки на 50 лет вперед? К тем, кто сначала принял изменения в ГК, недостаточно внимательно "порезав на кусочки" ранее единый и непротиворечивый (хотя бы в этой части) законопроект? Или к президенту, который отложил в долгий ящик уже принятый закон, чем создал угрозу для оборота? А может, к тем, кто так подгоняет принятие изменений в ГК, как-будто спешка когда-то была хорошим помощником в деле законотворчества?

    P.S.: еще и постановление Пленума ВАС по аренде будущей недвижимости, которое хоть как-то могло бы частично решить проблему, принятое еще 25 января, никак не публикуют. Ох, не зря у него по моим подсчетом 13-й номер получается.

    http://zakon.ru/Blogs/31_fevralya_il...ov_arendy/5892

  • #2
    Да вообще непонятно, зачем этот полуфабрикат отмены нужен - все равно оставили и регистрацию договоров ипотеки, и договоров участия в долевом строительстве

    Комментарий


    • #3
      КошкаЗевучая, Закон об изменении ст.8.1. ГК РФ в ред.302-ФЗ был принят и сегодня опубликован:

      См.
      Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации"

      ст.3

      http://pravo.gov.ru:8080/page.aspx?36128

      Комментарий


      • #4
        4 МАРТА ЗАКОН ОТ 4 МАРТА 2013 Г. N 21-ФЗ "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПРИЗНАНИИ УТРАТИВШИМИ СИЛУ ОТДЕЛЬНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ АКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
        Статья 3
        В части 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года
        N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой
        Гражданского кодекса Российской Федерации" (Собрание законодательства
        Российской Федерации, 2012, N 53, ст. 7627) цифры ", 609, 651, 658"
        исключить.

        30 декабря 2012 года N 302-ФЗ
        РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
        ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
        О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ
        В ГЛАВЫ 1, 2, 3 И 4 ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
        РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
        Статья 2
        8. Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

        коллеги, кто-нибудь разобрался в причинах данной накладки? толковали всё об отмене рег-ции договоров и оставлении обязательности рег-ции прав, а в итоге -

        Комментарий


        • #5
          solus rex, а в итоге сделали что попало, слов нет одни слюни

          Комментарий


          • #6
            Roman Bevzenko ‏@rbevzenko
            Я вот лично не уверено, что надо бросаться и срочно что-то писать по поводу этих трех дней. Будет Пленум по аренде, там написано все про юридический эффект незарегистрированной аренды. Умному достаточно.

            Комментарий


            • #7
              05.03.2013 - 13:01 Константин Гультяев
              Как запретить отказывать в регистрации аренды от 02 и 03 марта?
              Все те, кто говорят о том, что договор купли-продажи подписанный сторонами до 01.03 подлежит регистрации (а это говорят и в ВАС), по-сути обосновывают, что договор аренды подписанный 02.03 регистрации не подлежит.
              Вот подпишут стороны соглашение изменяющее существенные условия такого договора (или, возможно, хоть какие-то условия), такое соглашение будет подлежать регистрации совместно с договором. А покуда такое не случилось, договор регистрации не подлежит.

              Дальше, говорят, что 617 по таким договорам работать не будет, т.к. на тему незарегистрированного договора уже есть Пленум.
              Но, что в этом Пленуме? То, что неприменимость 617 является следствием незаключенности договора для третьих лиц. Т.е. регистрация делает договор заключенным для третьих лиц, исходя из положения, что договор подлежащий регистрации считается заключенным с момента ее проведения.
              Но договоры аренды от 02 и 03 марта регистрации не подлежали, а законодатель вещный эффект им придал.
              Чтобы это обойти придется, либо, как ниже написали, действовать с помощью применения норм об обходе закона (хотя какой закон обходили, когда соблюдали один единственный существовавший в это время?), либо толковать против и буквального содержания и всяческого толкования закона, хоть как-то связанного с его содержанием.

              Комментарий


              • #8
                Росреестр уполномочен разъяснить

                С 1 марта 2013 изменяются правила регистрации сделок с недвижимостью

                Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии обращает внимание посетителей сайта на то, что с 01.03.2013 вступает в силу Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ), за исключением указанных в его статье 2 положений.

                Государственная регистрация заключаемых после вступления в силу Закона № 302-ФЗ (с 01.03.2013) договора купли-продажи жилого помещения, договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, договора дарения недвижимости, договора ренты, в том числе с условием пожизненного содержания с иждивением, не требуется, и государственной регистрации подлежит переход права на отчуждаемые по таким сделкам объекты недвижимости. (В установленных федеральными законами случаях также подлежит государственной регистрации законная ипотека.) Соответственно, при заключении после вступления в силу Закона № 302-ФЗ таких договоров государственная пошлина должна уплачиваться только за государственную регистрацию права.

                Росреестр также отмечает, что Президентом Российской Федерации подписан Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», которым из пункта 8 статьи 2 Закона № 302-ФЗ исключается указание на статьи 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации (о неприменение с момента вступления в силу Закона № 302-ФЗ правил о государственной регистрации договоров аренды недвижимости).


                https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_n...40I97UU64310C7

                Комментарий


                • #9
                  Вот еще один косяк вылез:

                  8. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет:
                  а) копию договора купли-продажи жилого помещения (договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа), прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
                  б) копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение лица, получившего сертификат, и (или) его супруга, осуществляющего приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала (за исключением случая, когда договором купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа предусмотрено, что право собственности на приобретаемое жилое помещение переходит к покупателю после полной выплаты цены договора);

                  То есть теперь всем про рассрочку платежа явно можно забыть - маловероятно, что ПФР будет готов принимать ДКП жилых помещений без отметок Росреестра.

                  Комментарий


                  • #10
                    Отметка будет, но только одна-о рег-и перехода права,а не две как раньше (еще о рег-и сделки ДКП).

                    Комментарий


                    • #11
                      Petya7771, речь о том, что раньше могли заключить ДКП с рассрочкой, зарегистрировать его (но не право собственности), копию отнести в ПФР, а по итогам полных расчетов оформить переход права собственности. Теперь не получится

                      Комментарий


                      • #12
                        AlexBel, ну, там же указано в правилах ПФР "зарегистрированого в установленном порядке". А раз рег-я отменена 302-ФЗ, то надлежащим будет ДКП в ППФ.

                        Комментарий


                        • #13
                          Интервью с Романом Бевзенко об изменениях, которым подверглась система регистрации прав на недвижимость
                          http://www.lawyercom.ru/officia-docu...izmeneniyax-ko

                          Комментарий


                          • #14
                            Roman Bevzenko ‏@rbevzenko 11 мин
                            НА сайте ВАС выложен проект разъяснений, посвященных проблеме "аренды 2 и 3 марта 2013 год".
                            http://arbitr.ru/_upimg/C7702DC03776...17B_arenda.pdf

                            Комментарий


                            • #15
                              Отмена регистрации аренды и "отмена отмены" регистрации аренды. Мартовские арендаторы

                              Роман Бевзенко

                              На сайте ВАС размещено небольшое добавление к ППВАС 73 по аренде, которое направлено на решение проблемы "мартовских" арендаторов (2 и 3 марта 2013 года, напомню, это суббота и воскресенье).

                              Решение проблемы такое: непротивопоставимость непубличного договора аренды любым третьим лицам (то есть, 617 и 621 не применяются). Добросовестность покупателя, нового арендатора или залогодержателя (знание о наличии арендатора, заключившего договор 2 или 3 марта 2013 г.) значения не имеет. Это связано в первую очередь, с необычнойстью самой ситуации, в которой такой договор (якобы) был заключен.

                              Хотелось бы пообсуждать именно этот аспект - следует ли в описанной ситуации учитывать факт знания или незнания о наличии аренды у третьего лица? В общем, интересны соответствующие политико-правовые аргументы, опровергающие предложенный жесткий подход.



                              PS. Но этот документ совершенно меркнет перед другим - пленумом о свободе договора и ее пределах.
                              http://zakon.ru/Blogs/otmena_registr...rendatory/9137

                              Комментарий

                              Обработка...
                              X