Правовые основания, влекущие ипотеку в силу закона

[Andrjulisk]

Всем привет!
Никто не сталкивался с проблемами "целевки" необходимой для возникновения ипотеки в силу закона? Т.е. на, что надо дать деньги, что бы возникла ипотека в силу закона? Если смотреть ст. 77 102-ФЗ, то вроде получается, что только на приобретение или строительство квартиры (хоть в названии статьи и звучит слово ДОМ, но в тексте говорится только о квартире). Если посмотреть ст. 78 102-ФЗ, то уже добавляется слово ДОМ + уже не только ПРИОБРЕТЕНИЕ/СТРОИТЕЛЬСТВО, но и "капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство".
Если посмотреть ст. 69.1 102-ФЗ - для нежилых зданий/помещений, то там только ПРИОБРЕТЕНИЕ/СТРОИТЕЛЬСТВО и нет никаких РЕМОНТОВ/УЛУЧШЕНИЙ, либо перекредитовок.

ИМХО по противоречию между названием ст. 77 и ее п. 1 можно, в принципе сказать, что п. 1 относится и к жилым домам, т.к. об этом в п. 2 написано.
А вот, как быть с РЕМОНТАМИ/УЛУЧШЕНИЯМИ, либо перекредитовками? Вроде судебные инстанции включая КС РФ понимают, что ипотеку в силу закона для жилых помещений и домов можно оформить, если кредит дается на РЕМОН/УЛУЧШЕНИЕ, ЛИБО ПЕРЕКРЕДИТОВКУ (см. например Определение КС от 17.01.12 № 13-О-О):

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 января 2012 г. N 13-О-О
...
Так, абзац второй части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Между тем этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру - при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Но, это не прямое разъяснение по данному вопосу, хотя с другой стороны довольно очевидно все указано

По 69.1 даже не знаю пока - там про ремонты/улучшения и перекредитовки вобще не сказано - можно ли аналогию 78-ой применять? Вроде как в статье все урегулировано - соответственно аналогии не м/б, но с другой стороны ИМХО скорее всего просто "ляпсус" очередной допустили в статье.

[solus rex]

Andrjulisk,
с учетом п.2 ст.1 102-фз ипотека в силу закона возникает при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств, к которым относится:
1) приобретение недв.им-ва в рассрочку;
2) приобретение недв.им-ва (готовой вещи, создание новой вещи) с исп.заемных ср-в;
3) исполнение заемного об-ва, влекущего ипотеку в силу закона, с исп.заемных ср-в;
4) неотделимое улучшение недв.им-ва (жилого помещения - при буквальном толковании 102-фз) с исп.заемных ср-в;
5) фактич.обст-ва, предусмотренные ст.3 214-фз;
6) фактич.обст-ва, предусмотренные ст.65 102-фз;
7) фактич.обст-ва, предусмотренные ст.64.1. 102-фз;
8) фактич.обст-ва, предусмотренные ст.64.2. 102-фз;
9) фактич.обст-ва, предусмотренные ст.64.2. 102-фз.

[Andrjulisk]

Андрей привет!
Я канешь больше хотел именно в проблемах 77-ой, 78-ой и 69.1 покопаться, а не общей классификацией заниматься, но так как ты тему поднял, то тогда почему не говоришь про 69-ю и 64-ю, 76-ю.
Также интересно как к 75-ой относишься?
А по 214-ФЗ ты говоришь только об ипотеке (т.е. уже о готовой недвижимости) или о залоге прав по ДДУ на который (в силу абз. 2 п. 5 ст. 5 102-ФЗ) распространяются правила 102-ФЗ?

[Andrjulisk]

4) неотделимое улучшение недв.им-ва (жилого помещения - при буквальном толковании 102-фз) с исп.заемных ср-в;

Почему только про помещение говоришь, ведь жилые здания (дома) тоже попадают под эту категорию.

[solus rex]

Andrjulisk, ЖК РФ

Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

[Andrjulisk]

ЖК РФ

Насколько понимаю с позиции ГК жилой дом это не помещение, а здание.
Также:

ЖК РФ
Статья 16. Виды жилых помещений
...
2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

[solus rex]

Andrjulisk, квалифицирующими признаками являются два обстоятельства:
1) объект явл. недвижимым им-вом:

ЖК Статья 15. Объекты жилищных прав
2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

ГК Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

2) целевое использование объекта - для проживания граждан

[Andrjulisk]

Ладно, думаю, что с т.з практики спор о том, чем является дом - помещением или зданием - не имеет особого значения, т.к. если говорить о соотношении с землей при залоге, то значение имеет лишь основание в силу которого земля принадлежит владельцу дома/помещения - если земля является общим имуществом (ст. 290 ГК), то это одна история, а если не является общим имуществом, то совсем другая

[Andrjulisk]

Андрей, если считаешь жилой дом помещением, то соответственно с твоей точки зрения к его залогу не применяются вот эти правила:

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся
...
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Т.е. с твоей т.з. не нужно при залоге дома брать в залог ЗУ на котором он находится, т.к. дом не относится ни к категории зданий ни к категории сооружений. Я правильно понимаю?

[solus rex]

Andrjulisk,
инд. жилой дом - это недвижимое им-во, поэтому при ипотеке данного объекта одновременно оформляем зем участок, на котором он находится

[Andrjulisk]

инд. жилой дом - это недвижимое им-во, поэтому при ипотеке данного объекта одновременно оформляем зем участок, на котором он находится

Квартира это тоже недвижимое имущество, однако для ее ипотеки оформление в залог земельного участка не требуется.

[solus rex]

однако для ее ипотеки оформление в залог земельного участка не требуется.

это неплохая находка законодателя

[Andrjulisk]

это неплохая находка законодателя

Это нормальная судебная практика (п. 3 Инф письма № 90 и Пленум по Залогу), которая хоть как то приводит в норму ситуацию, т.к. общее имущество, которое всегда следует за основной вещью нет смысла отдельно закладывать (для чего предварительно вносить в ЕГРП) в силу его неотделимости. Просто получается, что к 77-ой статье 102-ФЗ мы применяем ЖК, а, например, к 69-ой и к п. 4 ст. 35 ЗК не применяем - вот в чем маразм. Но по другому видимо не получится, так как, например, если не применять 69-ю к жилым домам с правом аренды земли по ними, то тогда у нас на это право аренды не может возникнуть ипотека в силу закона (а это неверно с позиции п. 1 ст. 35 ЗК, т.к. аренда земли всегда следует судьбе здания). А если еще учесть, что п. 3 ст. 340 ГК забыли поменять, то тогда получается, что право аренды землю под жилым домом обязательно надо заложить в силу договора. Но по нежилым зданиям абсолютно обратная ситуация, а какая разница в этом смысле между ними.

[NinaN]

Коллеги, добрый день!
Помогите, пожалуйста. Похоже "изобретаю велосипед". Не могу сделать обоснованный вывод относительно необходимости предоставления в Росреестр кредитного договора при регистрации ипотеки в силу закона.

ст 22.
1. Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке либо договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.

Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона - это КД или ДКП?

2. ..... При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

Договор, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, - это однозначно КД.

Статья 22.
1. Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.
Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке либо договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.

а до этого - ст. 11
1. .... Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Сейчас договор купли-продажи жилого помещения не регистрируется...

Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества", утратил силу с 21.02.2013.
Но там тоже не содержалось однозначных указаний на необходимость предоставления КД для регистрации ипотеки в силу закона (впрочем он и не менялся вслед за законом).
...27. В случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа). Залогодержатель также представляет иные документы, необходимые для отражения предусмотренных в пункте 18 Правил ведения ЕГРП сведений о нем в Едином государственном реестре прав.....

Итого: прикладываем кредитный договор к заявлению о регистрации ипотеки в силу закона или нет?
Спасибо.

[Petya7771]

NinaN, Ипотека в силу закона возникает на основании обоих договоров - см. ст.77-78 ЗоИ.
Цель кредита указывается явно в КД. А переход права возникает на основании ДКП.

[Helia]

NinaN, Кредитный договор однозначно прилагаем.
Согласна с Petya7771.

[NinaN]

Спасибо. Надо делать отдельный экземпляр договора для Росреестра, чтобы он его в делах оставил?

[Helia]

NinaN, Можете отдельный экземпляр сделать, чтобы наверняка. Им может быть достаточно и копии при наличии оригинала, но не факт, что они действительно возвратят оригинал договора. Могут и "забыть" вернуть.

[КошкаЗевучая]

Helia,
Petya7771,
а в договоры купли-продажи условие о том, что приобретение за счет кредитных средств включаете?
ИМХО с учетом того, что всё равно заявление писать надо, необходимость что-то специально прописывать в договоре купли-продажи отпала.

[Petya7771]

КошкаЗевучая, Ессно.

[КошкаЗевучая]

Petya7771, ессно включаете или ессно отпала? Или это вообще транслитерация "yes/no"

[NinaN]

Helia,
Petya7771,
а в договоры купли-продажи условие о том, что приобретение за счет кредитных средств включаете?
ИМХО с учетом того, что всё равно заявление писать надо, необходимость что-то специально прописывать в договоре купли-продажи отпала.

Статья 22. Закона об ипотеке
2. ..
В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.

[Helia]

КошкаЗевучая, Включаем.

[Petya7771]

КошкаЗевучая, Включаем условие о приобретении на кред ср-ва и в ДКП

[КошкаЗевучая]

Спасибки!