Возникновение права залога

[КошкаЗевучая]

Интересный вопрос по ипотеке
Бевзенко
Подвернулся очень интересный казус, который я сначала попытался с коллегами пообсуждать в Твиттере, но потом понял, что формат 140-знакового сообщения не вполне для этого пригоден.

Итак, казус такой.

А и Б заключили договор кредита и договор ипотеки. Договор ипотеки зарегистрирован, но кредит пока еще не выдан. До выдачи кредита право собственности на недвижимость по договору переходит к В, о чем в реестре делается соответствующая запись, согласие залогодержателя на распоряжение имеется. Впоследствии Б выдает А кредит.

Спрашивается, возникнет ли в этом случае ипотека у В перед Б?

Мое предположение, что ипотека возникнет основано на том, что в реестре была запись о договоре ипотеки, приобретатель знал или должен был знать об этом, поэтому он не может не быть связанным ипотекой.

Мои сомнения в том, что она возникнет основаны на следующем. До выдачи кредита ипотека как обременение (которое, собственно, и лежит на вещи) не возникает. Поэтому переходить к В было нечему. Кроме того, В не заключал с Б договор ипотеки, это был А. Стороны не внесли изменения в субъектный состав этого договора. Поэтому в связи с тем, что в момент перехода права к В обременения как такового не существовало, ипотека у В не возникает.

Мне ближе первое решение, но и второй подход не лишен основания. Хотелось бы послушать и иные мнения.
http://zakon.ru/Discussions/interesn...o_ipoteke/3867

ЗЫ: м.б. кто-то узнает свое дело

[Den_ver]

До выдачи кредита право собственности на недвижимость по договору переходит к В

это фантастика.

[solus rex]

КошкаЗевучая,
изложенная схема вполне жизнеспособна:
1. кредитный договор
2. договор об ипотеке, момент выдачи кредита - после гос.рег-ции обременения
3. предмет ипотеки отчуждается с согласия з/держателя;
4. залог следует за им-вом
5. кредит обеспечен залогом третьего лица,

действительность ипотечного обяз-ва не должна ставиться в зависимость от факта выдачи кредита в ситуации заключенного КД (обеспечиваемое об-во возникло и существует)

[КошкаЗевучая]

Так там развивают мысль, что раз п.3 ст.11 З-на об ипотеке установлено, что:

Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

а обязанность вернуть кредит возникает только после его предоставления, то и права залогодержателя возникают только после предосавления кредита!
Айда все на закон.ру защищать ипотеку!

[Den_ver]

КошкаЗевучая, нас и здесь неплохо кормят!

[КошкаЗевучая]

Den_ver, вот наворотят с ипотекой непойми что и нас вообще кормить перестанут

[Den_ver]

КошкаЗевучая, ну не преувеличивайте. К тому же оценка правовых рисков никуда не денется. Мне лично обсуждать какие-то фантасмагоричные весчи неохота.

[КошкаЗевучая]

К тому же оценка правовых рисков никуда не денется

Я не имею ввиду, что банкам пора закрываться, а всего лишь, что юристам, которые согласие на продажу согласовали может влететь. Лично я не уверена, что через меня согласия в подобной ситуации не проходили.
Оценка правовых риской останется, другой вопрос, кто ей будет заниматься

[solus rex]

КошкаЗевучая, а ведь вышеописанный случай - чистой воды заготовка (недобросовестных лиц), поскольку вдруг взять и захотеть отчуждать предмет залога еще до выдачи кредита - несколько странно,

добросовестное поведение сторон договора отчуждения предмета ипотеки возможно лишь в случае реализации хоз.потребностей группы лиц, непосредственно имеющей отношение к заемщику (формально аффил. с ним лица либо он сам (фактически), согласованных с банком

[Hypoteca]

КошкаЗевучая, Какой-то совсем надуманный вопрос. Я с такой ситуацией ни разу не сталкивался. Наверное, такое может быть когда имущество перекидывается внутри группы компаний, а потом юристы последнего собственника придумывают, как бы отвертеться. Вот и возникают рассуждения о том, что ипотеки не было в момент регистрации перехода права собственности.

[КошкаЗевучая]

Вопрос не надуманный:

Если переходить на почву действующего права, то вывод скорее должен быть иным: залог не возник, и это доказывается предл. 2 п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке.

«Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

И вообще убеждайте не меня, а Бевзенко!

[Hypoteca]

И вообще убеждайте не меня, а Бевзенко!

Я имею в виду, что ситуация мне кажется искусственной. Это-то норма известная.

[Муся]

Я имею в виду, что ситуация мне кажется искусственной. Это-то норма известная.

а потом из искусственных ситуаций, получаются реальные решения с вытекающими последствиями

[solus rex]

Между тем,
поскольку
во-первых, закон различает категории «залог» и «права залогодержателя» (что следует из анализа соотв. норм о залоге, предусмотренных ГК, фз о залоге, фз об ипотеке):
залог – это способ обеспечения исполнения об-в, возникает в силу договора или залога,
права залогодержателя – это право кредитора на реализацию обеспечительной функции залога;

во-вторых,
акцессорные об-ва не возникают во времени ранее обеспечиваемых (также нет никаких оснований исключать из данного положения обеспечиваемое обязательство, которое возникнет в будущем, поскольку будущее обязательство идентифицируется в соотв.правоуст.документе, оно именно будущее, а не информационно отсутствующее),

в-третьих,
в последнем предложении п.2 ст.11 ГК, скорее всего, подразумеваются регрессные обязательства, которые ввиду отсутствия необходимых оснований еще не возникли на момент возникновения залогового об-ва,

оснований, причин и условий для исчезновения права залога, возникшего на основании договора (согласно описываемому КошкойЗевучей случаю), не имеется

[solus rex]

дополню, что обеспечиваемое обязательство в рассматриваемой ситуации возникло (заключен КД),
а факт невыдачи кредита на дату обременения им-ва свидетельствует лишь о том, что у должника не возникла обязанность по исполнению обязательства - возврату кредита и уплате процентов

[Andrjulisk]

КошкаЗевучая, Да уж, ситуация интересная, наверно действительно есть риск в том, что до выдачи денег нельзя давать согласие, так как ипотека обеспечивает возврат денег, которые сначала надо выдать, но с другой стороны, как ты правильно подметила, как тогда быть с кредитными линиями и овердрафтами, когда, например, Заемщик погасил задолженность, но еще имеет право и собирается воспользоваться деньгами в рамках лимита. ИМХО тут уж лучше проводить до конца концепцию самостоятельности, а не акцессорности оебеспечиваемого обязательства о которой Бевзенко говорит все время А для этого надо 102-ФЗ подредактировать

[КошкаЗевучая]

Между тем,
поскольку
во-первых, закон различает категории «залог» и «права залогодержателя» (что следует из анализа соотв. норм о залоге, предусмотренных ГК, фз о залоге, фз об ипотеке):
залог – это способ обеспечения исполнения об-в, возникает в силу договора или залога,
права залогодержателя – это право кредитора на реализацию обеспечительной функции залога;

Бевзенко

А мне всегда представлялось, что ипотека как обременение - это "изнанка" права залога, то есть, одно и то же

Мне это напоминает фильм где мошенница одновременно играла в шахматы с двумя чемпионами (с одинм черными, с другим белыми): ходила из комнаты в комнату и повторяла им ходы друг друга. Вот так и я: там пытаюсь обосновать сохранение ипотеки, здесь - объяснить в чем риск.
Только в отличии от нее я и там, и здесь проигрываю Т.ч. ну ее эту ипотеку - поработаю для разнообразия!

[solus rex]

Бевзенко

А мне всегда представлялось, что ипотека как обременение - это "изнанка" права залога, то есть, одно и то же

однако, данное высказывание не явл. правовым аргументом

[Den_ver]

однако, данное высказывание не явл. правовым аргументом

ага. Мне вот представлялось всегда, что ВАС не должен заниматься "переписыванием" законов.

[Shagrath]

КошкаЗевучая, мне кажется, вы драматизируете ситуацию.
Всем прекрасно понятно, что ответ должен быть "ипотека сохраняется". Бевзенко лишь задал вопрос, чтобы ему помогли догматически это обосновать. Все помогли, как смогли

[Shagrath]

обеспечиваемое обязательство в рассматриваемой ситуации возникло (заключен КД),

у должника не возникла обязанность по исполнению обязательства

если прочитать определение "обязательства", то можно увидеть, что наличие обязанности является неотъемлемым условием для наличия обязательства. Наличие обязательства с невозникшей обязанностью - не поддающийся объяснению нонсенс.

Дополню. Даже в натуральных обязательствах есть обязанность, просто она не подлежит судебной защите.

[solus rex]

ага.

уточню: исправлением

ему помогли догматически это обосновать

но затруднений изначально не было,
проблему смоделировали в отзывах, вероятно, ремесленники от юриспуденции

[solus rex]

Наличие обязательства с невозникшей обязанностью - не поддающийся объяснению нонсенс

поддается,
обязанности должника вернуть кредит предшествует реализация им права на получение кредита, между тем обязанность кредитора по выдаче денег реализована не была (согласно задаче)

[Shagrath]

уточню: исправлением

но затруднений изначально не было,
проблему смоделировали в отзывах, вероятно, ремесленники от юриспуденции

1. а как же п.3 ст. 11 Закона об ипотеке?
2. ремесленники - мягко сказано

[Shagrath]

поддается,
обязанности должника вернуть кредит предшествует реализация им права на получение кредита, между тем обязанность кредитора по выдаче денег реализована не была (согласно задаче)

.... следовательно обязанность должника вернуть кредит не возникла.

[Den_ver]

Имхо "проблема" решается именно консенсуальностью договоров в данном случае. Никаких "догматических обоснований" для этого не требуется.

[Den_ver]

Shagrath,

.... следовательно обязанность должника вернуть кредит не возникла.

речь идет исключительно о правах залогодержателя, установленных законом и договором.

[solus rex]

а как же п.3 ст. 11 Закона об ипотеке?

устанавливает момент возникновения прав з/держателя по обязательствам, не существовавшим на дату гос.рег-ции ипотеки,
какими могут быть, например, регрессные об-ва

[Shagrath]

Имхо "проблема" решается именно консенсуальностью договоров в данном случае. Никаких "догматических обоснований" для этого не требуется.

в ветке этот аргумент тоже обсужден.
Консенсуальный договор порождает обязанность банка выдать кредит, но не обеспеченную ипотекой обязанность его гасить.
Во-вторых, здесь имеет место изъятие из принципа внесения (п.3 ст. 11 закона), т.е. не важно, что в реестре значится обременение, ипотека возникает с момента возникновения обеспечиваемого обязательства.

Ладно, не будем пережевывать.

[Shagrath]

устанавливает момент возникновения прав з/держателя по обязательствам, не существовавшим на дату гос.рег-ции ипотеки,
какими могут быть, например, регрессные об-ва

закон говорит о всех правах залогодержателя. Право залога - это тоже "право залогодержателя".