26 февраля, пятница 03:53
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Единый государственный реестр прав (ЕГРП; ЕГРН)

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Единый государственный реестр прав (ЕГРП; ЕГРН)

    Здравствуйте, я хочу проверить не оформлена ли приобретаемая мной квартира другому лицу. То есть нужно проверить договор. Где это можно сделать ?

  • #2
    Stan Добрый день! Это можно сделать в рег. палате (Управление Федеральной регистрациооной службы). Вам нужно знать конкретное наименование объекта недвижимости и сделать запрос на их бланке. Основание - ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ - Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, содержат описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Запрос платный. Там же будет отражена информация по договорам долевого участия в строительстве (или договорах уступки прав требования).
    Большинство людей достойны друг друга

    Комментарий


    • #3
      Здравствуйте! Хочу посоветовать Вам вот этот сервис. С ним Вы легко и быстро проверите Ваш договор.

      Комментарий


      • #4
        У нас проблемка нарисовалась. Передали имущество. Право собственности оформили. Регпалата не пискнула, не обратила внимание, что имущество передано без договора. Сейчас нам понадобилось продать компанию, юристы покупателя обнаружили этот косяк. С тем, кто передал нам имущество проблем нет. Он согласен все забрать на время и вернуть другим числом, даже годом другим(задним числом сделать договор и донести, чтоб исправить типа техническую ошибку нельзя по объективным причинам).
        Регистрационная палата вины не признает, говорят, чтоб мы шли в суд, а мы не хотим, хотим по совместному заявлению сторон аннулировать запись о праве в реестре и получить новую запись.
        Чем бы регистрационную палату убедить? Такое вообще бывает или все в суд?

        Комментарий


        • #5
          КонсультантПлюс: Аналитический обзор: документ недели

          Выпуск от 09.03.2010

          ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 21.12.2009 N 334-ФЗ
          "О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ
          АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

          Данным Федеральным законом (далее - Закон N 334-ФЗ) изменено
          правовое регулирование ведения государственного кадастра недвижимости и
          осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
          Необходимость данных изменений обусловлена в том числе и тем, что в
          настоящее время единый государственный реестр прав на недвижимое
          имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) и государственный кадастр
          недвижимости (далее - ГКН) находятся в ведении одного федерального
          органа исполнительной власти - Федеральной службы государственной
          регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр). Поэтому
          возникла необходимость упрощения и единообразия ведения данных реестров.
          Большая часть положений Закона N 334-ФЗ вступили в силу 1 марта 2010
          г., а отдельные положения с 23 декабря 2009 г.

          Процедура оформления прав на недвижимое имущество

          Законом N 334-ФЗ внесены некоторые изменения в процедуру оформления
          прав на недвижимое имущество, в частности урегулированы вопросы о
          направлении документов, касающихся государственной регистрации,
          посредством почтовой связи и электронной почты, установлены новые
          основания для приостановления госрегистрации и отказа в ней.
          Следует отметить, что ряд положений Закона N 334-ФЗ применялись и
          ранее, поскольку закреплены в Административном регламенте исполнения
          государственной функции по государственной регистрации прав на
          недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста России от
          14.09.2006 N 293).

          Одновременная подача заявления о государственной

          регистрации права на недвижимое имущество и заявления

          о его государственном кадастровом учете

          Закон N 334-ФЗ вводит в п. 2 ст. 16 Федерального закона от
          21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
          имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации недвижимого
          имущества) норму, согласно которой заявление о государственной
          регистрации прав и иные документы, необходимые для госрегистрации, могут
          быть представлены одновременно с заявлением о государственном
          кадастровом учете.
          Данное положение носит принципиальный характер, поскольку ранее,
          прежде чем зарегистрировать права на земельный участок в ЕГРП,
          необходимо было поставить его на кадастровый учет. Таким образом,
          заявитель должен был дважды обращаться в Росреестр. С 1 марта 2010 г.
          достаточно только одного обращения.
          Если заявление о государственной регистрации прав и иные документы,
          необходимые для госрегистрации, представлены одновременно с заявлением о
          государственном кадастровом учете недвижимого имущества, в книге учета
          документов указывается дата внесения в ГКН сведений о соответствующем
          объекте недвижимости после завершения государственного кадастрового
          учета недвижимого имущества (п. 5 ст. 16 Закона о регистрации
          недвижимого имущества). При этом днем приема заявления о государственной
          регистрации прав и иных документов, необходимых для госрегистрации,
          является день внесения сведений о соответствующем объекте недвижимости в
          ГКН (п. 8 ст. 16 Закона о регистрации недвижимого имущества).

          Особенности направления документов

          на государственную регистрацию права на недвижимое

          имущество посредством почтовой связи

          Законом N 334-ФЗ предусмотрена возможность представления документов,
          необходимых для госрегистрации прав, посредством почтового отправления с
          объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением
          о вручении (далее - посредством почтового отправления). При этом
          установлены следующие требования к такому направлению:
          - подлинность подписи заявителя в заявлении о государственной
          регистрации прав должна быть засвидетельствована нотариально;
          - сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально
          удостоверена, если она подлежит государственной регистрации либо на ее
          основании право или ограничение (обременение) права на недвижимое
          имущество;
          - подтверждать полномочия заявителя доверенностью, составленной в
          простой письменной форме, не допускается, если заявителем является
          уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора
          лицо;
          - доверенность должна быть нотариально удостоверена, если сделка с
          объектом недвижимого имущества, которая подлежит государственной
          регистрации или на основании которой подлежит госрегистрации право либо
          ограничение (обременение) права на объект недвижимости, совершена
          представителем, действующим на основании доверенности;
          - к заявлению дополнительно прилагаются копия документа,
          удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или
          сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем
          является представитель), выписка из ЕГРЮЛ и копия документа,
          удостоверяющего личность физического лица - представителя юридического
          лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются
          юридические лица).
          Расписка в получении документов для государственной регистрации
          права на недвижимое имущество, направленных посредством почтового
          отправления, направляется по указанному в заявлении почтовому адресу в
          течение рабочего дня, следующего за днем получения данным органом
          указанных документов.

          Порядок проведения государственной регистрации

          прав на недвижимое имущество

          А) Приостановление государственной регистрации

          Законом N 334-ФЗ внесены изменения в ст. 19 Закона о регистрации
          недвижимого имущества. Так, установлены новые основания для
          приостановления государственной регистрации применительно к земельным
          участкам.
          Государственная регистрация права приостанавливается, если в ГКН в
          отношении земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о
          координатах характерных точек его границ или одна из границ пересекает
          одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в
          ГКН сведениями о последнем (абз. 2 п. 1 ст. 19 Закона о регистрации
          недвижимого имущества).
          В указанной ситуации государственная регистрация не
          приостанавливается:
          - если кадастровый паспорт или кадастровый план земельного участка
          ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело
          правоустанавливающих документов;
          - если право на земельный участок ранее зарегистрировано;
          - если земельный участок предоставлен для ведения личного
          подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства,
          индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
          - в иных установленных законом случаях.
          Уведомление о приостановлении госрегистрации должно содержать
          рекомендации по устранению причин приостановления, и к нему должна быть
          приложена кадастровая выписка о земельном участке, содержащая
          общедоступные кадастровые сведения о нем.
          Кроме того, п. 3 ст. 19 Закона о регистрации недвижимого имущества
          изложен в новой редакции. По сравнению с прежней редакцией данный пункт
          устанавливает, что заявление о приостановлении государственной
          регистрации может быть подано посредством почтового отправления. В этом
          случае подпись заявителя должна быть засвидетельствована нотариально.
          Ранее судебная практика также не исключала возможности направления
          данного заявления в регистрирующий орган почтой (Постановление ФАС
          Поволжского округа от 04.04.2006 по делу N А06-3143У/3-11/05,
          Постановление ФАС Уральского округа от 17.04.2008 N Ф09-2465/08-С6 по
          делу N А76-7487/2007-53-407).
          В силу п. 5 ст. 19 Закона о регистрации недвижимого имущества
          уведомление о приостановлении государственной регистрации также может
          быть направлено посредством почтового отправления или представлено в
          электронной форме, если об этом указано в заявлении о приостановлении
          государственной регистрации. Следует отметить, что и ранее данное
          уведомление направлялось почтой, но в настоящий момент законодательно
          установлено, что почтовое отправление должно быть с объявленной
          ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении
          по указанному в таком заявлении или требовании судебного
          пристава-исполнителя почтовому адресу.
          Судебная практика исходила из того, что допустимым доказательством
          уведомления заявителя о приостановлении госрегистрации является почтовое
          уведомление с отметкой о вручении (Постановление ФАС Северо-Кавказского
          округа от 22.07.2008 N Ф08-3619/2008 по делу N А25-1420/07-12).
          Ранее был определен порядок уведомления заявителя о приостановлении
          государственной регистрации, который действует и в настоящее время.
          Согласно п. 129 Административного регламента исполнения государственной
          функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
          сделок с ним (утв. Приказом Минюста России от 14.09.2006 N 293)
          специалист уведомляет заявителя по телефону о приостановлении
          государственной регистрации прав, а при наличии адреса электронной почты
          последнего пересылает ему электронную версию уведомления о
          приостановлении госрегистрации. В ходе общения с заявителем специалист
          указывает заявителю способ устранения препятствий для государственной
          регистрации прав. Данный порядок уведомления о приостановлении
          госрегистрации был поддержан судебной практикой (Постановление ФАС
          Северо-Кавказского округа от 23.07.2009 по делу N
          А32-17522/2008-15/245-22/251).

          Б) Отказ в государственной регистрации

          Законом N 334-ФЗ внесены изменения в п. 3 ст. 20 Закона о
          регистрации недвижимого имущества, согласно которым сообщение об отказе
          в государственной регистрации должно быть выдано заявителю или его
          представителю лично либо направлено посредством почтового отправления,
          если это указано в заявлении о госрегистрации или требовании судебного
          пристава-исполнителя.
          Кроме того, при наличии в таком заявлении или требовании судебного
          пристава-исполнителя указания о предоставлении сообщения об отказе в
          государственной регистрации прав в электронной форме это сообщение
          направляется по адресу электронной почты, отраженному в заявлении или
          требовании судебного пристава-исполнителя.
          Данная статья также вводит п. 6, который дополняет правовое
          регулирование судебного обжалования отказа в государственной
          регистрации. Если такой отказ был признан судом необоснованным и в
          решении суда указано на необходимость произвести государственную
          регистрацию, она осуществляется без заявления о государственной
          регистрации прав на основании соответствующего судебного решения,
          вступившего в законную силу, и документов, ранее помещенных в дело
          правоустанавливающих документов.
          В течение трех рабочих дней с момента поступления такого решения
          суда государственный регистратор обязан письменно уведомить заявителя о
          поступлении судебного решения и сроке окончания государственной
          регистрации прав по почтовому адресу, указанному в заявлении. При
          наличии в ранее представленном или направленном заявлении либо в
          требовании судебного пристава-исполнителя адреса электронной почты
          заявителя уведомление также направляется ему по этому адресу.
          Необходимо обратить внимание на то, что в отношении государственной
          регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебного решения
          существуют разъяснения ВАС РФ.
          Согласно п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009
          N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и
          28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
          имущество и сделок с ним" вступившее в силу решение суда, которым
          признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от
          представления документов, необходимых в силу Закона для осуществления
          госрегистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Вместе с тем
          требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих
          документов не соответствует закону.
          Судебная практика следует указанной позиции, поскольку
          государственная регистрация права на основании судебного решения
          осуществляется по общим правилам, которые в свою очередь требуют
          предоставления регистрирующему органу определенных документов,
          непредставление которых влечет отказ в госрегистрации (Постановление ФАС
          Московского округа от 19.01.2010 N КГ-А40/14558-09 по делу N
          А40-77273/09-12-527, Постановление ФАС Уральского округа от 21.04.2009 N
          Ф09-2232/09-С6 по делу N А07-10613/2008).

          В) Исправление технической ошибки

          Пункт 2 ст. 21 Закона о регистрации недвижимого имущества дополнен
          нормой, согласно которой с заявлением об исправлении технической ошибки
          в суд, арбитражный суд вправе обратиться орган, осуществляющий
          государственную регистрацию прав.
          Ранее ст. 21 данного Закона предусматривала, что регистрирующий
          орган вправе самостоятельно исправить технические ошибки, допущенные при
          государственной регистрации прав, но только если нет оснований полагать,
          что это исправление может причинить вред либо нарушить законные интересы
          правообладателей или третьих лиц, которые руководствовались
          соответствующими регистрационными записями. При наличии таких оснований
          техническая ошибка исправляется по решению суда, арбитражного суда.
          Указанные основания носят оценочный характер, поэтому можно
          утверждать, что значительная часть ошибок, совершаемых при
          государственной регистрации права, не относится к техническим. Так,
          судебная практика не относит к технической ошибке отнесение недвижимого
          имущества к жилому или нежилому фонду (Постановление ФАС
          Дальневосточного округа от 20.04.2009 N Ф03-1418/2009 по делу N
          А73-11477/2008, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.02.2010
          по делу N А42-2612/2009), поскольку исправление такой ошибки затрагивает
          содержание зарегистрированного права.

          Доступ к сведениям ЕГРП и ГКН

          Рассматриваемый Закон устанавливает, что сведения из ЕГРП могут
          предоставляться любым лицам, в том числе если соответствующий запрос был
          направлен посредством почтового отправления. В таком случае подлинность
          подписи заявителя или его представителя заверяется нотариально (п. 1 ст.
          7 Закона о регистрации недвижимого имущества).
          Законом N 334-ФЗ допускается запрос сведений из ЕГРП в форме
          электронного документа. В этом случае запрос должен быть заверен
          электронной цифровой подписью запрашиваемого лица или его представителя
          и верность электронного образа представляемых с таким запросом
          документов должна быть засвидетельствована в порядке, установленном
          органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной
          регистрации прав.
          Кроме того, Законом N 334-ФЗ введен экстерриториальный принцип
          запроса, т.е. выписку из ЕГРП можно запрашивать и получать в любом
          субъекте РФ, при этом необязательно запрашивать выписку из ЕГРП в том
          субъекте РФ, на территории которого расположен объект недвижимости (п. 7
          ст. 33 Закона о регистрации недвижимого имущества). До 1 января 2012 г.
          срок выполнения такого запроса составляет 14 рабочих дней.
          Данная новелла законодателя упрощает доступ к сведениям о
          зарегистрированном объекте недвижимости.
          Общедоступная информация ЕГРП может носить обобщенный, в том числе
          аналитический характер, размещается на официальном сайте Росреестра и
          предоставляется по запросу любого лица.
          Если предоставление сведений из ЕГРП не допускается или сведения об
          объекте недвижимости в нем отсутствуют, то отказ в таком предоставлении
          должен быть обоснованным. В отношении доступа к сведениям ГКН установлен
          аналогичный порядок (ст. 14 Закона о кадастре недвижимости).

          Документы для государственной регистрации

          права на недвижимое имущество, требующие

          нотариального удостоверения

          Закон N 334-ФЗ существенно расширил участие нотариата в процедуре
          государственной регистрации прав на недвижимое имущество, поэтому
          целесообразно привести следующий перечень документов, которые в
          соответствии с данным Законом должны быть нотариально удостоверены:
          1) Запрос о предоставлении сведений и прилагаемые к нему копии
          документов, направленные в регистрирующий орган почтовым отправлением
          (п. 3 ст. 7 Закона о регистрации недвижимого имущества).
          2) В случае направления заявления на государственную регистрацию
          права и соответствующих документов посредством почтового отправления:
          - заявление о государственной регистрации права (заверяется подпись
          заявителя);
          - сделка с объектом недвижимого имущества, если такой регистрации
          подлежит эта сделка либо на ее основании право или ограничение
          (обременение) права на объект недвижимости (далее - сделка с объектом
          недвижимости);
          - доверенность представителя заявителя, если сделка с объектом
          недвижимости совершена этим представителем (п. 2 ст. 16 Закона о
          регистрации недвижимого имущества).
          3) Доверенность представителя заявителя - физического лица (п. 4 ст.
          16 Закона о регистрации недвижимого имущества).
          4) Заявление о возврате документов без проведения государственной
          регистрации прав, если оно направлено в регистрирующий орган почтовым
          отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, с описью
          вложения и уведомлением о вручении (п. 3 ст. 19 Закона о регистрации
          недвижимого имущества).
          5) Копии необходимых для кадастрового учета документов:
          - подтверждающих разрешение земельного спора о согласовании
          местоположения границ земельного участка в установленном земельным
          законодательством порядке;
          - устанавливающих или удостоверяющих право заявителя на
          соответствующий объект недвижимости;
          - устанавливающих или удостоверяющих право собственности заявителя
          на объект недвижимости либо подтверждающих установленное или
          устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на объект
          недвижимости в пользу заявителя;
          - подтверждающих принадлежность земельного участка к определенной
          категории земель;
          - подтверждающих установленное разрешенное использование земельного
          участка;
          - подтверждающих изменение назначения здания или помещения;
          - межевого плана;
          - технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта
          незавершенного строительства;
          - разрешения на ввод объекта капитального строительства в
          эксплуатацию (ч. 2 ст. 22 Закона о регистрации недвижимого имущества).

          Изменение правового регулирования ведения ГКН

          Законом N 334-ФЗ внесены изменения в ст. 22 Закона о кадастре
          недвижимости в части определения достоверности копии документов,
          необходимых для кадастрового учета. Так, согласно ч. 2 данной статьи (в
          новой редакции) верность копии акта органа государственной власти или
          местного самоуправления вместо засвидетельствования в нотариальном
          порядке может быть заверена печатью и подписью уполномоченного
          должностного лица указанного органа.
          При этом представление копии соответствующего документа не
          требуется, если заявитель или его представитель лично подают в орган
          кадастрового учета соответствующий документ в подлиннике. Этот документ
          после его копирования органом кадастрового учета возвращается заявителю
          или его представителю при выдаче расписки.

          А) Приостановление кадастрового учета

          Законом N 334-ФЗ изменено правовое регулирование приостановления
          кадастрового учета (ст. 26 Закона о кадастре недвижимости). В частности,
          основанием для такого приостановления является обстоятельство, когда
          одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого
          представлено заявление, пересекает одну из границ другого земельного
          участка, сведения о котором содержатся в государственном кадастре
          недвижимости (за исключением случая, если другой земельный участок
          является преобразуемым объектом недвижимости).
          В силу ч. 7 ст. 26 Закона о кадастре недвижимости, если решение о
          приостановлении кадастрового учета принято, то одновременно с указанным
          решением заявителю или его представителю для доработки возвращаются
          представленные вместе с соответствующим заявлением межевой план,
          технический план или акт обследования. До возврата указанных документов
          орган кадастрового учета подготавливает копии таких документов и
          заверяет их подписью уполномоченного должностного лица.

          Б) Согласование местоположения границ земельного участка
          Внесены изменения в ст. 39 Закона о кадастре недвижимости,
          регулирующую согласование местоположения границ земельного участка.
          Изменения состоят в следующим:
          1. Местоположение границ земельных участков подлежит обязательному
          согласованию с заинтересованными лицами, если в результате кадастровых
          работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении
          которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или
          местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о
          которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
          Заинтересованными являются лица, которые обладают смежными
          земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого
          владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды (подробнее об
          этом см. ч. 3 ст. 39 Закона о кадастре недвижимости).
          Данные изменения носят уточняющий характер, поскольку и ранее
          судебная практика на основании анализа норм ч. 3 ст. 39 Закона о
          кадастре недвижимости исходила из того, что при проведении кадастрового
          учета в связи с уточнением границ земельного участка требовалось
          согласование местоположения границ с лицами, обладающими смежными
          земельными участками (Постановление ФАС Московского округа от 16.02.2010
          N КА-А41/584-10 по делу N А41-25239/08).
          2. В извещении о проведении собрания о согласовании местоположения
          границ должны быть отражены, помимо прочего, кадастровый номер
          кадастрового квартала, в границах которого расположены указанные
          земельные участки, а также письменные обоснованные возражения о
          местоположении границ земельных участков.
          3. При проведении согласования местоположения границ
          заинтересованные лица или их представители предъявляют кадастровому
          инженеру документы, удостоверяющие личность, документы, подтверждающие
          полномочия представителей заинтересованных лиц, а также документы,
          подтверждающие права заинтересованных лиц на соответствующие земельные
          участки (за исключением случая, если сведения о зарегистрированном праве
          заинтересованного лица на соответствующий земельный участок содержатся в
          государственном кадастре недвижимости), что следует из ч. 12 ст. 39
          Закона о кадастре недвижимости.

          Переходные положения

          Законом N 334-ФЗ внесены следующие изменения в ст. 33 Закона о
          регистрации недвижимого имущества.
          1. До 1 января 2013 г. обязательным приложением к документам,
          необходимым для государственной регистрации прав на здание, сооружение,
          помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый
          паспорт такого объекта недвижимого имущества.
          Данный кадастровый паспорт не требуется, если кадастровый паспорт,
          план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, содержащий
          его описание, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее
          дело правоустанавливающих документов. Уточнение сведений об указанном
          объекте недвижимости не требует повторной государственной регистрации
          права на этот объект (п. 10 ст. 33 Закона о регистрации недвижимого
          имущества).
          2. После 1 января 2013 г. кадастровый паспорт здания, сооружения,
          помещения или объекта незавершенного строительства является обязательным
          приложением к документам, необходимым для осуществления государственной
          регистрации прав на такой объект недвижимого имущества, только если
          сведения о таком объекте недвижимого имущества отсутствуют в
          государственном кадастре недвижимости (п. 11 ст. 33 Закона о регистрации
          недвижимого имущества).
          3. Технические паспорта, иные документы, которые содержат описание
          зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и
          выданы до 1 марта 2008 г. в целях, связанных с осуществлением
          соответствующей государственной регистрации прав на указанные объекты
          недвижимого имущества и сделок с ними, признаются действительными и
          имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов
          недвижимости (п. 12 ст. 33 Закона о регистрации недвижимого имущества).

          Комментарий


          • #6
            Письмо> Росреестра от 27.04.2010 N 14-3227-ГЕ

            Росреестр сообщил свое мнение по вопросу об отчуждении части
            встроенного помещения при наличии в ЕГРП записи о регистрации права
            собственности на все встроенное помещение
            Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2008 N 8723/08 по
            делу N А07-9975/2007-А-СИВ были признаны соответствующими
            законодательству выводы судов о том, что регистрационная служба при
            выделении объекта недвижимости должна внести соответствующие изменения в
            ЕГРП, а также совершить другие необходимые действия без дополнительного
            представления собственником заявлений о государственной регистрации прав
            на отдельные части объекта недвижимости, прекращении права собственности
            на первоначальный объект недвижимости и уплаты государственной пошлины.
            По мнению Росреестра регистрирующий орган не вправе самостоятельно
            (при отсутствии соответствующего заявления правообладателя): прекращать
            право собственности на объект недвижимости, право на который ранее
            зарегистрировано в ЕГРП; формировать раздел ЕГРП на "новый" объект,
            образованный путем выделения из соответствующего объекта недвижимости
            его части, и регистрировать право собственности на "новый" объект
            приобретателя по договору об отчуждении объекта недвижимости;
            формировать раздел ЕГРП на преобразованный объект недвижимости (с учетом
            выделения части из ранее существовавшего объекта недвижимости, права на
            который были зарегистрированы в ЕГРП).
            При этом, уточняется, что разделом VII Правил ведения Единого
            государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
            утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219,
            установлен порядок внесения изменений в ЕГРП, однако лист записи об
            изменениях используется только для внесения в ЕГРП таких сведений,
            которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также
            прекращения или перехода права на него.
            Таким образом, по мнению Росреестра, названные в вышеуказанном
            определении ВАС РФ действия (внесение изменений в разделы ЕГРП по
            преобразованному объекту, открытие нового раздела ЕГРП на выделенный
            объект без проведения государственной регистрации прав лица,
            отчуждающего выделенный объект) могут быть совершены государственным
            регистратором при внесении соответствующих изменений в Федеральный закон
            "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
            ним".
            http://www.consultant.ru/online/base...e=LAW;n=101513

            Комментарий


            • #7
              коллеги, озадачилась тут вопросом: вот например берем мы в залог по договору ипотеки нежилое помещение. по свидетельству о гос.регистрации площадь помещения 100 кв.м., а по техпаспорту (который новее свидетельства) 105 кв.м. например оно было слегка перепланировано (причем перепланировка с разрешением на ввод в эксплуатацию, т.е. не самовольная), но не настолько, чтобы прекращать право собственности, а требуется лишь внести изменения в ЕГРП. вопрос такого плана: критично ли с точки зрения обращения взыскания на предмет залога то, что мы не заставим клиента топать в Росреестр и менять свидетельство, если мы сделаем договор ипотеки, а при сдаче на гос.регистрацию с собственника возьмут заявление о внесении изменений в ЕГРП в связи с изменением площади? по идее при судебном разбирательстве мы сможем идентифицировать и правообладателя и объект недвижимости.
              котоман

              Комментарий


              • #8
                кукуцаполь, мы в таких ситуациях в договоре указываем новую площадь и заемщик пишет заявление на изменение площади. Новое св-во не обязательно получать.

                Комментарий


                • #9
                  Муся, так вот я тоже так считаю. думала, может у кого-то были случаи отказов в обращении взыскания при таком расхождении.
                  котоман

                  Комментарий


                  • #10
                    Мы один раз по одному договору ипотеки 7 заявлений на изменение сведений, содержащихся в ЕГРП писали и 8-ое уже на регистрацию

                    Комментарий


                    • #11
                      э

                      Комментарий


                      • #12
                        Сообщение от кукуцаполь Посмотреть сообщение
                        Муся, так вот я тоже так считаю. думала, может у кого-то были случаи отказов в обращении взыскания при таком расхождении.
                        Так не будет отказа, УФРС вносит изменение в ЕГРП и потом регистрирует договор. Вы можете взять выписку из ЕГРП, где будет указана новая площадь.

                        Комментарий


                        • #13
                          .

                          Комментарий


                          • #14
                            Ребят кто нить в курсе - дают ли по земле находящейся на трерритории г. Москвы справки о том какие объекты недвижимости находятся на эемельном участке? И куда лучше обращатся по этому вопросу?
                            Клиент жалуется, что все обошел и не в БТИ ни в органе осуществляющем в т.ч. кадастровый учет не дали.
                            Вот, что ребята: пулемет я вам не дам!

                            Комментарий


                            • #15
                              Что, никто не сталкивался с этим?
                              Вот, что ребята: пулемет я вам не дам!

                              Комментарий


                              • #16
                                Andrjulisk, Ни разу такого документа не видел. Да и вряд ли кто даст... Если только Москомзем. Но если у них данных нет, то они так и ответят.

                                Комментарий


                                • #17
                                  Den_ver, А как доказываете, что иные здания на земельном участке отсутствуют в целях соблюдения ст. 340 ГК РФ?
                                  У нас по другим С-там РФ (кроме Москвы) дают такие справки.
                                  Вот, что ребята: пулемет я вам не дам!

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Andrjulisk,
                                    А как доказываете, что иные здания на земельном участке отсутствуют в целях соблюдения ст. 340 ГК РФ?
                                    Никак не доказываем ибо при ипотеке земельного участка права залога распространяется на все, что на этом участке есть. А иных оговорок договор ипотеки не содержит.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Den_ver, Вобще, при применении ст. 64 102-ФЗ возникает масса противоречий, тем же ст. 69 102-ФЗ, ст. 340 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ.
                                      Вот например сатри, что Наумова Людмила в своем комментарии по поводу ст. 64 пишет:

                                      Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю


                                      Комментарий к статье 64


                                      I. Противоречие комментируемой статьи ст. 1 и 35 ЗК РФ,

                                      ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке



                                      В соответствии с комментируемой статьей, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться таким зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такое здание или сооружение к другим лицам определяются правилами гл. VI Закона об ипотеке. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся или строящееся на земельном участке и принадлежащее залогодателю здание или сооружение не заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такое здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования такого здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке право залога не распространяется. При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными ч. 3 п. 1 ст. 64. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека подобного земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

                                      Таким образом, комментируемая статья устанавливает следующие правила:

                                      1) если в договоре ипотеки земельного участка прямо не указано, что на находящиеся на земельном участке объекты недвижимости ипотека не распространяется, то на эти объекты недвижимости распространяется ипотека в силу закона;

                                      2) допускается залог земельного участка без расположенных на нем зданий (сооружений), и более того, допускается обращение взыскания на земельный участок без находящихся на нем объектов недвижимости, причем в таком случае происходит "расщепление" собственника земельного участка и объекта недвижимости;

                                      3) у залогодателя, сохранившего право собственности на здания, расположенные на земельном участке, возникает сервитут на часть участка под зданием (не право аренды, не некое "право пользования", упоминающееся в ГК РФ, а именно - сервитут);

                                      4) допускается отчуждение здания без земельного участка, на котором это здание расположено;

                                      5) не допускается залог земельного участка без расположенных на нем зданий, если земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения.

                                      Естественно, комментируемая статья не может не противоречить тому же ЗК РФ.

                                      В соответствии со ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. А при обращении взыскания на заложенное имущество произойдет именно отчуждение имущества.

                                      В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 указано: "Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

                                      Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

                                      Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ)".

                                      В соответствии со ст. 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. А, как мы видим, взыскание на земельный участок отдельно от здания не допускается.

                                      Кроме того, противоречит комментируемая статья и ст. 340 ГК РФ, и ст. 69 Закона об ипотеке, которые не допускают ипотеку здания без одновременной ипотеки земельного участка, на котором находится это здание, если собственником и здания, и участка является одно и то же лицо. Получается полное отсутствие логики: если в ипотеку передается здание и в договоре прямо не указано, что одновременно со зданием в ипотеку передается земельный участок, на котором находится закладываемое здание, то никакая ипотека в силу закона на этот участок не распространяется, а договор ипотеки является ничтожной сделкой. Если же в залог передается земельный участок без одновременной ипотеки расположенных на нем зданий, то такой залог не является недействительной сделкой, и если иное не установлено сторонами, на здания на этом участке распространяется ипотека в силу закона. Чем вызван такой противоположный подход к ипотеке здания и земельного участка, логическому объяснению не поддается. Равно как не поддается логическому объяснению и последний пункт комментируемой статьи, запрещающий залог земельного участка без расположенных на нем зданий, если этот участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. Почему земельный участок, например, из земель поселений, предназначенный для эксплуатации здания, можно заложить без расположенных на нем зданий, а земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения нельзя? Чем вызван такой избирательный подход? К сожалению, даже предположить, чем руководствовался законодатель при написании комментируемой статьи, не представляется возможным.

                                      Таким образом, комментируемая статья противоречит ст. 1 и 35 ЗК РФ. А поскольку передача имущества в ипотеку может привести к отчуждению этого имущества, то соответственно и ипотека земельного участка без одновременной ипотеки расположенного на этом участке объекта недвижимости будет являться ничтожной сделкой. Следовательно, в таком случае объект недвижимости должен закладываться вместе с земельным участком, описываться наравне с земельным участком в соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке. Поэтому договор ипотеки земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости должен быть полностью идентичен договору ипотеки объекта недвижимости с одновременной ипотекой земельного участка, и залог земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости в качестве самостоятельного вида договора не существует, а без одновременного залога объекта недвижимости является ничтожной сделкой, а комментируемая статья не подлежит применению как не соответствующая действующему законодательству.
                                      Также некоторые суды говорят, о том, что если до заключения договора ипотеки земли на ней есть здания (не права на них, а именно здания), то их над тоже идентифицировать в договоре, так как это просит делать п. 1 ст. 9 102-ФЗ.

                                      Например есть во такое инетерсное решение:

                                      ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА



                                      ПОСТАНОВЛЕНИЕ



                                      от 11 января 2005 года Дело N А56-21422/04



                                      Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сосниной О.Г., судей Афанасьева С.В., Кустова А.А., при участии в судебном заседании от ЗАО "Банк "Советский" Артемьевой И.Ю. (доверенность от 25.11.2004), Показановой Н.Е. (доверенность от 25.11.2004), от ООО "Нева-Агро" генерального директора Плясунова А.А. (решение от 05.04.2004), Ботанцова В.Н. (доверенность от 10.01.2005), Абдукадирова Т.А. (доверенность от 10.01.2005), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Нева-Агро" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2004 по делу N А56-21422/04 (судьи Мельникова Н.А., Копылова Л.С., Томпакова Г.Н.),



                                      УСТАНОВИЛ:



                                      Закрытое акционерное общество "Банк "Советский" (далее - Банк) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нева-Агро" (далее - Общество) о взыскании 14300906 руб. 52 коп. по кредитным договорам от 03.07.2003 N 39/03 и от 12.08.2003 N 51/03 с обращением взыскания на земельный участок и на находящиеся на земельном участке здания, строения, сооружения, включая объекты незавершенного строительства, принадлежащие ответчику и заложенные Обществом по договору ипотеки от 03.07.2003 и договору последующего залога (ипотеки) от 23.09.2003, а также на возводимые и вновь возведенные ответчиком на заложенном земельном участке сооружения с установлением начальной продажной цены на указанный земельный участок при реализации заложенного имущества на торгах не ниже цены, определенной в акте оценки рыночной стоимости переданного в залог недвижимого имущества.

                                      Решением от 27.07.2004 (судья Жиляева Е.В.) с Общества в пользу Банка взыскано 14300906 руб. 52 коп., в том числе 6300000 руб. задолженности по возврату кредита, 112057 руб. 38 коп. процентов за пользование кредитом, 81900 руб. пеней за просрочку возврата кредита, 2074 руб. 80 коп. пеней за просрочку уплаты процентов согласно кредитному договору от 03.07.2003 N 39/03 и 7575000 руб. задолженности по возврату кредита, 128319 руб. 67 коп. процентов за пользование кредитом, 98475 руб. пеней за просрочку возврата кредита, 3079 руб. 67 коп. пеней за просрочку уплаты процентов согласно кредитному договору от 12.08.2003 N 51/03. Обращено взыскание на имущество Общества, являющееся предметом залога по договору ипотеки от 03.07.2003 и по договору последующего залога (ипотеки) от 23.09.2003, принадлежащее Обществу на праве собственности, а именно: на здания недостроенного корпуса студенческого городка и на земельный участок мерою 31838 кв.м, расположенные северо-восточнее дер. Новосаратовка Всеволожского района Ленинградской области. В остальной части иска отказано.

                                      Постановлением апелляционной инстанции от 11.10.2004 решение суда изменено с изложением резолютивной части в следующей редакции. С Общества в пользу Банка взыскано 14300906 руб. 52 коп., в том числе 6300000 руб. задолженности по возврату кредита, 112057 руб. 38 коп. процентов за пользование кредитом, 81900 руб. пеней за просрочку возврата кредита, 2074 руб. 80 коп. пеней за просрочку уплаты процентов согласно кредитному договору от 03.07.2003 N 39/03 и 7575000 руб. задолженности по возврату кредита, 128319 руб. 67 коп. процентов за пользование кредитом, 98475 руб. пеней за просрочку возврата кредита, 3079 руб. 67 коп. пеней за просрочку уплаты процентов согласно кредитному договору от 12.08.2003 N 51/03. Обращено взыскание на имущество Общества, являющееся предметом залога по договору ипотеки от 03.07.2003 и по договору последующего залога (ипотеки) от 23.09.2003, принадлежащее Обществу на праве собственности, а именно: на земельный участок площадью 31838 кв.м, расположенный северо-восточнее дер. Новосаратовка Всеволожского района Ленинградской области, кадастровый номер 47:07:07-05-001:0001; на здания недостроенного корпуса студенческого городка, расположенные по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Новосаратовка (студенческий городок) (литер А, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-66; литер Б, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-67; литер В, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-68; литер Г, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-69; литер Д, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-70; литер Е, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-71; литер Ж, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-72; литер З, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-73; литер И, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-74), а также на сооружения, возводимые и вновь возведенные ответчиком на заложенном земельном участке. Обращение взыскания производится путем продажи имущества с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества при реализации на публичных торгах в размере 14850000 руб.

                                      В кассационной жалобе Общество просит отменить постановление апелляционной инстанции, ссылаясь на неприменение апелляционной инстанцией подлежащих применению статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке", статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), на нарушение статей 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также на несоответствие выводов апелляционной инстанции имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, апелляционная инстанция должна была не изменить принятое по делу решение, а отменить его в части, как просил Банк в апелляционной жалобе. В резолютивной части постановления не отражен факт отказа в удовлетворении требования Банка о взыскании пеней и процентов до полного исполнения заемщиком своих обязательств. Кроме того, Общество не согласно с обращением взыскания на вновь возводимые и возведенные ответчиком на заложенном земельном участке сооружения, считая, что они не являются предметом залога. Податель жалобы указывает также на то, что стоимость земельного участка и девяти незавершенных строительством зданий, заложенных по договорам ипотеки, позволяет полностью погасить истцу задолженность, имеющуюся у ответчика по кредитным договорам и взысканную судом.

                                      В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу и подтвердили изложенные в ней доводы. Представители Банка просили оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

                                      Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

                                      Как следует из материалов дела, 03.07.2003 между Банком и Обществом заключен кредитный договор N 39/03 о предоставлении последнему кредитной линии на сумму 6300000 руб. за плату 21% годовых на срок до 02.07.2004.

                                      В целях обеспечения исполнения Обществом обязательств по названному кредитному договору между Банком (залогодержатель) и Обществом (залогодатель) заключен договор залога (ипотеки) от 03.07.2003, по условиям которого залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащие Обществу на праве собственности указанные земельный участок и находящиеся на нем 9 зданий недостроенных корпусов студенческого городка (литеры А - И).

                                      12.08.2003 между Банком и Обществом заключен кредитный договор N 51/03 о предоставлении последнему кредитной линии на сумму 7575000 руб. за плату 20% годовых на срок до 11.08.2005.

                                      В целях обеспечения исполнения Обществом обязательств по указанному кредитному договору между Банком (залогодержатель) и Обществом (залогодатель) заключены договор залога недвижимого имущества и договор последующего залога (ипотеки) от 23.09.2003 названных земельного участка и объектов недвижимости.

                                      Договоры ипотеки зарегистрированы в Ленинградской областной регистрационной палате Всеволожским территориальным отделением учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

                                      К договорам ипотеки приложены планы границ земельного участка, переданного в залог.

                                      Факт предоставления Обществу кредитов в указанных размерах и наличие у последнего права собственности на переданные в залог объекты недвижимости подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

                                      Пунктом 5.4 кредитных договоров предусмотрено право Банка потребовать от заемщика досрочного возврата кредита, процентов и иных платежей, причитающихся Банку, в случае невыполнения заемщиком принятых на себя обязательств, в том числе в случае неудовлетворительного состояния бухгалтерского учета.

                                      Пунктами 4.3.4, 6.1 договоров ипотеки предусмотрено право Банка обратить взыскание на предмет залога до наступления срока обеспеченного залогом обязательства, в частности, при досрочном взыскании кредита (его части) по основаниям, предусмотренным кредитным договором.

                                      Так как в ходе проведения мониторинга по состоянию на начало 2004 года был установлен факт резкого ухудшения финансового состояния заемщика, 29.04.2004 Банк обратился к Обществу с требованиями о досрочном возврате кредитов и процентов за их пользование согласно названным кредитным договорам.

                                      Неисполнение Обществом указанных требований, а также наличие заключенных договоров ипотеки послужили основанием для предъявления настоящего иска.

                                      Поскольку ответчик, по утверждению Банка, осуществил на обремененном ипотекой земельном участке постройку четырех отдельно стоящих сооружений овощехранилища и хозяйственных построек, права на которые не оформлены, Банк, ссылаясь на статью 65 Федерального закона "Об ипотеке", просил обратить взыскание также на эти четыре сооружения.

                                      Согласно акту независимой оценки спорного земельного участка, составленному независимым оценщиком ООО "Лабриум-Консалтинг", по состоянию на 12.05.2003 рыночная стоимость объекта составила с учетом НДС 14850000 руб.

                                      Факт предоставления Банком кредитов во взыскиваемом размере, наличие со стороны заемщика просрочки и задолженности по возврату кредитов и по уплате процентов за пользование кредитами, а со стороны Банка - права на досрочное взыскание истребуемой суммы, подтверждаются материалами дела и Обществом не оспариваются.

                                      Возражений по расчету заявленных требований ответчиком не представлено. Общество возражает по существу против обращения взыскания на вновь возведенные сооружения овощехранилища и хозяйственных построек. Указывая на то, что на момент заключения кредитных договоров, обеспечением исполнения которых являются договоры ипотеки и последующей ипотеки, на спорном земельном участке уже велось строительство указанных сооружений, не являющихся предметом залога, и ссылаясь на статью 64 Федерального закона "Об ипотеке", Общество полагает, что право залога на эти четыре сооружения не распространяется. При этом Общество ссылается, в частности, на акты проверки от 01.07.2003 и от 05.08.2003, подписанные сторонами.

                                      Апелляционная инстанция признала указанные доводы ответчика несостоятельными. Изменяя решение суда, апелляционная инстанция, помимо удовлетворения требований о взыскании с ответчика истребуемых денежных сумм по кредитным договорам и об обращении взыскания на объекты недвижимости, являющиеся предметом договоров ипотеки, удовлетворила требование Банка об обращении взыскания на сооружения, возводимые и вновь возведенные ответчиком на заложенном земельном участке. Кроме того, апелляционная инстанция исправила нарушения, допущенные судом первой инстанции и выразившиеся в отсутствии указания на обращение взыскания путем продажи имущества с публичных торгов, установления начальной продажной цены заложенного имущества при реализации на публичных торгах и указания кадастровых номеров объектов недвижимости.

                                      Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция не находит оснований не согласиться с постановлением апелляционной инстанции и считает его полностью соответствующим материалам дела, действующему законодательству.

                                      В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

                                      Согласно пунктам 1, 3 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

                                      В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Федерального закона "Об ипотеке" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

                                      Дав оценку условиям кредитных договоров, договоров залога (ипотеки) и последующего залога (ипотеки), кадастровым планам, приложенным к договорам ипотеки, акту проверки от 01.07.2003 и другим имеющимся в деле доказательствам, апелляционная инстанция пришла к выводу об обоснованности в полном объеме требований Банка, заявленных в исковом заявлении.

                                      Суд кассационной инстанции при рассмотрении дела проверяет законность принятых по делу судебных актов, устанавливая правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов арбитражного суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кассационная инстанция не вправе переоценивать доказательства, на основании которых суд сделал вывод относительно фактических обстоятельств дела.

                                      Оценив имеющиеся в деле кадастровые планы, приложенные к договорам ипотеки и составленные по состоянию на 29.04.2003, на 27.06.2003, на 18.09.2003, апелляционная инстанция пришла к выводу об отсутствии в них данных, позволяющих считать, что ответчиком на указанные даты начато или ведется строительство каких-либо иных объектов, помимо девяти зданий недостроенного корпуса студенческого городка, переданных в залог по договорам ипотеки.

                                      Оценив иные имеющиеся в деле документы, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что денежные средства на строительство овощехранилища и хозяйственных построек были направлены ответчиком только 27.10.2003, то есть после заключения договоров ипотеки.

                                      Акт проверки от 01.07.2003 подписан, по мнению апелляционной инстанции, лицами, не являющимися представителями полномочных органов по вопросам землеустройства либо градостроения.

                                      С учетом изложенного, условий договоров ипотеки и положений, предусмотренных статьей 65 Федерального закона "Об ипотеке", апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что ипотека распространяется в данном случае на сооружения, возводимые и вновь возведенные ответчиком на заложенном земельном участке.

                                      Доводы, приведенные в кассационной жалобе и касающиеся необоснованности требования об обращении взыскания на вновь возведенные сооружения овощехранилища и хозяйственных построек, направлены по существу лишь на переоценку тех доказательств и обстоятельств, которые были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции. При таких обстоятельствах указанные доводы не могут быть приняты кассационной инстанцией. Кроме того, акты от 01.07.2003 и от 05.08.2003 (том 2, листы дела 25, 26), на которые ссылается ответчик в кассационной жалобе, подписаны со стороны Банка начальником кредитного отдела. Доказательств, подтверждающих наличие у него соответствующих полномочий, в деле не имеется и Обществом не представлено.

                                      Нарушений или неправильного применения судом апелляционной инстанции норм материального права, на которые указывает ответчик, кассационная инстанция не усматривает.

                                      Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного постановления, не имеется.

                                      Поскольку Банк до принятия судом решения по делу не заявлял требования о взыскании процентов и пеней до полного исполнения заемщиком своих обязательств, апелляционная инстанция правомерно указала на необоснованность указанного требования именно в мотивировочной части постановления.

                                      Довод подателя жалобы о том, что стоимость земельного участка и девяти незавершенных строительством зданий, заложенных по договорам ипотеки, позволяет полностью погасить истцу имеющуюся перед ним у ответчика задолженность, не может быть принят кассационной инстанцией, поскольку не основан на положениях закона (пункт 6 статьи 350 ГК РФ).

                                      С учетом изложенного оснований для отмены постановления апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

                                      Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа



                                      ПОСТАНОВИЛ:



                                      постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2004 по делу N А56-21422/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нева-Агро" - без удовлетворения.



                                      Председательствующий

                                      СОСНИНА О.Г.



                                      Судьи

                                      КУСТОВ А.А.

                                      АФАНАСЬЕВ С.В.
                                      В указанном решении оценивались те обстоятельства, что на земле были здания, но так как удалось доказать, что здания были построены после заключения договора ипотеки, то 64-ю применили в этой части, но если бы доказали, что здания были до регистрации ипотеки, то применили бы 69-ю 102-ФЗ и 340-ю ГК в совокупности со ст. 9 102-ФЗ, т.е. надо было для залога описат предемет ипотеки и если, этого ранее не было сделано, внести его в ЕГРП.


                                      Что касается доводов о том, что ненужно закладывать именно все объекты недвижимости находящиеся на земле, изложенных ВАС в Определениях от 25.11.2010 N ВАС-13670/10 по делу N А51-17380/2009, 27.08.2010 N ВАС-11871/10 по делу N А53-23353/08 и некоторых других Определениях ВАС РФ, то сатри, что в аналогичной ситуации ВС РФ делает - см. приложение.

                                      Вобщем - ИМХО, суд практика по этому вопросу еще, очень сильно, не сложилась, а противоверчий между ГК РФ, ЗК РФ и 102-ФЗ очень много. Не может никак на "самый гуманный суд в мире" определится с вопросом - как применять "принцип единства земли и зданий на ней" (то ли запретить продавать землю без зданий, то ли установить, что при продаже здания земля автоматом идет за ним).
                                      Вложения
                                      Вот, что ребята: пулемет я вам не дам!

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Andrjulisk,
                                        Вобще, при применении ст. 64 102-ФЗ возникает масса противоречий
                                        Есть такое. Всегда предмет ипотеки осматривается перед сделкой. Таким образом можно определить - есть ли еще какие здания на участке или нет. Мы особо не заморачиваемся по этому вопросу, так как случаи, когда закладываются не все объекты (не прописываются конкретно в договоре) очень редки.

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Den_ver, Мы особо не заморачиваемся по этому вопросу, так как случаи, когда закладываются не все объекты (не прописываются конкретно в договоре) очень редки. Ну дык, с ентого и надо было начинать Просто когда залоги сложные, то это становится актуальным. У нас шас есть проект по которму мы знаем, что на земле есть здания которые не внесены в ЕГРП (недостроили еще) и клиент предлагает пойти по указанному тобой пути. Я естетственно считаю, что надо сначала внести эти объекты в ЕГРП и потом заложить их вместе с землей, описав все объекты в договоре - иначе риск признание всей сделки недействительной, так как если сочтут, что здание не заложены, то весь договор будет недействительным (если придерживаться позиции указанной в прилагаемом Определении ВС РФ). А относительно визуального осмотра - иногда это можно и не увидеть, у нас были случаи когда объект был оч сложным и увидеть всю картину визуально было невозможно - надо было с тех документацией разбиратся, или например были случаи подземных объектов которые тоже не видили визуально, был случай когда забор был зарегистрирован как объект недвижимости. Вобщем "головняк" еще тот.
                                          Вот, что ребята: пулемет я вам не дам!

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Andrjulisk,
                                            У нас шас есть проект по которму мы знаем, что на земле есть здания которые не внесены в ЕГРП (недостроили еще) и клиент предлагает пойти по указанному тобой пути.
                                            А таких случаев полно. Не вижу рисков - после регистрации права объекты будут в залоге.


                                            Я естетственно считаю, что надо сначала внести эти объекты в ЕГРП и потом заложить их вместе с землей, описав все объекты в договоре - иначе риск признание всей сделки недействительной, так как если сочтут, что здание не заложены, то весь договор будет недействительным
                                            На мой взгляд вывод неверный. Если объект не зарегистрирован, он как бы объектом недвижимости для целей совершения сделки не является. И договор не может быть признан недействительным.

                                            Вобщем "головняк" еще тот.
                                            Ну с недвижимостью часто что-то не так бывает.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Сообщение от Den_ver Посмотреть сообщение
                                              На мой взгляд вывод неверный. Если объект не зарегистрирован, он как бы объектом недвижимости для целей совершения сделки не является. И договор не может быть признан недействительным.
                                              Объектом недвижимости он является (п. 1 ст. 131 ГК), просто права на него не внесены в реестр, соответственно сделки с таким объектом нельзя совершать (122-ФЗ). Вышеуказанные нормы, да и судебная практика апеллируют именно понятием "объект недвижимости", т.е. фактическим существованием недвижимости, а не моментом отражениея прав на него в ЕГРП. Поэтому с тобой не согласен "категоричски"
                                              Тут даже если аналогию с 214-ФЗ проводить, то с момента передачи объекта долевого строительства по акту (а не с момента регистрации в ЕГРП) он становится квартирой (т.е. объектом недвижимости). Поэтому никто в этот промежуток ипотек не квартиру не заключает - прав уже нет, так как есть объект недвижимости, а ипотеку на квартиру еще не зарегистрировать, т.к. еще не внесены в ЕГРП права.
                                              Вот, что ребята: пулемет я вам не дам!

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Andrjulisk, по твоей логике получается, что при наличии незарегистрированного объекта собственник земельного участка не вправе совершать сделки с ним. Это есть ограничение права собственности, что недопустимо (за исключением случаев, предусмотренных законом). Есть случаи, например, когда на з/у присутствует самострой. Так собственник может вообще никогда не получить документы на него. И как быть?

                                                Так что подход такой по сделкам в этом случае - есть документы, есть объект. Нет документов, объекта нет.

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Den_ver, по твоей логике получается, что при наличии незарегистрированного объекта собственник земельного участка не вправе совершать сделки с ним. Это есть ограничение права собственности, что недопустимо (за исключением случаев, предусмотренных законом). ИМХО это не может быть ограничением права собственности на землю - зарегистрируй право на здание и распоряжайся. Где ограничение? Разрыв по времени между появлением объекта недвижимости и регистрацией прав на него не может быть ограничением права, тут тогда надо говорить об ограничении прав на землю самим запретом на отчуждение земли без зданий, но это не логично т.к. противоречит принципу единства земли и неждвижки находящейся на ней.
                                                  Единственно, за что можно попытатся зацепится, это то, что п. 4 ст. 35 ЗК говорит о "принадлежности ПРАВ одному лицу", но с учетом того, что ипотеку в силу закона могут, на такие объекты недвижимости, не зарегистрировать, из-за вышеуказанных протиоворечий между ст. 64 102-ФЗ и ст.ст. 9, 69 102-ФЗ, ст. 340 ГК, указанное может привести к недействительности сделки.
                                                  Кстати это и суд в вышеуказанном решении исследовал:
                                                  Оценив имеющиеся в деле кадастровые планы, приложенные к договорам ипотеки и составленные по состоянию на 29.04.2003, на 27.06.2003, на 18.09.2003, апелляционная инстанция пришла к выводу об отсутствии в них данных, позволяющих считать, что ответчиком на указанные даты начато или ведется строительство каких-либо иных объектов, помимо девяти зданий недостроенного корпуса студенческого городка, переданных в залог по договорам ипотеки.
                                                  Нет документов, объекта нет. О каких документах речь? О свидетельстве о регистрации ПРАВА, или, например, о кадастровом паспорте ? Представь себе ситуацию - объект уничтожен, составлен акт, самого объекта ественно нет, но из ЕГРП право еще не успели исключить. Ты такое право будешь обременять ипотекой?
                                                  Вот, что ребята: пулемет я вам не дам!

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Andrjulisk, да ни один суд никогда в жизни (исключая конечно может только первую инстанцию общих судов) не примет решение о признании ипотеки недействительной по той причине, что в залог передан земельный участок без здания, право на которое не зарегистрировано. Объект может быть в наличии фактически, но может отсутствовать юридически.

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Andrjulisk, по аналогии можно взять право аренды з/у при переходе права собственности на объект. Право аренды переходит к новому собственнику в силу закона, однако это право не может быть предметом ипотеки до тех пор, пока оно не будет зарегистрировано за новым собственником.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Сообщение от Den_ver Посмотреть сообщение
                                                        да ни один суд никогда в жизни (исключая конечно может только первую инстанцию общих судов) не примет решение о признании ипотеки недействительной по той причине, что в залог передан земельный участок без здания, право на которое не зарегистрировано. Объект может быть в наличии фактически, но может отсутствовать юридически.
                                                        Я выше решение приводил, так как раз исследовался вопрос фактического наличия недвижки на земле.

                                                        Сообщение от Den_ver Посмотреть сообщение
                                                        по аналогии можно взять право аренды з/у при переходе права собственности на объект. Право аренды переходит к новому собственнику в силу закона, однако это право не может быть предметом ипотеки до тех пор, пока оно не будет зарегистрировано за новым собственником.
                                                        ИМХО пока права аренды в ЕГРП не внесут - сделку ипотеки здания не проведешь - В чем противоречие моей позиции?
                                                        Вот, что ребята: пулемет я вам не дам!

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Andrjulisk,

                                                          так как раз исследовался вопрос фактического наличия недвижки на земле.
                                                          для каких целей? Ну исследовали, подумаешь. В суде много чего исследуется.

                                                          ИМХО пока права аренды в ЕГРП не внесут - сделку ипотеки здания не проведешь - В чем противоречие моей позиции?
                                                          Постоянно сделки такие проходят. А противоречие такое, что судебная практика (и практика регистрации) в таких случаях однозначна - ипотека действительна, так как отношения не оформлены и право не зарегистрировано (хоть и перешло).

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Den_ver, Можешь конкретные решения выложить или на нормы сослатся? А то так долго бум с тобой друг друга убеждать.
                                                            Вот, что ребята: пулемет я вам не дам!

                                                            Комментарий

                                                            Обработка...
                                                            X