Залог прав аренды земельного участка; договор аренды заключен на неопределенный срок

[Stanger]

Добрый вечер коллеги,
Подскажите пожалуйста...
Есть Нежилое здание в собственности Заемщика..
Есть Договор аренда з/у заключенный в 2005 году на два года...(зарегистрирован в УФРС).
Есть Д/с к Договору аренды з/у о его пролонгации на два года т.е до 2009г. Больше Договор аренды з/у не пролонгировали, но в Договоре есть пункт, о том, что если по истечении срока аренды Арендатор продолжает пользоваться з/у при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, то Договор возобновляет на неопределенный срок.
Есть письмо из Департамента зем.участков г. Москвы о том, что на настоящий момент этот договор аренды не расторгнут.

Как думаете можно взять в залог здание и право аренды з/у на основании такого Договора аренды, или требовать от Заемщика правильного договора аренды з/у?

[банкирвася]

Stanger, исходя из положений ГК об аренде договор продолжает действовать и получается, что необходимые права на земельный участок у будущего Залогодателя имеются. Но подстраховаться стоит, хотябы проверив исполняются ли залогодателем его обязанности по договору (в части арендной платы). Ну а если уж хочется перестаховаться, то заставляйте пролонгировать договор на бумаге. Но это уже будет перестаховка.

[str555]

Арендатор продолжает пользоваться з/у при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, то Договор возобновляет на неопределенный срок.
Есть письмо из Департамента зем.участков г. Москвы о том, что на настоящий момент этот договор аренды не расторгнут.

Как думаете можно взять в залог здание и право аренды з/у на основании такого Договора аренды, или требовать от Заемщика правильного договора аренды з/у?

а что в выписке из ЕГРП в отношении ЗУ?

если аренда есть, то берите право требование в залог (т.е. не упоминайте что в ипотеку), а срок действия аренды укажите как неопределенный срок.

[кукуцаполь]

Добрый вечер коллеги,
Подскажите пожалуйста...
Есть Нежилое здание в собственности Заемщика..
Есть Договор аренда з/у заключенный в 2005 году на два года...(зарегистрирован в УФРС).
Есть Д/с к Договору аренды з/у о его пролонгации на два года т.е до 2009г. Больше Договор аренды з/у не пролонгировали, но в Договоре есть пункт, о том, что если по истечении срока аренды Арендатор продолжает пользоваться з/у при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, то Договор возобновляет на неопределенный срок.
Есть письмо из Департамента зем.участков г. Москвы о том, что на настоящий момент этот договор аренды не расторгнут.

Как думаете можно взять в залог здание и право аренды з/у на основании такого Договора аренды, или требовать от Заемщика правильного договора аренды з/у?

не берем такое имущество, потому что с технической стороны регистрирующему органу не на что "вешать ипотеку"

[Den_ver]

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок не может быть предметом договора ипотеки. Исходя из этого, надо сначала исключить запись об аренде из ЕГРП, а потом брать в залог здание (это если нужна чистота сделки). На деле зависит от регистратора: регистрировали как сделки, где аренда на неопределенный срок в договоре ипотеке не указана, так и те, где упоминание о ней было.

[кукуцаполь]

Den_ver, вот-вот, именно регистраторы мне объясняли, что они не смогут зарегистрировать такую ипотеку. и потом, вдруг арендодатель захочет внезапно расторгнуть договор досрочно?

[Stanger]

Den_ver, Договор аренды, заключенный на неопределенный срок не может быть предметом договора ипотеки.
Абсодютно с вами согласен.
Это следует из разъяснения Президиума ВАС РФ, изложенного в п. 10 Информационного письма от 28.01.2005 N 90
"Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". Согласно этому разъяснению права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, который не подлежит государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке.

Но в моем случае договор был зарегистрирован в УФРС в 2005 году, т.к. первоначально был заключен на два года. Вот ведь как...

[str555]

Den_ver, вот-вот, именно регистраторы мне объясняли, что они не смогут зарегистрировать такую ипотеку. и потом, вдруг арендодатель захочет внезапно расторгнуть договор досрочно?

расторгнет и держателя не спросит. или по соглашению строн растогнут. и что?

[str555]

[/i]

Но в моем случае договор был зарегистрирован в УФРС в 2005 году, т.к. первоначально был заключен на два года. Вот ведь как...

и что Вам мешает взять в залог право аренды?

[Den_ver]

и что Вам мешает взять в залог право аренды?

А зачем оно нужно в принципе? В случае продажи права по аренде и так перейдут к новому собственнику. Аренда на неопределенный срок никак повлиять на сам договор ипотеки в плане его действительности не может.

[Stolz2]

Den_ver А зачем оно нужно в принципе?
Из эстетических соображений.

[str555]

А зачем оно нужно в принципе? В случае продажи права по аренде и так перейдут к новому собственнику. Аренда на неопределенный срок никак повлиять на сам договор ипотеки в плане его действительности не может.

а зачем эту фигню в ст. 69 прописали?

не знаю. но статья есть - арендатор - права в залог, а практика может в любой момент поменяться.
посему полагаю лучше взять, благо несложно.

[Stanger]

Den_ver А зачем оно нужно в принципе?
Из эстетических соображений. Закон же говорит что ипотека недвижки должна быть с одновременной ипотекой права аренды з/у.
С одной стороны право аренды оформлено, договор зареген в ФРС, надо брать в залог это право. А с другой стороны в настоящее время договор аренды заключен на неопределенный срок, значит не может быть предметом ипотеки.

Я думаю надо брать в залог. Если возьмем то максимум что нам грозит, это признание недействительным договора ипотеки в части залога права аренды.
А если не возьмем, то есть риск что признают весь договор ипотеки недействительным по причине отсутствия залога на право аренды как того требует 69 ст. ФЗ "Об И"

[str555]

[i]признание недействительным договора ипотеки в части залога права аренды.

основание?

[Stanger]

str555,

[Stanger]

str555,
разъяснения Президиума ВАС РФ, изложенного в п. 10 Информационного письма от 28.01.2005 N 90
"Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". Согласно этому разъяснению права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, который не подлежит государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке.

В настоящий момент договор аренды з/у заключен на неопределенный срок, значит он не подлжежит гос.регистрации (хотя и зарегистрирован), то можно предположить, что суд придет к мнению что право аренды из такого договора не может быть предметом ипотеки.

[Stolz2]

что право аренды из такого договора не может быть предметом ипотеки.
а предметом залога?

[str555]

что право аренды из такого договора не может быть предметом ипотеки.
а предметом залога?

именно так. и вроде как тоже берём в залог, и про ипотэка-неипотэка не уточняем.

[Stanger]

именно так. и вроде как тоже берём в залог, и про ипотэка-неипотэка не уточняем.

Коллеги, а для меня тема ипотека-нет, залог-да не раскрыта. Можно разъяснить пожалуйста?

[Den_ver]

Stolz2,

а предметом залога?

Вот скажите мне, зачем заключать бессмысленные договоры? Всегда угорал над поручительством физика за себя как ИП. Это из той же серии..

[str555]

Stolz2, Всегда угорал над поручительством физика за себя как ИП. Это из той же серии..

конечно, а вдруг ИП самоликвидируется?

сомневаюсь что из той же серии.

[Den_ver]

str555,

конечно, а вдруг ИП самоликвидируется?

застрелится что ли? Ага, а физик потом за него погасит. В загробном мире.

сомневаюсь что из той же серии.

ну а чего не из той же? Такие же бессмысленные договоры. Не, ну для "отчетности" его заключить можно конечно, но рассматривать в качестве реального обеспечения на мой взгляд нельзя.

[str555]

str555,
застрелится что ли?

рассматривать в качестве реального обеспечения на мой взгляд нельзя.

угу, так называют прекращение деятельности ИП и страшно боятся что ИП-к "ликвидируется" типа обязательства прекратятся.

страхи подогревают граждане вроде этого:

http://vashemuvzo.ru/?p=1159#comments

а почему в качестве обеспечения нельзя рассматривать?

[Stolz2]

Den_ver Вот скажите мне, зачем заключать бессмысленные договоры?

Den_ver А зачем оно нужно в принципе?
Из эстетических соображений.

http://vashemuvzo.ru/?p=1159#comments - это стаья, конечно, вывих фантазии. Хотя встречал решения судов на уровне областных об этом самом, что должником по основному обязательству (ИП) и поручителем (физ.лицо) может выступать одно и то же лицо.

[Den_ver]

str555,

страхи подогревают граждане вроде этого:

ну там в комментариях ему все уже сказали.

а почему в качестве обеспечения нельзя рассматривать?

Да потому что это право ничего не стоит (даже право по договору аренды, заключенному на срок более года и зарегистрированное в ЕГРП). Залог права в таких случаях просто формальность. Основным предметом выступает объект недвижимости. А незарегистрированное в принципе оценить невозможно ибо это обязательства должника (это пассив). Со стороны арендодателя еще понятно - можно оценить через арендные платежи, которые может участок принести в будущем, но со стороны арендатора это нонсенс.

И как выше уже было сказано, право аренды перейдет к новому собственнику здания в силу закона.

Stolz2,

Из эстетических соображений.

Вы видите в этом какую-то эстетику? По мне так это просто "марание" бумаги.

[Den_ver]

Stolz2,

Хотя встречал решения судов на уровне областных об этом самом, что должником по основному обязательству (ИП) и поручителем (физ.лицо) может выступать одно и то же лицо.

Да я тоже встречал. Этих надо в "юридический юмор" к тетке, которая считает что директор может быть только из числа акционеров. Такие же "специалисты-профи".
Но самое печальное в том, что они в судебной системе находятся и принимают решения, которые иногда безвозвратно калечат жизни людей...

[str555]

str555,
Да потому что это право ничего не стоит (даже право по договору аренды, заключенному на срок более года и зарегистрированное в ЕГРП). Залог права в таких случаях просто формальность. Основным предметом выступает объект недвижимости.

право ваще как предмет залога попадос, извините за категоричность.

но в данном случае - обеспечивает формальность, без которой регистраторы моск вынесут, а уж потом несоблюдение сей формальности может стать основанием для отказа в обращении взыскания и погашении записи об ипотеки.

не многовато ли для термина "формальность", "марание бумаги"?

[Den_ver]

str555,

право ваще как предмет залога попадос, извините за категоричность.

Ну кто-бы спорил. Хотя если по 214-фз, то не все так плохо.

несоблюдение сей формальности может стать основанием для отказа в обращении взыскания

Да, только формальность надо соблюдать в соответствии с законом, ведь правда? Как всем известно "по договору об ипотеке может быть заложено имущество, права на которые зарегистрированы в установленном порядке". Все остальное ипотекой не является, правильно? Так какие основания для отказа в обращении взыскания, если право аренды (незарегистрованное) не является предметом ипотеки?

[str555]

Хотя если по 214-фз, то не все так плохо.

точно так же плохо.

[str555]

какие основания для отказа в обращении взыскания, если право аренды (незарегистрованное) не является предметом ипотеки?

а напишут что право аренды зарегистрировано, что залогодатель является арендатором ЗУ, но в нарушение ЗоИ право аренды не было взято в ипотеку одновременно со зданием, ДИ ничтожен, в удовлетворении отказать.