28 февраля, воскресенье 12:50
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Залог прав аренды земельного участка; договор аренды заключен на неопределенный срок

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Залог прав аренды земельного участка; договор аренды заключен на неопределенный срок

    Добрый вечер коллеги,
    Подскажите пожалуйста...
    Есть Нежилое здание в собственности Заемщика..
    Есть Договор аренда з/у заключенный в 2005 году на два года...(зарегистрирован в УФРС).
    Есть Д/с к Договору аренды з/у о его пролонгации на два года т.е до 2009г. Больше Договор аренды з/у не пролонгировали, но в Договоре есть пункт, о том, что если по истечении срока аренды Арендатор продолжает пользоваться з/у при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, то Договор возобновляет на неопределенный срок.
    Есть письмо из Департамента зем.участков г. Москвы о том, что на настоящий момент этот договор аренды не расторгнут.

    Как думаете можно взять в залог здание и право аренды з/у на основании такого Договора аренды, или требовать от Заемщика правильного договора аренды з/у?

  • #2
    Stanger, исходя из положений ГК об аренде договор продолжает действовать и получается, что необходимые права на земельный участок у будущего Залогодателя имеются. Но подстраховаться стоит, хотябы проверив исполняются ли залогодателем его обязанности по договору (в части арендной платы). Ну а если уж хочется перестаховаться, то заставляйте пролонгировать договор на бумаге. Но это уже будет перестаховка.
    Последний раз редактировалось банкирвася; 03.03.2011, 10:33.

    Комментарий


    • #3
      Сообщение от Stanger Посмотреть сообщение
      Арендатор продолжает пользоваться з/у при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, то Договор возобновляет на неопределенный срок.
      Есть письмо из Департамента зем.участков г. Москвы о том, что на настоящий момент этот договор аренды не расторгнут.

      Как думаете можно взять в залог здание и право аренды з/у на основании такого Договора аренды, или требовать от Заемщика правильного договора аренды з/у?
      а что в выписке из ЕГРП в отношении ЗУ?

      если аренда есть, то берите право требование в залог (т.е. не упоминайте что в ипотеку), а срок действия аренды укажите как неопределенный срок.

      Комментарий


      • #4
        Сообщение от Stanger Посмотреть сообщение
        Добрый вечер коллеги,
        Подскажите пожалуйста...
        Есть Нежилое здание в собственности Заемщика..
        Есть Договор аренда з/у заключенный в 2005 году на два года...(зарегистрирован в УФРС).
        Есть Д/с к Договору аренды з/у о его пролонгации на два года т.е до 2009г. Больше Договор аренды з/у не пролонгировали, но в Договоре есть пункт, о том, что если по истечении срока аренды Арендатор продолжает пользоваться з/у при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, то Договор возобновляет на неопределенный срок.
        Есть письмо из Департамента зем.участков г. Москвы о том, что на настоящий момент этот договор аренды не расторгнут.

        Как думаете можно взять в залог здание и право аренды з/у на основании такого Договора аренды, или требовать от Заемщика правильного договора аренды з/у?
        не берем такое имущество, потому что с технической стороны регистрирующему органу не на что "вешать ипотеку"
        котоман

        Комментарий


        • #5
          Договор аренды, заключенный на неопределенный срок не может быть предметом договора ипотеки. Исходя из этого, надо сначала исключить запись об аренде из ЕГРП, а потом брать в залог здание (это если нужна чистота сделки). На деле зависит от регистратора: регистрировали как сделки, где аренда на неопределенный срок в договоре ипотеке не указана, так и те, где упоминание о ней было.

          Комментарий


          • #6
            Den_ver, вот-вот, именно регистраторы мне объясняли, что они не смогут зарегистрировать такую ипотеку. и потом, вдруг арендодатель захочет внезапно расторгнуть договор досрочно?
            котоман

            Комментарий


            • #7
              Den_ver, Договор аренды, заключенный на неопределенный срок не может быть предметом договора ипотеки.
              Абсодютно с вами согласен.
              Это следует из разъяснения Президиума ВАС РФ, изложенного в п. 10 Информационного письма от 28.01.2005 N 90
              "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". Согласно этому разъяснению права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, который не подлежит государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке.

              Но в моем случае договор был зарегистрирован в УФРС в 2005 году, т.к. первоначально был заключен на два года. Вот ведь как...

              Комментарий


              • #8
                Сообщение от кукуцаполь Посмотреть сообщение
                Den_ver, вот-вот, именно регистраторы мне объясняли, что они не смогут зарегистрировать такую ипотеку. и потом, вдруг арендодатель захочет внезапно расторгнуть договор досрочно?
                расторгнет и держателя не спросит. или по соглашению строн растогнут. и что?

                Комментарий


                • #9
                  Сообщение от Stanger Посмотреть сообщение
                  [/i]

                  Но в моем случае договор был зарегистрирован в УФРС в 2005 году, т.к. первоначально был заключен на два года. Вот ведь как...
                  и что Вам мешает взять в залог право аренды?

                  Комментарий


                  • #10
                    и что Вам мешает взять в залог право аренды?
                    А зачем оно нужно в принципе? В случае продажи права по аренде и так перейдут к новому собственнику. Аренда на неопределенный срок никак повлиять на сам договор ипотеки в плане его действительности не может.

                    Комментарий


                    • #11
                      Den_ver А зачем оно нужно в принципе?
                      Из эстетических соображений.
                      "Истина где-то рядом" ©

                      Комментарий


                      • #12
                        Сообщение от Den_ver Посмотреть сообщение
                        А зачем оно нужно в принципе? В случае продажи права по аренде и так перейдут к новому собственнику. Аренда на неопределенный срок никак повлиять на сам договор ипотеки в плане его действительности не может.
                        а зачем эту фигню в ст. 69 прописали?

                        не знаю. но статья есть - арендатор - права в залог, а практика может в любой момент поменяться.
                        посему полагаю лучше взять, благо несложно.
                        Последний раз редактировалось solus rex; 04.03.2011, 10:28.

                        Комментарий


                        • #13
                          Den_ver А зачем оно нужно в принципе?
                          Из эстетических соображений.
                          Закон же говорит что ипотека недвижки должна быть с одновременной ипотекой права аренды з/у.
                          С одной стороны право аренды оформлено, договор зареген в ФРС, надо брать в залог это право. А с другой стороны в настоящее время договор аренды заключен на неопределенный срок, значит не может быть предметом ипотеки.

                          Я думаю надо брать в залог. Если возьмем то максимум что нам грозит, это признание недействительным договора ипотеки в части залога права аренды.
                          А если не возьмем, то есть риск что признают весь договор ипотеки недействительным по причине отсутствия залога на право аренды как того требует 69 ст. ФЗ "Об И"

                          Комментарий


                          • #14
                            Сообщение от Stanger Посмотреть сообщение
                            [i]признание недействительным договора ипотеки в части залога права аренды.
                            основание?

                            Комментарий


                            • #15
                              str555,

                              Комментарий


                              • #16
                                str555,
                                разъяснения Президиума ВАС РФ, изложенного в п. 10 Информационного письма от 28.01.2005 N 90
                                "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". Согласно этому разъяснению права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, который не подлежит государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке.

                                В настоящий момент договор аренды з/у заключен на неопределенный срок, значит он не подлжежит гос.регистрации (хотя и зарегистрирован), то можно предположить, что суд придет к мнению что право аренды из такого договора не может быть предметом ипотеки.

                                Комментарий


                                • #17
                                  что право аренды из такого договора не может быть предметом ипотеки.
                                  а предметом залога?
                                  "Истина где-то рядом" ©

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Сообщение от Stolz2 Посмотреть сообщение
                                    что право аренды из такого договора не может быть предметом ипотеки.
                                    а предметом залога?
                                    именно так. и вроде как тоже берём в залог, и про ипотэка-неипотэка не уточняем.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Сообщение от str555 Посмотреть сообщение
                                      именно так. и вроде как тоже берём в залог, и про ипотэка-неипотэка не уточняем.
                                      Коллеги, а для меня тема ипотека-нет, залог-да не раскрыта. Можно разъяснить пожалуйста?

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Stolz2,
                                        а предметом залога?
                                        Вот скажите мне, зачем заключать бессмысленные договоры? Всегда угорал над поручительством физика за себя как ИП. Это из той же серии..

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Сообщение от Den_ver Посмотреть сообщение
                                          Stolz2, Всегда угорал над поручительством физика за себя как ИП. Это из той же серии..
                                          конечно, а вдруг ИП самоликвидируется?

                                          сомневаюсь что из той же серии.

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            str555,
                                            конечно, а вдруг ИП самоликвидируется?
                                            застрелится что ли? Ага, а физик потом за него погасит. В загробном мире.

                                            сомневаюсь что из той же серии.
                                            ну а чего не из той же? Такие же бессмысленные договоры. Не, ну для "отчетности" его заключить можно конечно, но рассматривать в качестве реального обеспечения на мой взгляд нельзя.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Сообщение от Den_ver Посмотреть сообщение
                                              str555,
                                              застрелится что ли?

                                              рассматривать в качестве реального обеспечения на мой взгляд нельзя.
                                              угу, так называют прекращение деятельности ИП и страшно боятся что ИП-к "ликвидируется" типа обязательства прекратятся.

                                              страхи подогревают граждане вроде этого:

                                              http://vashemuvzo.ru/?p=1159#comments

                                              а почему в качестве обеспечения нельзя рассматривать?

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Den_ver Вот скажите мне, зачем заключать бессмысленные договоры?
                                                Den_ver А зачем оно нужно в принципе?
                                                Из эстетических соображений.
                                                http://vashemuvzo.ru/?p=1159#comments - это стаья, конечно, вывих фантазии. Хотя встречал решения судов на уровне областных об этом самом, что должником по основному обязательству (ИП) и поручителем (физ.лицо) может выступать одно и то же лицо.
                                                "Истина где-то рядом" ©

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  str555,
                                                  страхи подогревают граждане вроде этого:
                                                  ну там в комментариях ему все уже сказали.

                                                  а почему в качестве обеспечения нельзя рассматривать?
                                                  Да потому что это право ничего не стоит (даже право по договору аренды, заключенному на срок более года и зарегистрированное в ЕГРП). Залог права в таких случаях просто формальность. Основным предметом выступает объект недвижимости. А незарегистрированное в принципе оценить невозможно ибо это обязательства должника (это пассив). Со стороны арендодателя еще понятно - можно оценить через арендные платежи, которые может участок принести в будущем, но со стороны арендатора это нонсенс.

                                                  И как выше уже было сказано, право аренды перейдет к новому собственнику здания в силу закона.

                                                  Stolz2,
                                                  Из эстетических соображений.
                                                  Вы видите в этом какую-то эстетику? По мне так это просто "марание" бумаги.

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Stolz2,
                                                    Хотя встречал решения судов на уровне областных об этом самом, что должником по основному обязательству (ИП) и поручителем (физ.лицо) может выступать одно и то же лицо.
                                                    Да я тоже встречал. Этих надо в "юридический юмор" к тетке, которая считает что директор может быть только из числа акционеров. Такие же "специалисты-профи".
                                                    Но самое печальное в том, что они в судебной системе находятся и принимают решения, которые иногда безвозвратно калечат жизни людей...

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Сообщение от Den_ver Посмотреть сообщение
                                                      str555,
                                                      Да потому что это право ничего не стоит (даже право по договору аренды, заключенному на срок более года и зарегистрированное в ЕГРП). Залог права в таких случаях просто формальность. Основным предметом выступает объект недвижимости.
                                                      право ваще как предмет залога попадос, извините за категоричность.

                                                      но в данном случае - обеспечивает формальность, без которой регистраторы моск вынесут, а уж потом несоблюдение сей формальности может стать основанием для отказа в обращении взыскания и погашении записи об ипотеки.

                                                      не многовато ли для термина "формальность", "марание бумаги"?

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        str555,

                                                        право ваще как предмет залога попадос, извините за категоричность.
                                                        Ну кто-бы спорил. Хотя если по 214-фз, то не все так плохо.

                                                        несоблюдение сей формальности может стать основанием для отказа в обращении взыскания
                                                        Да, только формальность надо соблюдать в соответствии с законом, ведь правда? Как всем известно "по договору об ипотеке может быть заложено имущество, права на которые зарегистрированы в установленном порядке". Все остальное ипотекой не является, правильно? Так какие основания для отказа в обращении взыскания, если право аренды (незарегистрованное) не является предметом ипотеки?

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Сообщение от Den_ver Посмотреть сообщение

                                                          Хотя если по 214-фз, то не все так плохо.
                                                          точно так же плохо.

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Сообщение от Den_ver Посмотреть сообщение
                                                            какие основания для отказа в обращении взыскания, если право аренды (незарегистрованное) не является предметом ипотеки?
                                                            а напишут что право аренды зарегистрировано, что залогодатель является арендатором ЗУ, но в нарушение ЗоИ право аренды не было взято в ипотеку одновременно со зданием, ДИ ничтожен, в удовлетворении отказать.

                                                            Комментарий

                                                            Обработка...
                                                            X