15 декабря, воскресенье 12:50
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Последующий залог; последующая ипотека

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • solus rex
    Участник ответил
    кукуцаполь, договор действителен, важно чтобы оценка была указана

    Прокомментировать:


  • кукуцаполь
    Участник ответил
    коллеги, может у кого была такая страшнючая ситуация:
    ООО1 дает банку в залог по своим обязательствам движимое имущество и стороны договора устанавливают в договоре залога залоговую стоимость 5 рублей. дальше примерно через год ООО1 дает банку в залог по обязательствам ООО2 то же самое движимое имущество, причем стороны устанавливают в договоре залога залоговую стоимость 3 рубля. а теперь собственно говоря вопрос: с одной стороны, в каждом из договоров условие о стоимости заложенного имущества согласовано сторонами. опять же в случае обращения взыскания на предмет залога начальная продажная цена будет определяться судом. на крайний случай можно сделать оценку и установить нпц на основании отчета об оценке. опять же что-то меня терзают смутные сомнения, будет ли последующий залог действительным в связи с тем, что в договоре последующего залога залоговая стимость ниже?

    Прокомментировать:


  • Den_ver
    Участник ответил
    Можно.

    Прокомментировать:


  • solus rex
    Участник ответил
    Rosochka, конечно, можно

    Прокомментировать:


  • Rosochka
    Участник ответил
    и опять вопрос. Если зарегистрирован договор залога, в котором заложены три квартиры. Можно ли в послед залог взять только одну?

    Прокомментировать:


  • Rosochka
    Участник ответил
    Petya7771, спасибо за идею!

    Прокомментировать:


  • Petya7771
    Участник ответил
    Rosochka,
    Делать допки к предшествующим договорам.
    Хотя это спорно, если договор был изначально недействителен, то допой это не лечится. Я бы сделалкак: новым договром ипотеки помещений+земли обеспечил бы старый и новый кредит,а перед датой рег-и подал бы на расторжение того кривого договора.

    Прокомментировать:


  • Rosochka
    Участник ответил
    Еще один вопрос. Был зарегистрирован договор залога трех нежилых зданий без земельных участков (в те времена регистрация без земли проходила). Сейчас назревает вопрос, если регистрировать последующий залог, соответственно уже с земельными участками, получается здания обременены, а участки нет... Как быть?

    Прокомментировать:


  • Den_ver
    Участник ответил
    вопросов нет.
    Ну это практика распространенная. А вот с добавлением других кредитов после регистрации договора, могут быть проблемы.

    Прокомментировать:


  • Rosochka
    Участник ответил
    Petya7771,
    Я лично сама регистрирую один договор залога под несколько кредитов (причем, Заемщики разные), в Москве и области вопросов нет.

    Прокомментировать:


  • Petya7771
    Участник ответил
    L@M, В каком субъекте такие лояльные регистраторы?
    Раньше в Мск и МО даже и не советовали соваться.
    Один договор ипотеки по уже оформленным нескольким кредита, да, регистрировали.

    Прокомментировать:


  • Rosochka
    Участник ответил
    Den_ver,
    я тоже всегда делала послед залог, но тут ситуация в том, что сбор документов может затянуться... А руководству нужно срочно обеспечивать кредит

    Прокомментировать:


  • Rosochka
    Участник ответил
    Petya7771,
    заманчиво конечно, но все же положительная практика обнадеживает. Думаю все же рискну, не принять документы они не имеют право, сочтут, что у них есть основания для отказа в регистрации - буду рада получить официальный документ об этом Судиться-то с ними? А почему бы и нет, да и дополнительный опыт никогда не повредит..
    Спасибо!

    L@M,
    в каком субъекте регистрируете? Ведь наши регистрационки ооочень загадочные заведения, у каждого свои законы...

    Прокомментировать:


  • Den_ver
    Участник ответил
    Можно ли, доп. соглашением к договору залога "подвесить" еще один кредит
    Мнение Росреестра по этому вопросу - это последующий залог и должен оформляться отдельным договором. Я лично с этим согласен. Исходя из этого, дабы туда-сюда не бегать, переоформляя и переподписывая договоры, всегда делаем договор последующей ипотеки.

    Прокомментировать:


  • L@M
    Участник ответил
    Rosochka

    Можно ли, доп. соглашением к договору залога "подвесить" еще один кредит, а так же по соглашению Сторон увеличить залоговую стоимость?

    Делаем так постоянно. Проблем с Роскадастром нет

    Прокомментировать:


  • Petya7771
    Участник ответил
    Rosochka,
    Регистраторы считают , что нельзя для обеспечения еще одного кредита делать д/с (изначально несколько кредитов одним договром обеспечить можно - см. Инф Письмо ВАС РФ №90). )) Нуна оформлять договор послед. ипотеки.
    Раньше и арб. практика была отрицательная:
    Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
    от 10 октября 2003 г. N Ф03-А04/03-2/2338
    (извлечение)

    Суд, оценивая правомерность действий Учреждения юстиции в рассматриваемом случае, исходил из того, что в силу статьи 20 Федерального закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации возможен в случае предоставления документов, по форме или содержанию не соответствующих требованиям действующего законодательства.
    Согласно статье 43 Федерального закона "Об ипотеке", имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки, определенных по правилам пунктов 5 и 6 статьи 20 указанного выше Федерального закона.
    Статьей 45 названного Федерального закона предусмотрено, что в последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.
    При этом названные положения пункта 1 статьи 43 и статьи 45 Федерального закона "Об ипотеке" не содержат каких-либо изъятий для тех случаев, когда сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
    Таким образом, исходя из буквального толкования приведенных выше норм, кассационная инстанция считает правильным вывод суда о необходимости заключения самостоятельных договоров последующей ипотеки и в случаях, когда они заключаются теми же юридическими лицами, что и в предшествующей ипотеке.

    Однако есть уже положительная практика в арб. судах.

    Постановление ФАС Западно - Сибирского округа от 10.09.2010 по делу N А75-11339/2009
    Требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору об ипотеке удовлетворены, поскольку содержание и форма дополнительного соглашения не свидетельствуют о невозникновении последующей ипотеки. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержит императивного правила о необходимости заключения последующей ипотеки путем составления отдельного договора.
    Как следует из материалов дела, 01.08.2007 между банком (залогодержатель) и В.В. Шепетько (залогодатель) подписан договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества), в соответствии с условиями которого залогодатель передает в залог (ипотеку) залогодержателю встроенные нежилые помещения, расположенные на первом этаже девятиэтажного жилого дома по адресу: город Сургут, проспект Ленина, 49, офис туристической фирмы.
    В соответствии с указанным договором ипотекой обеспечиваются обязательства общества с ограниченной ответственностью "Дискавери" по кредитному договору от 26.07.2007 N 7/24-КЛз.
    Сургутским отделом регистрационной службы 16.08.2007 произведена государственная регистрация договора ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная запись N 86-72-22/064/2007-049).
    Банк и В.В. Шепетько 23.07.2009 подписали дополнительное соглашение к договору об ипотеке от 01.08.2007, в соответствии с которым раздел 3 договора об ипотеке изложен в новой редакции и дополнен пунктом 3.1.2 с указанием на обеспечение ипотекой имущества еще одного обязательства - по кредитному договору от 23.07.2009 N 9/11-Ч между банком и В.В. Шепетько.
    Регистрационная служба 25.08.2009 отказала банку и В.В. Шепетько в государственной регистрации дополнительного соглашения от 23.07.2009 в связи с несоблюдением требований статьи 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). По мнению регистрирующего органа, кредитное обязательство, возникшее после заключения договора залога, обеспечивающего иное обязательство, может быть обеспечено залогом того же имущества в соответствии с правилами о последующей ипотеке, то есть путем заключения самостоятельного договора об ипотеке.
    ...

    Основания для отказа в государственной регистрации прав предусмотрены статьей 20 Закона о регистрации. Согласно абзацу 4 пункта 1 данной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
    Согласно пункту 1 статьи 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
    Положениями данной нормы предусмотрена возможность установить правоотношения, в соответствии с которыми одним имуществом будет обеспечено исполнение обязательств, вытекающих из двух и более договоров. При этом пункт 1 статьи 43 Закона об ипотеке не устанавливает каких-либо специальных правил относительно заключения сделки последующей ипотеки путем подписания отдельного документа.
    Статьей 8 Закона об ипотеке установлено, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
    Положения пункта 3 статьи 44 Закона об ипотеке предусматривают возможность изменения предшествующего договора ипотеки, влекущего обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований.
    Сторонами соблюдена требуемая законом форма сделки. Указанное дополнительное соглашение от 23.07.2009 к договору об ипотеке является неотъемлемой частью самого договора об ипотеке, в совокупности с ним содержит все установленные статьей 9 Закона об ипотеке существенные условия, в том числе существо новых обеспечиваемых обязательств: основание возникновения, сумму и срок исполнения. Договор об ипотеке и дополнительное соглашение к нему заключены между одними и теми же лицами - банком и В.В. Шепетько. Таким образом, содержание и форма дополнительного соглашения не свидетельствуют о невозникновении последующей ипотеки.
    С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сделали вывод об отсутствии в Законе об ипотеке императивного правила о необходимости заключения последующей ипотеки путем составления отдельного договора.
    Таким образом, суды пришли к правомерному выводу о соответствии дополнительного соглашения по форме и содержанию требованиям закона, в связи с чем у регистрационной службы отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации.
    Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что при принятии решения и постановления арбитражные суды не допустили нарушений норм материального и процессуального права. Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу обстоятельствам и доказательствам по делу, не противоречат действующему законодательству.


    Готовы посудиться с Росреестром? ))

    Прокомментировать:


  • Rosochka
    Участник ответил
    Уважаемые коллеги, добрый день.
    Всех с днем банковского работника для начала
    Ну и сам вопрос: есть договор залога, зарегистрированный...все как положено. Сейчас назревает следующая ситуация. Заемщик берет еще один кредит. Можно ли, доп. соглашением к договору залога "подвесить" еще один кредит, а так же по соглашению Сторон увеличить залоговую стоимость? Или все же такое не пройдет в регистрации и надо делать договор последующей ипотеки?

    Прокомментировать:


  • new-samarec
    Участник ответил
    =solus rex= Petya7771, Муся

    добавлю, что в фз о залоге таже логика, что и в фз об ипотеке касательно очереди и порядка удовлетворения требований залогодержателей в ситуации, когда несмотря на запрет залогодатель оформил последующий залог
    вчера почему-то не пришло в голову, что речь ведем о движимом им-ве, а ссылки на статьи привожу из фз об ипотеке

    Коллеги, а если вернуться к последующей ипотеке? Поясняю ситуацию: у банка в ипотеке незавершенка, право на которую признано собственником в судебном порядке, ибо застройщиком была строительная компания по типу "Социальной инициативы". Заемщик не совпадает с залогодержателем.
    В настоящее время начинается регистрация договоров ДУ в стр-ве в порядке 214-ФЗ, после чего объект до окончания строительства будет считаться обремененным ипотекой в силу закона в пользу дольщиков. Банк и заемщик планируют ипотеку погасить, и через малое время заключить новый кредитный и договор ипотеки с тем же составом участников. К тому времени договоры на долевку уже зарегистрируют. Будет ли в такой ситуации наша ипотека последующей по отношению к установленной в силу закона? И у кого в такой ситуевине получать согласие на заключение ипотеки? У каждого дольщика? Согласно ГК к ипотеке в силу закона применяются положение об ипотеке из договора.
    У остальных дольщиков такие же свидетельства на долю в недострое, как у нашего нынешнего залогодателя. ИМХО, в пользу дольщика обременен не весь объект строительства, а только часть. соответствующая объекту, описанному в договоре долевки. Эрго, согласие на последующую ипотеку должен давать только собственник закладываемой доли - наш будущий залогодатель? Сам себе?

    Прокомментировать:


  • Helg
    Участник ответил
    Сообщение от кукуцаполь Посмотреть сообщение
    str555,
    Petya7771, в общем, это когда заключался договор ипотеки в обеспечение кредита № 1. а потом к договору ипотеки заключался допик о том, что ипотека обеспечивает еще и кредит № 2. вместо заключения договора последующей ипотеки.
    Думаю, это все таки не "перекрестный залог". То, о чем вы пишите, мы проделывали в УФРС по Московской обл. Эту операцию мы проводили со ссылкой на п. 3 ст. 44 ФЗ "О залоге недвижимости (ипотеке)". Т.е. по сути это изменение предшествующего договора ипотеки, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя с согласия последующего залогодержателя (в нашем случае последующим залогодержателем был другой банк).

    Прокомментировать:


  • кукуцаполь
    Участник ответил
    str555,
    Petya7771, в общем, это когда заключался договор ипотеки в обеспечение кредита № 1. а потом к договору ипотеки заключался допик о том, что ипотека обеспечивает еще и кредит № 2. вместо заключения договора последующей ипотеки.

    Прокомментировать:

Обработка...
X