15 ноября, четверг 06:43
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Банкротство застройщика

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Банкротство застройщика

    Доброго вечера!
    Банкротство застройщика. В отношении застройщика введена очередная процедура банкротства.
    Дом практически построен (то есть не вырытый котлован и пара кранов на месте), но достроить его этому застройщику уже не суждено. И вот вопрос, как свести к минимуму возможные потери от вложений?(договоры зарегистрированы в УФРС) Зарегистрировать право собственности на незавершенный строительством объект? Что можно еще предпринять?
    По закону о банкротстве, участник долевого строительства не будет являться конкурсным кредитором, а, следовательно, его требования не будут включены в реестр, за исключением случая, если Участник расторгает договор или отказывается от исполнения (обязательство Застройщика к Участнику становится денежным и Участник становится конкурсным кредитором), но тогда получается, что Застройщик просто занимает свою третью очередь и скорее всего, ничего не получает (после расторжения договора он перестает быть залоговым кредитором, так как залогом земельного участка и возводящегося на нем объекта обеспечивался договор участия в долевом строительстве (есть правда определения ФАСа о том, что даже после расторжения договора долевого участия, Участник продолжает оставаться залоговым кредитором).
    Так вот, если, например, Участник не предпринимает активных действий в процессе процедур банкротства, как будут удовлетворены его требования?

  • #2
    Nelot,
    Ваши рассуждения правильные.
    Если не будет никак, ничего и не получит.
    ИМХО, если не будет заявляться, то видимо никак, разве закон говорит, что объект стр-ва и з/у не включаются в конк массу?
    Лучше уж ИМХО быть залоговым кредитором.

    Комментарий


    • #3
      Nelot
      Банкротство застройщика. В отношении застройщика введена очередная процедура банкротства. Дом практически построен ... Участник не предпринимает активных действий в процессе процедур банкротства, как будут удовлетворены его требования?
      Проблема не только и не столько правовая, сколько социальная, по крайней мере для дольщиков. Пусть пишут жалобы во все инстанции, пусть призывают и подключают всех к своей проблеме, пусть дело это получит широкую огласку. Всё это будет давить и на кредиторов, и на суд.
      Удачи.

      Комментарий


      • #4
        Степанов В.В.,
        Petya7771,
        А если попробовать зарегистрировать собственность на незавершенный строительством объект, как это скажется на удовлетворении требований участника???
        Или договор долевого участия прекращает свое действие после регистрации прав на незавершенку (я думаю не прекращает, но...) Как будут удовлетворяться требования участника зарегистрировавшего незавершенку???

        Комментарий


        • #5
          Nelot,
          Думаю, это будет лучше при удовлетворении требований кредиторов.
          А где установлена норма, что дольщик не явл конкурсным кр-ром?

          Комментарий


          • #6
            Petya7771,
            В законе О несостоятельности указано, что конкурсный кредитор, это кредитор по денежным обязательствам. Перед дольщиком у Застройщика обязательство выражено не в денежной форме, а в обязанности передать объект долевого строительства.
            Кстати, а при регистрации незавершенки, договор долевого участия в строительстве не прекращает свое действие (может быть в части)??? Я к тому, останется ли дольщик, зарегистрировавший незавершенку кредитором застройщика?
            И что будет подлежать продаже на торгах при банкротстве, в случае, если, например, все дольщики зарегистрируют незавершенку? (Коробка, коммуникации ведь у всех помещений уже будут собственники)??

            Комментарий


            • #7
              Коллеги, и еще вопрос видел кто либо судебную практику о том, что объекты долевого строительства не включаются в конкурсную массу Застройщика?

              Комментарий


              • #8
                Nelot,
                Коллеги, и еще вопрос видел кто либо судебную практику о том, что объекты долевого строительства не включаются в конкурсную массу Застройщика?
                Я не видел, и и из ЗоБ этого не следует.
                Объект не будет включен в конк массу, ИМХО, если бы вы до начала б-ва успели зарегить право дол.соб-ти дольщиков.
                В противном случае есть 2 пути:
                - расторгать договоры ДДУС в СОЮ и требовать возврата денег и предъявляться в банкротстве по ден. требованию в 3 очерердь (тут перспектив особ никаких)
                - оставлять всен как есть и заявляться в б-во уже как именно залоговые кредиторы (в силу ФЗ 214), тогда шансов , думаю, больше (см ст.134, 138 ЗоБ).

                Комментарий


                • #9
                  Petya7771,
                  Я нашел такую судебную практику Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2008 г. №13АП-9112/2008
                  Но это единственное, что я нашел...((

                  Комментарий


                  • #10
                    Nelot,
                    В пн. попробую ее найти и посмотреть.
                    А там когда это право было зарегино? До принятия заявление о б-ве или после?

                    Комментарий


                    • #11
                      Petya7771,
                      там как раз во время конкурсного производства Застройщик в лице конкурсного управляющего передал 20 квартир по акту Участникам долевого строительства, это и пытались оспорить на том основании, что квартиры нужно было включить в конкурсную массу, но суд сделал вывод о том, что если квартиры оплачены, то право собственности на них у Застройщика нет и не могло возникнуть, поэтому признал передачу законной.

                      Комментарий


                      • #12
                        Nelot,
                        Интересно. В пн. обязательно посмотрю

                        Комментарий


                        • #13
                          Nelot, очень спорное решение. 1. не исследован вопрос о том был ли введен в эксплуатацию дом, а этот вопрос архиважен тюо если был введен, то возникла обязанность передать квартиры дольщикам, а если не был, то незавершонка обремененная правами дольщика должа быть включена в конкурсную массу. 2. "Раз оплачены то право собственности у застройщика не возникало..." Бред какой... Дом находится в собственности застройщика до момента передачи квартир дольщику, а всего домового хозяйства - ТСЖ.

                          Комментарий


                          • #14
                            Nelot,
                            Alex2006,

                            этот вопрос архиважен тюо если был введен, то возникла обязанность передать квартиры дольщикам, а если не был, то незавершонка обремененная правами дольщика должа быть включена в конкурсную массу.
                            2. "Раз оплачены то право собственности у застройщика не возникало..." Бред какой... Дом находится в собственности застройщика до момента передачи квартир дольщику, а всего домового хозяйства - ТСЖ


                            Полностью согласен с выводами ув. коллеги Alex2006,

                            Комментарий


                            • #15
                              Petya7771,
                              Alex2006,
                              А где вы нашли норму о том, что дом находится в собственности Застройщика до передачи его дольщикам??

                              Комментарий


                              • #16
                                Nelot,
                                А в чьей он находится собственности?
                                Если объект стр-ва не зарегистрирован как недестрой в долевую соб-ть дольщиков, то ИМХО тут применяются нормы о подряде, т.е. право соб-ти есть либо у подрядчика либо у заказчика (инвестора), но уж точно не у дольщиков:

                                Статья 704. Выполнение работы иждивением подрядчика

                                1. Если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами.


                                Дольщики имеют только обязательственные права ИМХО до передачи им кв-р.

                                Комментарий


                                • #17
                                  Дом до сдачи (до регистрации незавершенки) - "набор стройматериалов". Соответственно и собственник этого "набора" застройщик.

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Den_ver,
                                    Petya7771,
                                    согласен с тем, что дольщики имеют имущественные права требования, но не согласен с тем, что до передачи объекта по акту дольщику, собственность на объект считается за Застройщиком. Застройщик регистрирует собственность в ряде случаев, но нельзя сказать ,что она у него всегда есть.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Nelot,
                                      ,что она у него всегда есть.
                                      ну а кто собственник бетонной коробки, находящейся на земельном участке, оформленном для застройки в установленном порядке?

                                      Зы. Слышал, что СОЮ встают на сторону инвесторов в данном случае (при банкротстве застройщика) и признают право собственности за инвесторами до сдачи дома... Но к сожалению ни одного решения не видел и мне кажется это нереально.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Den_ver,
                                        аидел такие решения, но только по договорам заключенным до вступления в силу 214-ФЗ, то есть фактически по договорам инвестирования. Так как там можно сослаться на долевую собственность соинвесторов, а вот 214-ФЗ не позволяет этого сделать.
                                        Что касается вопроса "кто собственник", непростой вопрос, но здесь, на мой взгляд, можно повернуть по-разному.

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Den_ver, Но к сожалению ни одного решения не видел и мне кажется это нереально.
                                          Видел и очень много. Бредятина редкостная. Суд признает право собственности на несуществующий объект недвижимости...

                                          Nelot, интересны ваши сомнения и причины их возникновения. Подумайте, когда дольщик идет регистрировать право собственности на переданную ему квартиру, то до этого момента право собственности на эту квартиру (или на весь дом в котором эта квартира) уже зарегистрировано ващет и угадайте за кем?))

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Alex2006,
                                            Мне это тоже интересно, ничуть не менее чем вам, а также интересна ваша позиция, которая ни на чем конкретном из норм законодательства не основывается)
                                            Я объясню свою позицию. Хоть мы и говорим о долевках по 214-ФЗ, позволю себе сказать и про долевое строительство, до 01 апреля 2005 года. На такие правоотношения суды с переменным успехом распространяли действие Закона об инвестиционной деятельности. Ч.3 ст.7 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"(действующего в части не противоречащего ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осущест. в форме кап вложений") говорит о том, что на незавершенный строительством объект у всех субъектов инвестиционной деятельности возникает право долевой собствнности.
                                            Что касается правоотношений по 214-ФЗ, то также нигде не сказано, что собственность на возводимое здание принадлежит Застройщику. Есть моменты при которых Застройщик обязан зарегистрировать право собственности, но не более того.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Nelot, договор долевого участия порождает и подтверждает право требования у дольщика к застройщику, но не право собственности на возводимый (до момента госрегистрации деюре несуществующий) объект. Не находите? Как может идти речь о возникновении права собственности у дольщика до того момента пока объект права не существует?

                                              Что касается правоотношений по 214-ФЗ, то также нигде не сказано, что собственность на возводимое здание принадлежит Застройщику.

                                              До момента государственной регистрации права на это здание (готовое или незавершенко) оно лишь набор стойтельных материалов и не более того. Кому они принадлежат и кто несет риск их случайной гибели и прочие риски присущие собственнику?

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Alex2006,
                                                Кому они принадлежат и кто несет риск их случайной гибели и прочие риски присущие собственнику?
                                                Для меня ответ на этот вопрос тоже очевиден ))

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Сообщение от Alex2006 Посмотреть сообщение
                                                  Nelot, договор долевого участия порождает и подтверждает право требования у дольщика к застройщику, но не право собственности на возводимый (до момента госрегистрации деюре несуществующий) объект
                                                  Согласен. Но! Сказать, что до регистрации права собственности участника на объект долевого строительства такой объект (либо вся коробка в целом) принадлежит Застройщику тоже нельзя. Сказать, что до передачи объекта Участнику возводимый объект является стройматериалами также нельзя, хотя бы по причине того, что у Участников долевого строительства до момента передачи объекта, находится в залоге земельный участок (либо права аренды) и возводимый на нем объект, но уж никак не стройматериалы.

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Nelot, ключевое слово - в залоге) Тоесть коробка в собственности у дольщика а земля у него в залоге?) И как обращать взыскание на залог на такой?)

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Alex2006,
                                                      Да, в залоге, я не говорил, что коробка в собственности у дольщиков (при применении 214-ФЗ), но и не говорил, что в собственности у застройщика. А если посмотреть 214-ФЗ, то там указано, что в случае возникновения оснований для обращения взыскания (ч.5, ст.13 ФЗ 214-ФЗ), Застройщик обязан зарегистрировать собственность на объект. Логично, что до этого момента право собственности у Застройщика отсутствует.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Nelot, конечно отсутствует! Объект права отсутствует. А возниает оно с момента регистрации, ибо 219 ГК. До регистрации права на объект (незавершенку или готовый) застройщик имеет право собственности на материалы из которого объект состоит.

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Alex2006,

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Alex2006,
                                                            на материалы да, на коробку - нет. Я не сторонник идеи, что построенная коробка есть ничто иное как "стройматериалы")

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X