21 ноября, среда 09:33
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание

    Коллеги, если договор аренды земельного участка, заключен на определенный срок (5 лет), зарегистрирован в ФРС, по истечении срока договора регистрационная запись подлежит погашению? Каков порядок? Пролонгация в договоре не предусмотрена.
    Закон-это то, что мы разъясняем

  • #2
    novenkyi,

    если датор при отсутсвии возражений дателя продолжает пользоваться арендованным имуществом то ДА считается возобновленным на неопределенный срок.

    если нет - запись гасится на основании заявления одной из сторон с предоставлением передаточного взад акта, госпошлина не платится.

    Комментарий


    • #3
      str555,

      Ясно. А если датор уклоняется, а датель бездействует, и эта ситуация нарушает права третьего лица?

      Вобщем в кратце ситуация такова:
      Земельный участок, на нем расположен жилой дом. Зем. участок на праве аренды, дом - собственность. В результате заключения кредитной сделки, указанное недвижимое имущество было передано в залог. Затем, на него было обращено взыскание в судебном порядке.
      Собственником жилого дома стал Банк. ФРС выдало свидетельство. А вот с правом аренды по каким то непонятным причинам (дело давнишнее 2002-03 год) ни каких манипуляций проведено не было. Должник так и остался арендатором земельного участка. Получается банк не может воспользоваться своим правом, по распоряжению недвижимым имуществом, т.к. на зем. участок не имеет никаких прав. В ФРС грят, мол обращайтесь в суд с заявлением о прекращении договора аренды. Но ведь банк не является стороной в правоотношениях м/у арендодателем и арендатором. Кстати, собственник зем.участка - муниципалитет.
      Закон-это то, что мы разъясняем

      Комментарий


      • #4
        Сообщение от novenkyi Посмотреть сообщение
        str555,

        Должник так и остался арендатором земельного участка.
        очень сумлеваюсь. копайте ЗК - переход прав на ЗУ при переходе прав на здание.

        Комментарий


        • #5
          str555, очень сумлеваюсь - а вот не сумлевайтесь, так оно и и есть.

          копайте ЗК - переход прав на ЗУ при переходе прав на здание.

          ст. 35 ЗК:

          1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
          Здесь скорее всего это правило действует применимо к ст. 552 ГК, не знаю, распространяется ли оно на аренду?
          Закон-это то, что мы разъясняем

          Комментарий


          • #6
            novenkyi, а в решении указано обратить взыскание на жилой дом или на жилой дом+ право аренды з/у?

            Комментарий


            • #7
              Муся, а в решении указано обратить взыскание на жилой дом или на жилой дом+ право аренды з/у? - обратить взыскание на недвижимое имущество по договору залога №________. В договоре залога все прописано.

              Я так понимаю только в силу ст. 35 ГК РФ Банк должен был стать арендатором ЗУ, даже если в решении допустим нет указания на обращение взыскания на право аренды.
              Закон-это то, что мы разъясняем

              Комментарий


              • #8
                А почему тогда УФРС не регистрирует право аренду з/у на основании решения суда.
                Зачем тогда обрщаться в суд о прекращении права аренды з/у, если есть решение суда?

                Конечно судья должен был четко прописать на что конкретно обратить взыскание без ссылки на договор ипотеки, поэтому у вас и получлась такая ситуация.

                Комментарий


                • #9
                  Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11
                  "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"

                  11. Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
                  Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
                  Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ).

                  Комментарий


                  • #10
                    Сообщение от novenkyi Посмотреть сообщение
                    не знаю, распространяется ли оно на аренду?
                    распространяется, причем ВАС сказал, что регить допник к ДА ЗУ не надо (логично).

                    тут только есть один спорный нюанс - а весь ли ЗУ необходим для использования здания? переходит-то по закону лишь эта часть ЗУ.

                    ЗЫ: лучше бы при обращении взыскания на здание обратитили взыскание и на право аренды ЗУ...

                    Комментарий


                    • #11
                      Сообщение от Муся Посмотреть сообщение
                      Конечно судья должен был четко прописать на что конкретно обратить взыскание без ссылки на договор ипотеки, поэтому у вас и получлась такая ситуация.
                      какие судье исковые требования сформулировали, такие он и рассматрел.

                      Комментарий


                      • #12
                        тут только есть один спорный нюанс - а весь ли ЗУ необходим для использования здания? переходит-то по закону лишь эта часть ЗУ.

                        так у них же право аренды было заложено. Думаю этот момент отпадает.

                        Ну да вы правы, что просит истец, то в итоге и получает.

                        Комментарий


                        • #13
                          Муся, Конечно судья должен был четко прописать на что конкретно обратить взыскание без ссылки на договор ипотеки, поэтому у вас и получлась такая ситуация. - именно из-за этого и возникла данная проблема. Однако, вчера звонил в ФРС, говорю мол решение суда на право аренды есть, дом уже в нашей собственности, необходимо зарегистрировать право аренды. А они в ответ, зарегистрировать не можем т.к. у нас уже имеется обременение в виде аренды (должник). Объясняю, мол это наш должник и мы обратили взыскание на заложенное право аренды в судебном порядке - мы теперь арендатор. Они грят, обращайтесь в суд за расторжением договора аренды, т.к. Вы собственник дома
                          А с каким требованием мы пойдем в суд, если правоотношения по аренде возникают лишь м/у арендатором и арендодателем. Мы можем выступить от лица арендодателя, и расторгнуть договор за ненадлежащее исполнение обязательств. Вобщем ситуация сложная.

                          Если Пленум ВАС говорит, что Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ). , тогда может попробовать через суд обязать ФРС зарегить на нас право аренды?
                          Закон-это то, что мы разъясняем

                          Комментарий


                          • #14
                            А письменный отказ вы получали от ФРС? Может Вам обратиться в суд за разъяснением решения суда, затем обратиться в ФРС и когда получите отказ, обжаловать в суд.

                            Комментарий


                            • #15
                              А письменный отказ вы получали от ФРС? - нет, пока только устные переговоры.

                              Может Вам обратиться в суд за разъяснением решения суда, - дело в том, что решение суда 6-ти летней давности, и как бы считается исполненным, потому как жилой дом перешел в собственность банка. Однако, непонятно, каким образом ФРС 6 лет назад зарегила эту сделку (по переходу дома в собственность кредитора) без земельного участка. Сроки исковой давности по указанному решению не истекли ли?
                              И еще, а если суд разъяснит, что мол ФРС регила сделку в соответствии с резолютивной частью решения суда и мол все нормально, тогда что?

                              И еще,чтобы обратиться в ФРС за регистрацией, нужно, чтобы было что регистрировать. А каким образом регистрируется переход права аренды (в случае обращения на него взыскания)? Вносятся изменения в договор аренды?
                              Последний раз редактировалось novenkyi; 24.08.2009, 10:31.
                              Закон-это то, что мы разъясняем

                              Комментарий


                              • #16
                                Да уж странная ситуация. А почему вы так долго спали? Ну вам чтобы обжаловать действия ФРС, нужно получить письменный отказ.
                                Ну у вас же решение не исполнено полностью, т.к. право аренды к вам не перешло. Вопрос теперь как его дальше исполнять. Вы изначально обращались к приставам?

                                Комментарий


                                • #17
                                  novenkyi,
                                  попробуйте пойти по пути погашения регистрационной записи об ипотеке по двухстороннему заявлению в связи с прекращением залога(права аренды)

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Можно еще так поступить, обратиться в администрацию города с заявлением о заключении договора аренды з/у свыше года. С вами заключается договор, вы идете вместе с Админитрацией в ФРС и одновременно подаете заявление о регистрации нового договора аренды, а Администрация подает еще другое заявление о прекращении стараго договора аренды. Я думаю это будет наиболее для вас подходящий выход. Администрация с вами обязана заключить новый договор аренды з/у, т.к. вы являетесь новым собственником жилого дома.
                                    Практика есть такая:

                                    Постановление ФАС Московского округа от 13.11.2008 N КГ-А40/9316-08 по делу N А40-13527/08-149-108
                                    Исковые требования о признании незаконным отказа регистрирующего органа во внесении в Единый государственный реестр прав записи о прекращении прав по договору аренды на земельный участок удовлетворены правомерно, так как регистрирующим органом не было представлено обоснованных оснований для отказа в регистрации прекращения договора аренды.

                                    ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

                                    ПОСТАНОВЛЕНИЕ
                                    от 13 ноября 2008 г. N КГ-А40/9316-08

                                    Дело N А40-13527/08-149-108
                                    Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - ДЗР г. Москвы) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве (УФРС по г. Москве) от 03.03.2008 г. N 14/015/2007-238 во внесении в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) записи о прекращении прав по договору аренды от 30.11.1999 г. N М-06-503764 на земельный участок по адресу: г. Москва, Ломоносовский пр-т, вл. 17 и обязании УФРС по г. Москве внести в ЕГРП запись о прекращении прав по договору аренды от 30.11.1999 г. N М-06-503764 на земельный участок по адресу: г. Москва, Ломоносовский пр-т, вл. 17.
                                    Требования мотивированы тем, что в качестве основания отказа УФРС по г. Москве указало, что имеется противоречие между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, а именно наличие договора об ипотеке от 17.02.2001 г. N 17-ДЗ/01 на земельный участок, являющийся предметом договора аренды. Заявитель считает, что договор аренды прекратил свое действие. Право аренды может быть передано в залог в пределах срока договора аренды земельного участка, в связи с чем отказ УФРС г. Москвы неправомерен.
                                    К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Секунда Плюс" (далее - ООО "Секунда Плюс").
                                    Решением от 28 мая 2008 года Арбитражного суда города Москвы заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что у УФРС по г. Москве отсутствовали законные основания для отказа в регистрации прекращения договора аренды.
                                    Постановлением от 18 августа 2008 года Девятого арбитражного апелляционного суда решение отменено, в удовлетворении требований отказано. Суд указал, что при наличии регистрационной записи об ипотеке отказ УФРС г. Москвы во внесении записи в ЕГРП записи о прекращении прав по договору аренды правомерен.
                                    Не согласившись с постановлением, ДЗР г. Москвы обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить как вынесенный с неправильным применением норм материального и процессуального права, а также несоответствием выводов суда установленным по делу фактическим обстоятельствам и оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель полагает, что оснований для отказа у УФРС г. Москвы не имелось. Государственная регистрация прекращения договора аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору ипотеки.
                                    Отзывы на кассационную жалобу от УФРС г. Москвы и ООО "Секунда Плюс" не поступили.
                                    В судебном заседании представитель заявителя поддержал жалобу по изложенным в ней доводам. Представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая постановление правильным. Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в суд не обеспечило.
                                    Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция находит постановление подлежащим отмене, а решение - оставлению в силе в связи со следующим.
                                    Судом установлено, что между Московским земельным комитетом (правопредшественник ДЗР г. Москвы) и ООО "Секунда Плюс" заключен договор краткосрочной аренды от 30.11.1999 г. земельного участка площадью 200 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Ломоносовский пр-т, вл. 17, со сроком действия до 30.11.2004 г. для размещения и последующей эксплуатации торгового павильона.
                                    Договор аренды прекратил свое действие в порядке, предусмотренном пунктом 610 и пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, в связи с истечением срока аренды, определенного договором и возражением со стороны арендодателя против использования земельного участка после истечения срока аренды.
                                    ДЗР г. Москвы обратился в УФРС по г. Москве с заявлением от 08.11.2007 о внесении в ЕГРП записи о прекращении прав по договору аренды от 30.11.1999 на указанный земельный участок.
                                    Письмом от 03.03.2008 N 14/015/2007-238 УФРС по г. Москве отказало во внесении в ЕГРП записи о прекращении прав по договору аренды земельного участка в государственной регистрации договора аренды земельного участка на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ N 122-ФЗ), поскольку имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
                                    По выводу регистрирующего органа заявленное право о прекращении договора аренды противоречит существующей регистрационной записи об ипотеке по договору от 17.05.2001 N 17-ДЗ/01, предметом которого является заявленное к прекращению право аренды того же земельного участка.
                                    Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что в силу статей 17 и 28 ФЗ N 122-ФЗ у УФРС по г. Москве отсутствовали законные основания для отказа в регистрации прекращения договора аренды.
                                    Так, согласно нормам части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 части 1 статьи 352 ГК РФ арендатор вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока аренды земельного участка, залог прекращается в случае прекращения заложенного права.
                                    УФРС по г. Москве не предоставило доказательств обоснованности и законности оспариваемого отказа, как это предусмотрено пунктом 5 статьи 200 АПК РФ.
                                    При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о несоответствии оспариваемого отказа закону и на основании пункта 2 статьи 201 АПК РФ принял решение о признании данного отказа недействительным.
                                    В этой связи вывод суда апелляционной инстанции о том, что при наличии существующей записи об ипотеке оспариваемый отказ УФРС по г. Москве правомерен, не может быть признан обоснованным.
                                    Вывод суда первой инстанции о том, что государственная регистрация прекращения договора аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды, является обоснованным и соответствует требованиям закона.
                                    При таких обстоятельствах постановление нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе.
                                    Руководствуясь ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

                                    постановил:

                                    постановление от 18 августа 2008 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-13527/08-149-108 отменить, решение от 28 мая 2008 года Арбитражного суда города Москвы по этом же делу оставить в силе.

                                    Определением ФАС Московского округа от 29.06.2009 N КГ-А40/9316-08 исправлена опечатка: данный абзац изложен в следующей редакции: "взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Москве в пользу Департамента земельных ресурсов города Москвы расходы по госпошлине...".

                                    Взыскать с УФРС г. Москвы в пользу ДЗР г. Москвы расходы по госпошлине по кассационной жалобе 1000 руб.

                                    Председательствующий-судья
                                    Д.И.ПЛЮШКОВ

                                    Судьи
                                    Л.В.БУСАРОВА
                                    А.Л.НОВОСЕЛОВ




                                    Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2008 N КГ-А40/9345-08 по делу N А40-13524/08-148-197
                                    Государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.

                                    ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

                                    ПОСТАНОВЛЕНИЕ
                                    от 15 октября 2008 г. N КГ-А40/9345-08

                                    Дело N А40-13524/08-148-197

                                    Департамент земельных ресурсов г. Москвы (далее - ДЗР) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - УФРС) от 03.30.2008 г. N 14/015/2007-241 во внесении в Единый государственный реестр прав записи о прекращении прав по договору аренды земельного участка и обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Москве внести в Единый государственный реестр прав запись о прекращении прав по договору аренды от 30.11.1999 N М-06-503765 на земельный участок по адресу: г. Москва, Ломоносовский проспект, владение 17.
                                    Свои требования заявитель основывает на том, что оспариваемый отказ является незаконным, поскольку договор аренды земельного участка прекращен, в связи с чем является прекращенным и залог права аренды земельного участка.
                                    Решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.05.2008, оставленным без изменения постановлением от 09.07.2008 Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано. При этом суды обеих инстанций исходили из того, что оспариваемый отказ соответствует ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
                                    На принятые судебные акты ДЗР г. Москвы подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене как незаконных и удовлетворении требований. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель считает, что у УФРС по Москве отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды, поскольку залог права аренды спорного земельного участка прекращен в связи с прекращением имущественного права (права аренды), являющегося предметом залога, а государственная регистрация прекращения права аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.
                                    Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
                                    В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержала доводы кассационной жалобы.
                                    Представитель УФРС по г. Москве возражала против ее удовлетворения.
                                    Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене в связи со следующим.
                                    Из материалов дела усматривается, что 18.04.2001 УФРС по Москве зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Ломоносовский проспект, влад. 17 от 30.11.1999 сроком на 5 лет для размещения и эксплуатации торгового павильона, заключенного между ДЗР по г. Москве и ООО "СЕКУНДА ПЛЮС" (регистрационный номер 77-01/00-11/2001-24295).
                                    Договор аренды земельного участка от 30.11.1999 N М-060503765 прекратил свое действие в порядке, установленном п. 1 ст. 610 и п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, в связи с истечением срока аренды, определенного договором и возражением со стороны арендодателя против использования земельного участка после истечения срока аренды.
                                    08.11.2007 ДЗР г. Москвы обратился в УФРС по г. Москве с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) записи о прекращении прав по договору аренды от 30.11.1999 на указанный земельный участок.
                                    Как установлено судом и следует из материалов дела, на момент обращения ДЗР г. Москвы в УФРС по Москве в Едином государственном реестре прав в отношении спорного земельного участка имелись две регистрационные записи: первая, касающаяся регистрации договора аренды между Московским земельным комитетом и ТОО "СЕКУНДА ПЛЮС" от 30.11.1999 г. N М-060503765, и вторая, касающаяся передачи этого права в залог по договору ипотеки от 17.05.2001 N 17-ДЗ/01 между ООО "СЕКУНДА ПЛЮС" (залогодателем) и ООО "Спецстройбанк" (залогодержатель).
                                    Решением от 03.03.2008, оформленным письмом N 14/015/2007-241, УФРС по Москве отказано во внесении в Единый государственный реестр прав записи о прекращении прав по договору аренды земельного участка на основании абз. 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
                                    Отказ мотивирован имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
                                    По выводу регистрирующего органа заявленное право о прекращении договора аренды противоречит существующей регистрационной записи об ипотеке по договору от 17.05.2001 N 17-ДЗ/01, предметом которого является заявленное к прекращению право аренды того же земельного участка.
                                    Полагая отказ УФРС по Москве незаконным, ДЗР г. Москвы обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
                                    Признавая отказ УФРС по Москве во внесении в Единый государственный реестр прав записи о прекращении прав по договору аренды земельного участка правомерным, суды обеих инстанций исходили из того, что для внесения в ЕГРП записи о прекращении права аренды вышеуказанного земельного участка по договору от 30.11.1999 N М-060503765 необходимо погасить регистрационную запись об ипотеке по договору от 17.05.2001 N 17-ДЗ/01.
                                    Между тем, заявлений в порядке ст. 25 ФЗ N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о погашении регистрационной записи об ипотеке по данному договору от ДЗР г. Москвы и иных лиц в УФРС г. Москвы не поступало.
                                    Суд кассационной инстанции находит выводы судов обеих инстанций ошибочными.
                                    В силу ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются в том числе, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
                                    Материалами дела установлено, что заявителем были представлены в УФРС по Москве документы, подтверждающие прекращение договора аренды.
                                    В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.
                                    В силу указанной нормы права при прекращении договора аренды и залог права аренды является прекращенным.
                                    Государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.
                                    В силу изложенного, отказ УФРС по Москве в регистрации прекращения права аренды не соответствует ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 352 ГК РФ и нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку он лишен возможности сдать спорный земельный участок в аренду.
                                    В соответствии со ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
                                    В резолютивной части решения в этом случае должно содержаться указание на обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов.
                                    С учетом установленного, суд кассационной инстанции считает, что отказ УФРС по Москве от 03.30.2008 N 14/015/2007-241 во внесении в Единый государственный реестр прав записи о прекращении прав по договору аренды земельного участка является незаконным.
                                    При изложенном суд кассационной инстанции находит решение и постановление по настоящему делу подлежащими отмене, как принятые с нарушением норм материального права и нарушением норм процессуально права, а заявленные ДЗР г. Москвы требования подлежащими удовлетворению.
                                    Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

                                    постановил:

                                    решение от 13.05.2008 Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 09.07.2008 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-13524/08-148-197 - отменить.
                                    Признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Москве от 03.03.2008 N 14/015/2007-241 во внесении в Единый государственный реестр прав записи о прекращении прав по договору аренды от 30.11.1999 N М-06-503765 на земельный участок по адресу: г. Москва, Ломоносовский проспект, владение 17.
                                    Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве внести в Единый государственный реестр прав запись о прекращении прав по договору аренды от 30.11.1999 N М-06-503765 на земельный участок по адресу: г. Москва, Ломоносовский проспект, владение 17.

                                    Председательствующий-судья
                                    Т.В.ФЕДОСЕЕВА

                                    Судьи
                                    Л.В.БУСАРОВА
                                    Н.В.ТАРАСОВА

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Муся, Да уж странная ситуация. А почему вы так долго спали? - делом занимались другие люди, ко мне попало оно только сейчас.

                                      Видимо приставы выполняли строго резолютивную часть решения суда, а ФРС даже не обратила внимания на тот факт, что проходит регистрацию сделка по переходу прав собственности только на жилой дом, без ЗУ, хотя в зарегистрированном там же договоре залога, право аренды описано!
                                      Не могу понять, если применять вот эту выдержку из Постановления Пленума ВАС:Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными., то данная сделка по переходу права собственности на дом без ЗУ является ничтожной???
                                      Закон-это то, что мы разъясняем

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Kostilio, а если вторая сторона не пойдет гасить запись? я бы на месте должника не пошла.

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Сообщение от Kostilio Посмотреть сообщение
                                          novenkyi,
                                          попробуйте пойти по пути погашения регистрационной записи об ипотеке по двухстороннему заявлению в связи с прекращением залога(права аренды)
                                          думаете этот вариант не рассматривался? Ни одну из сторон договора аренды, наши проблемы не интересуют. Вот так...
                                          Закон-это то, что мы разъясняем

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            novenkyi, нет у вас решение суда же было обратить взыскание по договору ипотеке, а в договоре об ипотеке было описано обратить взыскание на жилой дом и право аренды з/у, просто при исполнении решения суда все ступили, и вы, и приставы, и ФРС. Поэтому лучше сделайте как я в предыдущем сообщении написала, обратитесь в Администрацию города с заключением нового договора аренды з/у

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Муся, Поэтому лучше сделайте как я в предыдущем сообщении написала, обратитесь в Администрацию города с заключением нового договора аренды з/у - это было сделано в первую очередь. Администрация нас футболила 2 месяца. В итоге написала отказ, мол обращайтесь в суд за расторжением договора аренды. Но мы, как самостоятельный субъект этого сделать не можем, это может сделать сама администрация, либо мы от их имени по соответствующей доверенности. А то, что ступили все, это верно.
                                              Закон-это то, что мы разъясняем

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                novenkyi, основания отказа какие у администрации? Боюсь, что суд может отказать, т.к. вы к аренде действительно никакого отношения не имеете. А на вас может выдать доверенность администрация?

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Муся, а Администрация подает еще другое заявление о прекращении стараго договора аренды - теперь только в судебном порядке. А особого желания у Администрации судится нет, видимо придется решать эту проблему полностью нам и выступать в суде от администрации по доверенности.

                                                  А практика конечно интересная, но она имеет отношение к отказам ФРС в регистрации, а вот есть у Вас практика об отказах Муниципалитета от заключения договоров аренды с новыми собственниками?
                                                  Закон-это то, что мы разъясняем

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Муся, основания отказа какие у администрации? - в ответе написали, мол не можем, потому как договор зареген со старым арендатором и для его расторжения необходимо его обращение к нам...вобщем чушь..
                                                    Закон-это то, что мы разъясняем

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Сообщение от novenkyi Посмотреть сообщение
                                                      Муся, а Администрация подает еще другое заявление о прекращении стараго договора аренды - теперь только в судебном порядке. А особого желания у Администрации судится нет, видимо придется решать эту проблему полностью нам и выступать в суде от администрации по доверенности.

                                                      А практика конечно интересная, но она имеет отношение к отказам ФРС в регистрации, а вот есть у Вас практика об отказах Муниципалитета от заключения договоров аренды с новыми собственниками?

                                                      Сейчас поищу такую практику. Я думаю администрации стоит показать приведенную мною практику ниже, может у нее мнение изменится?

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Вариант с администрацией практичен, но ведь все таки переход прав и обязанностей по договору аренды (перемена лиц в арендном обязательстве) происходит в силу закона!
                                                        Ведь мы же отмечали, что как отметил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ, при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

                                                        Может надавить этим пунктом на ФРС все таки?
                                                        Закон-это то, что мы разъясняем

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          novenkyi, я думаю нужно надовить этим пунктом Администрацию. Они точно тупят в этой ситуации. прекратить старый договор аренды они могут обратившись с таким заявлением в ФРС.
                                                          Ст. 35 ЗК:

                                                          Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

                                                          П. 1 ст. 36 ЗК:
                                                          Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            А вот практика ха-ха-ха. Покажите ее администрации, даже две покажите, потом напишите что вам сказали:

                                                            Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
                                                            от 30 августа 2005 г. N КГ-А40/7941-05
                                                            (извлечение)

                                                            Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Владикавказ+" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском об обязании Департамента земельных ресурсов г. Москвы (ДЗР г. Москвы) подготовить договор аренды земельного участка площадью 1.530,1 кв.м., находящегося под зданием, расположенным по адресу: Москва, проспект Мира, ВВЦ, стр. 18, и необходимого для его эксплуатации и направить договор истцу.
                                                            Иск предъявлен на основании ст.ст. 166, 168, 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ.
                                                            ОАО "ГАО ВВЦ" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.
                                                            Решением Арбитражного суда г. Москвы от 14.03.05 иск удовлетворен на том основании, что после оформления перехода права собственности на здание, ООО "Владикавказ+" приобрело право пользования спорным земельным участком.
                                                            Постановлением апелляционной инстанции от 26.05.05 решение оставлено без изменения.
                                                            На принятые судебные акты ДЗР г. Москвы и ОАО "ГАО ВВЦ" поданы кассационные жалобы, в которых ставится вопрос об их отмене как незаконных и вынесенных по неполно исследованным обстоятельствам дела с нарушением норм материального и процессуального права и принятии нового решения об отказе в иске.
                                                            В обоснование жалоб заявителями указывается на то, что ДЗР г. Москвы не вправе оформлять договор аренды без получения распорядительного акта собственника земли, без надлежащего формирования и проведения кадастрового учета земельного участка, а также в связи с нахождением спорного участка в аренде ОАО "ГАО ВВЦ".
                                                            В суде кассационной инстанции представители ДЗР г. Москвы и ОАО "ГАО ВВЦ" настаивали на удовлетворении кассационных жалоб, приводя доводы, аналогичные изложенным в них.
                                                            Представитель ООО "Владикавказ+" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение и постановление законными и обоснованными. На доводы жалобы представлен мотивированный отзыв.
                                                            Оценив доводы кассационных жалоб, мотивированного отзыва, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
                                                            Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Владикавказ+" является собственником недвижимого имущества, площадью 160,4 кв.м., расположенного по адресу: Москва, проспект Мира, ВВЦ, стр. 18.
                                                            Указанное помещение приобретено ООО "Владикавказ+" на основании договора от 21.12.94 ВАМ N 4969/ВАМ3380, заключенного с Фондом имущества г. Москвы.
                                                            В силу норм ст. 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
                                                            Таким образом, судами обеих инстанций сделан правильный вывод, что после приобретения в собственность нежилого помещений ООО "Владикавказ+" приобрело право на использование земельного участка, занятого данной недвижимостью и необходимого для ее эксплуатации.
                                                            При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования.
                                                            Доводы заявителей о том, что ДЗР г. Москвы не вправе оформлять договор аренды без получения распорядительного акта собственника земли, не могут быть приняты во внимание.
                                                            В соответствии с Положением, утвержденным распоряжением Мэра Москвы и Госкомзема РФ от 07.10.96 N 371/1-РМ-1-30/1967 ДЗР г. Москвы является функциональным органом городской администрации по осуществлению государственной политики в области земельных отношений и использования земельных ресурсов субъекта Российской Федерации и наделен полномочиями на заключение договоров аренды земельных участков от имени собственника - г. Москвы.
                                                            Отсутствие распорядительного акта не является основанием для отказа в оформлении арендных отношений, поскольку обязанность передачи в аренду земельного участка собственнику находящегося на нем здания установлена законом.
                                                            Доводы кассационных жалоб об отсутствии надлежащего формирования и проведения кадастрового учета земельного участка не соответствуют имеющимся в деле доказательствам.
                                                            Судом установлено, что ООО "Владикавказ+" выполнило все необходимые действия для заключения договора аренды. При этом из материалов дела следует, что ранее спорный участок уже сдавался в аренду ОАО "ГАО ВВЦ".
                                                            Доказательств, подтверждающих несоответствие расчета размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в собственности ООО "Владикавказ+", суду не представлено.
                                                            Доводы кассационных жалоб о невозможности передачи спорного земельного участка ООО "Владикавказ+" в связи с нахождением спорного участка в аренде ОАО "ГАО ВВЦ" отклоняются.
                                                            Вступившим в законную силу решением суда от 16.01.04 по делу N А40-46682/03-7-497 договор аренды, заключенный с ОАО "ГАО ВВЦ", признан недействительным в части передачи в аренду земельного участка под зданием, расположенным по адресу: Москва, проспект Мира, ВВЦ, стр. 18.
                                                            При изложенном суд кассационной инстанции не усматривает нарушений судом норм материального права, на которые ссылался заявитель.
                                                            Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постанвоил:
                                                            решение от 14.03.05 Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 26.05.05 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-57800/04-20-206 - оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.


                                                            Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
                                                            от 4 июня 2003 г. N Ф09-1368/03ГК

                                                            Федеральный арбитражный суд Уральского округа по проверке в кассационной инстанции законности решений и постановлений арбитражных судов субъектов Российской Федерации, принятых ими в первой и апелляционной инстанциях, в составе: председательствующего, судей,
                                                            рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Октябрьского на решение от 23.12.02 г. и постановление апелляционной инстанции от 27.02.03 г. Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-15813/02 по иску ООО "Акомб" к администрации г. Октябрьского; 3-е лицо - Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Октябрьского, об обязании заключить договор аренды земельного участка.
                                                            Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, их представители в судебное заседание не явились.
                                                            Ходатайств не поступило.
                                                            ООО "Акомб" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к администрации г. Октябрьского заключить договор аренды земельного участка согласно границам, установленным для прежнего владельца нежилого помещения.
                                                            Определением от 02.12.02 г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет иска, на стороне ответчика привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Октябрьского.
                                                            Решением от 23.12.02 г. исковые требования ООО "Акомб" об обязании заключить договор аренды земельного участка удовлетворены. Администрация г. Октябрьского обязана заключить договор аренды на земельный участок с ООО "Акомб" согласно границам, установленным для прежнего владельца нежилого помещения в размере 2965 кв.м. С администрации г. Октябрьского в пользу ООО "Акомб" взыскано 1000 руб. расходов по госпошлине по иску.
                                                            Постановлением апелляционной инстанции от 27.02.03 г. решение оставлено без изменения.
                                                            Администрация г. Октябрьского с решением и постановлением апелляционной инстанции не согласна, просит их изменить в части определения границ и размера земельного участка, отменить в части взыскания с администрации г. Октябрьского в пользу ООО "Акомб" 1000 руб. расходов по госпошлине.
                                                            Оспаривая судебные акты, заявитель ссылается на неправильное применение судом ст.ст. 271, 552 ГК РФ и ст.ст. 35, 36 Земельного кодекса РФ, поскольку лицо, приобретшее право собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, имеет право на использование только части земельного участка, занятой строением и необходимой для его использования. Судом не принят во внимание представленный ответчиком расчет площади земельного участка, предлагаемого в аренду ООО "Акомб" под обслуживание офисного здания по адресу: г. Октябрьский, ул. Халтурина, д. 13. По мнению администрации г. Октябрьского, суд в силу ст. 421 ГК РФ не вправе понуждать ее к заключению договора аренды на весь земельный участок. Заявитель полагает, что суд неправомерно взыскал с ответчика, являющегося органом местного самоуправления, расходы по уплате государственной пошлины (п. 3 ст. 5 Закона РФ "О государственной пошлине").
                                                            Законность судебных актов проверена в порядке ст.ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ по кассационной жалобе администрации г. Октябрьского.
                                                            Как следует из материалов дела, ООО "Акомб" является собственником двухэтажного здания общей площадью 706,8 кв. метра, литера: А, А1, Б, инвентарный номер 7109, расположенного по адресу: г. Октябрьский, ул. Халтурина, 13 (свидетельство о государственной регистрации права от 27.03.02 г. N 02-ОК 018002). Указанный объект недвижимости приобретен истцом на основании договора аренды с правом выкупа арендованного имущества N 107 от 25.09.2000 г. с дополнительным соглашением от 15.09.01 г. у ОАО "Лукойл-Нефтегазмаш". Прежнему собственнику здания (ОАО "Лукойл-Нефтегазмаш") земельный участок общей площадью 2965 кв.м. был предоставлен в аренду сроком до 09.08.05 г. постановлением администрации г. Октябрьского от 01.06.01 г. N 1359. Согласно постановлению администрации г. Октябрьского от 28.11.02 г. N 3716 данный земельный участок изъят из земель, ранее переданных ОАО "Лукойл-Нефтегазмаш", и возвращен в фонд перераспределения земель.
                                                            ООО "Акомб" (новый собственник здания), полагая, что имеет право на заключение договора аренды земельного участка, прилегающего к выкупленному в собственность зданию, обратилось с соответствующим заявлением в администрацию г. Октябрьского. Получив отказ, ООО "Акомб" предъявило иск об обязании заключить договор аренды земельного участка согласно границам, установленным для прежнего владельца нежилого помещения.
                                                            В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость приобретает право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, на которых она была у продавца недвижимости.
                                                            В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
                                                            Предоставленное ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ собственнику недвижимости право на соответствующую часть земельного участка должно рассматриваться как ограничение свободы договора для обязанной стороны.
                                                            Удовлетворяя иск, суд первой и апелляционной инстанций обоснованно исходил из того, что все права пользования земельным участком перешли к новому собственнику - ООО "Акомб", в том объеме и на тех условиях, которые существовали у прежнего собственника здания - ОАО "Лукойл-Нефтегазмаш". Следовательно, в случае, когда покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, предъявляет собственнику земельного участка (уполномоченному органу) требование о заключении договора аренды земельного участка, занятого недвижимым имуществом и необходимого для его использования, и последний отказывается от заключения такого договора, покупатель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (ст.ст. 421, 445 ГК РФ).
                                                            Довод администрации г. Октябрьского о неправильном определении судом размера земельного участка, занятого строением и необходимого для его использования, отклоняется, поскольку он не подтвержден материалами дела (ст. 65 АПК РФ). Ответчиком не доказаны обстоятельства, препятствующие заключению договора аренды земельного участка с ООО "Акомб" согласно границам, установленным для прежнего владельца нежилого помещения - ОАО "Лукойл-Нефтегазмаш" (2965 кв.м).
                                                            Между тем судом первой и апелляционной инстанций не учтено, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 5 Закона РФ "О государственной пошлине" органы, обращающиеся в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и общественных интересов, освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах. Поэтому решение и постановление апелляционной инстанции в части взыскания с администрации г. Октябрьского в пользу ООО "Акомб" 1000 руб. расходов по государственной пошлине по иску подлежат отмене. В связи с тем, что в материалах дела имеются исполнительный лист N 034212, выданный 27.02.03 г. Арбитражным судом Республики Башкортостан по делу N А07-15813/02 (л.д. 30 т. 2), и платежное поручение N 160 от 07.02.03 г. (л.д. 18 т. 2), из федерального бюджета подлежат возврату администрации г. Октябрьского 1000 руб. государственной пошлины по иску и 500 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
                                                            В остальной части решение и постановление апелляционной инстанции соответствуют закону, обстоятельствам дела и оставлены судом кассационной инстанции без изменения.
                                                            Руководствуясь ст.ст. 286, 287, 288, 289 АПК РФ, суд постановил:
                                                            Решение от 23.12.02 г. и постановление апелляционной инстанции от 27.02.03 г. Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-15813/02 отменить в части взыскания с администрации г. Октябрьского в пользу ООО "Акомб" 1000 руб. расходов по государственной пошлине по иску.
                                                            В остальной части решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.
                                                            Возвратить администрации г. Октябрьского из федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по иску, 500 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, уплаченной по платежному поручению N 160 от 07.02.03 г., которое находится в материалах дела.

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X