21 октября, воскресенье 10:36
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Ипотека дачных домиков

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Ипотека дачных домиков

    предоставляют в залог дачный домик с землей.
    свидетельства, техпаспорт, кадастровый план - все есть. нет только выписки из домовой книги.

    настораживает то, что до этого залогодатель обращался в другие банки и ему везде отказали.
    может, есть какой-то нюанс с дачами?

  • #2
    Нюанс в следующем.
    В соответствии с абзацем вторым статьи 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" садовый земельный участок – это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

    Думаю, именно потому, что регистрация в таком строении не предполагалась, то и домовую книгу по дачному домику никто не вел.

    Однако, Постановлением КС РФ от 14.04.2008г. абз. 2 ст. 1 признан несоответствующим Конституции РФ в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.
    В соответствии со ст. 74 102-ФЗ, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

    Вопрос получается в статусе и фактическом состоянии дома – пригоден он для постоянного проживания и кто это должен устанавливать? Соответственно, если пригоден – можно прописаться (и должна вестись домовая книга). Если кто-то прописан – значит это уже не дача или садовый домик, и 13 глава 102-фз на него уже распространяется. А если никто не прописан (домовая книга не ведется), и нет документов, свидетельствующих о том, что дом пригоден – на общих основаниях.
    Как это будет работать на практике – большой вопрос….
    Но в принципе, в общих основаниях ничего страшного, на мой взгляд, нет.

    Комментарий


    • #3
      настораживает то, что до этого залогодатель обращался в другие банки и ему везде отказали.
      может, есть какой-то нюанс с дачами?
      вопрос в том - какие сделки предшествовали получению залогодателем дома в собственость. Может быть в этом проблема.

      Комментарий


      • #4
        str555
        Может остальных насторожил вопрос о ликвидности... или пожароопасности. Дача не деревянная ??? претенденты на землю в дачный кооп не заглядывают ???

        Комментарий


        • #5
          Уважаемые Коллеги! Нужен Ваш совет!
          Берем в залог зем.участок с находящейся на нем постройкой (дачный дом), при этом, категория земель ЗУ - земли промышленности и спец.назначения, а разрешенное использование - под дачное строительтсво.
          Меня сам факт сочетания таких категории и разрешенного использования смутил - ведь по ЗК, земли промышленности и иного спец. назначения предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности, энергетики и иных спец.задач, а не для дачного строительства.
          Вопрос в том, какого рода риски возникнут у Банка, если возьмем такой залог в обеспечение? Я пока ничего на эту тему особого не нашла, поэтому прошу помощи у Вас, можно просто ссылочками - буду всем очень благодарна за помощь!
          Yours truly.

          Комментарий


          • #6
            Было вот такое постановление, правда, старое
            ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

            ПОСТАНОВЛЕНИЕ
            кассационной инстанции по проверке законности и
            обоснованности решений (определений, постановлений)
            арбитражных судов, вступивших в законную силу

            от 15 июня 2005 г. Дело N КА-А41/4959-05

            (извлечение)

            Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Т., судей Л.Р., Л.В., при участии в заседании от заявителя: С. - дов. от 30.03.05, паспорт, рассмотрев 08.06.05 в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Конкорд Инвестмент" - заявителя - на решение от 08.02.05 Арбитражного суда Московской области, принятое С., по заявлению ЗАО "Конкорд Инвестмент" о признании недействительным отказа Истринского филиала ФГУ "Земельная кадастровая палата" от внесения изменений в документы земельного кадастра, третье лицо: Земельная кадастровая палата Московской области,

            УСТАНОВИЛ:

            ЗАО "Конкорд Инвестмент" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконными действий Истринского филиала ФГУ "Земельная кадастровая палата", выразившихся в отказе от внесения изменений в документы земельного кадастра о выбранном виде разрешенного использования земли. Также просило восстановить нарушенное право Общество путем обязания ответчика внести изменения в документы земельного кадастра в соответствии с выбранным истцом видом использования земель сельхозназначения под дачное строительство.
            К участию в деле привлечена Земельная кадастровая палата Московской области.
            Решением названного Арбитражного суда от 08.02.05 в удовлетворении заявленного требования отказано.
            В апелляционном порядке дело не рассматривалось.
            Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Общество подало кассационную жалобу, в которой просит его отменить как не соответствующее требованиям ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 200 АПК РФ. При этом сослалось на недоказанность материалами дела несоответствия выбранного Обществом разрешенного использования земли зонированию территории.
            В судебном заседании представитель Общества поддержал жалобу по изложенным в ней доводам. Другие участвующие в деле лица уведомлены о месте и времени судебного разбирательства по жалобе в установленном порядке, их представители на заседание суда кассационной инстанции не явились.
            Обсудив доводы жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены принятого по делу решения суда первой инстанции.
            На основании свидетельства о государственной регистрации права от 30.04.04 серии 50АЖ N 059863 ЗАО "Конкорд Инвестмент" является собственником земельного участка общей площадью 85641 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Истринский район, Обушковский с/о, дер. Юрьево, примерно в 25 км по направлению на юго-восток от деревни. В свидетельстве указано назначение земельного участка - для сельскохозяйственного производства и его категория - земли сельскохозяйственного назначения.
            Общество заключило договор бессрочной аренды этого участка земли с тремя физическими лицами (без номера и даты), в п. 1 которого разрешило использовать землю для ведения дачного строительства.
            06.08.04 Общество обратилось в Истринский филиал ФГУ "Земельная кадастровая палата" и районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству с заявлением о выборе вида разрешенного использования земель сельхозназначения - под дачное строительство и просило внести соответствующие изменения в документы земельного кадастра, выдать кадастровый план упомянутого участка с указанием разрешенного использования земельного участка для ведения дачного строительства, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения.
            Истринский филиал ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Московской области письмом от 11.10.04 N 24 сообщил о том, что изменение учтенных характеристик земельного участка исключается при выдаче о нем сведений. Также указал, что изменение сведений государственного земельного кадастра может производиться в порядке кадастрового учета текущих изменений в соответствии с имеющим юридическую силу документом, которым устанавливается новое разрешенное использование, или актом органа власти об определении цели использования земельного участка.
            Обращаясь в суд, Общество сослалось на то, что Истринский филиал ФГУ "Земельная кадастровая палата" Московской области в нарушение требований ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации фактически отказал в выборе вида разрешенного использования земли под дачное строительство при сохранении целевого назначения земель сельхозназначения.
            ------------------------------------------------------------------
            КонсультантПлюс: примечание.
            В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, а не подпункт 8 статьи 1.
            ------------------------------------------------------------------
            В соответствии с подп. 8 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
            Деление земель по целевому назначению на категории предусмотрено п. 1 ст. 7 названного Кодекса. В числе них названы земли сельскохозяйственного назначения.
            В п. 2 ст. 7 Кодекса установлено, что указанные в п. 1 ст. 7 Кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливается федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
            В п. 2 ст. 7 Кодекса также определено, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
            Толкование ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий.
            Согласно п. 6.2.17 Порядка ведения государственного реестра земель (раздел "Земельные участки"), утвержденного Приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 15.06.01 N П/119 (в редакции Приказа от 29.07.02 N П/301), сведения о разрешенном использовании (назначении) вносятся в соответствии с имеющим юридическую силу документом, которым устанавливается данное разрешенное использование. Если разрешенное использование не установлено, записывается цель предоставления, указанная в акте органа власти о предоставлении земельного участка.
            Рассматривая спор, Арбитражный суд Московской области признал недоказанным факт зонирования территории, позволяющий Обществу инициативно выбирать разрешенное использование земельного участка, и неподтвержденным факт принятия органом власти акта об определении иной цели использования спорного земельного участка. В связи с чем отказал Обществу в удовлетворении заявленного требования.
            Вывод суда первой инстанции соответствует законодательству и имеющимся в деле доказательствам и является правильным.
            Довод жалобы о том, что суд не выяснил вопрос о зонировании территории, несоответствии вида использования земли, разрешенному использованию, отклоняется.
            При рассмотрении дела суд проверил доводы и заявления сторон, представленные ими доказательства и пришел к правильному выводу о недоказанности незаконности действий органа по ведению кадастра.
            Кроме того, в заседании суда кассационной инстанции представитель Общества подтвердил, что зонирование фактически не проводилось.
            Ссылка в жалобе на то, что суд не исследовал ответ ФГУ "Земельная кадастровая палата по Московской области" на обращение Общества об изменении разрешенного использования земли, отклоняется. Предметом оспаривания являются действия органа, а не его акт. Между тем, из решения суда следует, что при рассмотрении дела суд оценивал данное письмо наряду с другими доказательствами по делу.
            Утверждение Общества о неприменении судом при принятии решения ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации является неосновательным, т.к. опровергается текстом решения суда.
            Отклоняется как неосновательная и ссылка Общества на нарушение судом ст. 200 АПК РФ. Названная норма не освобождает лицо, обратившееся в суд за защитой, от доказывания своего требования.
            При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает предусмотренных ст. 288 АПК РФ оснований для отмены обжалованного по делу судебного акта.
            Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 АПК РФ, суд

            ПОСТАНОВИЛ:

            решение Арбитражного суда Московской области от 08.02.05 по делу N А41-К2-24477/04 оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО "Конкорд Инвестмент" - без удовлетворения.

            Т.е., если может возникуть спор о правомерности такого использование, а в договоре ипотеке будет зафиксировано именно оно, возможно признание условия о предмете ипотеки несогласованным.

            Комментарий


            • #7
              Уважаемый(ая)JSS1, суть ясна, спасибо!!!
              Yours truly.

              Комментарий


              • #8
                коллеги, как считаете,
                при кредитовании банком строительства дачного домика последствия, пред. ст.64.2 102-фз возникают? (при этом участок обременяется залогом в силу договора в целях обеспечения исполнения обязательств заемщика)
                Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
                1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

                Комментарий


                • #9
                  solus rex, если кредитование целевое (на строительство), то 64.2. Можно в договоре залога земельного участка оговорку сделать для 65-ой.

                  Комментарий


                  • #10
                    Den_ver, дико прошу прощения;
                    вчера мною ошибочно размещена не та норма,
                    вопросов три:
                    1) кредитование строительства дачи повлечет возникновение на нее ипотеки в силу закона на основании ст.69.1 102-фз?:
                    Статья 69.1. Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

                    Если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
                    заемщик закладывает участок,
                    цель кредита - строительство дачи,

                    2) дача - это здание?
                    3) следует ли под зданием понимать лишь объекты кап.стр-ва согласно Градостр. кодексу?
                    Последний раз редактировалось solus rex; 15.05.2013, 13:41.

                    Комментарий


                    • #11
                      solus rex, а строить без разрешений будут что ли?

                      Комментарий


                      • #12
                        Сообщение от solus rex Посмотреть сообщение
                        заемщик закладывает участок,
                        А участок закладывает на основании договора?
                        Почему тогда не ст.64?
                        Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю
                        1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

                        Комментарий


                        • #13
                          Сообщение от Den_ver Посмотреть сообщение
                          а строить без разрешений будут что ли?
                          не знаю, пока вопрос мне задан - ипотечный кредит для постройки дачи

                          Сообщение от КошкаЗевучая Посмотреть сообщение
                          Почему тогда не ст.64?
                          не, это само собой,
                          вопрос в том - явл. ли дача зданием? т.е.объектом кап. стр-ва?

                          Комментарий


                          • #14
                            Сообщение от solus rex Посмотреть сообщение
                            вопрос в том - явл. ли дача зданием? т.е.объектом кап. стр-ва?
                            Дача даче рознь. Вот только многие физики предпочитают (дабы налоги не платить) не регистрировать право собственности на дачную постройку, какой бы капитальной она не была.
                            А нет регистрации прав собственности, нет и ипотеки. В таком случае просройка может считаться принадлежностью зем. участка, но, как недавно обсуждалось про свинчивание оконных рам в заложенном здании, залогодетель может попытаться ее разобрать и забрать.

                            Комментарий


                            • #15
                              solus rex, может это поможет:


                              Постановление ФАС Московского округа от 15.05.2006, 06.05.2006 N КГ-А40/3316-06 по делу N А40-50477/05-52-468

                              "Суду также следовало принять во внимание, что объектом некапитального строительства, а именно о таком объекте идет речь в настоящем деле, признается объект, построенный из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений..."

                              Комментарий


                              • #16
                                Сообщение от solus rex Посмотреть сообщение
                                вопрос в том - явл. ли дача зданием? т.е.объектом кап. стр-ва?
                                Объектом капитального строительства мне кажется будет являться. А вот "здание" это или "строение" - скорее второе.

                                Комментарий


                                • #17
                                  ну и для спора обязательно нужен фундамент (для неразрывности связи).

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Сообщение от solus rex Посмотреть сообщение
                                    дача - это здание?
                                    3) следует ли под зданием понимать лишь объекты кап.стр-ва согласно Градостр. кодекса?
                                    полагаю, нет нужды заморачиватся названием, что здание, что сооружение, всё одно ипотека в силу закона.

                                    Сообщение от КошкаЗевучая Посмотреть сообщение
                                    Дача даче рознь. Вот только многие физики предпочитают (дабы налоги не платить) не регистрировать право собственности на дачную постройку, какой бы капитальной она не была.
                                    А нет регистрации прав собственности, нет и ипотеки.
                                    ещё давно, в 2009 создавал темку про ипотеку ЗУ с дачами, и соотв. радостями - проведением приставом инвентаризации дачи и регистрации права собственности должника.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Сообщение от Den_ver Посмотреть сообщение
                                      для спора обязательно нужен фундамент (для неразрывности связи).
                                      ну да, может быть мобильный домик, если арест вовремя не наложить - сняли и увезли в неведомую даль. и т.п. - не стоит сильно высоко оценивать ЗУ из-за наличия на нем подобных объектов.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Сообщение от КошкаЗевучая Посмотреть сообщение
                                        Дача даче рознь. Вот только многие физики предпочитают (дабы налоги не платить) не регистрировать право собственности на дачную постройку, какой бы капитальной она не была.
                                        заемщик прямо сообщает кредитору, что на садовом участке будет строить жилой дом,

                                        prosha_88,
                                        Сообщение от Den_ver Посмотреть сообщение
                                        ну и для спора обязательно нужен фундамент (для неразрывности связи).
                                        фундамент - это признак того, что им-во недвижимое, но не обязательно капитальный объект, верно?
                                        Сообщение от str555 Посмотреть сообщение
                                        ну да, может быть мобильный домик, если арест вовремя не наложить - сняли и увезли в неведомую даль. и т.п. - не стоит сильно высоко оценивать ЗУ из-за наличия на нем подобных объектов.
                                        да, вот и вся ипотека в силу закона

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Сообщение от solus rex Посмотреть сообщение
                                          фундамент - это признак того, что им-во недвижимое, но не обязательно капитальный объект, верно?
                                          думаю что с фундаментом и регистрацией это всегда ОКС

                                          10) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Сообщение от Den_ver Посмотреть сообщение
                                            думаю что с фундаментом и регистрацией это всегда ОКС
                                            изучив немного данный вопрос (К+), выделяю основные положения:
                                            1) недвижимый объект (когда он не явл. зем.участком, морским судном и т.п., а явл. объектом неприродного/неестественного происхождения, расположенного на земной поверхности) – это всегда объект капитального строительства;
                                            2) далеко не всякий фундамент служит основанием для отнесения строения к недвижимому им-ву;
                                            3) рег-ция права в ЕРГП оспорима, в т.ч. по мотивам отсутствия у строения обязательной совокупности признаков недвижимости (неразрывность с землей, обстоятельства создания объекта (т.е. в т.ч. фундамент надлежащей технологии), назначение им-ва),

                                            в указанной связи, не может возникнуть ипотека в силу закона на возводимое с использованием кредитных средств строение (например, дачный дом), не являющееся объектом капитального строительства,
                                            поэтому кредитор, преследуя цель обеспечить исполнение об-в заемщика по обсуждаемому КД ипотекой в силу закона строящегося объекта, должен располагать на дату выдачи кредита документами, подтверждающими возведение объекта капитального строительства.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Что то ст. 5 как то странно прописана - дачи и садовые дома по сути приравняли к гаражам и строениям, а не к жилым домам
                                              Вот, что ребята: пулемет я вам не дам!

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Сообщение от Andrjulisk Посмотреть сообщение
                                                Что то ст. 5 как то странно прописана - дачи и садовые дома по сути приравняли к гаражам и строениям, а не к жилым домам
                                                потому что предметом ипотеки будут лишь те объекты, которые признаны недвижимым имуществом,
                                                поскольку жилое строение (шалаш, например) и сборный гараж - это не недвижимость

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Сообщение от solus rex Посмотреть сообщение
                                                  потому что предметом ипотеки будут лишь те объекты, которые признаны недвижимым имуществом,
                                                  поскольку жилое строение (шалаш, например) и сборный гараж - это не недвижимость
                                                  Привет! Да я немного не об этом -Почему их в раздел к жилым домам не отнести?
                                                  Вот, что ребята: пулемет я вам не дам!

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Сообщение от solus rex Посмотреть сообщение
                                                    это всегда объект капитального строительства;
                                                    У меня в практике были ситуации, когда некапитальный объект оказывался недвижимым имуществом, по моему даже практику судебную находил по этому вопросу.
                                                    Вот, что ребята: пулемет я вам не дам!

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Сообщение от Andrjulisk Посмотреть сообщение
                                                      -Почему их в раздел к жилым домам не отнести?
                                                      не относят, так как не все жилые строения имеют признаки недвижимости (фундамент, капитальность и т.п.)

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Сообщение от solus rex Посмотреть сообщение
                                                        не относят, так как не все жилые строения имеют признаки недвижимости (фундамент, капитальность и т.п.)
                                                        То, что это недвижимость презюмируется, т.к. ипотека м/б только на недвижку, соответственно ст. 5 102-ФЗ имеет в виду, только дачные домики, которые являются недвижкой.
                                                        Просто тема довольно интересная с этими дачными домами - у знакомых есть такой дачный домик, причем это явно недвижимость - 2 этажа, бетонные стены, капитальное строение. В плане БТИ указаны комнаты - 2/3 из которых указаны как жилые, а само здание указано как нежилое. Странно, даже с учетом, того, что изначально на с/хоз земле дом стоял.
                                                        Вот, что ребята: пулемет я вам не дам!

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Медведев: Прописаться на даче смогут только россияне. http://news.mail.ru/politics/14191913/?frommail=1
                                                          Вот, что ребята: пулемет я вам не дам!

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Сегодня с утра ехал на работу, на Финам ФМ тему с пропиской на дачах подняли. Насколько понял дачные/садовые дома, которые являются недвижкой поделили на две категории - те которые пригодны для круглогодичного проживания (есть система отопления, канализации, водоснабжения) и те, которые непригодны. В первых прописку разрешат, во вторых нет. Странное канешь деление - проще тогда уж было делить на жилые дома и дачные дома, причем первые на с/хоз землях тоже можно строить.
                                                            Вот, что ребята: пулемет я вам не дам!

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X