15 октября, понедельник 18:49
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Управление многоквартирным домом

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Управление многоквартирным домом

    Коллеги, столкнулась с такой ситуацией - наше помещение находится в многоквартирном жилом доме. С Управляющей компанией, обслуживающей дом, у нас был заключен договор на обслуживание и содержание помещения. Этот договор действовал до момента, пока собственники дома не опредились с формой управления домом. Прошло собрание собственников, на которое нас почему-то не пригласили - и теперь УК предлагает заключить другой договор - управления многоквартирным домом, в соответствии с которым мы, как сосбтвенники помещения в доме, должны участвовать в содержании общего имущества, в т.ч. мусопроводов, лифтоа, лестничных площадок.
    Честно говоря, раньше никогда с с такими вопросами не сталкивалась, возможно существуют какие-то нюансы в отношениях между УК и собственниками нежилых помещений, расположенных в многоквартиных домах?

  • #2
    elka платить придется, основание: ст. 37 ЖК РФ, ст.249 ГК РФ

    КОГДА ЛИФТ НЕ ДЛЯ ВСЕХ

    Ю. ТЕРЕШКО

    Юлия Терешко, газета "ЭЖ-Юрист".

    В газете "ЭЖ-Юрист" (N 2, январь 2008 г.) был рассмотрен вопрос о правомерности действий обслуживающей организации, требующей оплату за пользование лифтами с жильцов первых этажей. У нас тоже сложилась интересная ситуация. В нашем доме 6 подъездов. А лифт есть только в двух из них. С меня, жильца первого этажа, плату за лифт берут, а с жильцов подъездов, где лифта нет, не берут. ТСЖ правомерность своих действий основывает на протоколе общего собрания собственников, где это решение было принято большинством голосов. Плату за лифт берут с двух подъездов, а решение принимают жильцы всех шести. Получается заинтересованное большинство. Как отстоять свою правоту?
    М.Усанчиков, г. Рязань

    Действия обслуживающей организации, требующей оплату за пользование и содержание лифта с жильцов первых этажей (как собственников, так и нанимателей), как уже было рассмотрено в "ЭЖ-Юрист" N 2, полностью соответствуют нормам Жилищного кодекса РФ.
    В рассматриваемом же случае речь идет, наоборот, о правомерности действий ТСЖ по невключению платы за пользование и содержание лифта некоторым собственникам квартир в жилом доме, т.е. об установлении так называемой дифференциации.
    Имеет ли право ТСЖ устанавливать подобную дифференциацию собственникам квартир в многоквартирном доме? Разберем все по порядку.
    Так как речь идет о жилищных правоотношениях, то главенствующую роль в их регулировании играет ЖК РФ (после Конституции РФ и международных договоров). Согласно п. 8 ст. 5 ЖК РФ в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных актах РФ, законах и иных нормативных правовых актах субъектов РФ, нормативных правовых актах органов местного самоуправления положениям ЖК РФ применяются положения ЖК РФ.
    В силу ст. 36 ЖК РФ лифт входит в состав общего имущества в доме, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности. Причем обратите внимание на то, что ЖК РФ определяет общее имущество именно в доме, а не в подъезде или этаже. Таким образом, все лифты в доме будут являться общим имуществом всего дома, а не только того подъезда, где он находится. Следовательно, и право общей долевой собственности на них принадлежит собственникам всех квартир многоквартирного дома.
    В соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Это бремя для различных собственников должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество.
    Отсюда вывод: плата за пользование и за содержание общего имущества должна начисляться всем собственникам жилого дома.
    Теперь перейдем к вопросу о возможности установления ТСЖ дифференциации оплаты за пользование и содержание лифта.
    Позиция ЖК РФ в данном вопросе однозначная. Согласно п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ должны устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества ЖК РФ не предусматривает.
    Не делает, к примеру, никаких исключений ЖК РФ и применительно к договорам управления многоквартирными домами (п. 4 ст. 162 ЖК РФ), где четко обозначено требование, согласно которому условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
    Соответственно, дифференциация, установленная в рассматриваемом случае, незаконна, так как противоречит ст. ст. 39, 137, 158 ЖК РФ. ТСЖ не наделено полномочиями определять, каким жильцам платить за пользование общим имуществом, а каким нет. Другими словами, каждый собственник должен платить за содержание и пользование общим имуществом только исходя из своей доли в праве общей собственности на общее имущество.
    Вопрос о возможности освобождения от оплаты за пользование и содержание общего имущества, которым жильцы фактически не пользуются, рассматривался и в суде. В частности, Верховный Суд РФ в своем решении от 26.05.2005 N ГКПИ05-588 указал, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. И хотя речь шла о нанимателях, а не о собственниках, на сегодняшний день ни для тех, ни для других не предусмотрено никаких исключений.
    Однако на региональном уровне практика по включению платы за содержание и пользование лифтом жильцам первых этажей, а также жильцам, проживающим в подъездах, не оборудованных лифтом, зачастую идет по другому пути. Например, в ряде субъектов РФ такую плату то вводят, то отменяют. Росстрой России в своем письме от 01.12.2005 N ЮТ-5030/03 указывал, что основанием для включения в оплату гражданам услуги за пользование лифтами должно являться условие фактического пользования этой услугой. На этом основании жители первых этажей, по мнению Росстроя, могли быть освобождены от оплаты лифта. Тем не менее позже данное письмо было отозвано самим Росстроем. Более того, письма Росстроя не носят нормативного характера.
    Понятно, что многим гражданам подход ЖК РФ, предусматривающий равную оплату за содержание общего имущества, может казаться несправедливым и нелогичным. Как мы видим уже на примере двух рассмотренных нами ситуаций, решение вопроса о фактическом пользовании имуществом вызывает многочисленные пересуды среди жильцов. "Почему я должен платить за то, чем я не пользуюсь? Ведь если с одного жильца плату снимают, то она будет перераспределяться между другими жильцами", - возмущаются многие из них.
    Поэтому, по нашему мнению, вопрос о возможности установления оплаты за содержание и пользование общим имуществом в зависимости от факта его использования должен быть решен на федеральном уровне путем внесения соответствующих изменений в ЖК РФ. В октябре 2007 года соответствующий законопроект (N 481510-4) был внесен на рассмотрение в Государственную Думу РФ. Однако он предусматривал освобождение от оплаты только тех жильцов, которые проживают на первых этажах. В феврале 2008 года данный законопроект был возвращен.
    На основании вышеизложенного автор письма вправе в соответствии с п. 6 ст. 46 ЖК РФ обжаловать в суд указанное решение, принятое общим собранием ТСЖ с нарушением требований ЖК РФ, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если последним нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

    "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2007, N 11

    Вопрос: Правомерно ли взимать с жителей первого этажа многоквартирного дома плату за содержание и ремонт лифта?

    Ответ: Лифт - стационарная грузоподъемная машина периодического действия, предназначенная для подъема и спуска людей и (или) грузов в кабине, движущейся по жестким прямолинейным направляющим, у которых угол наклона к вертикали не более 15 градусов (п. 3.1.7 ГОСТа 5746-2003 1>). Применительно к многоквартирным домам речь идет о пассажирских лифтах. В соответствии с п. 3.1.9 ГОСТа 5746-2003 пассажирский лифт предназначен в основном для подъема и спуска людей.
    --------------------------------
    1> ГОСТ 5746-2003 (ИСО 4190.1:99). Лифты пассажирские. Основные параметры и размеры (введен в действие Постановлением Госстандарта России от 23.10.2003 N 300-ст).

    Также в ГОСТе содержатся определения таких понятий:
    - машинное помещение - это огороженное со всех сторон пространство, оснащенное дверью, в котором размещаются привод, вводное устройство, станция управления и другое оборудование лифта (п. 3.1.12);
    - шахта - сооружение, в котором движутся кабина и противовес (п. 3.1.15);
    - приямок шахты - это часть шахты, расположенная ниже уровня пола нижней посадочной (погрузочной) площадки (п. 3.1.13);
    - кабина - это грузонесущее устройство, предназначенное для размещения людей (пассажиров) (п. 3.1.6).
    В статье под лифтом далее будет пониматься все имущество, необходимое для нормального функционирования лифта.
    Важно иметь в виду, что лифт - элемент (часть) общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации; иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном участке. Аналогичное положение содержится и в пп. "а" п. 2 Правил N 491 2>.
    --------------------------------
    2> Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

    Включение лифта в состав общего имущества многоквартирного дома влечет определенные правовые последствия для собственников помещений в доме. Так, они несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ст. 39 ЖК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество дома. Соразмерно своим долям в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственники помещений вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (п. 28 Правил N 491).
    Обратимся к пп. 2 п. 1 ст. 154 ЖК РФ, в соответствии с которым плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда включает в том числе плату за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Такая же составляющая платы предусмотрена и для собственника помещения в многоквартирном доме (пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ).
    Размер платы определяется в зависимости от того, какой способ управления многоквартирным домом избрали собственники:

    Способ управления Размер платы Основание
    Управляющая организация Устанавливается общим собранием собственников помещений с учетом предложений управляющей организации Пункт 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил N 491
    ТСЖ, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив Определяется органами управления товарищества или кооператива на основе сметы доходов и расходов Пункт 8 ст. 156 ЖК РФ, п. 33 Правил N 491
    Непосредственное управление собственниками помещений Соответствует размеру платы за услуги и работыв соответствии с договорами, заключеннымисобственниками помещенийс организациями, оказывающими услуги Пункт 32 Правил N 491
    Не избран Устанавливается органом местного самоуправления (или органом государственной власти вМоскве и Санкт- Петербурге) по результатам открытого конкурса Пункт 3 ст. 156 ЖК РФ, п. 34 Правил N 491

    Орган местного самоуправления (или орган государственной власти в Москве и Санкт-Петербурге) устанавливает размер платы и в том случае, если собственники избрали непосредственную форму управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы (п. 4 ст. 158 ЖК РФ, п. 36 Правил N 491).
    Никаких изъятий относительно взимания платы за лифт как составляющую общего имущества с жителей первых этажей в законодательстве не установлено. Анализ норм ЖК РФ и Правил N 491 позволяет сделать вывод о том, что все собственники помещений в многоквартирном доме независимо от того, на каком этаже находится принадлежащее им жилое или нежилое помещение, обязаны вносить плату за содержание и ремонт лифта, равно как и других элементов общего имущества многоквартирного дома.
    Однако на практике ответ на данный вопрос неоднозначен. Собственники помещений на первых этажах многоквартирных домов считают несправедливым то, что на них возложена обязанность по оплате услуги, которой они фактически не пользуются. Некоторые собственники обращаются за защитой своих интересов в суд. Так, в Верховный Суд РФ поступило заявление о признании недействующим абз. 3 пп. "а" п. 3 разд. 2 Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 392 (далее - Правила N 392), в части возложения платы за техническое содержание лифтов на проживающих на первом этаже дома нанимателей жилых помещений.
    В связи с принятием Правил N 491 Правила N 392 утратили силу, тем не менее абз. 3 пп. "а" п. 3 разд. 2 Правил N 392 устанавливал аналогичную обязанность по содержанию общего имущества. Поэтому представляется целесообразным прокомментировать решение суда по указанному делу.
    Решением ВС РФ от 26.05.2005 N ГКПИ05-588 заявление оставлено без удовлетворения. В нем судьи пришли к таким выводам. Из норм ЖК РФ усматривается, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. Данный вывод суда представляется обоснованным.
    Необходимо отметить, что доводы жителей первых этажей о неправомерности взимания с них платы за лифт тем не менее не являются безосновательными. Так, в Письме от 01.12.2005 N ЮТ-5030/03 Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) указало, что основанием для включения в оплату гражданам услуги за пользование лифтами должно являться условие фактического пользования этой услугой. То есть внесение платы чиновники связали именно с пользованием услугой, работой по обслуживанию лифтового хозяйства, входящей в комплекс жилищных услуг.
    Вывод Росстроя прост: жители первых этажей могут быть освобождены от соответствующего платежа. Однако окончательное решение о порядке расчетов населения за обслуживание лифтового хозяйства (в том числе в части определения размера платы - в расчете на 1 кв. м общей площади жилья или с 1 человека в месяц) Росстрой оставляет за органами местного самоуправления для государственного и муниципального жилищного фонда и за органами управления многоквартирным домом для собственников жилья.
    Несмотря на то что данное Письмо было отозвано Телеграммой Росстроя от 04.09.2007 N СК-3249/01-2 3>, представляется, что некоторые его положения не противоречат действующему законодательству и могут применяться. В связи с этим обратимся к законодательству Санкт-Петербурга в области взимания платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в частности лифта.
    --------------------------------
    3> Как в ней отмечено, в связи с указанием Министерства юстиции РФ (Письмо от 13.07.2007 N 01-2570).

    До 1 августа 2007 г. применялся Закон от 11.07.2005 N 401-47, в соответствии с которым плата за техническое обслуживание и ремонт лифтов не взимается с граждан, проживающих на первом и втором этажах. Начиная с указанной даты действует Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 03.07.2007 N 743 "О плате за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах", которое в своей первоначальной редакции предполагало взимание платы за содержание и ремонт лифта с собственников всех без исключения помещений в доме. Однако Постановлением от 28.08.2007 N 1054 в этот документ были внесены изменения, действие которых распространено на период с 1 августа 2007 г. В новой редакции нормативного документа оговорено, что для граждан, проживающих в жилых помещениях на первых этажах многоквартирных домов и помещениях, имеющих выходы в подъезды, не оборудованные лифтом, плата за содержание и ремонт лифтов будет установлена с 01.08.2010. Чем обусловлен выбор именно этого срока для введения обязанности по оплате содержания и текущего ремонта лифта, сказать трудно. Но на примере этих нормативно-правовых актов можно проследить, как органы государственной власти решают вопрос о порядке расчетов платы за обслуживание лифтового хозяйства.
    Необходимо уточнить, что указанные Постановления Правительства Санкт-Петербурга распространяются на нанимателей жилых помещений по договорам социального найма государственного жилищного фонда, по договорам найма жилого помещения государственного жилищного фонда коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения государственного жилищного фонда. Следует отметить, что запрета на подобные действия органов государственной власти в законодательстве не содержится.
    На основании проведенного анализа можно сделать следующие выводы.
    1. Лифт относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, соответственно, собственники несут бремя содержания этого имущества.
    2. Обязанность по содержанию общего имущества возложена законодательством на всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме. В отношении лифтового хозяйства никаких изъятий не установлено. Значит, все собственники помещений несут расходы по содержанию и текущему ремонту лифтов вне зависимости от того, на каком этаже находится занимаемое ими жилое помещение.
    3. Указанная обязанность распространяется равным образом и на нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
    4. Из анализа правовых норм следует, что взимание платы за обслуживание лифтового хозяйства с жителей первых этажей является правомерным, находится в рамках закона.
    5. Однако нормы, обязывающие жителей первых этажей нести расходы по содержанию и текущему ремонту лифтового хозяйства, не являются императивными. Эта обязанность может быть снята с жителей первых этажей в установленном законом порядке.
    6. Порядок освобождения граждан, проживающих на первых этажах, зависит от избранной формы управления многоквартирным домом. При непосредственном управлении домом собственниками помещений решение принимается общим собранием собственников. Если собственники выбрали управляющую организацию - решение принимается также общим собранием собственников, но с учетом предложений управляющей организации. Если домом управляет ТСЖ или кооператив, решение принимается органами управления товарищества или кооператива. Если собственники не выбрали вариант управления многоквартирным домом, решение принимается органом местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти). Также решение может быть принято органом местного самоуправления в отношении нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

    От редакции. Жилищный кодекс рассматривает лифт как часть общего имущества наряду, например, с кровлей. Но в отношении расходов по содержанию и ремонту кровли никаких споров в общем случае нет. По нашему мнению, принципиальное отличие лифта в том, что, пользуясь им, жильцы получают услугу - действие, результаты которого не имеют материального выражения, потребляются в процессе осуществления действия, если обратиться к терминам Налогового кодекса. Трудно отрицать, что платить за неполученную услугу - нонсенс.
    Если следовать таким рассуждениям, то можно прийти к необходимости разделить плату за обслуживание лифтового хозяйства на две составляющие: содержание лифта и его использование. Первую часть платы несут все собственники согласно общему принципу распределения расходов на содержание общего имущества. Вторая часть зависит исключительно от интенсивности использования лифта теми или иными жильцами, ее предлагается рассчитывать в зависимости от количества граждан, зарегистрированных в жилом помещении. Этот путь, хоть и кажется социально справедливым, но вряд ли удовлетворит ожидания всех жильцов, ведь установить эту самую интенсивность использования для каждого собственника практически невозможно, да и нецелесообразно для расчета сумм платежей за жилье.
    Одновременно действующее законодательство не рассматривает пользование лифтом как элементом общего имущества в качестве услуги, в отличие от норм, применявшихся ранее 4> и в соответствии с которыми обслуживание лифтового хозяйства относилось к коммунальным услугам. Поэтому нет предпосылок для выделения платы за содержание и ремонт лифта из расходов по содержанию общего имущества по причине их иной природы. Она должна взиматься в общем порядке с собственников всех помещений в доме, причем неважно - жилые это помещения или нежилые, имеют ли они отдельный вход без доступа к лифту (согласно пп. 3 п. 1 ст. 4 ЖК РФ в предмет регулирования жилищного законодательства входит пользование общим имуществом собственников помещений).
    --------------------------------
    4> Пункт 4 Положения о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.08.1999 N 887.

    Законом предусмотрен единственный вариант распределения расходов по содержанию общего имущества - пропорционально доле в нем (п. 2 ст. 39 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ). Также п. 31 Правил N 491 (посвящен ситуации, когда собственники выбрали управляющую организацию) указывает, что размер платы за содержание и ремонт устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
    Установление размера платы за содержание и ремонт на общем собрании собственников помещений либо размера обязательных платежей и взносов на собрании членов ТСЖ, конечно, допускает освобождение жильцов первых этажей от платы за лифт. Но это, согласитесь, маловероятно, поскольку решение принимается большинством голосов. А если в доме есть лифт, логично предположить, что площади помещений на первом этаже гораздо меньше суммарной площади остальных помещений.
    Таким образом, наименее конфликтным и наиболее справедливым в конечном итоге представляется распределение платы за обслуживание лифта пропорционально площади помещения. Добавим, что освобождение отдельных собственников от той или иной ее части лишает всякого смысла такой правовой институт нового жилищного законодательства, как общее имущество в многоквартирном доме.

    К сведению: на момент подготовки журнала к печати стало известно, что Совет Федерации направил на рассмотрение Государственной Думы законопроект о внесении изменений в ст. 154 ЖК РФ. Как сообщает пресс-служба СФ ФС, предлагаемая поправка устанавливает, что наниматели и собственники жилых помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных жилых домов, освобождаются от платы за услуги и работы по содержанию и ремонту лифтов и лифтовых шахт, которые относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Авторы законопроекта считают необоснованной обязанность собственников помещений на первых этажах оплачивать содержание лифта.

    Г.Ю.Шарикова
    Юрист
    Нижегородской
    ассоциации ТСЖ
    Подписано в печать
    25.10.2007
    ПОСТАНОВЛЕНИЕ
    от 13 августа 2006 г. N 491

    ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ
    СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
    И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ
    ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ
    РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО
    ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО
    КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ
    УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ
    2. В состав общего имущества включаются:
    а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

    ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ОПРЕДЕЛЕНИЕ
    от 20 марта 2008 г. N 3528/08

    ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
    ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Марамышкиной И.М., судей Прониной М.В., Харчиковой Н.П. рассмотрел в судебном заседании заявление закрытого акционерного общества "Управляющая компания "РЭМП Ленинского района" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Свердловской области от 13.07.2007 по делу N А60-18540/2006-С3 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.11.2007 по тому же делу.
    Суд

    установил:

    закрытое акционерное общество "Управляющая компания "РЭМП Ленинского района" обратилось в арбитражный суд с иском к Свердловской областной общественной организации "Уралсоццентр" о взыскании 36302 рублей 72 копеек в возмещение расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, 35400 рублей 56 копеек расходов на капитальный ремонт, а также 10662 рублей 44 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения заявленных требований).
    К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЕМУП "РЭМП".
    Решением от 13.07.2007, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.11.2007, с ответчика взыскано 36302 рубля 72 копейки расходов на содержание общего имущества, 5078 рублей 80 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 1665 рублей 60 копеек расходов по капитальному ремонту общего имущества дома и 207 рублей 63 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части иска отказано.
    В заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора ЗАО "Управляющая компания "РЭМП Ленинского района" ссылается на то, что суды неправильно произвели расчет суммы, которую должен уплатить ответчик за капитальный ремонт общего имущества дома.
    Изучив материалы надзорного производства и доводы заявителя, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
    Ответчик является собственником нежилого помещения площадью 253 кв. м, находящегося в многоквартирном жилом доме.
    Истец осуществляет управление этим жилым домом на основании договора от 01.10.2004 N 13, заключенным между ним и администрацией г. Екатеринбурга, в соответствии с которым он должен оказывать услуги по содержанию и ремонту помещений, входящих в общее имущество жилого многоквартирного дома.
    В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.
    В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном жилом доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
    Исковые требования в части взыскания эксплуатационных расходов удовлетворены в полном объеме в связи с признанием ответчиком иска, которое принято арбитражным судом.
    Факт проведения капитального ремонта и понесенные на него расходы суды признали подтвержденными документально.
    Удовлетворяя частично требование о взыскании расходов по капитальному ремонту общего имущества, суд первой инстанции исходил из общей суммы денежных средств, потраченных на капитальный ремонт и доли ответчика в праве общей собственности, определенной исходя из площади принадлежащего ему помещения по отношению к полезной площади жилого дома по данным ЕМУП БТИ.
    Указанный расчет проверен судом кассационной инстанции и признан обоснованным.
    Доводы заявителя направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда надзорной инстанции в силу положений главы 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
    Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворено в соответствии с периодом допущенной ответчиком просрочки в оплате суммы, подлежащей взысканию.
    Нарушения единообразия в применении и толковании норм права судами не допущено.
    Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

    определил:

    в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А60-18540/2006-С3 Арбитражного суда Свердловской области для пересмотра в порядке надзора решения от 13.07.2007 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.11.2007 отказать.

    Председательствующий судья
    И.М.МАРАМЫШКИНА

    Судья
    М.В.ПРОНИНА

    Судья
    Н.П.ХАРЧИКОВА



    ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ОПРЕДЕЛЕНИЕ
    от 14 марта 2007 г. N 2210/07

    ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
    ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Козловой О.А., судей Воронцовой Л.Г., Ксенофонтовой Н.А. рассмотрел в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Производственно-сбытовая компания "Архпромкомплект" о пересмотре в порядке надзора решения от 07.06.2006, постановления суда апелляционной инстанции от 30.08.2006 Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-2923/2006-17 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.2006 по тому же делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Связькабельстрой-1" (ул. Воскресенская, д. 7, г. Архангельск, 163061) к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-сбытовая компания "Архпромкомплект" (ул. Попова, д. 15, г. Архангельск, 163000) о взыскании 181677 рублей 44 копеек неосновательного обогащения.
    Другие лица, участвующие в деле: третьи лица - муниципальное унитарное предприятие "Жилкомсервис" (пер. Театральный, д. 7, г. Архангельск, 163061), общество с ограниченной ответственностью "Связькабельстрой" (пр. Советских космонавтов, д. 148, г. Архангельск, 163000)
    Суд

    установил:

    решением суда первой инстанции от 07.06.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30.08.2006 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.2006, заявленные требования удовлетворены.
    Суды установили, что ответчик является собственником нежилого встроенного помещения общей площадью 624,9 кв. м, находящегося в жилом доме по адресу: г. Архангельск, ул. Садовая, д. 4.
    Указанный дом отнесен к муниципальному жилому фонду, закреплен за МУП "Жилкомсервис" на праве хозяйственного ведения и поставлен ему на баланс.
    Истец в период с 01.03.2003 по 31.12.2005 оказывал жилищно-коммунальные услуги по технической эксплуатации, содержанию, текущему ремонту и санитарному содержанию здания и придомовых территорий.
    Неоплата ответчиком понесенных расходов по содержанию здания пропорционально занимаемой им площади послужила основанием для заявленных требований.
    Судебные акты мотивированы тем, что в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
    Являясь собственником помещения в многоквартирном доме, ответчик в соответствии с пунктом 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации обязан нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
    Расходы истца за период с 01.03.2003 по 31.12.2005 по обслуживанию помещений, содержанию и текущему ремонту общего имущества, инженерных коммуникаций дома и придомовых территорий подтверждаются материалами дела. Установленный истцом тариф на содержание одного квадратного метра нежилого помещения не превышает тарифов, которые установлены другими предприятиями, осуществляющими аналогичные услуги.
    В заявлении о пересмотре обжалуемых судебных актов в порядке надзора общество с ограниченной ответственностью "Производственно-сбытовая компания "Архпромкомплект" ссылается на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, недоказанность заявленных истцом требований.
    Рассмотрев материалы надзорного производства и доводы заявителя, суд пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
    Согласно статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где это происходило.
    Удовлетворяя иск, суды исходили из доказанности заявленных требований по праву и по размеру. Факт выполнения работ истцом по обслуживанию помещений, содержанию и текущему ремонту общего имущества, инженерных коммуникаций дома и придомовой территории подтвержден материалами дела. Обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы по содержанию общего имущества в таком доме установлена законом. Расчет суммы иска судами был проверен и признан обоснованным, соответствующим ценам на подобные услуги у других организаций в аналогичный период времени. Доказательств, опровергающих сделанные судами выводы, ответчиком представлено не было.
    Доводы, содержащиеся в поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации заявлении, по существу направлены на иную оценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, переоценка которых положениями главы 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрена.
    Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

    определил:

    в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А05-2923/2006-17 Арбитражного суда Архангельской области для пересмотра в порядке надзора решения от 07.06.2006, постановления суда апелляционной инстанции от 30.08.2006 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.2006 по тому же делу отказать.

    Председательствующий судья
    О.А.КОЗЛОВА

    Судья
    Л.Г.ВОРОНЦОВА

    Судья
    Н.А.КСЕНОФОНТОВА


    Комментарий


    • #3
      elka платить придется, основание: ст. 37 ЖК РФ, ст.249 ГК РФ

      КОГДА ЛИФТ НЕ ДЛЯ ВСЕХ

      Ю. ТЕРЕШКО

      Юлия Терешко, газета "ЭЖ-Юрист".

      В газете "ЭЖ-Юрист" (N 2, январь 2008 г.) был рассмотрен вопрос о правомерности действий обслуживающей организации, требующей оплату за пользование лифтами с жильцов первых этажей. У нас тоже сложилась интересная ситуация. В нашем доме 6 подъездов. А лифт есть только в двух из них. С меня, жильца первого этажа, плату за лифт берут, а с жильцов подъездов, где лифта нет, не берут. ТСЖ правомерность своих действий основывает на протоколе общего собрания собственников, где это решение было принято большинством голосов. Плату за лифт берут с двух подъездов, а решение принимают жильцы всех шести. Получается заинтересованное большинство. Как отстоять свою правоту?
      М.Усанчиков, г. Рязань

      Действия обслуживающей организации, требующей оплату за пользование и содержание лифта с жильцов первых этажей (как собственников, так и нанимателей), как уже было рассмотрено в "ЭЖ-Юрист" N 2, полностью соответствуют нормам Жилищного кодекса РФ.
      В рассматриваемом же случае речь идет, наоборот, о правомерности действий ТСЖ по невключению платы за пользование и содержание лифта некоторым собственникам квартир в жилом доме, т.е. об установлении так называемой дифференциации.
      Имеет ли право ТСЖ устанавливать подобную дифференциацию собственникам квартир в многоквартирном доме? Разберем все по порядку.
      Так как речь идет о жилищных правоотношениях, то главенствующую роль в их регулировании играет ЖК РФ (после Конституции РФ и международных договоров). Согласно п. 8 ст. 5 ЖК РФ в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных актах РФ, законах и иных нормативных правовых актах субъектов РФ, нормативных правовых актах органов местного самоуправления положениям ЖК РФ применяются положения ЖК РФ.
      В силу ст. 36 ЖК РФ лифт входит в состав общего имущества в доме, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности. Причем обратите внимание на то, что ЖК РФ определяет общее имущество именно в доме, а не в подъезде или этаже. Таким образом, все лифты в доме будут являться общим имуществом всего дома, а не только того подъезда, где он находится. Следовательно, и право общей долевой собственности на них принадлежит собственникам всех квартир многоквартирного дома.
      В соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Это бремя для различных собственников должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество.
      Отсюда вывод: плата за пользование и за содержание общего имущества должна начисляться всем собственникам жилого дома.
      Теперь перейдем к вопросу о возможности установления ТСЖ дифференциации оплаты за пользование и содержание лифта.
      Позиция ЖК РФ в данном вопросе однозначная. Согласно п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ должны устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества ЖК РФ не предусматривает.
      Не делает, к примеру, никаких исключений ЖК РФ и применительно к договорам управления многоквартирными домами (п. 4 ст. 162 ЖК РФ), где четко обозначено требование, согласно которому условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
      Соответственно, дифференциация, установленная в рассматриваемом случае, незаконна, так как противоречит ст. ст. 39, 137, 158 ЖК РФ. ТСЖ не наделено полномочиями определять, каким жильцам платить за пользование общим имуществом, а каким нет. Другими словами, каждый собственник должен платить за содержание и пользование общим имуществом только исходя из своей доли в праве общей собственности на общее имущество.
      Вопрос о возможности освобождения от оплаты за пользование и содержание общего имущества, которым жильцы фактически не пользуются, рассматривался и в суде. В частности, Верховный Суд РФ в своем решении от 26.05.2005 N ГКПИ05-588 указал, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. И хотя речь шла о нанимателях, а не о собственниках, на сегодняшний день ни для тех, ни для других не предусмотрено никаких исключений.
      Однако на региональном уровне практика по включению платы за содержание и пользование лифтом жильцам первых этажей, а также жильцам, проживающим в подъездах, не оборудованных лифтом, зачастую идет по другому пути. Например, в ряде субъектов РФ такую плату то вводят, то отменяют. Росстрой России в своем письме от 01.12.2005 N ЮТ-5030/03 указывал, что основанием для включения в оплату гражданам услуги за пользование лифтами должно являться условие фактического пользования этой услугой. На этом основании жители первых этажей, по мнению Росстроя, могли быть освобождены от оплаты лифта. Тем не менее позже данное письмо было отозвано самим Росстроем. Более того, письма Росстроя не носят нормативного характера.
      Понятно, что многим гражданам подход ЖК РФ, предусматривающий равную оплату за содержание общего имущества, может казаться несправедливым и нелогичным. Как мы видим уже на примере двух рассмотренных нами ситуаций, решение вопроса о фактическом пользовании имуществом вызывает многочисленные пересуды среди жильцов. "Почему я должен платить за то, чем я не пользуюсь? Ведь если с одного жильца плату снимают, то она будет перераспределяться между другими жильцами", - возмущаются многие из них.
      Поэтому, по нашему мнению, вопрос о возможности установления оплаты за содержание и пользование общим имуществом в зависимости от факта его использования должен быть решен на федеральном уровне путем внесения соответствующих изменений в ЖК РФ. В октябре 2007 года соответствующий законопроект (N 481510-4) был внесен на рассмотрение в Государственную Думу РФ. Однако он предусматривал освобождение от оплаты только тех жильцов, которые проживают на первых этажах. В феврале 2008 года данный законопроект был возвращен.
      На основании вышеизложенного автор письма вправе в соответствии с п. 6 ст. 46 ЖК РФ обжаловать в суд указанное решение, принятое общим собранием ТСЖ с нарушением требований ЖК РФ, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если последним нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

      "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2007, N 11

      Вопрос: Правомерно ли взимать с жителей первого этажа многоквартирного дома плату за содержание и ремонт лифта?

      Ответ: Лифт - стационарная грузоподъемная машина периодического действия, предназначенная для подъема и спуска людей и (или) грузов в кабине, движущейся по жестким прямолинейным направляющим, у которых угол наклона к вертикали не более 15 градусов (п. 3.1.7 ГОСТа 5746-2003 1>). Применительно к многоквартирным домам речь идет о пассажирских лифтах. В соответствии с п. 3.1.9 ГОСТа 5746-2003 пассажирский лифт предназначен в основном для подъема и спуска людей.
      --------------------------------
      1> ГОСТ 5746-2003 (ИСО 4190.1:99). Лифты пассажирские. Основные параметры и размеры (введен в действие Постановлением Госстандарта России от 23.10.2003 N 300-ст).

      Также в ГОСТе содержатся определения таких понятий:
      - машинное помещение - это огороженное со всех сторон пространство, оснащенное дверью, в котором размещаются привод, вводное устройство, станция управления и другое оборудование лифта (п. 3.1.12);
      - шахта - сооружение, в котором движутся кабина и противовес (п. 3.1.15);
      - приямок шахты - это часть шахты, расположенная ниже уровня пола нижней посадочной (погрузочной) площадки (п. 3.1.13);
      - кабина - это грузонесущее устройство, предназначенное для размещения людей (пассажиров) (п. 3.1.6).
      В статье под лифтом далее будет пониматься все имущество, необходимое для нормального функционирования лифта.
      Важно иметь в виду, что лифт - элемент (часть) общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации; иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном участке. Аналогичное положение содержится и в пп. "а" п. 2 Правил N 491 2>.
      --------------------------------
      2> Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

      Включение лифта в состав общего имущества многоквартирного дома влечет определенные правовые последствия для собственников помещений в доме. Так, они несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ст. 39 ЖК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество дома. Соразмерно своим долям в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственники помещений вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (п. 28 Правил N 491).
      Обратимся к пп. 2 п. 1 ст. 154 ЖК РФ, в соответствии с которым плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда включает в том числе плату за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Такая же составляющая платы предусмотрена и для собственника помещения в многоквартирном доме (пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ).
      Размер платы определяется в зависимости от того, какой способ управления многоквартирным домом избрали собственники:

      Способ управления Размер платы Основание
      Управляющая организация Устанавливается общим собранием собственников помещений с учетом предложений управляющей организации Пункт 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил N 491
      ТСЖ, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив Определяется органами управления товарищества или кооператива на основе сметы доходов и расходов Пункт 8 ст. 156 ЖК РФ, п. 33 Правил N 491
      Непосредственное управление собственниками помещений Соответствует размеру платы за услуги и работыв соответствии с договорами, заключеннымисобственниками помещенийс организациями, оказывающими услуги Пункт 32 Правил N 491
      Не избран Устанавливается органом местного самоуправления (или органом государственной власти вМоскве и Санкт- Петербурге) по результатам открытого конкурса Пункт 3 ст. 156 ЖК РФ, п. 34 Правил N 491

      Орган местного самоуправления (или орган государственной власти в Москве и Санкт-Петербурге) устанавливает размер платы и в том случае, если собственники избрали непосредственную форму управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы (п. 4 ст. 158 ЖК РФ, п. 36 Правил N 491).
      Никаких изъятий относительно взимания платы за лифт как составляющую общего имущества с жителей первых этажей в законодательстве не установлено. Анализ норм ЖК РФ и Правил N 491 позволяет сделать вывод о том, что все собственники помещений в многоквартирном доме независимо от того, на каком этаже находится принадлежащее им жилое или нежилое помещение, обязаны вносить плату за содержание и ремонт лифта, равно как и других элементов общего имущества многоквартирного дома.
      Однако на практике ответ на данный вопрос неоднозначен. Собственники помещений на первых этажах многоквартирных домов считают несправедливым то, что на них возложена обязанность по оплате услуги, которой они фактически не пользуются. Некоторые собственники обращаются за защитой своих интересов в суд. Так, в Верховный Суд РФ поступило заявление о признании недействующим абз. 3 пп. "а" п. 3 разд. 2 Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 392 (далее - Правила N 392), в части возложения платы за техническое содержание лифтов на проживающих на первом этаже дома нанимателей жилых помещений.
      В связи с принятием Правил N 491 Правила N 392 утратили силу, тем не менее абз. 3 пп. "а" п. 3 разд. 2 Правил N 392 устанавливал аналогичную обязанность по содержанию общего имущества. Поэтому представляется целесообразным прокомментировать решение суда по указанному делу.
      Решением ВС РФ от 26.05.2005 N ГКПИ05-588 заявление оставлено без удовлетворения. В нем судьи пришли к таким выводам. Из норм ЖК РФ усматривается, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. Данный вывод суда представляется обоснованным.
      Необходимо отметить, что доводы жителей первых этажей о неправомерности взимания с них платы за лифт тем не менее не являются безосновательными. Так, в Письме от 01.12.2005 N ЮТ-5030/03 Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) указало, что основанием для включения в оплату гражданам услуги за пользование лифтами должно являться условие фактического пользования этой услугой. То есть внесение платы чиновники связали именно с пользованием услугой, работой по обслуживанию лифтового хозяйства, входящей в комплекс жилищных услуг.
      Вывод Росстроя прост: жители первых этажей могут быть освобождены от соответствующего платежа. Однако окончательное решение о порядке расчетов населения за обслуживание лифтового хозяйства (в том числе в части определения размера платы - в расчете на 1 кв. м общей площади жилья или с 1 человека в месяц) Росстрой оставляет за органами местного самоуправления для государственного и муниципального жилищного фонда и за органами управления многоквартирным домом для собственников жилья.
      Несмотря на то что данное Письмо было отозвано Телеграммой Росстроя от 04.09.2007 N СК-3249/01-2 3>, представляется, что некоторые его положения не противоречат действующему законодательству и могут применяться. В связи с этим обратимся к законодательству Санкт-Петербурга в области взимания платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в частности лифта.
      --------------------------------
      3> Как в ней отмечено, в связи с указанием Министерства юстиции РФ (Письмо от 13.07.2007 N 01-2570).

      До 1 августа 2007 г. применялся Закон от 11.07.2005 N 401-47, в соответствии с которым плата за техническое обслуживание и ремонт лифтов не взимается с граждан, проживающих на первом и втором этажах. Начиная с указанной даты действует Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 03.07.2007 N 743 "О плате за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах", которое в своей первоначальной редакции предполагало взимание платы за содержание и ремонт лифта с собственников всех без исключения помещений в доме. Однако Постановлением от 28.08.2007 N 1054 в этот документ были внесены изменения, действие которых распространено на период с 1 августа 2007 г. В новой редакции нормативного документа оговорено, что для граждан, проживающих в жилых помещениях на первых этажах многоквартирных домов и помещениях, имеющих выходы в подъезды, не оборудованные лифтом, плата за содержание и ремонт лифтов будет установлена с 01.08.2010. Чем обусловлен выбор именно этого срока для введения обязанности по оплате содержания и текущего ремонта лифта, сказать трудно. Но на примере этих нормативно-правовых актов можно проследить, как органы государственной власти решают вопрос о порядке расчетов платы за обслуживание лифтового хозяйства.
      Необходимо уточнить, что указанные Постановления Правительства Санкт-Петербурга распространяются на нанимателей жилых помещений по договорам социального найма государственного жилищного фонда, по договорам найма жилого помещения государственного жилищного фонда коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения государственного жилищного фонда. Следует отметить, что запрета на подобные действия органов государственной власти в законодательстве не содержится.
      На основании проведенного анализа можно сделать следующие выводы.
      1. Лифт относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, соответственно, собственники несут бремя содержания этого имущества.
      2. Обязанность по содержанию общего имущества возложена законодательством на всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме. В отношении лифтового хозяйства никаких изъятий не установлено. Значит, все собственники помещений несут расходы по содержанию и текущему ремонту лифтов вне зависимости от того, на каком этаже находится занимаемое ими жилое помещение.
      3. Указанная обязанность распространяется равным образом и на нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
      4. Из анализа правовых норм следует, что взимание платы за обслуживание лифтового хозяйства с жителей первых этажей является правомерным, находится в рамках закона.
      5. Однако нормы, обязывающие жителей первых этажей нести расходы по содержанию и текущему ремонту лифтового хозяйства, не являются императивными. Эта обязанность может быть снята с жителей первых этажей в установленном законом порядке.
      6. Порядок освобождения граждан, проживающих на первых этажах, зависит от избранной формы управления многоквартирным домом. При непосредственном управлении домом собственниками помещений решение принимается общим собранием собственников. Если собственники выбрали управляющую организацию - решение принимается также общим собранием собственников, но с учетом предложений управляющей организации. Если домом управляет ТСЖ или кооператив, решение принимается органами управления товарищества или кооператива. Если собственники не выбрали вариант управления многоквартирным домом, решение принимается органом местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти). Также решение может быть принято органом местного самоуправления в отношении нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

      От редакции. Жилищный кодекс рассматривает лифт как часть общего имущества наряду, например, с кровлей. Но в отношении расходов по содержанию и ремонту кровли никаких споров в общем случае нет. По нашему мнению, принципиальное отличие лифта в том, что, пользуясь им, жильцы получают услугу - действие, результаты которого не имеют материального выражения, потребляются в процессе осуществления действия, если обратиться к терминам Налогового кодекса. Трудно отрицать, что платить за неполученную услугу - нонсенс.
      Если следовать таким рассуждениям, то можно прийти к необходимости разделить плату за обслуживание лифтового хозяйства на две составляющие: содержание лифта и его использование. Первую часть платы несут все собственники согласно общему принципу распределения расходов на содержание общего имущества. Вторая часть зависит исключительно от интенсивности использования лифта теми или иными жильцами, ее предлагается рассчитывать в зависимости от количества граждан, зарегистрированных в жилом помещении. Этот путь, хоть и кажется социально справедливым, но вряд ли удовлетворит ожидания всех жильцов, ведь установить эту самую интенсивность использования для каждого собственника практически невозможно, да и нецелесообразно для расчета сумм платежей за жилье.
      Одновременно действующее законодательство не рассматривает пользование лифтом как элементом общего имущества в качестве услуги, в отличие от норм, применявшихся ранее 4> и в соответствии с которыми обслуживание лифтового хозяйства относилось к коммунальным услугам. Поэтому нет предпосылок для выделения платы за содержание и ремонт лифта из расходов по содержанию общего имущества по причине их иной природы. Она должна взиматься в общем порядке с собственников всех помещений в доме, причем неважно - жилые это помещения или нежилые, имеют ли они отдельный вход без доступа к лифту (согласно пп. 3 п. 1 ст. 4 ЖК РФ в предмет регулирования жилищного законодательства входит пользование общим имуществом собственников помещений).
      --------------------------------
      4> Пункт 4 Положения о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.08.1999 N 887.

      Законом предусмотрен единственный вариант распределения расходов по содержанию общего имущества - пропорционально доле в нем (п. 2 ст. 39 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ). Также п. 31 Правил N 491 (посвящен ситуации, когда собственники выбрали управляющую организацию) указывает, что размер платы за содержание и ремонт устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
      Установление размера платы за содержание и ремонт на общем собрании собственников помещений либо размера обязательных платежей и взносов на собрании членов ТСЖ, конечно, допускает освобождение жильцов первых этажей от платы за лифт. Но это, согласитесь, маловероятно, поскольку решение принимается большинством голосов. А если в доме есть лифт, логично предположить, что площади помещений на первом этаже гораздо меньше суммарной площади остальных помещений.
      Таким образом, наименее конфликтным и наиболее справедливым в конечном итоге представляется распределение платы за обслуживание лифта пропорционально площади помещения. Добавим, что освобождение отдельных собственников от той или иной ее части лишает всякого смысла такой правовой институт нового жилищного законодательства, как общее имущество в многоквартирном доме.

      К сведению: на момент подготовки журнала к печати стало известно, что Совет Федерации направил на рассмотрение Государственной Думы законопроект о внесении изменений в ст. 154 ЖК РФ. Как сообщает пресс-служба СФ ФС, предлагаемая поправка устанавливает, что наниматели и собственники жилых помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных жилых домов, освобождаются от платы за услуги и работы по содержанию и ремонту лифтов и лифтовых шахт, которые относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Авторы законопроекта считают необоснованной обязанность собственников помещений на первых этажах оплачивать содержание лифта.

      Г.Ю.Шарикова
      Юрист
      Нижегородской
      ассоциации ТСЖ
      Подписано в печать
      25.10.2007
      ПОСТАНОВЛЕНИЕ
      от 13 августа 2006 г. N 491

      ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ
      СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
      И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ
      ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ
      РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО
      ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО
      КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ
      УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ
      2. В состав общего имущества включаются:
      а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

      ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

      ОПРЕДЕЛЕНИЕ
      от 20 марта 2008 г. N 3528/08

      ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
      ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

      Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Марамышкиной И.М., судей Прониной М.В., Харчиковой Н.П. рассмотрел в судебном заседании заявление закрытого акционерного общества "Управляющая компания "РЭМП Ленинского района" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Свердловской области от 13.07.2007 по делу N А60-18540/2006-С3 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.11.2007 по тому же делу.
      Суд

      установил:

      закрытое акционерное общество "Управляющая компания "РЭМП Ленинского района" обратилось в арбитражный суд с иском к Свердловской областной общественной организации "Уралсоццентр" о взыскании 36302 рублей 72 копеек в возмещение расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, 35400 рублей 56 копеек расходов на капитальный ремонт, а также 10662 рублей 44 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения заявленных требований).
      К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЕМУП "РЭМП".
      Решением от 13.07.2007, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.11.2007, с ответчика взыскано 36302 рубля 72 копейки расходов на содержание общего имущества, 5078 рублей 80 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 1665 рублей 60 копеек расходов по капитальному ремонту общего имущества дома и 207 рублей 63 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части иска отказано.
      В заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора ЗАО "Управляющая компания "РЭМП Ленинского района" ссылается на то, что суды неправильно произвели расчет суммы, которую должен уплатить ответчик за капитальный ремонт общего имущества дома.
      Изучив материалы надзорного производства и доводы заявителя, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
      Ответчик является собственником нежилого помещения площадью 253 кв. м, находящегося в многоквартирном жилом доме.
      Истец осуществляет управление этим жилым домом на основании договора от 01.10.2004 N 13, заключенным между ним и администрацией г. Екатеринбурга, в соответствии с которым он должен оказывать услуги по содержанию и ремонту помещений, входящих в общее имущество жилого многоквартирного дома.
      В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.
      В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном жилом доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
      Исковые требования в части взыскания эксплуатационных расходов удовлетворены в полном объеме в связи с признанием ответчиком иска, которое принято арбитражным судом.
      Факт проведения капитального ремонта и понесенные на него расходы суды признали подтвержденными документально.
      Удовлетворяя частично требование о взыскании расходов по капитальному ремонту общего имущества, суд первой инстанции исходил из общей суммы денежных средств, потраченных на капитальный ремонт и доли ответчика в праве общей собственности, определенной исходя из площади принадлежащего ему помещения по отношению к полезной площади жилого дома по данным ЕМУП БТИ.
      Указанный расчет проверен судом кассационной инстанции и признан обоснованным.
      Доводы заявителя направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда надзорной инстанции в силу положений главы 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
      Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворено в соответствии с периодом допущенной ответчиком просрочки в оплате суммы, подлежащей взысканию.
      Нарушения единообразия в применении и толковании норм права судами не допущено.
      Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

      определил:

      в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А60-18540/2006-С3 Арбитражного суда Свердловской области для пересмотра в порядке надзора решения от 13.07.2007 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.11.2007 отказать.

      Председательствующий судья
      И.М.МАРАМЫШКИНА

      Судья
      М.В.ПРОНИНА

      Судья
      Н.П.ХАРЧИКОВА



      ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

      ОПРЕДЕЛЕНИЕ
      от 14 марта 2007 г. N 2210/07

      ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
      ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

      Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Козловой О.А., судей Воронцовой Л.Г., Ксенофонтовой Н.А. рассмотрел в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Производственно-сбытовая компания "Архпромкомплект" о пересмотре в порядке надзора решения от 07.06.2006, постановления суда апелляционной инстанции от 30.08.2006 Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-2923/2006-17 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.2006 по тому же делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Связькабельстрой-1" (ул. Воскресенская, д. 7, г. Архангельск, 163061) к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-сбытовая компания "Архпромкомплект" (ул. Попова, д. 15, г. Архангельск, 163000) о взыскании 181677 рублей 44 копеек неосновательного обогащения.
      Другие лица, участвующие в деле: третьи лица - муниципальное унитарное предприятие "Жилкомсервис" (пер. Театральный, д. 7, г. Архангельск, 163061), общество с ограниченной ответственностью "Связькабельстрой" (пр. Советских космонавтов, д. 148, г. Архангельск, 163000)
      Суд

      установил:

      решением суда первой инстанции от 07.06.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30.08.2006 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.2006, заявленные требования удовлетворены.
      Суды установили, что ответчик является собственником нежилого встроенного помещения общей площадью 624,9 кв. м, находящегося в жилом доме по адресу: г. Архангельск, ул. Садовая, д. 4.
      Указанный дом отнесен к муниципальному жилому фонду, закреплен за МУП "Жилкомсервис" на праве хозяйственного ведения и поставлен ему на баланс.
      Истец в период с 01.03.2003 по 31.12.2005 оказывал жилищно-коммунальные услуги по технической эксплуатации, содержанию, текущему ремонту и санитарному содержанию здания и придомовых территорий.
      Неоплата ответчиком понесенных расходов по содержанию здания пропорционально занимаемой им площади послужила основанием для заявленных требований.
      Судебные акты мотивированы тем, что в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
      Являясь собственником помещения в многоквартирном доме, ответчик в соответствии с пунктом 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации обязан нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
      Расходы истца за период с 01.03.2003 по 31.12.2005 по обслуживанию помещений, содержанию и текущему ремонту общего имущества, инженерных коммуникаций дома и придомовых территорий подтверждаются материалами дела. Установленный истцом тариф на содержание одного квадратного метра нежилого помещения не превышает тарифов, которые установлены другими предприятиями, осуществляющими аналогичные услуги.
      В заявлении о пересмотре обжалуемых судебных актов в порядке надзора общество с ограниченной ответственностью "Производственно-сбытовая компания "Архпромкомплект" ссылается на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, недоказанность заявленных истцом требований.
      Рассмотрев материалы надзорного производства и доводы заявителя, суд пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
      Согласно статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где это происходило.
      Удовлетворяя иск, суды исходили из доказанности заявленных требований по праву и по размеру. Факт выполнения работ истцом по обслуживанию помещений, содержанию и текущему ремонту общего имущества, инженерных коммуникаций дома и придомовой территории подтвержден материалами дела. Обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы по содержанию общего имущества в таком доме установлена законом. Расчет суммы иска судами был проверен и признан обоснованным, соответствующим ценам на подобные услуги у других организаций в аналогичный период времени. Доказательств, опровергающих сделанные судами выводы, ответчиком представлено не было.
      Доводы, содержащиеся в поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации заявлении, по существу направлены на иную оценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, переоценка которых положениями главы 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрена.
      Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

      определил:

      в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А05-2923/2006-17 Арбитражного суда Архангельской области для пересмотра в порядке надзора решения от 07.06.2006, постановления суда апелляционной инстанции от 30.08.2006 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.2006 по тому же делу отказать.

      Председательствующий судья
      О.А.КОЗЛОВА

      Судья
      Л.Г.ВОРОНЦОВА

      Судья
      Н.А.КСЕНОФОНТОВА


      Комментарий


      • #4
        elka платить придется, основание: ст. 37 ЖК РФ, ст.249 ГК РФ

        КОГДА ЛИФТ НЕ ДЛЯ ВСЕХ

        Ю. ТЕРЕШКО

        Юлия Терешко, газета "ЭЖ-Юрист".

        В газете "ЭЖ-Юрист" (N 2, январь 2008 г.) был рассмотрен вопрос о правомерности действий обслуживающей организации, требующей оплату за пользование лифтами с жильцов первых этажей. У нас тоже сложилась интересная ситуация. В нашем доме 6 подъездов. А лифт есть только в двух из них. С меня, жильца первого этажа, плату за лифт берут, а с жильцов подъездов, где лифта нет, не берут. ТСЖ правомерность своих действий основывает на протоколе общего собрания собственников, где это решение было принято большинством голосов. Плату за лифт берут с двух подъездов, а решение принимают жильцы всех шести. Получается заинтересованное большинство. Как отстоять свою правоту?
        М.Усанчиков, г. Рязань

        Действия обслуживающей организации, требующей оплату за пользование и содержание лифта с жильцов первых этажей (как собственников, так и нанимателей), как уже было рассмотрено в "ЭЖ-Юрист" N 2, полностью соответствуют нормам Жилищного кодекса РФ.
        В рассматриваемом же случае речь идет, наоборот, о правомерности действий ТСЖ по невключению платы за пользование и содержание лифта некоторым собственникам квартир в жилом доме, т.е. об установлении так называемой дифференциации.
        Имеет ли право ТСЖ устанавливать подобную дифференциацию собственникам квартир в многоквартирном доме? Разберем все по порядку.
        Так как речь идет о жилищных правоотношениях, то главенствующую роль в их регулировании играет ЖК РФ (после Конституции РФ и международных договоров). Согласно п. 8 ст. 5 ЖК РФ в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных актах РФ, законах и иных нормативных правовых актах субъектов РФ, нормативных правовых актах органов местного самоуправления положениям ЖК РФ применяются положения ЖК РФ.
        В силу ст. 36 ЖК РФ лифт входит в состав общего имущества в доме, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности. Причем обратите внимание на то, что ЖК РФ определяет общее имущество именно в доме, а не в подъезде или этаже. Таким образом, все лифты в доме будут являться общим имуществом всего дома, а не только того подъезда, где он находится. Следовательно, и право общей долевой собственности на них принадлежит собственникам всех квартир многоквартирного дома.
        В соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Это бремя для различных собственников должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество.
        Отсюда вывод: плата за пользование и за содержание общего имущества должна начисляться всем собственникам жилого дома.
        Теперь перейдем к вопросу о возможности установления ТСЖ дифференциации оплаты за пользование и содержание лифта.
        Позиция ЖК РФ в данном вопросе однозначная. Согласно п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ должны устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества ЖК РФ не предусматривает.
        Не делает, к примеру, никаких исключений ЖК РФ и применительно к договорам управления многоквартирными домами (п. 4 ст. 162 ЖК РФ), где четко обозначено требование, согласно которому условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
        Соответственно, дифференциация, установленная в рассматриваемом случае, незаконна, так как противоречит ст. ст. 39, 137, 158 ЖК РФ. ТСЖ не наделено полномочиями определять, каким жильцам платить за пользование общим имуществом, а каким нет. Другими словами, каждый собственник должен платить за содержание и пользование общим имуществом только исходя из своей доли в праве общей собственности на общее имущество.
        Вопрос о возможности освобождения от оплаты за пользование и содержание общего имущества, которым жильцы фактически не пользуются, рассматривался и в суде. В частности, Верховный Суд РФ в своем решении от 26.05.2005 N ГКПИ05-588 указал, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. И хотя речь шла о нанимателях, а не о собственниках, на сегодняшний день ни для тех, ни для других не предусмотрено никаких исключений.
        Однако на региональном уровне практика по включению платы за содержание и пользование лифтом жильцам первых этажей, а также жильцам, проживающим в подъездах, не оборудованных лифтом, зачастую идет по другому пути. Например, в ряде субъектов РФ такую плату то вводят, то отменяют. Росстрой России в своем письме от 01.12.2005 N ЮТ-5030/03 указывал, что основанием для включения в оплату гражданам услуги за пользование лифтами должно являться условие фактического пользования этой услугой. На этом основании жители первых этажей, по мнению Росстроя, могли быть освобождены от оплаты лифта. Тем не менее позже данное письмо было отозвано самим Росстроем. Более того, письма Росстроя не носят нормативного характера.
        Понятно, что многим гражданам подход ЖК РФ, предусматривающий равную оплату за содержание общего имущества, может казаться несправедливым и нелогичным. Как мы видим уже на примере двух рассмотренных нами ситуаций, решение вопроса о фактическом пользовании имуществом вызывает многочисленные пересуды среди жильцов. "Почему я должен платить за то, чем я не пользуюсь? Ведь если с одного жильца плату снимают, то она будет перераспределяться между другими жильцами", - возмущаются многие из них.
        Поэтому, по нашему мнению, вопрос о возможности установления оплаты за содержание и пользование общим имуществом в зависимости от факта его использования должен быть решен на федеральном уровне путем внесения соответствующих изменений в ЖК РФ. В октябре 2007 года соответствующий законопроект (N 481510-4) был внесен на рассмотрение в Государственную Думу РФ. Однако он предусматривал освобождение от оплаты только тех жильцов, которые проживают на первых этажах. В феврале 2008 года данный законопроект был возвращен.
        На основании вышеизложенного автор письма вправе в соответствии с п. 6 ст. 46 ЖК РФ обжаловать в суд указанное решение, принятое общим собранием ТСЖ с нарушением требований ЖК РФ, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если последним нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

        Комментарий


        • #5
          "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2007, N 11

          Вопрос: Правомерно ли взимать с жителей первого этажа многоквартирного дома плату за содержание и ремонт лифта?

          Ответ: Лифт - стационарная грузоподъемная машина периодического действия, предназначенная для подъема и спуска людей и (или) грузов в кабине, движущейся по жестким прямолинейным направляющим, у которых угол наклона к вертикали не более 15 градусов (п. 3.1.7 ГОСТа 5746-2003 1>). Применительно к многоквартирным домам речь идет о пассажирских лифтах. В соответствии с п. 3.1.9 ГОСТа 5746-2003 пассажирский лифт предназначен в основном для подъема и спуска людей.
          --------------------------------
          1> ГОСТ 5746-2003 (ИСО 4190.1:99). Лифты пассажирские. Основные параметры и размеры (введен в действие Постановлением Госстандарта России от 23.10.2003 N 300-ст).

          Также в ГОСТе содержатся определения таких понятий:
          - машинное помещение - это огороженное со всех сторон пространство, оснащенное дверью, в котором размещаются привод, вводное устройство, станция управления и другое оборудование лифта (п. 3.1.12);
          - шахта - сооружение, в котором движутся кабина и противовес (п. 3.1.15);
          - приямок шахты - это часть шахты, расположенная ниже уровня пола нижней посадочной (погрузочной) площадки (п. 3.1.13);
          - кабина - это грузонесущее устройство, предназначенное для размещения людей (пассажиров) (п. 3.1.6).
          В статье под лифтом далее будет пониматься все имущество, необходимое для нормального функционирования лифта.
          Важно иметь в виду, что лифт - элемент (часть) общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации; иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном участке. Аналогичное положение содержится и в пп. "а" п. 2 Правил N 491 2>.
          --------------------------------
          2> Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

          Включение лифта в состав общего имущества многоквартирного дома влечет определенные правовые последствия для собственников помещений в доме. Так, они несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ст. 39 ЖК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество дома. Соразмерно своим долям в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственники помещений вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (п. 28 Правил N 491).
          Обратимся к пп. 2 п. 1 ст. 154 ЖК РФ, в соответствии с которым плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда включает в том числе плату за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Такая же составляющая платы предусмотрена и для собственника помещения в многоквартирном доме (пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ).
          Размер платы определяется в зависимости от того, какой способ управления многоквартирным домом избрали собственники:

          Способ управления Размер платы Основание
          Управляющая организация Устанавливается общим собранием собственников помещений с учетом предложений управляющей организации Пункт 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил N 491
          ТСЖ, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив Определяется органами управления товарищества или кооператива на основе сметы доходов и расходов Пункт 8 ст. 156 ЖК РФ, п. 33 Правил N 491
          Непосредственное управление собственниками помещений Соответствует размеру платы за услуги и работыв соответствии с договорами, заключеннымисобственниками помещенийс организациями, оказывающими услуги Пункт 32 Правил N 491
          Не избран Устанавливается органом местного самоуправления (или органом государственной власти вМоскве и Санкт- Петербурге) по результатам открытого конкурса Пункт 3 ст. 156 ЖК РФ, п. 34 Правил N 491

          Орган местного самоуправления (или орган государственной власти в Москве и Санкт-Петербурге) устанавливает размер платы и в том случае, если собственники избрали непосредственную форму управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы (п. 4 ст. 158 ЖК РФ, п. 36 Правил N 491).
          Никаких изъятий относительно взимания платы за лифт как составляющую общего имущества с жителей первых этажей в законодательстве не установлено. Анализ норм ЖК РФ и Правил N 491 позволяет сделать вывод о том, что все собственники помещений в многоквартирном доме независимо от того, на каком этаже находится принадлежащее им жилое или нежилое помещение, обязаны вносить плату за содержание и ремонт лифта, равно как и других элементов общего имущества многоквартирного дома.
          Однако на практике ответ на данный вопрос неоднозначен. Собственники помещений на первых этажах многоквартирных домов считают несправедливым то, что на них возложена обязанность по оплате услуги, которой они фактически не пользуются. Некоторые собственники обращаются за защитой своих интересов в суд. Так, в Верховный Суд РФ поступило заявление о признании недействующим абз. 3 пп. "а" п. 3 разд. 2 Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 392 (далее - Правила N 392), в части возложения платы за техническое содержание лифтов на проживающих на первом этаже дома нанимателей жилых помещений.
          В связи с принятием Правил N 491 Правила N 392 утратили силу, тем не менее абз. 3 пп. "а" п. 3 разд. 2 Правил N 392 устанавливал аналогичную обязанность по содержанию общего имущества. Поэтому представляется целесообразным прокомментировать решение суда по указанному делу.
          Решением ВС РФ от 26.05.2005 N ГКПИ05-588 заявление оставлено без удовлетворения. В нем судьи пришли к таким выводам. Из норм ЖК РФ усматривается, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. Данный вывод суда представляется обоснованным.
          Необходимо отметить, что доводы жителей первых этажей о неправомерности взимания с них платы за лифт тем не менее не являются безосновательными. Так, в Письме от 01.12.2005 N ЮТ-5030/03 Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой) указало, что основанием для включения в оплату гражданам услуги за пользование лифтами должно являться условие фактического пользования этой услугой. То есть внесение платы чиновники связали именно с пользованием услугой, работой по обслуживанию лифтового хозяйства, входящей в комплекс жилищных услуг.
          Вывод Росстроя прост: жители первых этажей могут быть освобождены от соответствующего платежа. Однако окончательное решение о порядке расчетов населения за обслуживание лифтового хозяйства (в том числе в части определения размера платы - в расчете на 1 кв. м общей площади жилья или с 1 человека в месяц) Росстрой оставляет за органами местного самоуправления для государственного и муниципального жилищного фонда и за органами управления многоквартирным домом для собственников жилья.
          Несмотря на то что данное Письмо было отозвано Телеграммой Росстроя от 04.09.2007 N СК-3249/01-2 3>, представляется, что некоторые его положения не противоречат действующему законодательству и могут применяться. В связи с этим обратимся к законодательству Санкт-Петербурга в области взимания платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в частности лифта.
          --------------------------------
          3> Как в ней отмечено, в связи с указанием Министерства юстиции РФ (Письмо от 13.07.2007 N 01-2570).

          До 1 августа 2007 г. применялся Закон от 11.07.2005 N 401-47, в соответствии с которым плата за техническое обслуживание и ремонт лифтов не взимается с граждан, проживающих на первом и втором этажах. Начиная с указанной даты действует Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 03.07.2007 N 743 "О плате за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах", которое в своей первоначальной редакции предполагало взимание платы за содержание и ремонт лифта с собственников всех без исключения помещений в доме. Однако Постановлением от 28.08.2007 N 1054 в этот документ были внесены изменения, действие которых распространено на период с 1 августа 2007 г. В новой редакции нормативного документа оговорено, что для граждан, проживающих в жилых помещениях на первых этажах многоквартирных домов и помещениях, имеющих выходы в подъезды, не оборудованные лифтом, плата за содержание и ремонт лифтов будет установлена с 01.08.2010. Чем обусловлен выбор именно этого срока для введения обязанности по оплате содержания и текущего ремонта лифта, сказать трудно. Но на примере этих нормативно-правовых актов можно проследить, как органы государственной власти решают вопрос о порядке расчетов платы за обслуживание лифтового хозяйства.
          Необходимо уточнить, что указанные Постановления Правительства Санкт-Петербурга распространяются на нанимателей жилых помещений по договорам социального найма государственного жилищного фонда, по договорам найма жилого помещения государственного жилищного фонда коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения государственного жилищного фонда. Следует отметить, что запрета на подобные действия органов государственной власти в законодательстве не содержится.
          На основании проведенного анализа можно сделать следующие выводы.
          1. Лифт относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, соответственно, собственники несут бремя содержания этого имущества.
          2. Обязанность по содержанию общего имущества возложена законодательством на всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме. В отношении лифтового хозяйства никаких изъятий не установлено. Значит, все собственники помещений несут расходы по содержанию и текущему ремонту лифтов вне зависимости от того, на каком этаже находится занимаемое ими жилое помещение.
          3. Указанная обязанность распространяется равным образом и на нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
          4. Из анализа правовых норм следует, что взимание платы за обслуживание лифтового хозяйства с жителей первых этажей является правомерным, находится в рамках закона.
          5. Однако нормы, обязывающие жителей первых этажей нести расходы по содержанию и текущему ремонту лифтового хозяйства, не являются императивными. Эта обязанность может быть снята с жителей первых этажей в установленном законом порядке.
          6. Порядок освобождения граждан, проживающих на первых этажах, зависит от избранной формы управления многоквартирным домом. При непосредственном управлении домом собственниками помещений решение принимается общим собранием собственников. Если собственники выбрали управляющую организацию - решение принимается также общим собранием собственников, но с учетом предложений управляющей организации. Если домом управляет ТСЖ или кооператив, решение принимается органами управления товарищества или кооператива. Если собственники не выбрали вариант управления многоквартирным домом, решение принимается органом местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти). Также решение может быть принято органом местного самоуправления в отношении нанимателей жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

          От редакции. Жилищный кодекс рассматривает лифт как часть общего имущества наряду, например, с кровлей. Но в отношении расходов по содержанию и ремонту кровли никаких споров в общем случае нет. По нашему мнению, принципиальное отличие лифта в том, что, пользуясь им, жильцы получают услугу - действие, результаты которого не имеют материального выражения, потребляются в процессе осуществления действия, если обратиться к терминам Налогового кодекса. Трудно отрицать, что платить за неполученную услугу - нонсенс.
          Если следовать таким рассуждениям, то можно прийти к необходимости разделить плату за обслуживание лифтового хозяйства на две составляющие: содержание лифта и его использование. Первую часть платы несут все собственники согласно общему принципу распределения расходов на содержание общего имущества. Вторая часть зависит исключительно от интенсивности использования лифта теми или иными жильцами, ее предлагается рассчитывать в зависимости от количества граждан, зарегистрированных в жилом помещении. Этот путь, хоть и кажется социально справедливым, но вряд ли удовлетворит ожидания всех жильцов, ведь установить эту самую интенсивность использования для каждого собственника практически невозможно, да и нецелесообразно для расчета сумм платежей за жилье.
          Одновременно действующее законодательство не рассматривает пользование лифтом как элементом общего имущества в качестве услуги, в отличие от норм, применявшихся ранее 4> и в соответствии с которыми обслуживание лифтового хозяйства относилось к коммунальным услугам. Поэтому нет предпосылок для выделения платы за содержание и ремонт лифта из расходов по содержанию общего имущества по причине их иной природы. Она должна взиматься в общем порядке с собственников всех помещений в доме, причем неважно - жилые это помещения или нежилые, имеют ли они отдельный вход без доступа к лифту (согласно пп. 3 п. 1 ст. 4 ЖК РФ в предмет регулирования жилищного законодательства входит пользование общим имуществом собственников помещений).
          --------------------------------
          4> Пункт 4 Положения о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.08.1999 N 887.

          Законом предусмотрен единственный вариант распределения расходов по содержанию общего имущества - пропорционально доле в нем (п. 2 ст. 39 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ). Также п. 31 Правил N 491 (посвящен ситуации, когда собственники выбрали управляющую организацию) указывает, что размер платы за содержание и ремонт устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
          Установление размера платы за содержание и ремонт на общем собрании собственников помещений либо размера обязательных платежей и взносов на собрании членов ТСЖ, конечно, допускает освобождение жильцов первых этажей от платы за лифт. Но это, согласитесь, маловероятно, поскольку решение принимается большинством голосов. А если в доме есть лифт, логично предположить, что площади помещений на первом этаже гораздо меньше суммарной площади остальных помещений.
          Таким образом, наименее конфликтным и наиболее справедливым в конечном итоге представляется распределение платы за обслуживание лифта пропорционально площади помещения. Добавим, что освобождение отдельных собственников от той или иной ее части лишает всякого смысла такой правовой институт нового жилищного законодательства, как общее имущество в многоквартирном доме.

          К сведению: на момент подготовки журнала к печати стало известно, что Совет Федерации направил на рассмотрение Государственной Думы законопроект о внесении изменений в ст. 154 ЖК РФ. Как сообщает пресс-служба СФ ФС, предлагаемая поправка устанавливает, что наниматели и собственники жилых помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных жилых домов, освобождаются от платы за услуги и работы по содержанию и ремонту лифтов и лифтовых шахт, которые относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Авторы законопроекта считают необоснованной обязанность собственников помещений на первых этажах оплачивать содержание лифта.

          Г.Ю.Шарикова
          Юрист
          Нижегородской
          ассоциации ТСЖ
          Подписано в печать
          25.10.2007
          ПОСТАНОВЛЕНИЕ
          от 13 августа 2006 г. N 491

          ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ
          СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
          И ПРАВИЛ ИЗМЕНЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ
          ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В СЛУЧАЕ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ И ВЫПОЛНЕНИЯ
          РАБОТ ПО УПРАВЛЕНИЮ, СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО
          ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО
          КАЧЕСТВА И (ИЛИ) С ПЕРЕРЫВАМИ, ПРЕВЫШАЮЩИМИ
          УСТАНОВЛЕННУЮ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ
          2. В состав общего имущества включаются:
          а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

          Комментарий


          • #6
            ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

            ОПРЕДЕЛЕНИЕ
            от 20 марта 2008 г. N 3528/08


            ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
            ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

            Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Марамышкиной И.М., судей Прониной М.В., Харчиковой Н.П. рассмотрел в судебном заседании заявление закрытого акционерного общества "Управляющая компания "РЭМП Ленинского района" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Свердловской области от 13.07.2007 по делу N А60-18540/2006-С3 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.11.2007 по тому же делу.
            Суд

            установил:

            закрытое акционерное общество "Управляющая компания "РЭМП Ленинского района" обратилось в арбитражный суд с иском к Свердловской областной общественной организации "Уралсоццентр" о взыскании 36302 рублей 72 копеек в возмещение расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, 35400 рублей 56 копеек расходов на капитальный ремонт, а также 10662 рублей 44 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения заявленных требований).
            К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЕМУП "РЭМП".
            Решением от 13.07.2007, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.11.2007, с ответчика взыскано 36302 рубля 72 копейки расходов на содержание общего имущества, 5078 рублей 80 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 1665 рублей 60 копеек расходов по капитальному ремонту общего имущества дома и 207 рублей 63 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части иска отказано.
            В заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора ЗАО "Управляющая компания "РЭМП Ленинского района" ссылается на то, что суды неправильно произвели расчет суммы, которую должен уплатить ответчик за капитальный ремонт общего имущества дома.
            Изучив материалы надзорного производства и доводы заявителя, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
            Ответчик является собственником нежилого помещения площадью 253 кв. м, находящегося в многоквартирном жилом доме.
            Истец осуществляет управление этим жилым домом на основании договора от 01.10.2004 N 13, заключенным между ним и администрацией г. Екатеринбурга, в соответствии с которым он должен оказывать услуги по содержанию и ремонту помещений, входящих в общее имущество жилого многоквартирного дома.
            В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.
            В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном жилом доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
            Исковые требования в части взыскания эксплуатационных расходов удовлетворены в полном объеме в связи с признанием ответчиком иска, которое принято арбитражным судом.
            Факт проведения капитального ремонта и понесенные на него расходы суды признали подтвержденными документально.
            Удовлетворяя частично требование о взыскании расходов по капитальному ремонту общего имущества, суд первой инстанции исходил из общей суммы денежных средств, потраченных на капитальный ремонт и доли ответчика в праве общей собственности, определенной исходя из площади принадлежащего ему помещения по отношению к полезной площади жилого дома по данным ЕМУП БТИ.
            Указанный расчет проверен судом кассационной инстанции и признан обоснованным.
            Доводы заявителя направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда надзорной инстанции в силу положений главы 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
            Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворено в соответствии с периодом допущенной ответчиком просрочки в оплате суммы, подлежащей взысканию.
            Нарушения единообразия в применении и толковании норм права судами не допущено.
            Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

            определил:

            в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А60-18540/2006-С3 Арбитражного суда Свердловской области для пересмотра в порядке надзора решения от 13.07.2007 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.11.2007 отказать.

            Председательствующий судья
            И.М.МАРАМЫШКИНА

            Судья
            М.В.ПРОНИНА

            Судья
            Н.П.ХАРЧИКОВА



            ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

            ОПРЕДЕЛЕНИЕ
            от 14 марта 2007 г. N 2210/07

            ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
            ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

            Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Козловой О.А., судей Воронцовой Л.Г., Ксенофонтовой Н.А. рассмотрел в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Производственно-сбытовая компания "Архпромкомплект" о пересмотре в порядке надзора решения от 07.06.2006, постановления суда апелляционной инстанции от 30.08.2006 Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-2923/2006-17 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.2006 по тому же делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Связькабельстрой-1" (ул. Воскресенская, д. 7, г. Архангельск, 163061) к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-сбытовая компания "Архпромкомплект" (ул. Попова, д. 15, г. Архангельск, 163000) о взыскании 181677 рублей 44 копеек неосновательного обогащения.
            Другие лица, участвующие в деле: третьи лица - муниципальное унитарное предприятие "Жилкомсервис" (пер. Театральный, д. 7, г. Архангельск, 163061), общество с ограниченной ответственностью "Связькабельстрой" (пр. Советских космонавтов, д. 148, г. Архангельск, 163000)
            Суд

            установил:

            решением суда первой инстанции от 07.06.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 30.08.2006 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.2006, заявленные требования удовлетворены.
            Суды установили, что ответчик является собственником нежилого встроенного помещения общей площадью 624,9 кв. м, находящегося в жилом доме по адресу: г. Архангельск, ул. Садовая, д. 4.
            Указанный дом отнесен к муниципальному жилому фонду, закреплен за МУП "Жилкомсервис" на праве хозяйственного ведения и поставлен ему на баланс.
            Истец в период с 01.03.2003 по 31.12.2005 оказывал жилищно-коммунальные услуги по технической эксплуатации, содержанию, текущему ремонту и санитарному содержанию здания и придомовых территорий.
            Неоплата ответчиком понесенных расходов по содержанию здания пропорционально занимаемой им площади послужила основанием для заявленных требований.
            Судебные акты мотивированы тем, что в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
            Являясь собственником помещения в многоквартирном доме, ответчик в соответствии с пунктом 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации обязан нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
            Расходы истца за период с 01.03.2003 по 31.12.2005 по обслуживанию помещений, содержанию и текущему ремонту общего имущества, инженерных коммуникаций дома и придомовых территорий подтверждаются материалами дела. Установленный истцом тариф на содержание одного квадратного метра нежилого помещения не превышает тарифов, которые установлены другими предприятиями, осуществляющими аналогичные услуги.
            В заявлении о пересмотре обжалуемых судебных актов в порядке надзора общество с ограниченной ответственностью "Производственно-сбытовая компания "Архпромкомплект" ссылается на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, недоказанность заявленных истцом требований.
            Рассмотрев материалы надзорного производства и доводы заявителя, суд пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
            Согласно статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где это происходило.
            Удовлетворяя иск, суды исходили из доказанности заявленных требований по праву и по размеру. Факт выполнения работ истцом по обслуживанию помещений, содержанию и текущему ремонту общего имущества, инженерных коммуникаций дома и придомовой территории подтвержден материалами дела. Обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы по содержанию общего имущества в таком доме установлена законом. Расчет суммы иска судами был проверен и признан обоснованным, соответствующим ценам на подобные услуги у других организаций в аналогичный период времени. Доказательств, опровергающих сделанные судами выводы, ответчиком представлено не было.
            Доводы, содержащиеся в поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации заявлении, по существу направлены на иную оценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, переоценка которых положениями главы 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрена.
            Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

            определил:

            в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А05-2923/2006-17 Арбитражного суда Архангельской области для пересмотра в порядке надзора решения от 07.06.2006, постановления суда апелляционной инстанции от 30.08.2006 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.2006 по тому же делу отказать.

            Председательствующий судья
            О.А.КОЗЛОВА

            Судья
            Л.Г.ВОРОНЦОВА

            Судья
            Н.А.КСЕНОФОНТОВА

            Комментарий


            • #7
              solus rex - спасибо огромное за интересные материалы. Думаю, стоит попробовать договориться с управляющей компанией и жильцами дома, по идее в нашем договоре мы можем прописать иные условия.

              Комментарий


              • #8
                ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 19.06.2008 N КАС08-236

                Оставлено без изменения решение Верховного Суда РФ от 06.03.2008,
                которым было отказано в удовлетворении требования о признании частично
                недействующим абзаца 2 пункта 7 Правил предоставления коммунальных услуг
                гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N
                307

                По мнению заявителей, оспариваемые положения Правил запрещают
                собственникам многоквартирных домов, избравшим непосредственное
                управление многоквартирным домом, оплачивать коммунальные услуги по
                показаниям квартирных приборов учета при отсутствии общедомового прибора
                учета. Между тем ни Гражданский кодекс РФ, ни Жилищный кодекс РФ, ни
                другие федеральные законы таких ограничений не содержат и не
                предоставляют права на их издание Правительству РФ. Однако суд
                установил, что оспариваемые положения Правил соответствуют действующему
                законодательству, изданы в пределах компетенции Правительства РФ и не
                нарушают прав граждан как потребителей.

                Комментарий


                • #9
                  Коллеги, напишу простым языком , можете подкинуть ссылку или переместить в тему, где обсуждаются жилищно-коммунальные споры (кто должен платить за ремонт труб в квартире, собственник или ДЕЗ, за что и кому платим и т.п.)
                  Закон-это то, что мы разъясняем

                  Комментарий


                  • #10
                    Ну раз модераторы посчитали быть отдельной теме по этому поводу, так тому и быть.
                    Основной вопрос: Какие из услуг ЖКХ являются платными, а какие так называемыми бесплатными?
                    Закон-это то, что мы разъясняем

                    Комментарий


                    • #11
                      novenkyi, договор на обслуживание заключен?

                      Комментарий


                      • #12
                        novenkyi, Какие из услуг ЖКХ являются платными, а какие так называемыми бесплатными?
                        платные услуги - это услуги, за которые платят деньги,
                        бесплатные услуги - это услуги, за которые деньги не платят

                        Комментарий


                        • #13
                          Den_ver, договор на обслуживание заключен? - нет, имеете в виду управляющую компанию?



                          solus rex, платные услуги - это услуги, за которые платят деньги,
                          бесплатные услуги - это услуги, за которые деньги не платят
                          -

                          Оригинально, тема была создана специально, чтобы получить именно этот ответ. Раз уж на то пошло, приведите пример платных и "бесплатны" услуг.
                          Закон-это то, что мы разъясняем

                          Комментарий


                          • #14
                            novenkyi, Оригинально, тема была создана специально, чтобы получить именно этот ответ.
                            вы спросили, я отвечаю

                            Раз уж на то пошло, приведите пример платных и "бесплатны" услуг.
                            а на что пошло?
                            пожалуйста - привожу пример - п.2 ст.897 ГК

                            Комментарий


                            • #15
                              novenkyi,
                              нет, имеете в виду управляющую компанию?
                              Не обязательно, это может быть и ДЭЗ...

                              Комментарий


                              • #16
                                novenkyi, а вообще, бремя содержания квартиры несет ее собственник (ЖК РФ) и соответственно всё, что в этой квартире ломается, чинится собственником за свои деньги (ну и трубы тоже, за исключением общего стояка конечно).

                                Комментарий


                                • #17
                                  solus rex, пожалуйста - привожу пример - п.2 ст.897 ГК - т.е. если работники ДЭЗ отремонтировали трубы, независимо от того, по какой причине произошла поломка, собственник обязан оплатить оказанные услуги по ремонту?


                                  Den_ver, то может быть и ДЭЗ - с ДЭЗ нет никакого договора.
                                  Закон-это то, что мы разъясняем

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Den_ver, за исключением общего стояка конечно - про него то как раз и речь!!
                                    Закон-это то, что мы разъясняем

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      novenkyi, Где производился ремонт труб (в помещении квартиры или в месте общего пользования)?
                                      Но по общему правилу собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.
                                      Более подробно: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        про него то как раз и речь!!
                                        я думаю, что общий стояк относится к общим инженерным коммуникациям и должен ремонтироваться бездвозмездно.

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Dingo, Где производился ремонт труб (в помещении квартиры или в месте общего пользования)? - пока нигде, но предположительно будет проводится в помещении квартиры, ведь стояк проходит через него. Что Вы имели ввиду под местами общего пользования? Стояк обычно проходит через квартиры, в помещение подъезда он редко располагается.
                                          Закон-это то, что мы разъясняем

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Den_ver, я думаю, что общий стояк относится к общим инженерным коммуникациям и должен ремонтироваться безвозмездно. - думаю аналогично, однако найти бы документальное подтверждение этой мысли. Какая норматив ка это определяет? План коммуникаций?
                                            Закон-это то, что мы разъясняем

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              novenkyi,
                                              Статья 210 ГК. Бремя содержания имущества
                                              Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
                                              Статья 289. Квартира как объект права собственности

                                              Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
                                              Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

                                              1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.


                                              "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ

                                              Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

                                              1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
                                              3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.


                                              Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
                                              "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"

                                              III. НЕСЕНИЕ СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ ОБЩИХ РАСХОДОВ
                                              НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
                                              28. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:
                                              ………..

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Скажите, пожалуйста, если в доме собираются делать кап. ремонт (замена батарей, труб в том числе и газовую трубу, окон) то собственник, что должен все это оплачивать?

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  solus rex, Изучил все документы, т.е. получается жильцы изначально вносят плату за содержание общего имущества, соответственно, за их ремонт доп. плату вносить не нужно, так?
                                                  Закон-это то, что мы разъясняем

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    novenkyi, многое зависит от "политики" самого ТСЖ. Ведь собранных денег, в том числе и в качестве целевых сборов с членов ТСЖ, может и не хватить....

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      novenkyi,
                                                      т.е. получается жильцы изначально вносят плату за содержание общего имущества, соответственно, за их ремонт доп. плату вносить не нужно, так?
                                                      Совершенно верно. Эту плату взимают ежемесячно.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Dingo, многое зависит от "политики" самого ТСЖ. Ведь собранных денег, в том числе и в качестве целевых сборов с членов ТСЖ, может и не хватить.... - обычно так и бывает , однако эти моменты в том числе и размер "доплаты" должен быть чем то урегулирован, например договором. А если договора нет, тогда сумма, уплаченная изначально должна считаться достаточной...
                                                        Закон-это то, что мы разъясняем

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          novenkyi,
                                                          4. Плата за содержание и ремонт жилых помещений предусматривает оплату услуг по управлению многоквартирным домом, выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, придомовой территории, включенной в состав общего имущества.
                                                          12. В цены за содержание и ремонт жилых помещений не включены расходы по ремонту жилого помещения и внутриквартирного инженерного оборудования:
                                                          - наниматели жилых помещений обязаны за свой счет производить текущий ремонт жилого помещения и внутриквартирного инженерного оборудования;
                                                          - собственники жилых помещений обязаны за счет собственных средств производить текущий и капитальный ремонт жилого помещения и внутриквартирного инженерного оборудования.

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            AlexBel, внутриквартирного инженерного оборудования: - общий стояк относиться к этой категории?
                                                            Закон-это то, что мы разъясняем

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X