24 сентября, понедельник 02:27
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Ипотека земельного участка, на котором имеются (возводятся) здания залогодателя

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Ипотека земельного участка, на котором имеются (возводятся) здания залогодателя

    Коллеги, разбирался кто ?
    Если Банку заложили земельный участок, то построенная на нем жилая недвижимость становится заложенной ?

    в ст. 64 Закона 102-фз четко прописано только про здание и сооружение
    Ne stegnes li ruku divu koji se zove Vasiona, ne poljubis li je strasno, neces cuti kako kuca njeno srce.

  • #2
    Lightsir по фз об ипотеке вроде как, если иное не установлено договором, все что построено на заложенном участке является заложенным

    Комментарий


    • #3
      Брод
      да тож так думал, стал сомневаться когда прочитал ст. 64
      Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
      Ne stegnes li ruku divu koji se zove Vasiona, ne poljubis li je strasno, neces cuti kako kuca njeno srce.

      Комментарий


      • #4
        тут, видимо, вопросы могут возникнуть при обращении взыскания, т.к. взыскание на жилье только если оно приобретено за счет кредита либо кредит взят на кап. ремонт...
        а вообще здесь действует залог в силу закона

        Комментарий


        • #5
          Lightsir
          Если Банку
          Брод правильно читает закон. Но есть и ст.123 Конституции, и ст.9 АПК - состязательность. Кое-что и в ст.333 ГК - соразмерность. Залог ведь не обязательно предполагает стопроцентное обращение, несмотря на возможное условие в договоре залога.

          Комментарий


          • #6
            PR Natasha
            иначе говоря
            вы под здание и сооружение в упомянутой мною норме подводите и жилую недвижимость ?
            Ne stegnes li ruku divu koji se zove Vasiona, ne poljubis li je strasno, neces cuti kako kuca njeno srce.

            Комментарий


            • #7
              Lightsir
              иначе говоря
              Не все так однозначно, про ст.446 ГПК вы же помните... Если жилье прямо не заложено, то подвести упомянутую вами ст.64 и домыслить последствия, уканные Брод, весьма затруднительно, если не невозможно. Опять-таки Конституция, ст.40 : 1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

              Комментарий


              • #8
                в ст. 5 вроде есть зацепка, хотя..
                Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
                Ne stegnes li ruku divu koji se zove Vasiona, ne poljubis li je strasno, neces cuti kako kuca njeno srce.

                Комментарий


                • #9
                  Lightsir
                  есть зацепка, хотя..
                  Не совсем зацепка, - правила по порядку залога строения с земельным участком.
                  Вас же, вероятно, интересует позиция банка-кредитора. Придется попыхтеть доказывая в суде состоятельность залога строения при залоге земельного участка. Реально же при отсутствии залога жилья, предполагаю, можно расчитывать на обращение взыскания на часть земельного участка и хозяйственные строения. Но !!! Если сможете использовать переселенческий фонд, можно попытаться и побороться за жилье (если Бога не боитесь).

                  Комментарий


                  • #10
                    PR Natasha
                    А как насчет ст. 16 ЖК РФ ?

                    Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
                    Ne stegnes li ruku divu koji se zove Vasiona, ne poljubis li je strasno, neces cuti kako kuca njeno srce.

                    Комментарий


                    • #11
                      У кого-нибудь есть практика регистрации ипотеки возведенных на заложенном земельном участке зданий? Например, в залоге право аренды земельного участка, на котором ведется строительство. Соответственно, ипотека распространяется и на все возведенные объекты (если иное не оговорено в договоре залога). Залогодатель оформил право собственности на здания, в свидетельствах - про обременение залогом ни слова.
                      Что вы делаете в этом случае - заключаете допники к договору залога права аренды з.участка, заключаете новые договоры?

                      Комментарий


                      • #12
                        Helg Что за здание, не жилой многокв. дом случаем?

                        Комментарий


                        • #13
                          Сообщение от KoDmi Посмотреть сообщение
                          Helg Что за здание, не жилой многокв. дом случаем?
                          Нет. Нежилая недвижимость.

                          Комментарий


                          • #14
                            Helg Понятно. Лично не сталкивался, но ФРС в данном случае не права. Это ипотека в силу закона, обременение в виде ипотеки должно было быть отражено в момент регистрации права собственности. У Вас есть комментарии представителей ФРС? чем мотивируют?

                            Комментарий


                            • #15
                              Сообщение от KoDmi Посмотреть сообщение
                              HelgУ Вас есть комментарии представителей ФРС? чем мотивируют?
                              Официальных комментариев пока нет. Со слов Залогодателя, ФРС требует оформления новых договоров залога.
                              В любом случае мы собираемся оформлять обеспечительную документацию по возведенным объектам. Скорее всего, заключим допники к договору залога прав аренды з. участка.

                              Комментарий


                              • #16
                                Helg
                                ФРС требует оформления новых договоров залога.
                                Я где-то находила практику об обязании ФРС регистрировать залог в силу закона в таких случаях...
                                Там по-моему еще говорилось об обращении взыскания на заложенное имущество.. Попробую найти..

                                Комментарий


                                • #17
                                  См. ст.65 ФЗ об ипотеке.
                                  Важно: в залоге д.б. именно сам участок (а не право аренды).
                                  Т.е. если в договоре оговорки о том, что построенная недвижка не будет в залоге
                                  Требуйте от них регистрации просто на основании заявления, если будут упираться - идите в арб суд.
                                  Вот нужные ссылки:
                                  ФЗ Об ипотеке
                                  Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке
                                  1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
                                  2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

                                  Приказ Минюста РФ от 15 июня 2006 г. N 213
                                  "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества"
                                  IV. Особенности государственной регистрации ипотеки в силу закона

                                  24. Ипотека в силу закона возникает:
                                  при отчуждении объекта недвижимости по договору ренты (статья 586 Кодекса), в том числе по договору пожизненного содержания с иждивением (статья 601 Кодекса);
                                  при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (статья 488 Кодекса);
                                  при ипотеке земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (статья 64.1 Закона об ипотеке);
                                  при приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 77 Закона об ипотеке);
                                  в иных случаях, установленных федеральным законом.
                                  25. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.) (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке).
                                  26. При государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется представления соответствующего (отдельного) заявления; такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке).
                                  Должностное лицо регистрирующего органа, принимающее документы на государственную регистрацию права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.), обязано:
                                  предупредить данное лицо о том, что в Единый государственный реестр прав будет внесена запись об ограничении (обременении) его права ипотекой;
                                  в заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, сделать отметку, что заявитель предупрежден о проведении государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона.
                                  27. В случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа). Залогодержатель также представляет иные документы, необходимые для отражения предусмотренных в пункте 18 Правил ведения ЕГРП сведений о нем в Едином государственном реестре прав.
                                  Запись о представленных заявлении и документах, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона, документах, представленных залогодержателем, вносится в книгу учета входящих документов под одним номером.

                                  Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005·г.·N·90
                                  9. Залогодержатель был вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрацию.

                                  Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
                                  от 11 января 2005 г. N А56-21422/04

                                  Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:
                                  председательствующего Сосниной О.Г.,
                                  судей Афанасьева С.В., Кустова А.А.,
                                  при участии в судебном заседании:
                                  - от ЗАО "Банк "Советский" - Артемьевой И.Ю. (доверенность от 25.11.2004), Показановой Н.Е. (доверенность от 25.11.2004);
                                  - от ООО "Нева-Агро" - генерального директора Плясунова А.А. (решение от 05.04.2004), Ботанцова В.Н. (доверенность от 10.01.2005), Абдукадирова Т.А. (доверенность от 10.01.2005),
                                  рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Нева-Агро" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2004 по делу N А56-21422/04 (судьи Мельникова Н.А., Копылова Л.С., Томпакова Г.Н.),
                                  установил:
                                  Закрытое акционерное общество "Банк "Советский" (далее - Банк) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нева-Агро" (далее -Общество) о взыскании 14 300 906 руб. 52 коп. по кредитным договорам от 03.07.2003 N 39/03 и от 12.08.2003 N 51/03 с обращением взыскания на земельный участок и на находящиеся на земельном участке здания, строения, сооружения, включая объекты незавершенного строительства, принадлежащие ответчику и заложенные Обществом по договору ипотеки от 03.07.2003 и договору последующего залога (ипотеки) от 23.09.2003, а также на возводимые и вновь возведенные ответчиком на заложенном земельном участке сооружения с установлением начальной продажной цены на указанный земельный участок при реализации заложенного имущества на торгах не ниже цены, определенной в акте оценки рыночной стоимости переданного в залог недвижимого имущества.
                                  Решением от 27.07.2004 (судья Жиляева Е.В.) с Общества в пользу Банка взыскано 14 300 906 руб. 52 коп., в том числе 6 300 000 руб. задолженности по возврату кредита, 112 057 руб. 38 коп. процентов за пользование кредитом, 81 900 руб. пеней за просрочку возврата кредита, 2 074 руб. 80 коп. пеней за просрочку уплаты процентов согласно кредитному договору от 03.07.2003 N 39/03 и 7 575 000 руб. задолженности по возврату кредита, 128 319 руб. 67 коп. процентов за пользование кредитом, 98 475 руб. пеней за просрочку возврата кредита, 3 079 руб. 67 коп. пеней за просрочку уплаты процентов согласно кредитному договору от 12.08.2003 N 51/03. Обращено взыскание на имущество Общества, являющееся предметом залога по договору ипотеки от 03.07.2003 и по договору последующего залога (ипотеки) от 23.09.2003, принадлежащее Обществу на праве собственности, а именно: на здания недостроенного корпуса студенческого городка и на земельный участок мерою 31 838 кв. м, расположенные северо-восточнее дер. Новосаратовка Всеволожского района Ленинградской области. В остальной части иска отказано.
                                  Постановлением апелляционной инстанции от 11.10.2004 решение суда изменено с изложением резолютивной части в следующей редакции. С Общества в пользу Банка взыскано 14 300 906 руб. 52 коп., в том числе 6 300 000 руб. задолженности по возврату кредита, 112 057 руб. 38 коп. процентов за пользование кредитом, 81 900 руб. пеней за просрочку возврата кредита, 2 074 руб. 80 коп. пеней за просрочку уплаты процентов согласно кредитному договору от 03.07.2003 N 39/03 и 7 575 000 руб. задолженности по возврату кредита, 128 319 руб. 67 коп. процентов за пользование кредитом, 98 475 руб. пеней за просрочку возврата кредита, 3 079 руб. 67 коп. пеней за просрочку уплаты процентов согласно кредитному договору от 12.08.2003 N 51/03. Обращено взыскание на имущество Общества, являющееся предметом залога по договору ипотеки от 03.07.2003 и по договору последующего залога (ипотеки) от 23.09.2003, принадлежащее Обществу на праве собственности, а именно: на земельный участок площадью 31 838 кв.м, расположенный северо-восточнее дер. Новосаратовка Всеволожского района Ленинградской области, кадастровый номер 47:07:07-05-001:0001; на здания недостроенного корпуса студенческого городка, расположенные по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Новосаратовка (студенческий городок) (литер А, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-66; литер Б, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-67; литер В, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-68; литер Г, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-69; литер Д, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-70; литер Е, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-71; литер Ж, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-72; литер 3, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-73; литер И, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-74), а также на сооружения, возводимые и вновь возведенные ответчиком на заложенном земельном участке. Обращение взыскания производится путем продажи имущества с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества при реализации на публичных торгах в размере 14 850 000 руб.
                                  В кассационной жалобе Общество просит отменить постановление апелляционной инстанции, ссылаясь на неприменение апелляционной инстанцией подлежащих применению статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке", статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), на нарушение статей 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также на несоответствие выводов апелляционной инстанции имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, апелляционная инстанция должна была не изменить принятое по делу решение, а отменить его в части, как просил Банк в апелляционной жалобе. В резолютивной части постановления не отражен факт отказа в удовлетворении требования Банка о взыскании пеней и процентов до полного исполнения заемщиком своих обязательств. Кроме того, Общество не согласно с обращением взыскания на вновь возводимые и возведенные ответчиком на заложенном земельном участке сооружения, считая, что они не являются предметом залога. Податель жалобы указывает также на то, что стоимость земельного участка и девяти незавершенных строительством зданий, заложенных по договорам ипотеки, позволяет полностью погасить истцу задолженность, имеющуюся у ответчика по кредитным договорам и взысканную судом.
                                  В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу и подтвердили изложенные в ней доводы. Представители Банка просили оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
                                  Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
                                  Как следует из материалов дела, 03.07.2003 между Банком и Обществом заключен кредитный договор N 39/03 о предоставлении последнему кредитной линии на сумму 6 300 000 руб. за плату 21 % годовых на срок до 02.07.2004.
                                  В целях обеспечения исполнения Обществом обязательств по названному кредитному договору между Банком (залогодержатель) и Обществом (залогодатель) заключен договор залога (ипотеки) от 03.07.2003, по условиям которого залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащие Обществу на праве собственности указанные земельный участок и находящиеся на нем 9 зданий недостроенных корпусов студенческого городка (литеры А-И).
                                  12.08.2003 между Банком и Обществом заключен кредитный договор N 51/03 о предоставлении последнему кредитной линии на сумму 7 575 000 руб. за плату 20% годовых на срок до 11.08.2005.
                                  В целях обеспечения исполнения Обществом обязательств по указанному кредитному договору между Банком (залогодержатель) и Обществом (залогодатель) заключены договор залога движимого имущества и договор последующего залога (ипотеки) от 23.09.2003 названных земельного участка и объектов недвижимости.
                                  Договоры ипотеки зарегистрированы в Ленинградской областной регистрационной палате Всеволожским территориальным отделением учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
                                  К договорам ипотеки приложены планы границ земельного участка, переданного в залог.
                                  Факт предоставления Обществу кредитов в указанных размерах и наличие у последнего права собственности на переданные в залог объекты недвижимости подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.
                                  Пунктом 5.4 кредитных договоров предусмотрено право Банка потребовать от заемщика досрочного возврата кредита, процентов и иных платежей, причитающихся Банку, в случае невыполнения заемщиков принятых на себя обязательств, в том числе в случае неудовлетворительного состояния бухгалтерского учета.
                                  Пунктами 4.3.4, 6.1 договоров ипотеки предусмотрено право Банка обратить взыскание на предмет залога до наступления срока обеспеченного залогом обязательства, в частности, при досрочном взыскании кредита (его части) по основаниям, предусмотренным кредитным договором.
                                  Так как в ходе проведения мониторинга по состоянию на начало 2004 года был установлен факт резкого ухудшения финансового состояния заемщика, 29.04.2004 Банк обратился к Обществу с требованиями о досрочном возврате кредитов и процентов за их пользование согласно названным кредитным договорам.
                                  Неисполнение Обществом указанных требований, а также наличие заключенных договоров ипотеки послужили основанием для предъявления настоящего иска.
                                  Поскольку ответчик, по утверждению Банка, осуществил на обремененном ипотекой земельном участке постройку четырех отдельно стоящих сооружений овощехранилища и хозяйственных построек, права на которые не оформлены, Банк, ссылаясь на статью 65 Федерального закона "Об ипотеке", просил обратить взыскание также на эти четыре сооружения.
                                  Согласно акту независимой оценки спорного земельного участка, составленному независимым оценщиком ООО "Лабриум-Консалтинг", по состоянию на 12.05.2003 рыночная стоимость объекта составила с учетом НДС 14 850 000 руб.
                                  Факт предоставления Банком кредитов во взыскиваемом размере, наличие со стороны заемщика просрочки и задолженности по возврату кредитов и по уплате процентов за пользование кредитами, а со стороны Банка - права на досрочное взыскание истребуемой суммы, подтверждаются материалами дела и Обществом не оспариваются.
                                  Возражений по расчету заявленных требований ответчиком не представлено. Общество возражает по существу против обращения взыскания на вновь возведенные сооружения овощехранилища и хозяйственных построек. Указывая на то, что на момент заключения кредитных договоров, обеспечением исполнения которых являются договоры ипотеки и последующей ипотеки, на спорном земельном участке уже велось строительство указанных сооружений, не являющихся предметом залога, и ссылаясь на статью 64 Федерального закона "Об ипотеке", Общество полагает, что право залога на эти четыре сооружения не распространяется. При этом Общество ссылается, в частности, на акты проверки от 01.07.2003 и от 05.08.2003, подписанные сторонами.
                                  Апелляционная инстанция признала указанные доводы ответчика несостоятельными. Изменяя решение суда, апелляционная инстанция, помимо удовлетворения требований о взыскании с ответчика истребуемых денежных сумм по кредитным договорам и об обращении взыскания на объекты недвижимости, являющиеся предметом договоров ипотеки, удовлетворила требование Банка об обращении взыскания на сооружения, возводимые и вновь возведенные ответчиком на заложенном земельном участке. Кроме того, апелляционная инстанция исправила нарушения, допущенные судом первой инстанции и выразившиеся в отсутствии указания на обращение взыскания путем продажи имущества с публичных торгов, установления начальной продажной цены заложенного имущества при реализации на публичных торгах и указания кадастровых номеров объектов недвижимости.
                                  Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция не находит оснований не согласиться с постановлением апелляционной инстанции и считает его полностью соответствующим материалам дела, действующему законодательству.
                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
                                  Согласно пунктам 1, 3 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.
                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Федерального закона "Об ипотеке" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
                                  Дав оценку условиям кредитных договоров, договоров залога (ипотеки) и последующего залога (ипотеки), кадастровым планам, приложенным к договорам ипотеки, акту проверки от 01.07.2003 и другим имеющимся в деле доказательствам, апелляционная инстанция пришла к выводу об обоснованности в полном объеме требований Банка, заявленных в исковом заявлении.
                                  Суд кассационной инстанции при рассмотрении дела проверяет законность принятых по делу судебных актов, устанавливая правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов арбитражного суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кассационная инстанция не вправе переоценивать доказательства, на основании которых суд сделал вывод относительно фактических обстоятельств дела.
                                  Оценив имеющиеся в деле кадастровые планы, приложенные к договорам ипотеки и составленные по состоянию на 29.04.2003, на 27.06.2003, на 18.09.2003, апелляционная инстанция пришла к выводу об отсутствии в них данных, позволяющих считать, что ответчиком на указанные даты начато или ведется строительство каких-либо иных объектов, помимо девяти зданий недостроенного корпуса студенческого городка, переданных в залог по договорам ипотеки.
                                  Оценив иные имеющиеся в деле документы, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что денежные средства на строительство овощехранилища и хозяйственных построек были направлены ответчиком только 27.10.2003, то есть после заключения договоров ипотеки.
                                  Акт проверки от 01.07.2003 подписан, по мнению апелляционной инстанции, лицами, не являющимися представителями полномочных органов по вопросам землеустройства либо градостроения.
                                  С учетом изложенного, условий договоров ипотеки и положений, предусмотренных статьей 65 Федерального закона "Об ипотеке", апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что ипотека распространяется в данном случае на сооружения, возводимые и вновь возведенные ответчиком на заложенном земельном участке.
                                  Доводы, приведенные в кассационной жалобе и касающиеся необоснованности требования об обращении взыскания на вновь возведенные сооружения овощехранилища и хозяйственных построек, направлены по существу лишь на переоценку тех доказательств и обстоятельств, которые были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции. При таких обстоятельствах указанные доводы не могут быть приняты кассационной инстанцией. Кроме того, акты от 01.07.2003 и от 05.08.2003 (том 2, листы дела 25, 26), на которые ссылается ответчик в кассационной жалобе, подписаны со стороны Банка начальником кредитного отдела. Доказательств, подтверждающих наличие у него соответствующих полномочий, в деле не имеется и Обществом не представлено.
                                  Нарушений или неправильного применения судом апелляционной инстанции норм материального права, на которые указывает ответчик, кассационная инстанция не усматривает.
                                  Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного постановления, не имеется.
                                  Поскольку Банк до принятия судом решения по делу не заявлял требования о взыскании процентов и пеней до полного исполнения заемщиком своих обязательств, апелляционная инстанция правомерно указала на необоснованность указанного требования именно в мотивировочной части постановления.
                                  Довод подателя жалобы о том, что стоимость земельного участка и девяти незавершенных строительством зданий, заложенных по договорам ипотек позволяет полностью погасить истцу имеющуюся перед ним у ответчика задолженность, не может быть принят кассационной инстанцией, поскольку не основан на положениях закона (пункт 6 статьи 350 ГК РФ).
                                  С учетом изложенного оснований для отмены постановления апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
                                  Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
                                  постановил:
                                  постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2004 по делу N А56-21422/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нева-Агро" - без удовлетворения.

                                  Председательствующий О.Г. Соснина
                                  Судьи А.А. Кустов
                                  С.В. Афанасьев

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Сообщение от Petya7771 Посмотреть сообщение
                                    См. ст.65 ФЗ об ипотеке.
                                    Важно: в залоге д.б. именно сам участок (а не право аренды).
                                    Спасибо за ответ. А как же п. 5 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений". ?

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      ИМХО, эта норма немного не о том. Она означает, что правила о форме, сущ.условиях и т.п. ипотеки з/у применяются к залогу права аренды з/у (по сути ведь залог права аренды-это не залог недвижимости, а залог имущественного права, вот законодатель и применил аналогию).
                                      Вот недавно в ст.5 ФЗ Об ипотеке включили и залог прав по договорам долевки (тоже свего рода законодательная аналогия).
                                      А в случае с залогом в силу закона, ИМХО залог чего-либо в силу закона д.б. предусмотрен прямо и недвусмысленно!

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Уважаемые коллеги! Нужен совет и срочно!Заемщик (потенциальный) предлагает в качестве обеспечения по кредиту (на 5 лет) залог -недвижимое имущество, которое на данный момент находится в стадии глобального изменения: имеется здание (право соб-ти на само здание и на зем. участок зарегистрированы надлежащим порядком), в настоящее время к этому зданию пристроено еще одно (разрешение на стр-во до 31.12.2009г), аренда земли до 2011г. (т.е. меньше срока кредитования. По факту и здание и пристрой находятся по одному адрес. Но, помимо этого они не просто соединены между собой ( т.е. отделены стенами), а здание является единым целым с пристройкой,фактически входит в нее (стен нет). На мой взгляд, брать изменяющееся имущества в залог опасно, т.к. юридически весь залог (здание+ пристройка) пока не существует, т.е. предмет залога по документам не совпадает с фактически существующим... ваше мнение?

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Ches,
                                          Че-то вы не в той теме вопрос разместили.
                                          Если у вас в залоге был бы земельный участок, то все что будет построено также будет в залоге с даты рег-и права соб-ти.
                                          ФЗ Об ипотеке
                                          Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

                                          1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
                                          (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
                                          Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
                                          Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.01.2005 N А56-21422/04
                                          Суд правомерно удовлетворил требования банка о взыскании с заемщика долга, процентов и пеней по кредитным договорам путем обращения взыскания на заложенный в обеспечение этих договоров земельный участок, а также на вновь созданные здания, находящиеся на нем, отклонив довод общества о том, что на момент заключения договоров ипотеки строительство новых зданий уже велось, поскольку представленные в материалы дела документы свидетельствуют о начале строительства в более поздние сроки.

                                          Правда, не во всех регионах ФРС регит ипотеку в таких случаях, но банк может и сам обратиться с заявлением - см. 90-е Письмо.
                                          У меня был такой случай, на заложенном з/у возвели постройки- как раз УФРС по СПб и Ленобласти зарегило ипотеку в силу закона.
                                          Другой вопрос-если залогодатель так и не узаконит этот присторй, и ему предпишут все вернуть.
                                          Думаю, это уже вопрос оценки рисков и дисконта, который должен решать не юрист.
                                          А вот , если право аренды, тогда , тут не очень однозначна возможность применения ст.65 а, нужно только предоставлять целевой кредит
                                          Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

                                          (введена Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

                                          1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.

                                          Хотя если участок в аренде, ипотека в силу закона по ст.65 также возможна, хотя вот страное решение ФАС ВСО (1 инст АС Ирк обл признал правоту СБ РФ), но, тут думаю сам Сбер намудрил, ему просто нужно было обратиться с заявлением о рег-и ипотеки в силу закона в ФРС.
                                          Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.10.2008 N А19-988/08-Ф02-4883/08 по делу N А19-988/08
                                          Суд правомерно отказал в удовлетворении заявления о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в ЕГРП записи о государственной регистрации ипотеки на автозаправочную станцию, право аренды которой передано в залог истцу, поскольку акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ не представил доказательств, подтверждающих нарушение его прав и законных интересов в связи с несовершением регистрационным органом действий по регистрации ипотеки в силу закона.

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Да.. с темой ошиблась, прошу прощения...
                                            т.е. вы предлагаете... часть здания, на которую есть все правоустанавливающие документы, оформить в ипотекикак обычно, а пристройку не указывать в д-ре ипоткеи, а просто оформить как право аренды (по 65 ФЗ Об ипотеке)?
                                            дело в том, что у залогодателя срок д-я д-ра аренды земли меньше срока д-я кредитного д-ра и ФРС такие сделкит не регит... суд практика есть (Сбер судился, решение не в его пользу). Меня как раз и смущает вопрос с узакониванием пристройки... Разрешение на стр-во продлено до 31.12.2009г. Судя по тому, как выглядит эта пристройка... до конца года ее сдать не успеют... и узаконить соот-но... и целевой кредит здесь вряд ли спасет...
                                            Спасибо за внимание к моей проблеме..

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Ches, дело в том, что у залогодателя срок д-я д-ра аренды земли меньше срока д-я кредитного д-ра и ФРС такие сделкит не регит... суд практика есть (Сбер судился, решение не в его пользу).
                                              90-е письмо как раз разрешает этот вопрос, если право аренды передается в залог со зданием
                                              Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
                                              "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"
                                              5.
                                              Что касается пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, то положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
                                              Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется.

                                              "Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов"
                                              (Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.)
                                              (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005)

                                              Можно выделить следующие особенности ипотеки земельных участков, установленные главой XI Закона об ипотеке.
                                              1. Залог права аренды земельного участка возможен только в пределах срока договора аренды и при согласии собственника земельного участка (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке). Данная норма не применяется в случае залога по одному договору об ипотеке одновременно здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Вопрос о возможности ипотеки права аренды земельного участка без согласия арендодателя рассмотрен в информационном письме Президиума ВАС РФ "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" от 28.01.2005 N 90 *>, в п. 5 которого, в частности, указано: "...установленное в п. 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения".
                                              --------------------------------
                                              *> Эж-Юрист. 2005. N 6.


                                              В УФРС по Мск мы спокойно регили такие договоры (когда срок аренды меньше срока кредита),а в отв УФРС по МО и других регионах тоже были проблемы.

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Ches, т.е. вы предлагаете... часть здания, на которую есть все правоустанавливающие документы, оформить в ипотекикак обычно, а пристройку не указывать в д-ре ипоткеи, а просто оформить как право аренды (по 65 ФЗ Об ипотеке)?
                                                Именно. Если рук-во так горит желанием оформить этот объект в ипотеку, закладывайте имеющееся здание+право аренды,а потом оформляйте ипотеку в силу закона на потроенное по ст.65.
                                                Хотя я бы лучше перстраховался и в цели кредита указал, что он выдатеся на завершение стр-ва (ФРС же не должно проверять фактическое использование), чтобы в случае чего можно было попробовать применить ст.64.2.
                                                Руководству опишите риски, связанные с возможными проблемами оформления ипотеки в силу закона (ФРС может сама и не зарегить ее и придется как Сбер идти в суд).

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Petya7771, спасибо большое...Все поняла. Риски я прописала, до руководства довела (Сбер, кстати, этому клиенту по этой же причине отказал)... но оно горит просто синим пламенем... я так чувствую, что скоро у нас на ьалансе будет просто коллекция недвижки на любой вкус....

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    в том-то и дело, что если бы мы брали право аренды земли с недвижимостью на ней, то со сроком аренды вопросов не было бы.. ( это ФРС и нас берет, правда объяснять приходится ). А в нашем случае недвижики юридически пока не существует... так что придется брать только право аренды (по вашему совету). А вот этот договор ФРС уже не возьмет... Пусть клиент думает...

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Ches, я так чувствую, что скоро у нас на ьалансе будет просто коллекция недвижки на любой вкус

                                                      Прелестно, тогда вам уже нужно будет создавать контору при банке, которая будет заниматься реализцией, а Вам требовать там зарплату.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Точно!!! Надо попробовать...

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          поднимаю тему.

                                                          предлагают в ипотеку земельный участок, на котором находится дача.
                                                          с земельным частком всё оки, есть и свидетельство, и КПЗУ.

                                                          а вот на дачу ничего, вообще.

                                                          1. Если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
                                                          предполагаю, что если залогодатель не зарегит право собственности на дачу, то в случае обращения в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога можем пролететь, поскольку:

                                                          1.
                                                          Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
                                                          2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: ...
                                                          2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;


                                                          а что суд укажет в отношении дачи? да ничего, нет у суда сведений, индивидуализирующих дачу, и неоткуда их взять. вот и откажет в обращении взыскания.
                                                          получается, принять в залог по закону можно, а обратить взыскание по факту нельзя.

                                                          Ваше мнение?

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Ваше мнение?
                                                            заставить зарегистрировать дачу. Порядок упрощенный через декларацию. Непонятно, почему это не сделано до сих пор...

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X