20 сентября, четверг 01:07
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Срок обеспечительного обязательства

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Срок обеспечительного обязательства

    Уважаемые коллеги!

    Давайте обсудим вопрос о сроке договора ипотеки.

    Содержат ли Ваши договора ипотеки указание на срок данного договора, в частности в случае, когда предметом ипотеки выступает право аренды? Как определяете срок договора ипотеки?

    Ситуация:
    Заключен договор ипотеки об ипотеки здания и права аренды. В договоре ипотеки содержится упоминание на срок договора аренды - до 30.01.2008 г.
    В подобном случае право аренды передается в ипотеку в пределах срока аренды.
    Означает ли это, что и здание передано в ипотеку в пределах срока аренды?
    Что происходит с ипотекой здания при прекращении права аренды, например в связи с направлением арендодателем в адрес арендатора уведомления о прекращении аренды в связи с истечением ее срока и предложения заключить новый договор аренды (так действует наша горадминистрация)?

    И еще как Вы думаете договор ипотеки (ипотека) считается прекратившимся с момента надлежащего исполенения обязательства, обеспеченного данной ипотекой, или с момента погашения записи об ипотеке в Реестре?

    С уважением, Ариец.

  • #2
    Ариец
    Аренда - земельного участка, на котором расположено заложенное вам здание ???
    И еще как Вы думаете
    Ст.352 п.1 ГК: Залог прекращается: 1)с прекращением обеспеченного залогом обязательства; п.2: О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре.
    Ст.408 п.1 ГК: Надлежащее исполнение прекращает обязательство.
    Ст.425 п.3 ГК: Договор... признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

    Комментарий


    • #3
      RE PR Natasha

      Не могли бы пояснить?
      Приведенные Вами нормы не позволяют понять Вашу позицию по озвученным мною вопросам.

      Комментарий


      • #4
        Ариец
        Отвечаю Вашими же словами: договор ипотеки (ипотека) считается прекратившимся с момента надлежащего исполенения обязательства, обеспеченного данной ипотекой, со ссылкой на ранее приведенные мною нормы ГК.

        Комментарий


        • #5
          Спасибо!

          Комментарий


          • #6
            Ариец Как определяете срок договора ипотеки?

            Важно соблюсти требования ст. 9 102-фз.
            Мы указываем срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

            Означает ли это, что и здание передано в ипотеку в пределах срока аренды?
            Что происходит с ипотекой здания при прекращении права аренды


            Нет, не означает.
            Это означает, что к моменту заключения договора об ипотеке требования закона соблюдены (п.3 ст. 340 ГК РФ, абз.2 ст. 69 102-фз). Истечение срока аренды земельного участка не влечет недействительности договора об ипотеке либо каких-то иных пороков сделки. См. п.45 ПОСТАНОВЛЕНИЯ Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996
            "О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"


            договор ипотеки (ипотека) считается прекратившимся с момента надлежащего исполенения обязательства, обеспеченного данной ипотекой, или с момента погашения записи об ипотеке в Реестре?

            Ипотека прекращается в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства, в указанной связи стороны договора совершают действия, необходимые для обеспечения достоверности сведений об объекте, содержащихся в ЕГРП (являющихся открытыми, ст. 7 122-фз), - погашают запись об ипотеке.

            Комментарий


            • #7
              solus rex

              Т.е. Вы считаете, что срок не является существенным условием договора ипотеки права аренды (см. подп. 1.1. ст. 62 ФЗ "Об ипотеке")?!

              Комментарий


              • #8
                Ариец
                ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
                от 28 января 2005 г. N 90
                4. В случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка.
                Залогодержатель по договору об ипотеке предъявил к залогодателю, являвшемуся и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, иск о взыскании долга и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное ему согласно договору об ипотеке. По условиям договора предметом ипотеки являлись принадлежавшее залогодателю на праве собственности нежилое помещение в здании и принадлежащая ему же доля в праве собственности на земельный участок под этим зданием. Указанный участок был приобретен всеми собственниками помещений в здании в общую долевую собственность в соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).
                Залогодатель, возражая против удовлетворения иска об обращении взыскания на предмет ипотеки, указал на то, что согласно пункту 2 статьи 62 Закона об ипотеке при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Поскольку при заключении договора об ипотеке такой выдел не был произведен, заключенный договор как не соответствующий требованиям закона является ничтожным (статья 168 ГК РФ).
                Арбитражный суд удовлетворил исковые требования в полном объеме. При этом суд пришел к выводу, что положения главы XI Закона об ипотеке, включая правило пункта 2 статьи 62, определяют особенности ипотеки земельных участков. Поэтому пункт 2 статьи 62 Закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.
                Кроме того, в соответствии с положениями абзаца первого пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса собственники помещений в здании имеют право приобрести земельный участок, на котором располагается здание, в общую долевую собственность, если участок является неделимым. Поэтому принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок не могла быть выделена в натуре.
                Следовательно, в данном случае принадлежащая собственнику закладываемого помещения доля в праве собственности на земельный участок заложена вместе с помещением без выдела ее в натуре правомерно.

                Комментарий


                • #9
                  RE Solus rex

                  Я вот к чему...
                  В соответствии с подп. 1.1. п.1 ст. 62 Закона об ипотеке передача в залог права аренды допускается в пределах срока договора аренды.
                  Отсюда вопрос - означает ли это, что при залоге права аренды (в том числе и при залоге здания вместе с правом аренды)существенным условием договора ипотеки будет выступать срок данного договора?!

                  Комментарий


                  • #10
                    Ариец
                    считаете, что срок не является существенным условием договора ипотеки права аренды
                    Не знаю как в Вашем субъекте Федерации, но в нашем субъекте ФРС не регистрирует договора залога знаний/сооружений, если договор аренды занимаемого земельного участка короче срока действия кредитного договора, соответственно, и договора ипотеки.

                    Комментарий


                    • #11
                      В Москве регистрировали, и в Хабаровском крае. А вот УФРС по Моск области тоже уперлось. Сейчас думаем, что делать.

                      Комментарий


                      • #12
                        Petya7771
                        думаем, что делать
                        А не пробовали заставить клиента перерегистрировать договор аренды на более длительный срок, устраивающий банк. Это чтобы через одиннадцать месяцев не приходилось упорно думать на тему: Что делать ???

                        Комментарий


                        • #13
                          Думаю, таким путем и пойдем...Хотя руки чешутся посудитсься с УФРС по МО, чтоб "знали наших". В телефонном разговоре регисиратор сказала, что у нас не прецедентное право (когда мы сослались на 90-е письмо), идите в суд и мы зарегим вам все по суд. решению. Зато письмо МФ РФ по поводу госпошлины для них - указ

                          Комментарий


                          • #14
                            Petya7771
                            в телефонном разговоре регисиратор сказала
                            Мнение отдельно взятого регистратора для Вашего банка - пустое место. Но, может быть, сказанное регистратором пойдет на пользу Вашему банку ??? Подумайте...

                            Комментарий


                            • #15
                              Re Solus rex

                              Re Истечение срока аренды земельного участка не влечет недействительности договора об ипотеке либо каких-то иных пороков сделки.

                              Но истечение срока договора аренды влечет прекращение залога права аренды(см. подп. 3 ст. 34 ФЗ "О залоге").

                              Вопрос сводится к толкованию нормы подп. 1.1. п.1 ст. 62 ФЗ "Об ипотеке" о передачи в залог права аренды в пределах срока аренды.
                              Как понимать данную норму?!
                              Означает ли она, что при залоге права аренды (в том числе и при залоге здания вместе с правом аренды)существенным условием договора ипотеки будет выступать срок данного договора? При этом будет ли срок выступать существенным условием для залога права аренды или и для залога здания, в случае когда оно закладывается вместе с правом аренды (с учетом п.3 ст. 340 ГК РФ, абз.2 ст. 69 102-фз))?

                              Комментарий


                              • #16
                                To PR Natasha

                                По области - перевая такая сделка, сами не ожидали.
                                А под тупость сложно подстраиваться, согласитесь? Что тут думать, сейчас ждем, что скажет клиент. Есть 3 варианта: уменьшить срок КД, увеличить срок аренды (это клиенту тоже по силам), пойти в суд. Вот и все думки пока ))

                                Комментарий


                                • #17
                                  Ариец Вопрос сводится к толкованию нормы подп. 1.1. п.1 ст. 62 ФЗ "Об ипотеке" о передачи в залог права аренды в пределах срока аренды.
                                  Как понимать данную норму?!


                                  эта норма для случаев, когда земельный участок выступает самостоятельным объектом ипотеки

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Petya7771
                                    это клиенту тоже по силам
                                    Если клиента пугает срок аренды, - а не пугает ли его, что и проценты платить надо, и кредит возвращать ??? Да и нужен ли такой клиент банку...

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Re Solus rex

                                      Спасибо!

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Ариец
                                        Но истечение срока договора аренды влечет прекращение залога права аренды(см. подп. 3 ст. 34 ФЗ "О залоге").
                                        Так это же лакмус !!! Если клиент, заведомо специально уведомленный об этой норме, тем не менее закладывает объект с "коротким" сроком аренды земли, то очень велика вероятность того, что через некоторое время этот залог останется единственным активом должника, к тому же подвешенным с истекшей арендой.

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Re Solus rex

                                          Если придерживаться данной позиции то следует, что при залоге здания вместе с правом аренды, договор ипотеки заключается на неопределенный срок... и соответственно данным договором ипотеки могут обеспечиваться обязательства по кредитному договору со сроком возврата кредита как менее срока аренды, так и более... Так?!

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Ариец нет, это не следует
                                            закон требует передать в залог или з/у, функционально обесп. закладываемый объект, или право аренды этого з/у.

                                            Здание ведь не имеет срока существования? Почему же срок аренды з/у (если з/у не явл. самостоятельным предметом ипотеки) нужно привязывать к сроку обеспечиваемого обязательства?

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Re Solus rex
                                              Re нет, это не следует

                                              Возражение вызывает рассмотрение подобного договора ипотеки как договора заключенного на неопределенный срок?

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Ариец если обеспечиваемое обязательство имеет срок, то каким образом договор об ипотеке заключается на неопределенный срок?

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  solus rex

                                                  Вы меня окончательно запутали!
                                                  Имеет договор залога (ипотеки) срок или нет? Какой он? Как должен определяться в договоре залога?

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Ариец
                                                    мой ответ зд.:
                                                    http://dom.bankir.ru/showpost.php?p=...&postcount=469

                                                    у акцессорного об-ва не может быть своего какого-то произвольного срока

                                                    срок для договора об ипотеке - это срок обеспечиваемого об-ва

                                                    для залога недвижимости важен объем требований, который обеспечен

                                                    п.2 ст. 3 102-фз: Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества

                                                    упоминание этого момента подтверждает вывод о том, что в договоре об ипотеке нет самостоятельного срока залога

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      solus rex
                                                      у акцессорного об-ва не может быть своего какого-то произвольного срока
                                                      Ну почему? У поручительства он может быть... По залогу я тоже думаю, что срока быть не может, и перечень для прекращения залога в 352 ГК закрытый вроде..

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Den_ver Ну почему?

                                                        я хочу сказать, что акцессорные об-ва не имеют собственного срока, вот, например, поручительство:
                                                        п.4 ст. 367 ГК
                                                        Поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается, если кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иска к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иска к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.
                                                        из данного примера и природы обесп-х об-в видно, что акцессорное об-во не может быть дано на срок, который короче срока обеспечиваемого об-ва

                                                        закон позаботился о том, чтобы акцессорные денежные об-ва имели порядок определения их срока (поручительство, банковская гарантия - ст. 378 ГК), в отношении залога такого подхода нет, т.к. сущность залога не в сроке, а в стоимостном выражении имущества

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          solus rex
                                                          из данного примера и природы обесп-х об-в видно, что акцессорное об-во не может быть дано на срок, который короче срока обеспечиваемого об-ва
                                                          смысл обеспечения при этом несколько теряется конечно. Но в договоре может быть указано, что поручительство дается на срок 3 года (при сроке основного обязательства 1 год)?
                                                          т.к. сущность залога не в сроке,
                                                          это да.
                                                          ЗЫ. Немного не в ту тему разговор уходит...

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Den_ver ЗЫ. Немного не в ту тему разговор уходит...

                                                            перенести обсуждение - не проблема

                                                            Но в договоре может быть указано, что поручительство дается на срок 3 года (при сроке основного обязательства 1 год)?
                                                            разумеется, хотя в обороте могут быть варианты, в т.ч. и такой:
                                                            если основное об-во будет исполнено в срок, разве поручительство будет длиться? конечно, нет

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X