19 октября, пятница 21:41
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры

    Товарищи, как вы относитесь к кредитованию таких вот договоров. Знаю, что многие банки кредитуют, живут спокойно и более того здравствуют. Меня волнует ряд вопросов.

    1)Насколько вероятно признание предварительного договора купли-продажи строящейся квартиры незаключенным. Считаю, что более чем. Нашла такой вот обзор практики,сделанный судебной коллегией ВС, правда годов 1999-2001гг.
    «В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
    Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществ-ляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства гра-ждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.
    В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
    Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным».

    Есть еще практика на эту тему? Я пока нашла только определение ВС
    12.03.2001 г. дело № 71-Впр01-2 и ФАС Сев-Кавказ. от 17.02.03 г. дело № Ф08-453/2003. Неоднозначно.

    2)Как будет осуществляться регистрация залога в силу закона по ст.77, учитывая, что в статье ведется речь о тех квартирах или жилых домах, которые приобретены или построены за счет кредитных средств, а в данном случае кредитные средства представляются не непосредственно на приобретение или строительство квартиры, а для уплаты денежных средств в счет некоего обеспечения обязательства заемщика заключить основной договор купли-продажи...
    И конструкцию со ст. 58 Закона о залоге здесь никак не использовать...

    Кто что знает/думает по этой теме.
    И только я понял,что вижу мир,как я перестал его видеть.Я испугался,думая,что мир рухнул.Но пока я так думал,я понял,что если бы рухнул мир,я бы так уже не думал.И я смотрел,ища мир,но не находил его"

  • #2
    Raisa_ Исходя из практики общения с застройщиками Свердловской области, понимаю, что они читают закон половинчато. Т.е. они видят, что заключать договоры на долевое строительство , которые подлежат регистрации в МинЮсте они не могут в силу закона О долевке, однако денег хотят, и строить тоже хотят, поэтому олни заключают предварительные договоры, до момента получения разрешения на строительство, однако при этом забывают, что предварительный договор по форме должен соответствовать основному, а, следовательно, подлежит регистрации в МинЮсте. Без указаннойц регистрации договор является недействиетеьным. Поэтому все своим клиентам я честно об этом сообщаю.. На что юристы строительной компании сначала пытаются возражать, но натыкаясь на железобетонные аргументы - сдаются. В случае с клиентами - они сами должны принимать решения на основе риска, но в случае с банком - считаю, что кредиты под эти сделки - афера.
    Однако, если предварительный договор зарегистрирован в Минюсте, то считаю, что залог по данному договору быть возможен, поскольку по моей практике суд исходит не из - за конкретного совпадения метража, а из фактических отношений, т.е. что стороны имели ввиду при заключении договора. Не будучи голословным приведу пример. Например, нигде в законодательстве не определено что включает в себя общую площадь квартиры. БТИ считает эти данные без учета площади балконов, застройщики пишет с учетом балконов. В практике был случай когда суд встал на сторну застройщика и определил, что общая площадь - это площадь с учетом балкона, хотя прямо в законодательстве это нигде не проиписано.

    Комментарий


    • #3
      С каких пор регистрация договора стала элементом его формы? Не нужно регистрировать предварительный договор, если регистрации подлежит основной.
      П. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
      Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
      Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.
      Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.
      Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
      Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
      С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.


      И кроме того, в случае заключения договора купли-продажи недвижимости регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности, так что здесь позиция "регистрация - элемент формы договора" вдвойне неприменима.

      Непосредственно по вопросу темы - я тоже считаю, что при желании такие договоры можно будет оспорить в суде как мнимые сделки либо вообще признать незаключенными, т.к. предмет надлежаще не определен.

      Комментарий


      • #4
        TanushetchkA гммм... Весьма спорное решение.

        Комментарий


        • #5
          Ural Jurist нигде в законодательстве не определено что включает в себя общую площадь квартиры.

          "ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
          (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)
          (ред. от 31.12.2005)
          Статья 15. Объекты жилищных прав

          5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
          Процесс - математика права!

          Комментарий


          • #6
            Lis Вот и случай из практики был такой у меня... При заключении договора со строительной организацией было установлено, что для физа строят трехкомнатную квартиру общей площадью 90 кв.м. согласно плану, приложенному к тексту договора. На данном строительном плане квартира была действительна 90 кв.м., но с учетом лоджии - 6 кв.м.
            По данным БТИ - общая площадь квартиры - 84 кв.м.
            Физик обратился в суд с иском о том, что он переплатил за 6 кв.м. ибо эта лоджия не вошла в т.н. общую площадь и с треском проиграл дело.

            Комментарий


            • #7
              Ural Jurist Физик обратился в суд с иском о том, что он переплатил за 6 кв.м. ибо эта лоджия не вошла в т.н. общую площадь и с треском проиграл дело. Как суд мотивировал? Не доказали?

              Перед глазами лежит заочное решение - взыскали за балкон. Фирма "предлагала" подписать допку к основному договору об увеличении стоимости, но без указания на то что это за балкон. Физик допку подписывать не стал, внес в кассу деньги. Потом суд по иску физика взыскал неосновательное.
              Процесс - математика права!

              Комментарий


              • #8
                Raisa_
                я думаю, что в данном случае "предварительность" такого договора имеется только в его залоговке. По содержанию - это договор долевого участия в строительства: одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок построить объект недвижимости, передать соответствующий объект контрагенту, а другая сторона обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект строительства. Т.е. независимо от того, как именуется данный договор, такие правоотношения должны регулироваться 214-фз (договор должен быть зарегистрирован для того, чтобы считаться заключенным)

                Комментарий


                • #9
                  solus rex да, согласна, предварительный договор купли -продажи - это притворная сделка. И поскольку договор долевого участия, который она прикрывает, не соответствует требованиям законодательства, он ничтожный.
                  Ну, а куда деваться-то, застройщики сейчас работают по такому договору, не кредитовать - значит уходить с рынка.
                  Ладно, мы свои соображения изложили, а дальше дело бизнес-подразделений.
                  Просто мне интересно, были ли у кого случаи регистрации ипотеки в силу закона на основании такой левизны в регоргане.
                  Последний раз редактировалось Raisa_; 25.12.2006, 14:39. Причина: .
                  И только я понял,что вижу мир,как я перестал его видеть.Я испугался,думая,что мир рухнул.Но пока я так думал,я понял,что если бы рухнул мир,я бы так уже не думал.И я смотрел,ища мир,но не находил его"

                  Комментарий


                  • #10
                    Тогда уж надо смотреть, была ли регистрация договора купли-продажи жилого помещения.

                    Комментарий


                    • #11
                      TanushetchkA была ли регистрация договора купли-продажи жилого помещения
                      речь идет о предварительном договоре купли-продажи строящейся квартиры
                      И только я понял,что вижу мир,как я перестал его видеть.Я испугался,думая,что мир рухнул.Но пока я так думал,я понял,что если бы рухнул мир,я бы так уже не думал.И я смотрел,ища мир,но не находил его"

                      Комментарий


                      • #12
                        В Петербурге регистрируют договор купли-продажи после предварительного с ссылкой на кредитные средства, но в принципе, есть риск что ипотеку в силу закона не зарегистрируют, т.к. кредит шел на предоплату по предвариловке а не по ДКП.

                        Комментарий


                        • #13
                          Raisa Я считаю, что предварительный договор купли-продажи жилого помещения не подлежит государственной регистрации, поэтому и написала, что нужно смотреть регистрацию основного договора.

                          Комментарий


                          • #14
                            TanushetchkA предлагаю посмотреть на проблему с другой стороны:
                            предварительный договор купли-продажи готовой квартиры в многоквартирном доме (1), введенном в эксплуатацию) и предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры (2) - разные договорные конструкции.

                            Второй вариант по содержанию - суть договор долевого участия в строительстве, и посему должен регулироваться не нормами о предварительном договоре, а положениями 214-фз.

                            Комментарий


                            • #15
                              solus rex

                              vadime555 В Петербурге регистрируют договор купли-продажи после предварительного с ссылкой на кредитные средства, но в принципе, есть риск что ипотеку в силу закона не зарегистрируют, т.к. кредит шел на предоплату по предвариловке а не по ДКП.
                              по предварительному стороны договариваются заключить основной договор, соответственно никаких оплат по нему быть в принципе не должно, также невозможен задаток по предварительному (ст.380 ГК).
                              но пользуясь тем что перечень способов обеспечения не закрыт, можно придумать свой способ обеспечения, назвать его, скажем, "квазизадатком" и установить что в случае заключения основного договора денежные средства, уплаченные в качестве квазизадатка остаются у продавца уже в качестве оплаты по основному договору.
                              вариант?

                              Комментарий


                              • #16
                                solus rex с таким подходом полностью согласна
                                str555когда к нам пришел клиент с подобной схемой работы мы в итоге пришли именно к такому варианту. Правда, схема так и не заработала, да и слава богу.

                                Комментарий


                                • #17
                                  Сообщение от str555 Посмотреть сообщение
                                  solus rex

                                  vadime555 В Петербурге регистрируют договор купли-продажи после предварительного с ссылкой на кредитные средства, но в принципе, есть риск что ипотеку в силу закона не зарегистрируют, т.к. кредит шел на предоплату по предвариловке а не по ДКП.
                                  по предварительному стороны договариваются заключить основной договор, соответственно никаких оплат по нему быть в принципе не должно, также невозможен задаток по предварительному (ст.380 ГК).
                                  но пользуясь тем что перечень способов обеспечения не закрыт, можно придумать свой способ обеспечения, назвать его, скажем, "квазизадатком" и установить что в случае заключения основного договора денежные средства, уплаченные в качестве квазизадатка остаются у продавца уже в качестве оплаты по основному договору.
                                  вариант?
                                  Одновременное приобретение векселей,например. Соответственно, векселями расчитываются по договору КП

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    TanushetchkA Я считаю, что предварительный договор купли-продажи жилого помещения не подлежит государственной регистрации, поэтому и написала, что нужно смотреть регистрацию основного договора.
                                    конечно не регистрируется, но кредитование осуществляется по предварительному договору. Сейчас основного договора не может быть в принципе, потому что деньги привлекаются на строительство.

                                    str555 но пользуясь тем что перечень способов обеспечения не закрыт, можно придумать свой способ обеспечения, назвать его, скажем, "квазизадатком" и установить что в случае заключения основного договора денежные средства, уплаченные в качестве квазизадатка остаются у продавца уже в качестве оплаты по основному договору.

                                    Мне кажется, что даже если и придумать некое обеспечение по предварительному договору, то это будет обеспечение обязательства заключить в будущем основной договор, и по-хорошему оно должно быть возвращено покупателю, в противном случае - та же оплата.

                                    Одновременное приобретение векселей,например. Соответственно, векселями расчитываются по договору КП

                                    Застройщику нужны деньги здесь и сейчас, именно поэтому он не заключает геморройные договоры долевого участия.

                                    В нашем случае положение вещей надежнее, т.к.по этой схеме собираемся кредитовать сотрудников предприятий, под залог наших векселей.
                                    И только я понял,что вижу мир,как я перестал его видеть.Я испугался,думая,что мир рухнул.Но пока я так думал,я понял,что если бы рухнул мир,я бы так уже не думал.И я смотрел,ища мир,но не находил его"

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Векселя застройщика. Приобретает их на кредитные средства Заемщик.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        vadime555 ага, поняла. Но риск отказа по 77-й все равно остается, кредит ведь на покупку векселей выдается, а не на покупку квартиры, и ничто не мешает заемщику распорядиться этими векселями как-то иначе.
                                        Я думаю в этом вопросе от судьи все зависит, если буквально будет толковать статью, то посыпется ипотека, а если руководствоваться принципом "так нечестно", то оставит обременение, ведь в конечном итоге кредит на приобретение жилья использовался.
                                        И только я понял,что вижу мир,как я перестал его видеть.Я испугался,думая,что мир рухнул.Но пока я так думал,я понял,что если бы рухнул мир,я бы так уже не думал.И я смотрел,ища мир,но не находил его"

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Векселя депонируем у себя, они в залоге. Потом застройщик гасит векселя. Потом механизм - второй кредит под нормальный договор купли продажи. Как вариант - векселями расплатиться по договору купли - продажи. но тут ипотеки в силу закона может не возникнуть..

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Привет, коллеги! Раиса, привет! Всех с прошедшими праздниками ))
                                            Тоже описывал риски по предоговору. Вкратце написал о следующих:
                                            1) Риск признания предоговора строящейся кв-ры незаключенным (т.к. можно говорить о том, что не определен предмет (пл. "стр адрес" и т.д.)
                                            2) Риск двойной продажи кв-ры застройщиком (т.е предоговоры по поводу одной кв-ры можно заключать сколько угодно)
                                            3) Риск признания нед-ным как пртворной сделки(прикрывает договор о долевом участии и несоблюдения правил о гос регистрации)
                                            4) Риск пропуска физиком срока требования о заключении осн договора (т.к. застройщики его определят как столько-то времени с момента регистрации их права собт-ти- противоречие ст.157 и 190 ГК РФ- срок равен 1 году)
                                            Про задаток или аванс по предоговору: вопрос спорный-арбитражная практика есть и положительная (есть статейка в К+)
                                            Однако, соглашусь с тем, что :
                                            - по предоговору никакой ипотеки в силу з-на по ст.77 не возникает (т.е. банк отдает денюжку по этой "гениальной" схеме в никуда
                                            - могут возникнуть проблемы с рег-ей ипотеки в силу з-на уже по осн д-ру к/п. Хотя там можно указать, что кв-ра приобртеается на кред. ср-ва (регистрации, думаю, по фигу, главное-указать на это и сделать запись в кд соотв). При схеме с векселями все неоднозначно: учитывая природу веселя, и кредит-то не будет ипотечным тогда...
                                            Какие еще у вас, коллеги, мысли насчет таких схем???

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Ну, все рисковано, и занижать сумму договора купли-продажи тоже рискованно, но что делать..рынок. Исходим из того, что в кредитном договоре будет требование заключить договор ипотеки в случае нерегистрации в силу закона, отношения с застройщиком регламентируются соглашениями, и СБ и финансовые аналитики постоянно мониторят его.

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 20.02.2007 N 13420/06
                                                "ДО МОМЕНТА ОКОНЧАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И ВВОДА ОБЪЕКТА
                                                В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРЫ, УКАЗАННЫЕ
                                                В ДОГОВОРЕ УСТУПКИ ТРЕБОВАНИЯ, НЕ МОГЛО ВОЗНИКНУТЬ
                                                И НЕ МОГЛО БЫТЬ ПЕРЕДАНО ПО ЭТОМУ ДОГОВОРУ"



                                                Суть спора

                                                Между строительной компанией - ЗАО и специализированным фондом
                                                "Жилье" администрации округа (далее - фонд) был заключен договор, по
                                                условиям которого стороны обязались принять долевое участие в
                                                финансировании строительства жилых домов. В свою очередь,
                                                правопреемником фонда стало главное управление жилищной политики
                                                администрации округа (далее - управление), преобразованное впоследствии
                                                в агентство жилищной политики округа (далее - агентство).

                                                Согласно договору, заключенному управлением с индивидуальным
                                                предпринимателем, предпринимателю было передано право требования на
                                                получение в не завершенном строительством доме доли в виде трехкомнатной
                                                квартиры.

                                                Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к строительной
                                                компании - ЗАО и некоммерческому партнерству - товариществу дольщиков
                                                жилого дома о признании права собственности на долю в виде трехкомнатной
                                                квартиры в не завершенном строительством жилом доме.


                                                Решения судов разных инстанций

                                                Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования
                                                было отказано. В отношении строительной компании - ЗАО производство по
                                                делу было прекращено в связи с его ликвидацией и исключением из Единого
                                                государственного реестра юридических лиц.

                                                Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой
                                                инстанции оставлено без изменения.

                                                Суд кассационной инстанции указанные судебные акты отменил, исковое
                                                требование удовлетворил.


                                                Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

                                                Проверив обоснованность доводов сторон, Президиум ВАС РФ установил
                                                следующее.

                                                Отказывая в удовлетворении искового требования, суды первой и
                                                апелляционной инстанций исходили из отсутствия у агентства - так же, как
                                                и у управления - каких-либо вещных прав на спорную квартиру.

                                                При этом судом апелляционной инстанции было обоснованно указано, что
                                                до момента окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию у
                                                сторон не могло возникнуть права собственности на названные в договоре
                                                уступки требования квартиры и данное право не могло быть передано по
                                                этому договору.

                                                Отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда
                                                апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции сослался на
                                                преюдициальное значение решения арбитражного суда по другому делу,
                                                которым за управлением признавалось право собственности на квартиры в
                                                упомянутом доме, в том числе на спорную квартиру.

                                                Однако, по мнению Президиума ВАС РФ, вывод кассационной инстанции о
                                                признании за управлением права собственности на спорную квартиру не
                                                соответствовал выводу, содержащемуся в резолютивной части названного
                                                решения, которым за управлением было признано право на получение доли в
                                                не завершенном строительством доме. Такое решение означало признание за
                                                управлением обязательственного права, вытекающего из договора о долевом
                                                участии в финансировании строительства жилых домов.

                                                Президиум ВАС РФ указал, что согласно статье 219 "Возникновение
                                                права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество"
                                                Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и
                                                другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее
                                                государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
                                                Доказательств регистрации в установленном порядке или признания права
                                                собственности на спорное имущество за управлением либо за агентством, а
                                                также ввода здания в эксплуатацию в материалах дела не имелось.

                                                При таких условиях вывод суда кассационной инстанции о наличии у
                                                управления права собственности на спорную квартиру не соответствовал
                                                обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и противоречил
                                                нормам действующего гражданского законодательства.

                                                С учетом изложенного, Президиум ВАС РФ постановление суда
                                                кассационной инстанции отменил, решение суда первой инстанции и
                                                постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Прошу прощения за то, что пишу в старой теме. Но прочитав о предварительных договорах, у меня остались вопросы.
                                                  Ситуация: инвестиционная комания имеет договор долевого участия в строящемся доме, зарегистрированный в юстиции. На данный момент дом сдан и инвестор начал оформление права собственности на квартиры. Продавая эти квартиры инвестор предлагает заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи, а затем основной, когда будут получены документы на право собственности. До этого оформлялась переуступка, но поскольку документы поданы на регистрацию права собственности, договор переуступки заключить уже невозможно.
                                                  Вопрос: имеет ли юридическую силу подобный договор, учитывая, что он предварительный КУПЛИ-ПРОДАЖИ, а право собственности еще не зарегистрировано? Если да, то основанием для его заключения, я полагаю, будет договор долевого участия - документы, подверждающие право инвестора на реализацию объекта недвижимости? Каким образом возможно прописать в договоре обязанность оплатить стоимость недвижимости покупателем?
                                                  Кредитная организация в принципе осуществляет кредитование по предварительному договору купли-продажи, но утверждает, что основанием его заключения в любом случае должно быть свидетельство о регистрации права собственности. Так ли это?

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    ув. банкиры! такая ситуация. Есть в банке один клиент, он хочет купить квартиру. Риэлтеры предложили ему подпписать предварительный договор долевого участия в строительстве жилья, сам договор долевого участи\ заклбючать не хотят, мотивируя тем, что при рег-ции его у них возникает НДС. Как можно обеспечить этот предварительный договор, чтобы избежать риска не заключения в будущем основного договора и не получения имущ0ва - квартиры. Можно заключить договор поручительства с ипотечным агенством, котрое явлется материнским по отношению к застройщику, и оно в случае незаключения догвоора долево участия обязуется заключить такой договор? или предусмотреть солидраную ответ-ть? хотя я сомневаюсь, ведь оно не явлется застройщиком, оно (агенсво)потом может отказаться от заключения договор, т.к. не относится к нему??
                                                    клиент оч важный и овтет нужно завтра дать, как можно обеспечить такой договор? Да, и по условиям предварительного договора сумма вносится единовременным платежом в течение 10 дней после его подпписания.
                                                    получается что со стороны застройщика никаких рисков...только со стороны дольщика.
                                                    mgv

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      mgv Как можно обеспечить этот предварительный договор

                                                      никак, так как этот "предварительный договор" - ничтожная сделка, а недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом. (п.3 ст.329 ГК)

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Коллеги, подъем темы! ))
                                                        Имеется следующая ситуация:
                                                        1.Физик взял кредит в банке на приобретение квартиры. Ставка двойная: повыш ставка до рег права соб-ти, потом ставка ниже.
                                                        Срок передачи квартиры в залог сформулирован как столько-то дней с момента регистрации права физика на квартиру.
                                                        2. Физик "приобрел" кв-ру по предоговору купли-продажи (за счет собств и кредитных средств).
                                                        Условия договора следующие:
                                                        - объект определен ессно как кв-ра в строящ доме с приблиз площадью и указан строит адрес
                                                        - по предоговору оплачивается по сути вся стоимость кв-ры. Данный платеж засчитывается в цену осн.договора. Указано, что он уплачивается "в обеспечение исполнения обязанности покупателя по закл-ю осн договора", но задатком прямо не назван.
                                                        - цена договора выражена в долларах
                                                        - оплата ессно в руб по курсу
                                                        - деньги уплачиваются покупателем не "продавцу", а некоему третьему лицу (есть ссылка на некий агентсткий договор, кот. ессно никто не видел).
                                                        - срок исполнения об-ти продавца ессно сформулировано как "столько-то дней с момента рег-и права соб-ти продавца на кв-ру"
                                                        - (!) продавец вправе растргнуть договор в случае нарушения об-тей покупателя перед банком!!!! и удерживает в качестве штрафа 10% внесенной суммы!!!!
                                                        - "продавцом" по договору выступает УК, которая явля Д.У. ЗПИФа!!!!

                                                        В связи с этим есть задача защитить права физика и след вопросы:
                                                        1) Применимы ли здесь нормы ЗоПП?
                                                        2) Может ли быть УК ответчиком по иску, если она действ как Д.У ЗПИФ?
                                                        3) Как лучше определить предмет иска:-это главнейший вопрос!
                                                        Такие варианты вижу:
                                                        а) признание предоговора нед-ным+реституция+проценты
                                                        б) признание предоговора незаключенным+взыскание неосн обогащения+проценты
                                                        в) расторжение договора+взыскание убытков

                                                        Можно ли, если заявл требование о нед-ти или незаклченными обосновать убытки по ЗоПП (если он применим)? Можно ли заявить требования о взыскании руб.квивалента суммы в валюте (см. цену договора)?
                                                        Можно ли взыскать ка к убытки разницу в проц стаках, упл банку (т.к. нет залога) или иные расходы (напрмер, на наем кв-ры)? (по последнему впоросу сам смотрю скептически).
                                                        4) Можно ли обосновать подачу иска о взыскании ср-в к УК и "агенту", который принял деньги

                                                        Заранее спасибо! ))

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          И еще по предмету иска. Стоит ли пытаться доказать, что это задаток, и требовать возмещения двойной суммы задатка? (практику по предоговору нашел в осн отрицательную).

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Petya7771, нашел в осн отрицательную
                                                            для кого отрицательную?

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X