22 октября, понедельник 10:25
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Обеспечение исп-ния обяз-ств застройщика (залог помещений многоквартирного дома)

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Обеспечение исп-ния обяз-ств застройщика (залог помещений многоквартирного дома)

    Какие основные правовые риски для Банка Вы видите при кредитовании Банком Застройщика под залог имущества, указанного в частях 1-3 ст. 13 Закона 214-ФЗ от 30.12.2004г.? Какие варианты снижения указанных рисков Вы можете предложить?

  • #2
    solus rex http://dom.bankir.ru/showthread.php?t=68907
    Дубль темы?
    Процесс - математика права!

    Комментарий


    • #3
      Lis Дубль темы?
      Нет, Мысль такая: пункты 1-3 ст. 13 214-фз при необходимости обсуждать по темам:

      http://dom.bankir.ru/showthread.php?t=68907
      Обеспечение исп-ния обяз-ств застройщика (залог объекта незавершенного строительства)

      http://dom.bankir.ru/showthread.php?t=68908
      Обеспечение исп-ния обяз-ств застройщика (залог участка или права аренды участка)

      http://dom.bankir.ru/showthread.php?t=68909
      Обеспечение исп-ния обяз-ств застройщика (залог помещений многоквартирного дома)

      Предметы залога - разные.

      Комментарий


      • #4
        solus rex
        На какой срок оформлена аренда участка.
        Согласие собственника земельного участка на залог в обеспечение.
        Опасение : застройщик соберет деньги и исчезнет, оставив цоколь и груду железобетона, который окажется б/у'шным. Неплохо было бы изучить историю строительной деятельности застройщика.

        Комментарий


        • #5
          PR Natasha Спасибо. Уточню, что автором вопроса является novenkyi. Подробности, вероятно, он нам сообщит.

          Комментарий


          • #6
            PR Natasha PR NatashaИнтересут правовые риски связанные с данной категорией (указанной выше) обеспечения способы снижения этих рисков.

            На какой срок оформлена аренда участка. На срок строительства.
            Согласие собственника земельного участка на залог в обеспечение. Согласие имееется.

            Очень жду Вашего мнения по этому вопросу...потому что необходимо решение этого вопроса...
            Закон-это то, что мы разъясняем

            Комментарий


            • #7
              novenkyi
              Несколько дозированный ответ, вы ничего не сказали о строительной деятельности клиента: срок пребывания на рынке, история деятельности, деловые связи ...
              Если срок пребывания на строительном рынке значительный и сегодняшний объект не самый первый, значит клиент должен "обрасти" техникой, какой-никакой базой, офисом (вагончик в расчет не брать)... Предложите в обеспечение что-нибудь из перечисленного.
              Если же клиент "гол", все используемое арендуется у соседей, - делайте выводы.

              Комментарий


              • #8
                PR Natasha Вы знаете, а если не конкретизировать, а взять в общем смысле данну категорию кредитования,стоит ли обеспечивать обязательства по кредиту залогом имущества частях 1-3 ст. 13 Закона 214-ФЗ от 30.12.2004г.?

                Думаю правовые риски здесь достаточно высоки...
                Закон-это то, что мы разъясняем

                Комментарий


                • #9
                  novenkyi
                  если не конкретизировать
                  То, что прописано в 214-ФЗ - отношения в идеале, без всяких "если". Юристов же подтягивают в тех случаях, когда кредитники на эти "если" своевременно не обратили внимание.
                  В вашем случае, если клиент незнакомый, риск 50:50, или прокатит, или влетите, опять-таки, если цены на жилье к моменту сдачи дома припадут, или откатят вообще, или новые налоги на перекупщиков жилья повесят.

                  Комментарий


                  • #10
                    1. заемщик закладывает приобретаемое право требовать передачи квартиры в строящемся доме, для приобретения этого права он получает кредит

                    2. инвестор закладывает право на получение нежилых помещений в строящемся здании. также, кредит берется для инвестирования

                    п.1. ст.58 Закона о залоге "Если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя".

                    т.е., в обоих случаях при исполнении должником обязательства по передачи недвижимости предметом уже ипотеки, в силу закона, становится сама полученная недвижимость, я правильно понимаю?

                    как можно обеспечить внесение записи об ипотеке в госреестр (к сожалению, внести изменения в договор цесиии невозможно)

                    Комментарий


                    • #11
                      str555
                      как можно
                      В качестве варианта : письменные уведомления банка и заемщика в адрес застройщика о залоге; ответ застройщика в адреса банка и заемщика о согласовании (невозражении) залога. Но договор залога в ФРС зарегистрировать все-таки необходимо.

                      Комментарий


                      • #12
                        Но договор залога в ФРС зарегистрировать все-таки необходимо.

                        видимо, Вы оговорились. недвижимость строится, она не зарегистрирована, и соответственно не может быть предметом залога
                        в залог берется право требования, и на регистрацию права собственности нужно будет, согласен, представить договор залога права

                        Комментарий


                        • #13
                          str555
                          Вы оговорились
                          Незавершенка тоже в ФРС регистрируется, при необходимости. Но если "промежуточных" свидетельств нет, то ... проследите, чтобы предлагаемое в залог ВАМ право не было предложено и заложено и ДРУГИМ. Всякое, знаете-ли, бывает.

                          Комментарий


                          • #14
                            еще один тупой вопрос:
                            получается, что при ипотеке в силу закона залогодержатель не участник отношений по регистрации прав на недвижимость - он не подает никаких заявлений, документы могут быть поданы в его отсутствие.
                            в то же время, в договоре залога будет необходимо указать сведения о залогодержателе, подлежащие внесению в ЕГРП

                            Вопрос: обязательно ли в таком случае представлять документы залогодержателя (учредительные, свидетельства и пр.)?

                            Комментарий


                            • #15
                              PR Natasha Незавершенка тоже в ФРС регистрируется, при необходимости.

                              естественно, но не про то речь.

                              Всякое, знаете-ли, бывает.

                              в этом-то и есть одна из "тонких мест" таких сделок. впрочем, как и при залоге почти любой не-недвижки, нельзя доподлинно установить право собственности и отсутствие ограничений на залоге.
                              в моем же случае конструкция договора цессии предусматривает участие в нем должника, который "кивает" - да, право есть, да, обязан передать. какая-никакая страховка

                              Комментарий


                              • #16
                                str555
                                не про то речь
                                Зачем вам "скользкий" залог. Хотя, если клиент вам хорошо известен своей порядочностью, то можно и ограничиться элементарным заполнением и оформлением стандартного пакета. А если все на уровне "должен-не должен" ... может предложить предоставить иное обеспечение.

                                Комментарий


                                • #17
                                  Коллеги, вероятно, банальный вопрос:
                                  В соответствии со статьей 12.1 214-ФЗ обязательным обеспечением является ОДИН из способов: залог или поручительство банка. Таким образом, если у участника строительства в обеспечении поручительство, залог на земельный участок и на возводимый на нем объект отсутствует? Либо могут быть все-таки оба способа обеспечения? Представители УФРС утверждают, что все договоры долевого участия, которые у них регистрируются обязательно своим обеспечением имеют земельный участок (право аренды) и возводящийся на нем объект.
                                  ?

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Nelot, Я думаю предусмотрено два способа обеспечения: один обязательный - залог земельного участка (права аренда) (в силу закона, ст. 13 214-ФЗ), а второй (поручительство) постольку поскольку ибо в соответствии с ст. 15.1. того же закона поручительство может быть, а может и нет.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Den_ver,
                                      А как же формулировка статьи 214-ФЗ, про то что "ОДИН из способов"??
                                      Если буквально толковать данную статью, то при наличии поручительства, залога не нужно.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Nelot, ну вот такой закон...

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Между физ.лицом и банком заключается договор ипотеки.
                                          Через некоторое время выясняется что застройщиком заложены имущественные права на квартиру юр. лицу X1. Договором залога между застройщиком и X1 предусмотрена возможность последующего залога. Далее X1 предъявляет претензии к физ. лицу о признании его залогодержателем первой очереди по отношению к банку и погашении физ. лицом задолженности застройщика перед X1 не претендуя на предмет залога. Застройщик физ. лицо об обремении имущественных прав на квартиру на стадии строительства не поставил. Что делать банку в этом случае? Заранее прошу прощения за неточность формулировок, ибо не юрист.
                                          Romik

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            вопрос не простой.

                                            залог недвижки возникает с момента регистрации.
                                            предпологаю, что если банк первый зарегил свой залог, то это ипотека и является предшествующей.

                                            Далее X1 предъявляет претензии к физ. лицу о признании его залогодержателем первой очереди по отношению к банку и погашении физ. лицом задолженности застройщика перед X1 не претендуя на предмет залога.


                                            а каким образом он претендует?

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Предметы залога разные. В первом случае это имущественные права, залог которых после введение объекта в эксплуатацию прекращается, так как право реализуется путем передачи квартиры по акту приема-передачи. А во втором случае это непосредственно залог объекта. Так что, если ситуация действительно такая, то юр.лицо Х1 (со своим залогом имущественных прав) пролетает.

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                имущественные права, залог которых после введение объекта в эксплуатацию прекращается

                                                основание прекращения залога?

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  str555,
                                                  пп.3 п.1 ст.352 ГК, ст.398 ГК

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    str555,
                                                    основание прекращения залога?
                                                    исполнение инвестиционного контракта. Квартира передана, и оплачена - все, прав требования уже нет. Соответственно нет и предмета залога. Нет предмета залога, нет и самого договора. Так что остается один залог и он зарегистрирован в установленном порядке.

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Petya7771, Den_ver,

                                                      граждане, а почему Вы так ЗоЗ не любите?

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        str555,
                                                        Мы-то любим, только вот законодатель и арбитражные суды-нет.
                                                        Этот закон- "живой труп", его либо вообще нужно целиком отменять, либо надо целиком переписывать.

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          str555,
                                                          граждане, а почему Вы так ЗоЗ не любите?
                                                          ага, а за что его любить? Бесполезный докУмент.

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            как знать как знать.

                                                            Если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя.
                                                            йа на основании сиего бесполезного документа залог в силу закона регил.

                                                            полагаю, что поскольку ипотека возникает с момента регистрации, залогодержатель права документы на регистрацию ипотеки в силу закона в регпалату раньше банка не предоставил, последовательность ипотек определяется реестром, то даже если "первый" залогодержатель зарегит свою ипотеку, она будет последующей.

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X