17 октября, среда 04:58
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Обеспечение исп-ния обяз-ств застройщика (залог участка или права аренды участка)

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Обеспечение исп-ния обяз-ств застройщика (залог участка или права аренды участка)

    Уважаемые Коллеги!

    У клиента - Заказчика/Застройщика зем участок в собственности. Предлагает его в залог. Согласно полученного разрешения на строительство многоквартирного жилого дома для его застройки используется именно этот участок. Кредит на 3 года.
    Разрешение получено после ввода в действие ФЗ "Об участии в долевом...." Согласно выписки из реестра прав на недв. договоров долевого с гражданами пока не зарегистрировано. Однако по имеющейся информации - денежные средства граждан привлекались, договоры заключались, но не регистрировались.
    Согласно ст 13 ФЗ "О долевом ..."
    1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

    6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:
    1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 - 3 настоящей статьи, является банк;
    2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона.

    Допустим банк такого согласия давать не собирается.
    Однако, станет ли Банк последующим залогодержателем когда после заключения договора залога зем участка, граждане через суд или в обычном порядке зарегистрируют свои договоры о долевом участии, датированные более ранними датами?
    Имеют ли они право требовать такой регистрации, когда земельный участок уже будет находиться в залоге у банка?

    У меня 2 дня на принятие решения. Заранее признателен.

  • #2
    privet_privet зарегистрируют свои договоры о долевом участии, датированные более ранними датами? -
    Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
    3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
    Имеют ли они право требовать такой регистрации, когда земельный участок уже будет находиться в залоге у банка - ИМХО да, имеют. Но без согласия банка не получится (ИМХО): потому, что без заключенного договора дол.участия застройщик привлекать средства не может, а если суд примет решение о понуждении застройщика к регистрации ДДУ, возникает вопрос о необходимости получения согласия.

    Комментарий


    • #3
      проблемы с отчуждением такого земельного участка будут, если интересы инвесторов будут приняты во внимание судом и местной администрацией. потому что у собственников многоквартирного дома возникает авт-ки право собственности на землю под таким домом, Жилищный кодекс так говорит

      Комментарий


      • #4
        KoDmi
        Но без согласия банка не получится (ИМХО): потому, что без заключенного договора дол.участия застройщик привлекать средства не может, а если суд примет решение о понуждении застройщика к регистрации ДДУ, возникает вопрос о необходимости получения согласия.

        Да, не может дольщик привлекать в этом случае сдедства дольщиков без согласия.
        Но а вот с регистрацией договора долевого без согласия банка - еще как получиться. Суд общаковский. Истец - дольщик. Ответчик –Застройщик - в суд не является. Договор выполнен в простой письменной форме, все как положено. Деньги дольщик перечислил -есть платежка. На письменные обращения дольщика к застройщику о регистрации - застройщик молчит. О кредите и залоге с участием Банка дольщик знать не знает, либо знает но молчит. В итоге банк об иске не знает. Суду этих документов предостаточно, чтобы на основании п. 3 ст. 165 ГК вынести решение о регистрации сделки. Банк не в теме.
        А вот тут прогноз - ФРС фиолетово - на основании решения суда он зарегистрирует договор долевого. Согласия ФРС скорее всего не потребует - так как решение суда - зарегистрировать договор долевого. Если ФРС и обратиться в суд за разъяснением исполнения судебного акта – нет смысла, в лучшем случае суд предложит внести дольщика в реестр повторным залогодержателем, чего ФРС и само может сделать спокойно на основании п 3 ст. 25.1 Закона ФРС внесет вышеуказанную запись.
        В итоге - дом сдается, собственность на жилые помещения и передается дольщикам и они регистрируют на них право собственности. Всё.
        Предмет залога (земельный участок) становиться автоматом общей совместной собственностью жильцов.

        Не думаю, что допустим довести дело до последнего. Однако, если таковая ситуевина с регистрацией договора о долевом возникнет, с чего начинать? Ведь дольщики- могут произвести регистрацию своих договоров перед самой сдачей дома в эксплуатацию. Времени думать не будет.

        Вопрос :
        1. Должна ли здесь дрогнуть ФРС и отказаться от регистрации договора долевого? Думаю нет. Решение суда обязательно ….
        2. Значит в лучшем случае ФРС уведомит банк, хотя не обязан (типа личные отношения с сотрудниками банка, если есть) - мол вот так ?
        Тогда:
        3. Банку придется выходить с исками о применение последствий недействительности ничтожных сделок к дольщикам? А это скандал.

        Комментарий


        • #5
          privet_privet Деньги дольщик перечислил -есть платежка - До заключения договора?

          Если суд примет решение о регистрации, его можно будет оспорить, уже с позиции банка, не давшего согласие. ИМХО.

          Комментарий


          • #6
            KoDmi Если суд примет решение о регистрации, его можно будет оспорить, уже с позиции банка, не давшего согласие. ИМХО.
            Ну и я про тоже - судиться придется с дольщиками.

            Комментарий


            • #7
              privet_privet Ну и я про тоже - судиться придется с дольщиками - а почему с дольщиками?

              Комментарий


              • #8
                KoDmi Иск о применении последствий недействительностит нижтожный сделок (договоров долевого ..) заключенных между застройщиком и дольщиками. Или у вас иное видение разрешения проблемы?

                Комментарий


                • #9
                  privet_privet Иск к ФРС о погашении регистрационной записи о гос.регистрации ДДУ

                  Комментарий


                  • #10
                    KoDmi privet_privet Иск к ФРС о погашении регистрационной записи о гос.регистрации ДДУ

                    А ФРС здесь причем. Оно исполнило решение суда, вот и все. Решение суда о регистрации не обжаловано, не отменено, так что гуляйте господа банкиры.

                    Комментарий


                    • #11
                      privet_privet А дольщики причем?

                      Комментарий


                      • #12
                        KoDmi Не знаю причем они или не причем - но ДДУ будет сделка ничтожная, и единственным способом защитить права банка будет обращение в суд о применении последствий ее недействительности.

                        Комментарий


                        • #13
                          privet_privet

                          А если подойти к этому с другой стороны. Зем.участок в залоге у банка. Застройщик не вправе привлекать ден.средства по ДДУ, заключенным после заключения договора о залоге, без согласия банка, и, соответственно, зем.участок в последующий залог дольщикам передаваться не будет. Так?

                          Комментарий


                          • #14
                            KoDmi Ну и пусть м так - не внесет ФРС запись о залоге в отношении зем. участка, либо внесет запись только о залоге строящегося объекта недвижимости в пользу долщика (п 3 ст 25.1.) - да это и не важно. ДДУ ТО ЗАРЕГИСТРИРУЕТ.
                            На основании этого договора, никем не оспоренного, застройщик передаст дольщику жилые помещения, тот зарегистрирует право собственности на них. А дальше чего у них душа пожелает, если в теме вопроса, могут и продать. А там ДОБРОСОВЕСТНЫЕ все такие.
                            Значит нужно выходить сразу с иском о применении ПНС?

                            Комментарий


                            • #15
                              privet_privet Значит нужно выходить сразу с иском о применении ПНС? - применение ПНС в виде чего?

                              Комментарий


                              • #16
                                KoDmi Деньги - народу, недвижку - застройщику. Смысл - земельный участок и недвижка (если нормально составить дог. ипотеки) будут в залоге у банка. Требования горе-долщиков - без обеспечения. Доже если сводное исполнительне производство - нормально. Вывод для долщиков - сделки надо регистрировать и не подставлять банк (кредит ес-но не выдали бы) и не подставляться самим.

                                Комментарий


                                • #17
                                  privet_privet А признает ли суд банк надлежащим истцом в таком случае?

                                  см. b-mail

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    KoDmi Да. Сделка ничтожна, не соответствует требованиям закона. Оспоримость в законе не установлена. Пункт 2 ст 166 ГК
                                    Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
                                    А вот обжаловать решение суда о регистрации ДДУ вопрос, надо ответить на следующее:
                                    1. Имеет ли право банк подать заявление о пересмотре дела по вновь открывшимся? (ст 394 ГПК) Вроде бы нет, в деле банк не участвовал.
                                    2. На подачу жалобы в порядке надзора о регистрации договора право банк имеет, но можно ли иск о регистрации договора долевого в данном случае признать принятым с существенным нарушением норм материального права? (ст 387 ГПК). Сомневаюсь.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      privet_privet может быть предъявлено любым заинтересованным лицом - а какие права банка нарушены? В чем его, Банка, заинтересованность?

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        KoDmi Тренируешь? Нарушены права залогодержателя. Банк заинтересован в сохранении права собственности Застройщика на предмет залога.
                                        Сваливаю из путины. KoDmi Спасибо за общение. Удачных выходных

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          privet_privet

                                          Тренируешь?

                                          Нарушены права залогодержателя - Какие?

                                          Банк заинтересован в сохранении права собственности Застройщика на предмет залога - Залог разве не сохраняется при смене собственника?

                                          Удачных выходных KoDmi - мы знакомы?

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            KoDmi excuse me.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              KoDmi Да ладно Дим, не в обиду, может продолжим? А то как-то больше почти никто ничего не говорит.
                                              В случае если дом будет сдан в эксплуатацию и долщики зарегистрируют право на недвижимое имущество, то земельный участок потеряет свою самостоятельную оборотоспособность.Он станет общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений в этом доме (п.1 ст 36 ЖК, 290 ГК), не подлежащим отдельному отчуждению. Фактически изменение предмета залога
                                              В силу п 5 ст. 36 ЖК земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. И все и никаких иных обременией так как норма императивная.
                                              Ст 345 ГК - если право собственности на предмет залога прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе ... восстановить или заменить ..(наш случай?), тогда ст 353 ГК здесь не катит, так как имущество перешло в общую собственность долщиков не по сделке, а в силу закона.
                                              То есть реализовать права залогодержателя мы не сможем. Верно?
                                              Все же остается открытым вопрос:
                                              1. Должна ли здесь дрогнуть ФРС и отказаться от регистрации договора долевого? Думаю нет. Решение суда обязательно ….
                                              2. Если не должна - в целях недопущения подобного, чого, брать самим или обязать клиента предоставлять выписки из ЕГРН прав на недвиж ... и после предоставления кредита, с разумной переодичностью или будут иные предложения?

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                privet_privet

                                                То есть реализовать права залогодержателя мы не сможем. Верно? – Не согласен

                                                Для примера давай разберем ситуацию, когда ФРС регистрирует ДДУ, дом сдается в эксплуатацию, дольщики регистрируют п/с на квартиры. В таком случае, на основании цитируемой тобой 36 ст. ЖК, земельный участок, на котором расположен данный дом, получает новых долевых собственников – собственников помещений. Изменения предмета залога не вижу. Вижу изменение собственника заложенного имущества. Залог остается в силе (353 ГК, в которой я не увидел слов про сделку-закон ) Но тут всплывает другой момент – ликвидность сего залога. Кому нужен земельный участок под многоквартирным домом, кроме самих собственников квартир?

                                                Но это так, лирическое отступление.

                                                Вопрос в том, как предотвратить последствия принятия судом такого акта. То, что ФРС будет обязано зарегистрировать ДДУ, я уверен. Брать выписки можно хоть каждый день. Но представь, сколько в доме "потенциальных собственников з/у" Это ж каждый раз судиться надо будет, по каждому зарегистрированному ДДУ, что ли?
                                                Последний раз редактировалось Дмитрий Коган; 04.07.2006, 16:34. Причина: освободился :)

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  KoDmi То, что ФРС будет обязано зарегистрировать ДДУ, я уверен. и я про тоже.
                                                  ликвидность сего залога. - ну да
                                                  А ст 345 ГК - если право собственности на предмет залога прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе ... восстановить или заменить ..(наш случай?)
                                                  Ведь право собственности прежного собственника будет прекращено на основании 36 ЖК. Нельзя ли из смысла этой статьи говорить о прекращении самого залогового права?

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    privet_privet

                                                    А ст 345 ГК - если право собственности на предмет залога прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе ... восстановить или заменить ..(наш случай?) - а не считаешь, что в 345 речь идет про прекращение, а в 353 - про переход права собственности?

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      KoDmi согласен, но от этого что-то легче не становиться.
                                                      Это ж каждый раз судиться надо будет, по каждому зарегистрированному ДДУ, что ли? - думаю да.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        privet_privet

                                                        думаю да - Ужоснах... В очередной раз поражаюсь мыслям законодателей...

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Господа, подскажите плз - мы будем выводить из залога право аренды земли на инвестиционных условиях. Дом сдан, Акт гос комиссии подписан. Теперь я так понимаю землю ТСЖ будет оформлять в собтсвенность (кста где посмотреть эту норму? Я нашла ЗК и ЖК - но там вся процедура не описана...).
                                                          А как синмется в КУГИ земля?
                                                          и вообще какие документы запросить у залогодателя по этой ситуации???
                                                          Небо за нас

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Возможно ли заложить право аренды земельного участка на котором имеется строящееся здание (незавершенка не зарегистрирована)?.Право аренды муниципальной земли сроком на 49 лет.

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X