12 декабря, среда 23:50
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Залог прав (требований) из договора долевого участия в стр-ве. Обращение взыскания

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Залог прав (требований) из договора долевого участия в стр-ве. Обращение взыскания

    Прошу откликнуться тех, кто сталкивался с таким нетривиальным видом залога, как залог заказчиком строительства жилого дома для получения кредита на строительство первой очереди права на долевое участие в строительстве этого дома. Я хорошо понимаю, что с юридической точки зрения это бред, но это часто встечающаяся ситуация, когда заказчик не имеет ничего за душой , кроме офисного оборудования и легковушек, а также ПРАВА НА ЗАСТРОЙКУ. И тогда он диктует правила подрядчикам, банкам, дольщика и т.д. Как более-менее правильно оформить залог?

  • #2
    У нас рассматривался вопрос о таком обеспечении исполнения кредитного договора, однако, рассмотрев все за и против мы отказались от этой головной боли (чего и Вам советую). Очень много было "против".

    ------------------
    С уважением, Сергей.
    Тысячами незримых нитей обвивает тебя Закон. Разрубишь одну - преступник. Десять - смертник. Все - Бог! ©

    Комментарий


    • #3
      А что такое "права на долевое участие в строительстве " ? Как его оценить ? Вот ежели уже что-то построено (да никто не претендует), то это заложить можно . Или право на застройку заложить. А так у Вас будет "залог перспективы" - т.е. необеспеченный кредит.

      ------------------
      Владимир С.
      Владимир С.

      Комментарий


      • #4
        to finspec, А вот с необеспеченностью - это навряд ли. Если сумма, в которую оценят стиороны будет превышать сумму кредита, процентов по ним, штрафных санкций. то по всей видимости кредит будет (де-юре, повторяю еще раз де - юре) будет обеспечен. Этот залог будет аналогичен залогу имущественных прав. Юридически залог "долевки" и залог прав на депозитный вклад равнозначны в обоих случаях закладываются имущественные права. Это де юре. Де факто то, что даже, если сумма обеспечения будет в 10 раз превышать весь кредит, проценты и пеню, то кредит все равно будет не обеспечен, поскольку залог очень - очень - очень НЕ ЛЕКВИДЕН, пего просто запросто никому не реализовать.

        ------------------
        С уважением, Сергей.
        Тысячами незримых нитей обвивает тебя Закон. Разрубишь одну - преступник. Десять - смертник. Все - Бог! ©

        Комментарий


        • #5
          Поддерживаю Ural Jurist целиком и полностью. Головняка столько, что себе дороже.
          Более того, на одном из заседаний ВАС разбирался этот вопрос, и такой договор залога был признан недействительным (не помню, нашло ли это отражение в каком-либо постановлении либо просто отказали в принесении протеста). Основания -- право не определено, поскольку, во-первых, по Жилищному кодексу доли распределяются исходя из общей стоимости здания пропорционально вложенным средствам (то есть нельзя договориться, что я вкладываю 100 рублей, получаю один метр, получаю всегда в зависимости от стоимости здания), а во-вторых, поскольку всегда после ПИБовских обмеров данные о площади квартир меняются. Ну и плюс к этому, обращение взыскания просто нереально (лень объяснять, но понятно, в чем проблемы с таким вот переходом прав).
          С уважением,
          Свои

          Комментарий


          • #6
            Повторяю : Что такое "ПРАВО на долевое УЧАСТИЕ в строительстве " ? Как его оценить ? . Я как раз утверждаю, что не только де-факто, НО и де-юре ни о какой обеспеченности речи быть не может. Если , конечно , НЕ ИДЕТ речь о праве на землеотвод или о доле дольщика, оплатившего хотя бы часть суммы за квартиру. Как оценить ПРАВО СТАТЬ дольщиком ? Это что - стоимость продажи места в очереди (если ломятся желающие поучаствовать в строительстве )?

            ------------------
            Владимир С.
            Владимир С.

            Комментарий


            • #7
              Господа,помогите пожалуйста кто чем может. Нужен договор залога доли в долевом строительстве, квартира практически уже построена, но дом не сдан. Небольшой нюанс-оплачено только 60 процентов от стоимости доли, остальные в течение года, до 2002-го.

              С уважением, Ольга.

              Комментарий


              • #8
                Небольшое уточнение! Оказывается. доля оплачена полностью.

                Комментарий


                • #9
                  Вы набросайте "рыбу" договора в самом форуме, а мы поможем его доделать и подправить, обсудим детали и т.п.
                  :)

                  Комментарий


                  • #10
                    Господа юристы, есть от кредитчика каверзный вопросик.

                    Смотрите ссылочку, там уже кредитчики кое-что высказали, может вы сможете еще помочь.
                    Тута:http://forum.bankir.ru/showthread.php?s=&threadid=15148

                    Заранее благодарен за участие.

                    Влад.
                    WBR, Vlad.

                    Комментарий


                    • #11
                      Vladilen

                      Вопрос передачи права на недвижимость, являющуюся объектом действующего догора строительного подряда очень не прост, хотя и очень часто встречается на практике. В частности, при реализации схем строительства недвижимости в г.Москве.

                      Моё мнение - вообще нельзя передавать права на такую недвижимость. Хотя, понятно, дискуссия этим не ограничится

                      Комментарий


                      • #12
                        profy, почему в таком случае передавать права на оформление в собственность передавать нельзя? Аргументы?
                        WBR, Vlad.

                        Комментарий


                        • #13
                          Vladilen

                          Извините, что Вы называете "правами на оформление в собственность" ?

                          Комментарий


                          • #14
                            profy, иным словами - право требования на оформление в собственность квартиры.... - это выдержка из текста договора.
                            WBR, Vlad.

                            Комментарий


                            • #15
                              Мое мнение- оформление собственности на недвижимое имущество, права на которое являются предметом залога, вполне возможно. Мы практикуем включение в договор залога инвестиционных прав условия, согласно которому
                              При регистрации права собственности в Государственном учреждении юстиции , в течение 10-ти дней оформить договор о залоге недвижимого имущества - квартир, указанных в пункте 1.1. настоящего договора, в соответствии с действующим законодательством РФ. В случае неоформления договора о залоге в 10-ти дневный срок выплатить ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ неустойку в размере 0,5 % от стоимости предмета залога по настоящему договору за каждый день просрочки оформления договора, начиная со дня регистрации права собственности на квартиры в Государственном учреждении юстиции.
                              Если проблем с кредитом, обеспечением которого служил залог, не было, то как правило, и с переоформлением квартир проблем такж не возникает.

                              Комментарий


                              • #16
                                Vladilen
                                1. Заложить права требования на недвижимость можно!
                                с момента когда недвижимость пройдёт гос приёмку и необходимо будет регистрировать право собственности, то дальше всё зависити от того, что это за правва требования.
                                Полагаю, что это доля по инвестиционному контракту? так? если нет уточните.
                                Так вот, с момента регистрации права собственности данные права прекращаются. Но залог не переходит на право собственности. Т.к. предметом залога в данном случае были лишь инвестиционные права..., а не право собственности. И действует норма ст. 352 ГК о прекращении залога. " 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;"

                                Дмитряй
                                Мое мнение- оформление собственности на недвижимое имущество, права на которое являются предметом залога, вполне возможно.
                                а какие ещё права на недвижимость Вы знаете, когда уже есть право собственности?
                                Мы практикуем включение в договор залога инвестиционных прав условия, согласно которому
                                При регистрации права собственности в Государственном учреждении юстиции , в течение 10-ти дней оформить договор о залоге недвижимого имущества - квартир, указанных в пункте 1.1. настоящего договора, в соответствии с действующим законодательством РФ.

                                а что же случается с "другими" правами? ведь по Вашему мнению оформление права собственнсти происходит одновременно с существованием в залоге других прав.
                                т.е. по логике, если вы берете недвижимость в залог, то "эти" права должны либо "уйти" из залога, либо прекратиться!
                                . В случае неоформления договора о залоге в 10-ти дневный срок выплатить ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ неустойку в размере 0,5 % от стоимости предмета залога по настоящему договору за каждый день просрочки оформления договора, начиная со дня регистрации права собственности на квартиры в Государственном учреждении юстиции.
                                ст. 333 в чистом виде! + 10 ГК РФ

                                Комментарий


                                • #17
                                  Дмитряй, спасибо, уже разумные и важные идеи.

                                  Еще раз спасибо.
                                  WBR, Vlad.

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Коршуну
                                    с момента регистрации права собственности данные права прекращаются. Но залог не переходит на право собственности. Т.к. предметом залога в данном случае были лишь инвестиционные права
                                    Согласен. Техника заключается в том, что происходит расторжение договора залога имущественных прав и заключается обычный ипотечный договор
                                    p.s.Сегодня вы решили изменить размер лимита общения с новичками? Или это всегда происходит после того, как кому-то даете плюс.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Vladilen
                                      Опыт приходит с общением с умными людьми

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        p.s.Сегодня вы решили изменить размер лимита общения с новичками? Или это всегда происходит после того, как кому-то даете плюс.
                                        Вы себе льстите )))
                                        просто образовалась свободная минута!)))

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Коршун, уточняю - это доля ДИПСовских квартир(Департамент инв. политики и строительства).
                                          И сразу вопрос: как избежать иным способом(кроме, как по способу Дмитряя) риска утраты залога в момент оформления прав сосбтвенности? Не очень-то хоется рисковать, суммы не детские.

                                          Спасибо!
                                          WBR, Vlad.

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Vladilen
                                            заключаете уже сейчас договор залога недвижимости с отлагательным условием!
                                            если клиент совсем добрый, то в соответствии с договором просите у него доверенность на оформление гос. регистрации...
                                            если не совсем, то ограничиваетесь только передачей необходимых документов.
                                            можно попробовать это сделать как новацию старого договора.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Коршун
                                              Откройте почту- вам письмо.
                                              Жду ответа.

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Коршун если не совсем, то ограничиваетесь только передачей необходимых документов.
                                                можно попробовать это сделать как новацию старого договора.

                                                Не вижу никаких гарантий.

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Коршун, тоже бабушка на двое сказала. По инв. договору площадь одна, а после обмеров БТИ может изменить как в меньшую, так и в большую сторону. НУ, и опять же залогодатель на 99% не пойдет на такой вариант договора с отлагательным условием.

                                                  В любом случае спасибо за советы!
                                                  WBR, Vlad.

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Дмитряй
                                                    Не вижу никаких гарантий.
                                                    ст. 165 ГК 3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

                                                    договор то сейчас подписывается. так что будет иск о понуждении регистрации залога. А чтобы имущество не ушло! подаётся иск с ходатайством об обеспечении иска.
                                                    а остальное тоже самое, что у Вас (окроме неустойки ничего не получите) )))

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Дмитряй
                                                      почту только вечером проверю, пишите на b-mail

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Уважаемый КОРШУН, можно, пожалуйста уточнить, как лучше сформулировать отлагательное условие, чтобы оно подпадало под ст.157 ГК.
                                                        А возможен ли предварительный договор, который нужно регистрировать и нотариально удостоверять, как, наверное, и договор с отменительным условием. Хотя при варианте с предварительным договором уйдет больше денег, так как потом снова придется заключать уже окончательный договор, нотариально удостоверять его и регистрировать.
                                                        Наверное и предварительный , и договор с отменительным условием должен содержать то, что указано в ст.9 Закона об ипотеке (одно из условий - "Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя").
                                                        Получится ли нотариально удостоверить и зарегистрировать такой договор (предварительный либо с отменительным условием), если еще нет конкретного закладываемого имущества и, соответственно, не зарегистрированы права на него ?
                                                        По ходу дела спрошу еще кое-что о залоге: если залогом (залогодатель - не заемщик, а третье лицо) обеспечивается кредитный договор, кредитный договор пролонгируется, то ведь и при обычном залоге, и при ипотеке требуется допсоглашение к д-ру залога (может быть и в виде надписи залогодателем на допсоглашении о пролонгации кредитного) о том, что установлен такой- то (НОВЫЙ) срок исполнения обеспеч-го залогом обязательства, учитывая требования ст.339ГК? При этом такое досоглашение потребуется и при уменьшении, и при увеличении срока кредитного договора.

                                                        Еще вариант: залогом обеспечена кредитная линия (указан ее срок действия, допустим, до 31 января 2003 г). В рамках этой кредитной линии заключаются допсоглашения по которым выдаются отдельные транши, не выше общего лимита, с более ранними сроками возврата, например, 31 марта 2002 года, 10 августа 2002, 15 января 2003г и т.п.
                                                        В договоре залога указан срок погашения задолж-ти - 31 января 2003 г. Но ведь чтобы было можно обратить взыскание на залог при неисполнении по огтдельным траншам нужны допсоглашения к залогу на каждую из дат по соответсвующим суммам (указать сроки исполнения в д-ре залога, выполняя требование ст.339 ГК), иначе ссуда> не считается обеспеченной по Инструкции ЦБ РФ №62а. Залогодатель - третье лицо.

                                                        Занимаю позицию, что такое допсоглашение по залогу нужно, есть ли какие-либо контраргументы?
                                                        С уважением, lenka.
                                                        Последний раз редактировалось lenka; 02.02.2002, 13:15.

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Коршун lenka Дмитряй

                                                          Зачем Вы называете такое обеспечение залогом ? До момента регистрации незавершенного строительства его реализовать всё равно невозможно. Вы сами загоняете ситуацию в тупик.

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            должна уточнить, что согласно п.14 Информ.письма ВАС РФ №59 от 16.02.2001г.не подлежит госрегистрации предварит.договор, по которому стороны в будущем обязуются заключить договор, подлежащий госрегистрации, т.к. госрегистрация не относится к форме договора.

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X