19 октября, пятница 12:42
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

    вот какая ситуация: арендодатель продает имущество новому собственнику, договор аренды при этом не изменяется, но у арендатора есть большая задолженность за прошлые периоды еще до продажи имущества. кому сейчас принадлежит право взыскать этот долг, новому собственнику или бывшему?
    вышел настоящий спор с коллегами: они считают, что вправе новый, потому что он является кредитором (!) в силу закона по ст. 617 ГК. то есть, практически применяют п. 1 ст. 382 ГК - право требования, принадлежащее кредитору, может перейти к другому лицу на основании закона. мне же кажется, что эта норма совершенно не относится к замене стороны при продаже арендованного имущества.
    может, у кого-нибудь есть практика по этому вопросу или соображения?
    24
    Прежний собственник, так как при купле-продаже имущества уступка прав не производилась
    58.33%
    14
    Новый собственник, так как в связи с куплей-продажей имущества произошла перемена лиц в обязательстве
    41.67%
    10

  • #2
    Мастер участка
    кому сейчас принадлежит право взыскать этот долг, новому собственнику или бывшему? ИМХО новому. Какие основания платить старому собственнику? Стороной соответствующего обязательства он ведь больше не является.

    Комментарий


    • #3
      Мастер участка до продажи имущества. кому сейчас принадлежит право взыскать этот долг, новому собственнику или бывшему?
      Ostap Какие основания платить старому собственнику? Стороной соответствующего обязательства он ведь больше не является.

      Вопросы:
      С кем заключался ранее договор аренды
      Переуступка права требования по этому договору аренды оформлялась или нет
      Откуда произрастают обязательства
      Думаю, когда ответите на эти вопросы, тогда все станет на свои места.

      PS: часто слышу от представителей энергоснабжающей организации: " Вы купили недвижимость с долгами. За недвижимостью долг по оплате за электроэенргию и тепло!"

      Классное мнение, но я тогда прошу представить договор подписанный недвижимостью.
      на меня начинают смотреть как на идиота и затыкаются.
      Последний раз редактировалось Bychkov; 28.09.2004, 03:37.
      Иль так Вы терпеливы,
      Чтоб все спускать обидчику и впредь? (с) Шекспир

      Комментарий


      • #4
        Bychkov
        Я бы другой вопрос задал. Представим, что право требования задолженности от Арендатора принадлежит прежнему (старому) Арендодателю. На чем оно основывается? По моему все тоже стает на свои места, потому как такого основания лично я здесь не вижу.

        Комментарий


        • #5
          На чем оно основывается?Да на договоре аренды !
          Вот же написано : за пользование МОИМ имуществом обязан платить убитыми енотами по 500 штук в месяц. Пользовался МОИМ имуществом (избушка лубяная - одна штука) два месяца (ДО моей продажи !) ? Вынь и положь одну тонну . Мне - я недвижимость продал, а не долг уступил. А вот с даты перехода права сосбтвенности - это да, это уже к другому Васе (Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон)

          часто слышу от представителей энергоснабжающей организации: " Вы купили недвижимость с долгами. За недвижимостью долг по оплате за электроэенргию и тепло
          Во-во - то же самое, только зеркально: разбирайтесь с Вашим должником - я тока начал получать ваши услуги.
          Владимир С.

          Комментарий


          • #6
            finspec
            Да на договоре аренды ! на каком договоре аренды? На том, который в позапрошлом веке был? Сейчас (!) оснований для такого требования нет. Новый собственник вошел в этот договор как правопреемник старого (всех его прав и обязанностей). Не согласны?

            Комментарий


            • #7
              Новый собственник вошел в этот договор
              Ну Вы это... Тут дети могут быть....
              " 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды."
              Сейчас (!) оснований для такого требования нет
              Натюрлих ! Сейчас нет - но вы то пользовались МОИМ имуществом позавчера . Мне вы и должны. Ну в самом деле: пусть три месяца назад закончилась аренда (никакой продажи нет), а долг не отдан. СЕЙЧАС оснований нет (со мной нет договора аренды - кончилась)- ну это ж не значит что долги отдавать не надо.
              Владимир С.

              Комментарий


              • #8
                finspec
                со мной нет договора аренды - кончилась истек срок аренды, а обязательство оплатить осталось. В нашем случае поменялась сторона этого обязательства (кредитор).
                Мне вы и должны. Арендатор должен не тому, чьим имуществом он пользовался, а тому кто является Арендодателем (кредитором по договору аренды).

                Комментарий


                • #9
                  Ostap
                  Сейчас (!) оснований для такого требования нет. основание есть и было, это договор аренды, который не изменился. да даже если бы он и прекратился - это само по себе не влечет прекращение неисполненных обязательств.

                  Bychkov
                  Вопросы:
                  С кем заключался ранее договор аренды
                  Переуступка права требования по этому договору аренды оформлялась или нет
                  Откуда произрастают обязательства


                  я думаю, корень спора в следующем - есть ли правопреемство в обязательственном (арендном) отношении при продаже имущества?
                  если правопреемство происходит, то ясное дело, все требования переходят к новому лицу. только не происходит его в данной данной ситуации.
                  так, сделка купли-продажи - юридический факт, на основании которого происходит правопреемство в абсолютном (вещном) правоотношении. с этим все понятно. но прежний собственник состоял помимо этого еще в обязательственном отношении, в котором правопреемство возможно по двум основаниям - в силу договора или в силу закона (п. 1 ст. 382 ГК). в первом случае должна быть цессия, во втором - конретное указание закона на правопреемство, например, право регрессного требования у солидарного должника (п. 2 ст. 325 ГК), право поручителя (п. 1 ст. 365 ГК). но ни одного из этих оснований в нашей ситуации нет, потому что в статье 671 ГК речь идет не о перемене лиц в обязательстве на основании закона, а о праве следования, то есть о гарантиях арендатора.
                  мне кажется, у этой нормы именно такой смысл. поэтому новый собственник не является правопреемником бывшего в арендном правоотношении. он вступает в это отношение, поскольку имущество обременено, и начинает получать доход от пользования своим имуществом.
                  а прежний имел право на получение дохода от своего имущества, и нет никаких оснований лишать его этого права.
                  если пытаться увидеть правопреемство там, где нет, то тут только один результат - безвозмездная передача активов между хозяйствующими субъектами. и суды это обязательно увидят.

                  Комментарий


                  • #10
                    Мастер участка
                    это договор аренды, который не изменился поясните это утверждение пожалуйста. Арендодатель то теперь новый.

                    Комментарий


                    • #11
                      Не зря вы Остап - так и тянет на честный отъем денег (как Бендера)... Шутка.
                      Подсветим цель отсюда. Ну вот положим не платил арендатор года три. У арендодателя реально есть два актива : недвидимость и имущественное право требования (обязательство по оплате аренды - да вот же и акты сверки расчетов есть). Продан то только один актив - почему вы меня лишаете второго ?
                      Арендодатель то теперь новыйТеперь ! А это былО раньше. К слову, договор то даже и не переоформляется (насколько я знаю - по примеру одного банка да и регистрация в ГУЮ была, ничего не переделывается только свидетельство собственнику выдается с обременением в виде аренды )
                      Владимир С.

                      Комментарий


                      • #12
                        Ostap
                        это договор аренды, который не изменился поясните это утверждение пожалуйста. Арендодатель то теперь новый.

                        я тут имела в виду формулировку в п.1 ст. 617:
                        "Переход права собственности... на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды".

                        вообще, смена субъектного состава - это, конечно, тоже изменение, но тут нет смены, потому что нет правопреемства. новый собственник несет права и обязанности не потому что он правопреемник, а потому что есть обременение имущества. то есть, у него эти обязанности возникают в связи с покупкой, а не переходят от бывшего по закону либо договору. не согласны?

                        Комментарий


                        • #13
                          Ostap Арендодатель то теперь новый.
                          Ну ни фига себе, а от куда это следует
                          Я понимаю можно трактование закона довести до абсурда, но не до такой же степени. Поскольку:

                          Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
                          1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
                          как следует из приведенного текста закона, коль скоро договор аренды сохраняется, то старый владелец остается арендодателем, а новый владелец идет ... куда подальше.
                          платить то надо старому3 владельцу недвижимости, коль скоро договор аренды СОХРАНЯЕТСЯ, ведь с новым владельцем его надо ПЕРЕЗАКЛЮЧАТЬ.
                          Иль так Вы терпеливы,
                          Чтоб все спускать обидчику и впредь? (с) Шекспир

                          Комментарий


                          • #14
                            можно трактование закона довести до абсурда
                            Что Вы, кажется, и сделали ....
                            Насколько я понимаю (если что - поправьте) суть договора аренды : собственник (!!!) сдаёт - я беру и ЕМУ плачу. не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Сменился собственник - НЕ имеет права ничего менять по условиям : ему (уже теперь !) плачу - но на тех же условиях.
                            Владимир С.

                            Комментарий


                            • #15
                              finspec Bychkov Мастер участка Ostap

                              Ребята, давно слежу за вашей дискуссией. Не хватило терпения оставаться пассивным наблюдателем (дай, думаю, влезу). Вы меня удивляете. Да в чем проблема?
                              Имеем:
                              1) денежные обязательства арендатора не исполнены;
                              2) уступки прав требований новому собственнику не произошло;
                              3) закон не устанавливает, что при смене собственника имущества, сдаваемого в аренду, к новому собственнику переходят права требования просроченной арендной платы;
                              4) оснований прекращения обязательства не наблюдается (бывший а\датель не ликвидирован, не умер)

                              При таких обстоятельствах прежний а\датель в пределах срока исковой давности вправе требовать от должника исполнения денежного обязательства. Он также может уступить эти требования (и не обязательно - исключительно новому собственнику) любому лицу.
                              Не исполненные обязательства должника не следуют за чужим объектом права собственности. Это не обременение, не залог, не сервитут, не вещное право.

                              Комментарий


                              • #16
                                Мастер участка
                                Переход права собственности... на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды арендодателем по нему то все равно другое лицо будет выступать. Мне кажется это из статьи 608 ГК вытекает (только собственник и управомоченные законом или собственником лица).

                                новый собственник несет права и обязанности не потому что он правопреемник Вы думаете, что арендную плату вплоть до истечения договора аренды нужно платить старому собственнику? Право требования текущих арендных платежей то в любом случае принадлежит новому собственнику, верно? Откуда возникло это право? Я думаю из договора аренды, по которому новый собственник выступает именно как правопреемник старого. Не прав я?

                                Bychkov
                                платить то надо старому3 владельцу недвижимости, коль скоро договор аренды СОХРАНЯЕТСЯ как это так? Я буду пользоваться имуществом одного лица, а платить за это другому (которое раньше было собственником этого имущества)?

                                solus rex
                                прежний а\датель в пределах срока исковой давности вправе требовать от должника исполнения денежного обязательства поясните пожалуйста почему Вы думаете прежний собственник будет надлежащим истцом? Вы не согласны, что его правопреемником по договору, из которого возникло это денежное обязательство является новый собственник? Если я кого-то назначу своим правопреемником по кредитному договору (произведу замену лица в обязательстве заключив соответствующее соглашение), разве этот кто-то не вправе будет претендовать на всю сумму причитающихся мне платежей (включая просроченные проценты)?

                                Комментарий


                                • #17
                                  Ostap поясните пожалуйста почему Вы думаете прежний собственник будет надлежащим истцом? потому что прежний собственник - неудовлетворенный кредитор, а уступки прав требований новому собственнику не было.

                                  Вы не согласны, что его правопреемником по договору, из которого возникло это денежное обязательство является новый собственник? Но с какого момента? С момента возникновения права собственности, не ранее.

                                  Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
                                  п.23
                                  В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
                                  Момент, с которого а\датель вправе получать доход от сдачи имущества в аренду, не может наступить ранее, чем возникнут основания, в силу которых лицо вправе выступать в качестве а\дателя (ст. 608 ГК РФ).

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Влезу на секунду.
                                    solus rex, совершенно с Вами согласна.
                                    С уважением

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      solus rex Нравится мне такое дело, когда ВАСя исполняет функцию Законодателя по поводу дырок в законодательстве и превышает свои полномочия.
                                      Толкнуть бы поэтому поводу КСюшу, так она сама тем же самым грешит.
                                      Куда крестьянину податься

                                      Однако solus rex согласен
                                      Иль так Вы терпеливы,
                                      Чтоб все спускать обидчику и впредь? (с) Шекспир

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        solus rex
                                        а уступки прав требований новому собственнику не было. Вы же признаете что здесь происходит перемена лица в обязательстве. А уступка права требования = перемене лица в обязательстве. Правильно я понимаю?

                                        Но с какого момента? по моему важно не с какого момента, а в каком объеме происходит правопреемство. К новому собственнику переходят ВСЕ права старого (в т.ч. право взыскать просроченную задолженность). Нет так?

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Ostap Вы же признаете что здесь происходит перемена лица в обязательстве.
                                          Вот здесь ты не прав. Перемены лиц в обязательтсве не происходит. Я указал на буквальную трактовку закона. Договор - это и бумажка и конкретные отношения по поводу аренды. Бумажка остатется, а фактические отношения меняются. И обязательства остаются по существу отношений.

                                          Насколько всем понятно из нормы ст. 617 ГК РФ договор перезаключать, т.е. бумагу переписывать не надо, а сторона Арендодателя в договоре меняется с заменой собственника нредвижимости
                                          Иль так Вы терпеливы,
                                          Чтоб все спускать обидчику и впредь? (с) Шекспир

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Ostap Вы же признаете что здесь происходит перемена лица в обязательстве. А уступка права требования = перемене лица в обязательстве. Правильно я понимаю?

                                            Здесь нет перемены лиц в смысле 24 главы ГК.
                                            Внешне конструкции похожи, но содержание - разное.
                                            В первом случае требование переходит к новому кредитору (возмездно) по сделке либо в силу закона, а во втором случае закон лишь устаналивает, что смена собственника имущества не означает прекращение договора аренды (защита интересов арендатора).

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Bychkov
                                              Договор - это и бумажка и конкретные отношения по поводу аренды. ни в коем разе не хочу обидеть. Но фразу бы я изложил по другому: "Договор - это и юридический факт, и правоотношение по поводу аренды". Слово "договор" в этих случаях используется как омоним (так же как "лук" - оружие, и "лук" - растение).

                                              Бумажка остатется, а фактические отношения меняются. в договоре-правоотношении меняется сторона Арендодатель. Не понимаю что Вам не нравится

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                solus rex
                                                первом случае требование переходит к новому кредитору (возмездно) по сделке либо в силу закона, а во втором случае закон лишь устаналивает, что смена собственника имущества не означает прекращение договора аренды (защита интересов арендатора). поясните пожалуйста разницу. Я ее в упор не вижу. И там и здесь прямое указание закона

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Ostap поясните пожалуйста разницу. Я ее в упор не вижу. И там и здесь прямое указание закона

                                                  В первом случае происходит перемена лиц в обязательстве (уступка права либо перевод долга), а во втором – перемена лиц в договоре.

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    finspec Bychkov Мастер участка Ostap

                                                    Ребята, давно слежу за вашей дискуссией. ..... Вы меня удивляете. Да в чем проблема?

                                                    Я то при чём ? Как раз проблемы и не вижу : может менее складно и гладко, но, по-моему, выше всё изложил.
                                                    Владимир С.

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      solus rex
                                                      В первом случае происходит перемена лиц в обязательстве (уступка права либо перевод долга), а во втором – перемена лиц в договоре простите, но по моим представлениям "договор" как правоотношение тождественен понятию "обязательство". "Обязательство" возникает из "договора-юридического факта" и существует как "договор-правоотношение". ИМХО "обязательство" и "правоотношение" - это синонимы. Если можно поясните пожалуйста, что я неправильно понимаю. Был бы очень признателен.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Ostap Если можно поясните пожалуйста, что я неправильно понимаю. Был бы очень признателен.

                                                        Предлагаю продолжать здесь

                                                        http://dom.bankir.ru/showthread.php?t=45885
                                                        Соотношение понятий обязательство и договор

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Ostap поясните пожалуйста разницу. Я ее в упор не вижу. И там и здесь прямое указание закона

                                                          я здесь выскажусь, т.к. данный контекст более касается ситуации со ст. 617 ГК.

                                                          Так вот. При перемене лиц в об-ве к новому кредитору переходит право требования (обязательственное право), а в нашем случае перемена сторон происходит в связи с переходом права собственности (вещного права) к новому правообладателю, в связи с чем новый собственник становится а\дателем, т.е. вправе требовать доходов от сдачи имущества в аренду.

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            solus rex Ostap
                                                            обязательно подключусь к дискуссии договор - правоотношение, но мне кажется, что для случая с арендой важно несколько другое поэтому, с вашего позволения, продолжу здесь

                                                            договор-правоотношение, договор-сделка и договор-документ - три ипостаси одного и того же, и нас в данном случае интересует первое - что происходит с правоотношением (оно же - договор)?

                                                            либо мы допускаем в нем перемену лиц, либо нет, тут соглашусь с Ostap. от этого и зависит ответ на вопрос.

                                                            причем, если допустить первое, то тут сразу надо признать действие главы 24 ГК: у нас обязательственное отношение, а в ней говорится об общих основаниях и правилах перемены лиц в обязательствах. во всех без исключения.
                                                            и, уж конечно, тогда придется признать, что к новому собственнику вместе с вещью преходит право требования арендной платы с незапамятных времен, а также процентов за пользования деньгами, которые никогда ему не принадлежали и прочая, и прочая.

                                                            но дело в том, что в данном случае правопреемства на стороне арендодателя нет. он вообще "заходит в договор" без правопреемства. я все-таки так считаю, и мне кажется, этому есть объяснения в теории.

                                                            например, нашедший вещь может приобрести право собственности на нее. при этом он не является правопреемником бывшего собственника.
                                                            что происходит с правотношением?
                                                            тут наверняка все скажут - их вообще два, одно прекращается, другое начинается, поэтому правопреемства нет. но ведь это фикция, созданная для объяснения какой-то конструкции.
                                                            если поставить вопрос: может ли существовать объект права (вещь) без субъекта и вне правоотношения, она (фикция) уже ничего не объяснит. да и не для этого она.

                                                            так и в ситуации с арендой - на самом деле для одного собственника арендные отношения прекращаются, для другого - возникают. почему? потому что нет договора, и нет указания в законе на переход прав. нет оснований, и все.

                                                            а фраза в статье 617 ГК "договор не изменятся" вообще служит целям вещного института и означает, что он не измененяется для арендатора, то есть у последнего сохраняется право пользоваться имуществом на тех же условиях. ведь в этом суть обременения.
                                                            solus rex как мне кажется, как раз это имел в виду:
                                                            первом случае требование переходит к новому кредитору (возмездно) по сделке либо в силу закона, а во втором случае закон лишь устаналивает, что смена собственника имущества не означает прекращение договора аренды (защита интересов арендатора).
                                                            полностью соглашаюсь - не о правопреемстве идет речь в ст. 617.

                                                            так что никакой перемены лиц нет. обратная же позиция опровергается, на мой взгляд, уже тем, что нет ни договорного, ни законного основания для него.

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X