15 октября, понедельник 21:50
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Оценка предмета залога. Залоговая стоимость. Начальная продажная цена им-ва

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Оценка предмета залога. Залоговая стоимость. Начальная продажная цена им-ва

    Приветствую юристов!
    Сам являюсь участником раздела Кредиты/Депозиты.
    Возник вопрос. В Банке есть отдел "Оценки залогов" при Управлении кредитования, который оценивает всё имущество предлагаемое в залог потенциальными заёмщиками. Пообщавшись в форуме я понял, что в других банках такое не практикуется, возникло много мнений ссылок на какие -то законы. Но честно говоря я нечего конкретного из этого не понял.
    Если не трудно, скажи кто прав, а кто нет? У нас очень грамотные юристы, поэтому я хотел доказать коллегам, что такое может быть на самом деле! ("отдел оценки").
    Заранее благодарен .........

  • #2
    Есть такой закон "Об оценочной деятельности". Есть там перечень случаев, когда обязательно проведение независимой оценки (в основном, речь идет об оценке гос. или мун. имущества). Тогда, конечно, оценка должна производиться независимым оценщиком (см. ст. 18, кажись, этого Закона, кривую всю напрочь). В остальных случаях оценка не играет юридической роли, а только дает возможность именно "оценить" ликвидность и стоимость имущества. В этих случаях вполне достаточно внутреннего отдела.
    В общем, в большинстве (подавляющем) случаев такой отдел вполне достаточен.
    Другой вопрос, что иногда желательно иметь оценку, сделанную независимым оценщиком (ну, мало ли -- спор о залоговой стоимости в суде, e.g.). Но это уже совсем другая сказка.

    С уважением,
    Свои.
    С уважением,
    Свои

    Комментарий


    • #3
      да только оценщики эти независимые несут ответственность и если они трактор оценили в 300 тыс зеленых, а реально он стоит 50 тыс, то эту разницу в теории можно взыскать с них
      С Уважением !!!
      P.S. не надо ездить быстрее, чем летает Ваш ангел. :)

      Комментарий


      • #4
        Прошел слух, что независимые оценщики скоро станут зависимыми - ужесточится контроль за их деятельностью со стороны государства.

        Комментарий


        • #5
          Уважаемые, совсем запутался , помогите разобраться!

          Есть рыночная стоимость предмета залога. В залог мы принимаем имущество с учетом дисконта и оговариваем , что именно залоговая стоимость является стартовой в случае наложения взыскания.

          Было постановление ВАС , которое говорит, что при определении цены реализации судом берется рыночная стоимость имущества, а не залоговая.
          Но ведь общеизвестно, что по цене рыночной мы никогда не реализуем предмет залога.

          Как быть? Очень нужна залоговая стоимость! Может обойти как?
          перец еще тот....

          Комментарий


          • #6
            макс

            Понятие рыночной стоимости очень растяжимо и угадать какой она будет по истечении срока кредита - вообще не реально. В таких случаях рекомендую проводить независимую оценку, в целях снятия с себя ответственности.
            «Адвокатов нужно брать ежовыми рукавицами, ставить в осадное положение, ибо эта интеллигентская сволочь часто паскудничает...»
            В.И. Ленин, ПСС, Т. 49, стр.154.

            Комментарий


            • #7
              я нашла только эту практику:
              по моему, суд исходил из того, что за начальную принимается рыночная цена только в том случае, если таковая сторонами не согласована.
              Мы принимаем залог на таких же условиях и в договоре устанавливаем, что начальной ценой продажи является наша дисконтная цена.


              ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

              ПОСТАНОВЛЕНИЕ
              от 10 марта 1998 г. No. 7773/97

              В соответствии со статьями 349, 350 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии соглашения сторон об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного имущества и определении его начальной продажной цены эти вопросы решаются в судебном порядке.
              В основу решения суда первой инстанции об установлении начальной продажной цены заложенного здания положено заключение общества с ограниченной ответственностью "Региональное агентство оценки", определяющее рыночную цену здания. Такой подход к оценке имущества должника соответствует нормам Федерального закона "Об исполнительном производстве" (статья 52).

              Комментарий


              • #8
                На мой взгляд ответ Mari исчерпывающий, добавить нечего.

                Комментарий


                • #9
                  Mari Nada
                  ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                  ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
                  от 15 января 1998 г. N 26

                  ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ,
                  СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ НОРМ
                  ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ЗАЛОГЕ


                  Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудил Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

                  Председатель
                  Высшего Арбитражного Суда
                  Российской Федерации
                  В.Ф.ЯКОВЛЕВ





                  Приложение
                  к письму
                  Высшего Арбитражного Суда
                  Российской Федерации
                  от 15 января 1998 г. N 26

                  ОБЗОР
                  ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ
                  АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ НОРМ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
                  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ЗАЛОГЕ
                  6. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
                  Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью об обращении в судебном порядке взыскания на заложенное недвижимое имущество в счет исполнения обязательств ответчика по кредитному договору. По существу заявленных требований товарищество не возражало.
                  Как было установлено судом, при определении цены объекта недвижимости в договоре о залоге стороны исходили из его балансовой стоимости согласно справке БТИ, полученной по запросу заемщика в период установления с банком договорных отношений по кредиту и залогу.
                  Учитывая значительный промежуток времени, прошедший с момента получения указанной справки, а также фактическое удорожание заложенного имущества, ответчик ходатайствовал об установлении в решении суда начальной продажной цены реализации заложенного здания в соответствии с заключением областной лаборатории судебной экспертизы. Последним, в частности, констатировано, что рыночная стоимость имущества, являвшегося предметом залога, возросла по сравнению с оценкой, ранее данной сторонами в договоре о залоге.
                  По мнению истца, возражавшего по существу указанного ходатайства, установление в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, отличной от его оценки в договоре о залоге, без согласия залогодержателя не допускается.
                  При принятии решения по делу арбитражный суд исходил из следующего.
                  В соответствии с пунктом 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке арбитражный суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации на публичных торгах. В этой связи довод залогодержателя о якобы имеющей место попытке залогодателя односторонне изменить условия договора о залоге в части оценки предмета залога не соответствует действительности.
                  Согласно требованиям статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований. Кроме того, решение суда в части указания начальной продажной цены заложенного имущества должно быть документально обосновано.
                  Таким образом, с учетом того, что в ходе рассмотрения указанного спора залогодержателем не доказана обоснованность своей позиции, а залогодателем, напротив, представлены конкретные документы, свидетельствующие об изменении стоимости имущества, являющегося предметом залога, арбитражный суд обоснованно удовлетворил ходатайство ответчика об установлении начальной продажной цены подлежащего реализации объекта недвижимости в соответствии с представленным заключением экспертизы.
                  При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.
                  Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

                  Хорошо если спора нет, а если есть?
                  перец еще тот....

                  Комментарий


                  • #10
                    Как же все-таки к месту я обнаружил эту тему!
                    Господа, у меня есть что сказать по этому поводу. Вернее, у меня много вопросов.

                    Первый вопрос: если бы не было законного предписания о необходимости согласовании в договоре стоимости залога, имело бы смысл вообще указывать в договоре стоимость залога? Ведь все равно имеется ст. 350 ГК, которая говорит о начальной продажной цене, определяемой судом.

                    Второй вопрос: какими документами в России доказывается рыночная цена?

                    Пожалуйста, помогите. Мне очень интересен как практический опыт реализации заложенного имущества, так и комментарии.

                    Комментарий


                    • #11
                      Вот и я о том же! Какой смысл в определении залоговой стоимости если ВАС считает что бум брать рыночную???DenisN Наконец то нашел понимающую сторону!
                      перец еще тот....

                      Комментарий


                      • #12
                        макс, DenisN, я, конечно, не юрист и могу ошибаться, но обратите внимание на то что суд аргументировал свое решение значительным изменением цены к моменту реализации залога. Может тут как раз и собака порылась, а? Если цена сильно изменилась, то и проблема возникла, а если нет, то и все путем будет?

                        Комментарий


                        • #13
                          DenisN

                          Второй вопрос: какими документами в России доказывается рыночная цена?

                          закон об оценочной деятельности в РФ (это относительно недвижимости при залоге).

                          Что касается товаров, думаю здесь может пойти заключение ТПП или иного гос органа. Зависит от каждого конкретного случая.

                          Первый вопрос: если бы не было законного предписания о необходимости согласовании в договоре стоимости залога, имело бы смысл вообще указывать в договоре стоимость залога? Ведь все равно имеется ст. 350 ГК, которая говорит о начальной продажной цене, определяемой судом.

                          Смысл есть, если реализация происходит без суда.
                          Да и на баланс как-то ж надо его повесить, чтоб он полностью обеспечивал кредит (хотя бы на бумаге)?

                          С другой стороны, закон об ипотеки обязывает меня провести независимую оценку, кстати, денег стоит. Здесь это направлено на обеспечение прав должника, т.е. чтоб не дали кредит меньше, чем можно было, чтоб имущество государственное не разбазаривали, да предприятия, как имущественные комплексы не разрушали.

                          Комментарий


                          • #14
                            По поводу верного замечания ILK .
                            Про себя я подумала, что это ВАС отмазался таким образом. На самом деле судьи исходили из принципа справедливости, но вот так прямо написат рука не поднялась.

                            Из материалов дела видно, что стороны изначально оценивали по БТИ, и, взяв справку из того же БТИ на момент расмотрения дела, уверена на 97, 5 %, цена осталась бы такая же или очень близко. Стороны изначально НЕ исходили из рыночной стоимости и где сказано что суд в соотв со ст. 350 должен определять рыночную стоимость или брать ее за основу???? Суд должен был определить ПРОдажную стоимость, завысив ее, он ущемил права кредитора, т.к. тот теперь будет еще полгода денег своих ждать

                            Комментарий


                            • #15
                              ILK Оценочная стоимость к примеру составляет 100 рублей!
                              Залоговая с учетом дисконта допустим 65 рублей!
                              В договоре залога стороны проговорили что имуществу будет продаваться по залоговой цене. Однако возникли разногласия. И что? Суд установит рыночную цену? Но ведь надо быть ралистом - по рыночной (оценочной) цене очень сложно реализовать имущество. Для этого и существует дисконт. Как быть?
                              перец еще тот....

                              Комментарий


                              • #16
                                макс ИМХО если к моменту реализации оценочная стоимость сильно не изменится, то у заемщика не будет оснований для ее оспаривания, хотя могу и ошибаться.
                                amicus мне вот только непонятно, что мешало кредитору еще раз справку из БТИ взять?

                                Комментарий


                                • #17
                                  ILK Но ведь банк не собирается по рыночной цене реализовывать (это проблематично) а суд получается обязывает. Ведь рыночная цена сильно расходится с залоговой!
                                  перец еще тот....

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    ILK
                                    они не обратились на bankir.ru

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      amicus
                                      закон об оценочной деятельности в РФ (это относительно недвижимости при залоге).
                                      а) Что там говорится (вкратце)?
                                      б) А до этого закона, как Вы определяли рыночную стоимость?


                                      Что касается товаров, думаю здесь может пойти заключение ТПП или иного гос органа. А если ТПП тоже высоко оценит предмет залога?

                                      Дело в том, что в нашем случае в залоге магазин. Оценен в договоре очень высоко (филиальские работники лоханулись). Реальная стоимость намного ниже. Мы боимся, что если эта цена будет взята за основу, то в конце концов нам придется взять себе что ли это барахло, как закон предписывает (п.4 ст.350 ГК)?

                                      С другой стороны, закон об ипотеки обязывает меня провести независимую оценку... И это Вы - россияне - называете несовершенным законодательством и отсутствием множества нужных законов. Да у нас и 10 % от количества ваших законов нет. И ничего. Приучены уже выводы делать "исходя из духа закона".

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        DenisN
                                        Это закон 135-ФЗ от 29.07.98

                                        Статья 3. Понятие оценочной деятельности

                                        Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
                                        Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
                                        одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
                                        стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
                                        объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
                                        цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
                                        платеж за объект оценки выражен в денежной форме.


                                        Статья 5. Объекты оценки

                                        К объектам оценки относятся:
                                        отдельные материальные объекты (вещи);
                                        совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
                                        право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
                                        права требования, обязательства (долги);
                                        работы, услуги, информация;
                                        иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

                                        про ТПП я говорила относительно международных сделок

                                        А что Вам мешает внести изменения в договор сейчас и уменьшить оценочную стоимость?

                                        PS независимая оценка - вещь относительная, как и все в нашей жизни. Попроси оценщика оценить меньше, и это будет сделано, попроси больше - да. В разумных пределах, конечно.

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          До этого были письма Минфина, Постановления Правительства и т.д.

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            amicus вы что берете в залог имущество по рыночной его цене???
                                            перец еще тот....

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              ALL
                                              тут у кредитчиков похожая тема обсуждалась

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                amicus
                                                А что Вам мешает внести изменения в договор сейчас и уменьшить оценочную стоимость? Отношения сейчас такие с залогодателем, что это самое и мешает изменить договор. Мы уже судимся с ним.

                                                А за выложенные статьи спасибо. Очень кстати.

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Господа, а как вы смотрите на такую схему:
                                                  допусти берем в обеспечение (ипотека) квартиру. Была совершена оценка квартиры ТПП на 100 рублей. Однако, в договоре ипотеки мы прописываем, что строны договорились, что стоимость передаваемой по ипотеке квартиры составляет 60 рублей! и данная цена является первоначальной при проведении торгов. Кроме того мы берем протокол общего собрания общества где прописано, что общество передает в залог квартиру по цене 60 рублей.

                                                  Как посмотрит суд на такую схему? И какую цену он (суд) назначит первоначальной на торгах? (все это конечно с учетом оспаривания стоимости предмета ипотеки в предсудебный момент).

                                                  Punisher а у кредитчиков ничего толкового там нету....
                                                  перец еще тот....

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Punisher
                                                    тут у кредитчиков похожая тема

                                                    Спасибо большое! Всю эту и ту тему распечатаю и так судье и понесу. Читай, мол, какие проблемы в России. А то пока судье объяснишь, как надо понимать первую часть гражданского кодекса. Им-то гораздо легче ориентироваться на цену в договоре залога. "А вы уже от нее пляшите".

                                                    С другой стороны, проблема есть. Форум существует для их решения. А решения нет.

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Граждане юристы!
                                                      Подскажите сироте-кредитчику: существует ли письменное ограничение, что стоимость объекта купли-продажи недвижимости в договоре не может быть ниже справки БТИ.
                                                      С уважением смотрящий на Вас снизу вверх.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        В пинципе сразу на память не могу назвать где написано, но практика свидетельствует о том, что не примет у вас регистрирующий орган документы на куплю-продажу документы в которых цена недвижимого имущества может быть ниже оценки БТИ.

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          скажем так:
                                                          на практике - она может быть ниже оценки БТИ.
                                                          Но в таком случае ВЫ рискуете попасть под налоговые органы+
                                                          любое заинтересованное лицо с легкостью оспорит оценку.

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            Извините, но неубедительно. Ведь, что касается новых загородных домов, то может быть вбухано много денег, а построено возле помойки. Тогда рыночная стоимость может быть ниже БТИ. Нужна конкретная ссылка, плиз.

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X