17 октября, среда 23:10
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Предварительный договор купли-продажи недвижимости

    Банк выдает кредит. Третья сторона предоставляет построенную квартиру в залог. Госприемка еще не проводилась, право собственности не оформлялось. Но по инвестиционному контракту, между залогодателем и соинвестором по строителству жилого дома, закладываемая квартира будет принадлежать залогодателю, в соответствии с актом о распределении результатов строительства.
    Срочно нужна форма предварительного договора залога, в которм должен быть пункт о том, что залогодатель после того как оформит право собственности на себя, заключит нормальный договор залога. И надо ли предварительный договор регистрировать и соблюдать нотариальную форму?
    Заранее спасибо всем!

  • #2
    Предварительный договор должен быть в той же форме, как и основной, раз ипотека, значит нотариальный. Сейчас просто некогда рассуждать. Типовой договор есть, а условия распишите сами. Пишите свой адрес. мне в мейл: nadav@mail.ru
    Меня здесь нет, но я с теми, кто во мне нуждается.Только Е-mail!

    Комментарий


    • #3
      vladik Предварительный договор залога гос. регистрации не требует, НО
      такой договор должен содержать ВСЕ СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА, поэтому Вам не избежать условия об оценке предмета залога сторонами, а вот уже от этой цифры будет зависить скоко отдадите нотариусу за удостоверение этого предварительного договора (обычно 1.5 % от суммы оценки).
      Разложим наше горе по пунктам !

      Комментарий


      • #4
        vladik, Баск
        Что бы не быть голословной, читаем ч. 2 ст. 439 ГК:" Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.... Несоблюдение
        правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность". Так что, все вопросы надо или нет заключать предварительный договор по ипотеке в нотариальной форме, сам собой отпадает.
        Меня здесь нет, но я с теми, кто во мне нуждается.Только Е-mail!

        Комментарий


        • #5
          Дело в том, что с этим вопросом мы столкнулись две недели назад. Сделать такой предварительный договор "неимущественным", т.е. без оценки не получилось. Поэтому из-за "двойного тарифа" (оплата за предварительный и основной ) от данной схемы пришлось отказаться.
          Разложим наше горе по пунктам !

          Комментарий


          • #6
            ДА, наверно без двойной оплаты не обойтись.
            Ну, что же... Кому нужны деньги - тот заплатит.

            Комментарий


            • #7
              Двойного тарифа тут никак не миновать. У нас такая схема всего один раз прошла. В принципе, ее можно миновать, если, допустим, в кредитном договоре сделать оговорку, что, в течение______срока с даты подписания кредитного договора Заемщик обязан заключить договор залога недвижимости (ипотеки) и предоставить в банк подтверждающие документы. В случае несоблюдения указанного требования по разному: непредставление следующего транша, досрочное взыскание,,,,,,,, штрафная санкция и прочее.
              Меня здесь нет, но я с теми, кто во мне нуждается.Только Е-mail!

              Комментарий


              • #8
                Скорее всего так и придется...

                Комментарий


                • #9
                  Господа Банкиры. Такая ситуация:
                  Физик выиграл тендер на выкуп нежилых помещений, расположенных на первом этаже жилого дома. Помещения состоят из двух отдельных помещений. Ему надо в течение месяца выплатить всю сумму (которой у него нет) и только потом ему выдадут свидетельство на право собственности. Мы (Банк) хотим выкупить у него одно из помещений. Для этого хотим заключить с ним ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор купли-продажи одного из помещений. Мы выплачиваем нехватающую ему сумму, он получает свидетельство, мы заключаем ОСНОВНОЙ договор купли-продажи и выплачиваем остаток.
                  Просьба: если у кого-нибудь была такая ситуация проясните все ли правильно? и если есть возможность Вышлите плиз предварительный Договор. Очень нужен!

                  Заранее благодарен!!!

                  Комментарий


                  • #10
                    vladik "Рыбку" скинул в B-mail

                    Комментарий


                    • #11
                      NewMax
                      Спасибки щас поглядим) А вообще так нормальная схема?

                      Комментарий


                      • #12
                        Схема нормальная, лично не применял, но и противоречий закону не вижу.

                        Комментарий


                        • #13
                          Сообщение от vladik
                          NewMax
                          Спасибки щас поглядим) А вообще так нормальная схема?
                          Юридически - нормальная. Но рискованная. А если он не захочет заключать основной договор?
                          Вы хотите ему дать сначала только часть суммы, ему этого хватит, чтобы выкупить оба помещения? Или только одно?
                          Я предполагаю ситуацию, когда став собственником, продавец не захочет заключить основной договор, а у вас останется только право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи.

                          Комментарий


                          • #14
                            Mirandella

                            Мы ему даем нехватающую сумму для полного выкупа двух помещений. Ему выдают св-во о собственности с разбивкой по помещениям, т.е. я так понял два свидетельства. и сразу заключаем основной договор, проплачиваем оставшуюся сумму за "наше" помещение, регистрируем договор и получаем свидетельство.
                            Если он откажется заключать, то задаток в двойном размере он возвращает + штраф (10% от стоимости договора). Либо, если нам очень нужно это помещение - идем в суд, понуждать к заключению основного договора.

                            Комментарий


                            • #15
                              vladik Мы ему даем нехватающую сумму для полного выкупа двух помещенийЭто означает, что целевой кредит даете? Если кредит, почему бы вам еще не заключить предварительный договор залога на второе помещение. Основной - когда собственность на второе помещение оформит.(если будет необходимость и он не будет заключать основной договор покупки недвижимости). Мы пользовались этой схемой при покупке доп.офисов, правда еще продавца в поручители брали.

                              Комментарий


                              • #16
                                Mirandella став собственником, продавец не захочет заключить основной договор

                                Поддерживаю. Вероятность весьма велика, учитывая презумпцию непорядочности большинства...:-)

                                vladik Вчера, 08:05 и сразу заключаем основной договор, проплачиваем оставшуюся сумму

                                Откуда такая уверенность в том, что договор будет заключен? В этой ситуации могло бы быть, конечно, выходом, заключение предлагаемого nw преддоговора залога, но общий риск "хеджируется" лишь частично:
                                во-первых, возможна прямая продажа помещения третьему лицу,
                                во-вторых, преддоговор залога также можно не заметить.

                                Видится, что итогом обсуждаемой схемы в худшем случае будут иски о понуждении к заключению договора. Но, честно, говоря, и сами подобные применяем...

                                Комментарий


                                • #17
                                  Уважаемые коллеги! Возникли вопросы по следующей проблеме. Застройщик подписал с подрядчиком предварительный договор купли-продажи, при этом подрядчик оплатил квартиру в соответствии с условиями предварительного договора. Заемщиком заключается договор уступки требования по предварительному договору (цессия) с подрядчиком и оплачивается определенная часть от стоимости квартиры. Затем застройщик регистрирует на себя право собственности на квартиру, заемщик подписывает основной договор купли-продажи с застройщиком, и, поскольку застройщик уже получил деньги от подрядчика, заемщик использует полученные в банке кредитные средства не для оплаты по договору купли-продажи, а для оплаты по договору цессии. Выдача кредита предполагается после заключения основного договора купли-продажи, регистрации права собственности на заемщика и регистрации залога в пользу банка.
                                  Каковы риски при кредитовании заемщика по такой схеме?
                                  Заранее благодарю за любые соображения.

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Коллеги, добрый день!
                                    Возник вопрос по поводу предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости. По моему мнению это не является сделкой с недвижимостью, т.к. предварительный договор направлен на установление отношений по поводу заключения договра купли-продажи в будущем, а не на установление обязательств по поводу приобретения объекта недвижимости. Подтвердите или опровергните, пожалуйста, мою точку зрения.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Вы правы, не является (см. определение в ст.429 ГК).
                                      Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
                                      от 16 февраля 2001 г. N 59
                                      "Обзор практики разрешения споров, связанных
                                      с применением Федерального закона "О государственной
                                      регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
                                      14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
                                      Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.
                                      Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК РФ и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.
                                      Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
                                      Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
                                      С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.

                                      Еще посмотрите обсуждение здесь (какасательно связи этой темы с ипотечным кредитованияем строящегося жилья по "левым" схемам)
                                      http://dom.bankir.ru/showthread.php?t=70965

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Нас этот вопрос интересует с точки зрения 115-фз, т.к. клиент получает деньги по предварительному договору купли-продажи помещения, но в буквальном смысле это еще не сделка с недвижимостью, получается, что под обязательный контроль данная сделка не подпадает...

                                        Комментарий

                                        Пользователи, просматривающие эту тему

                                        Свернуть

                                        Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                        Обработка...
                                        X