20 октября, суббота 01:53
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Ипотека в силу закона

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Ипотека в силу закона

    Уважаемые коллеги!
    Прошу Вас откликнуться на следующий вопрос.

    Статья 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) указывает, что только жилые дома и квартиры считаются находящимися в залоге если они приобретены за счет средств банковского кредита. Насчет нежилых помещений ничего подобного я не смог найти.
    Я так думаю, что залог нежилого помещения в случае предоставления покупателю кредита на его покупку, в силу закона не возникнет. В связи с этим возникает необходимость заключения договора об ипотеки.
    У нас в большинстве случаев не предоставят кредит до тех пор, пока договор залога не будет зарегистрирован в установленном порядке. Вместе с этим, продавец не желает выступать залогодателем за покупателя, а потом продать объект залога с обременением и не желает заключения договора купли - продажи с отсрочкой платежа. Кроме того, даже если будет заключен договор купли - продажи с отсрочкой платежа регистрационная палата зарегистрирует переход права собственности с обременением ипотеки в пользу продавца в силу закона. Возможна ли в данном случае последующая ипотека при том, что в силу статьи 43 Закона предшествующая ипотека должна возникнуть в силу договора, а не закона.
    Остается один вариант - залог имущества, на которое право собственности у залогодателя возникнет в будущем.
    У нас никто и никогда ничего подобного с недвижимым имуществом не делал. Боюсь, что и у регистраторов будет очень много вопросов.
    Подскажите как быть. Может быть у Вас сложилась какая - нибудь правктика по этому вопросу.

    Буду очень рад тому, что есть прецеденты в том, что и на нежилое помещение распространяется ипотека в силу закона по аналогии со ст. 77 Закона.

    И еще. Выступает ли Ваш банк как кредитор стороной договора купли - продажи жилого помещения, заключенного между Продавцом и Покупателем - заемщиком. У нас пока случай единичный - дали кредит и только потом заемщик принес зарегистрированный договор купли - продажи квартиры в котором указано, что она куплена за счет кредита нашего банка в связи с чем на свидетельстве имелась отметка об ипотеке. Копии этих документов мы приобщили в кредитное дело в подтверждение того, что кредит обеспечен. Считаю,что для возможного судебного разбирательства этого будет достаточно для обращения взыскания на залоговое имущество. Или я заблуждаюсь? Подскажите!

    Спасибо, Денис.

  • #2
    Мне представляется, что основная проблема - нежелание продавца ждать денег до регистрации (хотя это нормальная практика).
    Можно пофантазировать.
    Заключаем договор купли-продажи и ипотеки.
    Залогодатель - покупатель.
    Объект поступает в залог (считается заложенным) с момента государственной регистрации договора (это уже рутина для МГКРПНИ).
    Для удовлетворения интересов продавца или находим Банк который перекредитует до регистрации под гарантию Вашего Банка или выдаем гарантию продавцу с условием оплаты по представленному зарегистрированному договору.

    С уважением, Денис.
    бергование бергом

    Комментарий


    • #3
      GHza6aeM

      Вся беда в том, что в соответствии со статьей 9 ФЗ "Об ипотеке" в договоре об ипотеке должно быть указано наименование органа государственной регистрации, зарегистрировавшего право собственности залогодателя. В связи с этим номер с одновременным заключением договора купли - продажи и залога, боюсь, не пройдет.
      Что касается предоставления банковской гарантии продавцу - отличная идея.

      С уважением, Денис.

      Комментарий


      • #4
        Уважаемые коллеги! Как вы считаете, будет ли применяться п.1 ст. 58 Закона о залоге, если вдруг до погашения кредита, должник залогодателя перевыполнить план строительства объекта и передаст квартиры в собственность залогодателю. Будет ли у Банка залог в силу закона на эти построенные квартиры? Что-то мне лично не нравиться такая ипотека в "силу закона", но говорят, в Москве такое регистрируют автоматически с регистрацией права собственности на объект. Я только не понимаю, как эту ипотеку можно зарегистрировать, если в ГБР нет кредитного договора, и закладную до регистрации права собственности на объект (н-р квартиру) не оформить, т.к. не можем идентифицировать объект ипотеки?

        Комментарий


        • #5
          имхо.
          если у нас в кач-ве предмета - право требования....имущественное право..
          то при перевыполнении плана....предмета не будет...появится имущество в виде квартиры.
          залог в силу закона...
          чего в сомнениях...

          ссылка на 58ую не понял.
          О фото и не только.. http://vitvet.livejournal.com

          Комментарий


          • #6
            VitVet Статья 58. Последствия исполнения должником обязательств перед залогодателем
            1. Если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, [B]все полученное при этом залогодателем становится предметом залога[/B], о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя.

            Таким образом, изначально у нас в залоге имущественное право требования строящихся квартир. Вот и вопрос, а если квартиры построяться до окончания срока кредитного договора (будут переданы в собственность Залогодателю), поступят ли они в залог банку в силу закона?

            Комментарий


            • #7
              [QUOTE=nwТаким образом, изначально у нас в залоге имущественное право требования строящихся квартир. Вот и вопрос, а если квартиры построяться до окончания срока кредитного договора (будут переданы в собственность Залогодателю), поступят ли они в залог банку в силу закона?[/QUOTE]

              Поступят. При кредитовании стрящегося жилья мы в обязательном порядке требуем указать в договоре инвестирования (долевого участия, etc), ссылку на ст.58 О залоге и на ст.77 закона Об ипоетке. На основании этого Учреждение юстиции регистрирует ипотеку в силу закона в пользу банка. Бывали случаи, когда ипотеку зарегистрировать забывали, но при нормальном заемщике и застройщике внести запись об ипотеке не очень сложно. Говорю о Москве и МО.
              Считаем наоборот, что если "перевыполнят" план (застройщики), то очень хорошо, банк получает в обеспечение не права требования, а уже ральное недвижимое имущество. Срок действия кредитного договора как правило гораздо больше, чем срок строительства.

              Комментарий


              • #8
                nw

                Mirandella поддержу.
                лично не сталкивался, пока только теория...
                отсюда и первоначальные сомнения.
                О фото и не только.. http://vitvet.livejournal.com

                Комментарий


                • #9
                  Mirandella А если в договоре на инвестирование нет ссылки на ст.58 Закона о залоге и ст.77Закона об ипотеке, что будет являться основанием регистрации законного залога: кредитный договор, договор залога имущественный прав??? Но ведь Заемщика еще надо "заставить" при такой ситуации сдать на регистрацию эти документы одновременно с регистрацией права собственности. Принимает ли Учреждение Юстиции с Москве и МО документы на регистрацию ипотеки в силу закона только от Банка без присутствия Залогодателя?

                  Комментарий


                  • #10
                    Попробовали подать в ГБР документы на регистрацию законного залога (в инвестиционном нет ссылки, что было финансирование за счет кредитных средств) и нам отказали, они считают, что такие заявления должны подавать две стороны сделки (к законному залогу применяются правила залога в силу договора, а там две стороны обязательно подают заявление). И что делать? Вроди бы по закону об ипотеке есть права, а реализовать их не можем!!! Поскажите, какие варианты, оспаривать отказ в арбитраж?

                    Комментарий


                    • #11
                      РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
                      ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
                      ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)

                      Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки
                      1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.
                      (п. 1 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

                      2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации.
                      (п. 2 в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)


                      МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 289
                      ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ КОМПЛЕКСУ N 235
                      ФЕДЕРАЛЬНАЯ КОМИССИЯ ПО РЫНКУ ЦЕННЫХ БУМАГ N 290
                      ПРИКАЗ от 16 октября 2000 года
                      ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ИНСТРУКЦИИ О ПОРЯДКЕ РЕГИСТРАЦИИ ИПОТЕКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ,ВОЗНИКШЕЙ В СИЛУ ЗАКОНА ИЛИ ДОГОВОРА, А ТАКЖЕ О ПОРЯДКЕРЕГИСТРАЦИИ СМЕНЫ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ В СВЯЗИ С ПЕРЕХОДОМПРАВ ТРЕБОВАНИЙ ПО ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ
                      (в ред. Приказа Минюста РФ N 18, Госстроя РФ N 34,
                      ФКЦБ РФ N 03-14/пз от 07.02.2003)

                      Vi. Особенности государственной регистрации
                      ипотеки, возникшей на основании закона

                      30. При государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, не требуется представления в учреждение юстиции по регистрации прав соответствующего (отдельного) заявления. Такая регистрация производится без оплаты (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке).
                      (в ред. Приказа Минюста РФ N 18, Госстроя РФ N 34, ФКЦБ РФ N 03-14/пз от 07.02.2003)
                      При этом должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав, принимающее документы на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права собственности, обязано предупредить заявителей о том, что на основании данных документов в Едином государственном реестре прав будут зарегистрированы не только сделка и (или) переход права, но и ипотека, поскольку в этом случае она возникает на основании закона. В заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, подаваемом заявителями, должно содержаться указание на то, что они предупреждены о проведении учреждением юстиции по государственной регистрации прав государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона.

                      Комментарий


                      • #12
                        nw
                        По информации полученной из Питерского ГБР, без содействия Залогодателя зарегистрировать залог в силу закона представляется проблематичным
                        Konsmet

                        Комментарий


                        • #13
                          Получается, что инструкция-инструкцией, а учреждения юстиции, что хотят, то и творят. А вот закрались сомнения, насколько, вообще ст. 58 Закона о залоге-есть законный залог при недвижимости. Ведь право собственности с момента регистрации, т.е. в момент исполнения обязательств подрядчиком (считаю, что обязательства исполнены, когда квартиры переданы по акту после гос.приемки) собственности еще нет-это абстрактная собственность.
                          "...с момента исполнения все полученное..."-очень странная фраза. Что-то подсказывает, что все эти формулировки не стыкуются с ГК и Законом об ипотеке? Подскажите, кто, что думает?

                          Комментарий


                          • #14
                            В общем и целом, конечно, получается противоречие: в силу ст.20 ФЗ "Об ипотеке" заявление может подать любая сторона залогового договора, а согласно совместной инструкции ФКЦБ, Минюста и Госстроя заявление подается залогодателем. Попробовать совершенно тупую ссылку на приоритет закона над ведомственным приказом? Но для УГРП инструкция имеет силу закона, как я неоднократно убеждался...

                            У меня аналогичные вопросы возникали при регистрации договорной ипотеки: когда регистрировал сделку я в одном лице - по доверенностям от залогодателя и залогодержателя (при том, что в трудовых отношениях я состою только с залогодержателем). Тогда специалист УГРП документы от меня как от залогодателя принял, а недостающие как от залогодержателя - нет.

                            Насколько известно, нет прямого указания, что является основанием для регистрации законной ипотеки. Судя по практике, обычно основанием выступает указание в договорах на предоставлемый кредит (заем) на покупку (строительство) жилья. Безусловно, пробел существеннейший, залогодержатель подставляется весьма серьезно, что в принципе неправильно, учитывая, что в сегодняшних условиях такая "подстава" в разы увеличивает риски банковских учреждений (которые являются основными ипотечными кредиторами) - объемы кредитования-то растут...

                            Для выполнения требований ст.78 ФЗ "Об ипотеке" залогодержателю было бы неплохо получить возможность параллельного контроля за действиями залогодателей, получивших ипотечный кредит, хотя бы посредством нормативного закрепления (хотя бы на уровне инструкций) равноправия с залогодателем при предоставлении документов на госрегистрацию.

                            Сейчас никто не мешает залогодателю, приобретшему квартиру на кредитные банковские средства, просто не предоставить в УГРП документы, свидетельствующие об имевшем место кредите. Особенно это облегчается, когда, допустим, первоначальный договор застройки (инвестиционный договор, договор купли-продажи и т.п.) был заключен без оговорки о предоставляемом банком кредите, затем возник кредитный договор, а к договору застройки сделали доп., в котором и указали, что залогодателя кредитует банк. Ведь кто помешает залогодателю договор застройки сдать на регистрацию, а кредитный с допом просто "забыть".

                            На выходе получаем:
                            1).зарегистрированное право собственности залогодателя
                            2).ссудную задолженность залогодателя
                            3).чистую от всяких обременений квартиру
                            4).проблемы для юристов.

                            Конечно при сделках купли-продажи, когда сначала регистрируется сделка, а затем - право собственности, риски немного снижаются, особенно когда в кредитном договоре закреплена обязанность заемщика предоставить в банк зарегистрированный договор купли-продажи, который и можно проанализировать на предмет наличия/отсутствия "кредитной оговорки". Деньги перечисляешь после регистрации сделки. Риски минимальны, за исключением того, что продавец и покупатель откажутся от регистрации права (а если они еще и в сговоре с целью получения банковских денег и последующего их раздела - тут вообще...).

                            В случае же с кредитованием под долевое строительство такого рычага , к сожалению я не вижу.


                            Вообще, чем больше занимаюсь, тем больше убеждаюсь: у нас все против кредитора. Взять хотя бы ту же реализацию залогов: почему бы для ускорения процесса возмещения банковских убытков в законодательном порядке не закрепить право залогодержателя через суд переводить на себя право собственности на заложенное имущество...

                            Да что говорить. Надо делегированных нами в декабре депутатов задействовать, чтобы вышли с соответствующей инициативой.

                            Комментарий


                            • #15
                              Дмитряй Вот и я о том же, а на счет депутатов - это мысль хорошая. Чем больше занимаюсь долевкой, тем больше убеждаюсь, что для банков-это один из самых рискованных видов кредитования, учитывая, что куда не глянь-везде одни пробелы законодательства и спрошной бюрократизм учреждений юстиции (на мой взгляд либо там работают недоучившиеся юристы, либо им просто наплевать на все законы).

                              Комментарий


                              • #16
                                [QUOTE=nw]Mirandella А если в договоре на инвестирование нет ссылки на ст.58 Закона о залоге и ст.77Закона об ипотеке, что будет являться основанием регистрации законного залога: кредитный договор, договор залога имущественный прав??? Но ведь Заемщика еще надо "заставить" при такой ситуации сдать на регистрацию эти документы одновременно с регистрацией права собственности. Принимает ли Учреждение Юстиции с Москве и МО документы на регистрацию ипотеки в силу закона только от Банка без присутствия Залогодателя?[/QUOTE]

                                Была на семинаре, задала этот вопрос Киндеевой Елене Агмазовне (зампред Московского комитета по госрегистрации прав). Усугубила тем, что в договоре нет в том числе информации и о том, что оплата производилась за счет кредитных средств. По её мнению, банк-залогодержатель должен подать заявление о регистрации ипотеки в силу закона, предоставив кредитный договор и договор залога прав. Желательно (но не обязательно) присутствие заёмщика, который будет стоять рядом, согласно кивать головой и подписывать всё, что ему скажут. При ответе она выделила одну проблему: как банк будет доказывать, что кредит выдавался на покупку именно этой квартиры, она имела ввиду расхождение строительного и почтового адресов.
                                По-моему, это доказать не так сложно, если в договоре инвестирования подробно расписаны площадь, количество комнат, этаж, справа-слева от лифта, порядковый номер на площадке, секция и что там ещё...
                                Поддерживаю aleng относительно ссылок на НПА, которые следует применять в данном случае.
                                По поводу произвола ГБР - Киндеева рекомендовала писать в Минюст, т.к. "дитя не плачет - мать не разумеет".

                                Комментарий


                                • #17
                                  Mirandella
                                  Мы потребовали, чтобы заемщик заключил допник к договору соинвестирования, в котором упоминается кредит банка, а чтоб он не канул в лету, отметку сделали на самом договоре и потребовали провести учетную регистрацию.

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Aleng, согласна с Вами, мы так тоже делали, когда продавец не сопротивлялся

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      потребовали провести учетную регистрацию.

                                      Можно уточнить, что сие означает "учетная регистрация"

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Дмитряй
                                        Это в Москве такая фишка есть. Не имеет правообразующего характера, больше-организационно-техническое значение.

                                        Распоряжение Мэра от 28.11.1997 N 935-РМ (ред. от 12.03.2002)
                                        "Об утверждении временного положения об учетной регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в жилищное строительство в г. Москве"

                                        Постановление Правительства Москвы от 14.01.2003 N 6-ПП
                                        "Об утверждении временного положения об учетной регистрации инвестиционных контрактов (договоров) с участием правительства Москвы, дополнительных соглашений к ним и актов о результатах реализации инвестиционных проектов по созданию (приобретению) объектов нежилого назначения"

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          aleng

                                          В общем и целом не вижу гарантированного способа подстраховки.
                                          При большом желании недобросовестный заемщик вполне способен зарегистрировать право собственности на себя без обременения а впоследствиии перепродать квартиру добросовестному приобретателю. Вот и е... тесь. Пардон, конечно:-)

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Я не большой специалист в этом вопросе, так как не занималась ипотечным кредитованием, но у меня возник ряд вопросов:
                                            - если строители перевыполнили план и передали квартиру в собственность залогодателю, который добросовестно ее обременил в ГБР, может ли он там зарегистрироваться, зарегистрировать свою половинку и ребенка? Если да, то как их оттуда выселять, чтобы реализовывать квартиру, как предмет залога в случае непогашения кредита? Насколько я понимаю квартира перейдет в собственность банка, но ребенок должен вырасти до 18 лет или мы обязаны предоставить ему достойное (аналогичное) жилье. Или уже есть механизмы выселения? Насколько я понимаю в случаях с неплатежами по квартплате их нет.
                                            - если строитель сбежали, то как тогда вернуть кредит?
                                            Отсюда вопрос, зачем под долевку кредитовать?
                                            У нас есть кредитование под вторичное жилье. Схема такая: банк оформляет право собственности на себя с условием, что это право переходит к заемщику в момент погашения кредита. И у банка гарантии и заемщик живет в собственной (или почти собственной) квартире.
                                            Все это наводит меня на мысль, что ипотечное кредитование в России получит свое развитие еще не скоро. А жаль.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Amok
                                              банк оформляет право собственности на себя

                                              А налог на имущество кто платит - банк или вешаете на заемщика?

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Amok

                                                На мой взгляд, вопрос с выселением решается в порядке ст.78 ФЗ Об ипотеке:

                                                1). обращение с иском об обращении взыскания на заложенную квартиру
                                                2).реализация квартиры (с ПРОПИСАННЫМИ) лицами (кто такую купит?)
                                                3). новый собственник предъявляет иск о выселении в порядке гражданского судопроизводства

                                                Представляется, что наиболее проблематичным здесь является приобретение квартиры, обремененной проживанием третьих лиц. Кому такая нужна?

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Дмитряй Насчет ст. 78 Закона об ипотеке все понятно. А как насчет того, что лицо может быть и не "прописано" в квартире (не зарегистрировано), а иметь право пользования. Из смысла закона следует, что освободить квартиру эти лица обязаны, если дали обязательство до момента "вселения". А как определить этот "момент вселения", если регистрации нет.
                                                  Я говорю о членах семьи собственника квартиры. Теоретически продать такую обремененную квартиру возможно, вопрос в цене. Но переход права собственности не прекращает право пользование этой квартиров членами семьи прежнего собственника (п.2 ст. 292 ГК). Так что, ИМХО, ипотечное кредитование у нас-это сплошная мина для кредитующего Банка.

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Mirandella Спасибо за ответ! Понятно, что закон содержит механизмы защиты прав банка, даже если нет ссылки на кредитование в инвестиционном договоре. Вопрос в том, что пока будем писать и судиться, много воды утечет... Разумно ставить отметку на инвестиционном договоре, но не каждый еще заемщик, когда мы ему опишем такую схему работы с ним, согласится так работать. Кроме того, а кто мешает сторонам договора сделать лишний экземпляр инвестиционного договора, на котором вы и поставите отметку... , а допник не принесет. Хуже будет тому банку, кто выдаст кредит ранее, чем клиент принесет допник (не всегда подписать доп. можно быстро, например с гос. структурами, если вообще возможно? Насколько часто в вашей практике Минимущество соглашалось подписать доп.к договору?). Если же кредитовать после того, как залогодатель принесет доп., то можно растерять всех клиентов. Все очень сложно. Можно делать и так, и эдак, в зависимости от степени доверия к клиентам.

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Сообщение от Дмитряй
                                                      [Кому такая нужна?
                                                      Если рассуждать языком цифр, то найдутся те,кому такая квартира будет нужна. При цене квартиры (рыночной) в 100 тыс. долларов, имеем долг заемщика на сумму в 30 тыс. Продаем квартиру с прописанными там людьми за, например, 50 тыс.
                                                      Закон не запрещает новому собственнику вселиться в эту квартиру, чем он вправе воспользоваться.
                                                      И тогда уже будет стоять другой вопрос: какой "прописанный пользователь" захочет жить в такой квартире, не появиться ли у него "вдруг" возможность изыскать средства?
                                                      Любой потенциальный неплательщик должен это иметь ввиду, банк не будет даже прилагать усилий к его выселению, ведь ему это не критично, больше, чем сумму долга от продажи он по закону получить не сможет, стремиться продать подороже стимула нет, на этом не заработаешь, ведь остаток надо вернуть должнику.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Mirandella банк не будет даже прилагать усилий к его выселению, ведь ему это не критично

                                                        Согласен, что ему это не критично. Критично то, что квартира "с долгами" гораздо менее ходовой товар, нежели обычная. А так конечно, можно и не выселять. Можно в принципе довести и до абсурда ситуацию, когда сумма долга превысит стоимость квартиры. Тогда вообше красота:-)

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          MirandellaНасколько часто в вашей практике Минимущество соглашалось подписать доп.к договору?).

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            nw
                                                            Все зависит от схемы работы, принятой в банке. Не представляю себе ситуацию, когда возможна выдача кредита до продписания всех договров и допников.
                                                            С Минимуществом не работали, чур меня....
                                                            При количестве желающих приобрести квартиру в новостройке, упрощать и смягчать систему работы не вижу смысла. Моя задача состоит не в том, какое количество клиентов приобретет квартиру (работаем пока только с физиками), а в том, чтобы при кредитовании были защищены интересы банка.

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X