Один предмет залога в обеспечение исполнения нескольких обязательств

[SSY]

Друзья, пожалуйста поделитесь практикой по составлению договора залога недвижимости (ипотеки), где предмет залога являтся обеспечением по двум кредитным договорам одновременно.
Условия таковы:
Залогодатель-ф.л.
Заемщики - разные ф.л. (2 кредитных договора).
Залогодержатель-(банк-кредитор)- один и тотже по 2 кредитным договорам.
Срочно необходим типовой договор залога (ипотеки), включая условия, указанные выше.

Также, необходимы договора залога с условиями о последующей и предыдущей ипотеке.
Главное что, меня интересует - это как лучше обеспечить права залогодержателя при реализации предмета залога по одной из ипотек (последующей или предыдущей).

Буду рада, если кто-нибудь поделиться своей практикой по этому вопросу на форуме.
Коллеги, пожалуйста пришлите рыбу подобных договоров, если у вас есть.
Мой e-mail: simakina77@hotmail.com

[Наджа]

Делается обычный договор ипотеки, форму как правило избирает сам нотариус, замечания банка конечно учитываются. С точки зрения одного обеспечения на 2 кредитных договора, то тут тоже ничего страшного, у нас такой недавно прошел. Это даже выгодно, поскольку при снятии обременения по одному кредитному договору, оставляет его по другому и получается двойная гарантия обеспечения. Если уж очень надо поищу свою форму, но предупреждаю, там нет ничего особенного, она достаточно простая.

[SSY]

Уважаемый/ая Наджа!
Спасибо за отклик. Договор действительно очень нужен.
Если найдете, скиньте пожалуйста мне на e-mail:simakina77@hotmail.com
Заранее благодарю.

[НатальяЧ]

Уважаемые банкиры, может быть уже обсуждалось, но по поиску не могу найти, помогите, пожалуйста, может быть кто-то сталкивался.
Ситуация следующая.
Наш банк выдал кредит Заемщику под залог (ипотеку) Здания.
Под залог этого же Здания этому же Заемщику выдан кредит другим банком.
Меня терзают смутные сомнения, может ли одно здание, собственником которого является залогодатель (заемщик) обеспечивать два кредитных договора?
Здание на части не разделено, никаких соглашений между бакнками-залогодержателями нет, на последующую ипотеку это тоже вроде не похоже...
Посоветуйте, пожалуйста, как быть?
За любые мнения или ссылки заранее СПАСИБО!

[Баск]

Ничего другого кроме последующей ипотеки здесь нет. Исключение, если два договора залога зарегистрированы в один день - тогда непонятен приоритет по взысканию, но думаю, что и с этим вопросом можно разобраться, если определить критерием приоритета по кредиторам - срок возникновения права на обращение взыскания на предмет залога.

Кроме того, второй по сроку договор можно признать недействительным по основанию неполучения согласия первого залогодержателя, если иное не предусмотрено договором.

Но в любом случае в невыгодном пожении - второй кредитор.

[НатальяЧ]

Уважаемые банкиры, прошу прощения за неполное освещение ситуации.
Первоначально наш банк выдал кредит под залог здания, потом выдал еще один кредит (тому же лицу) под залог этого же здания (стоимость здания обеспечивала оба кредитных договора).
А потом право требования по второму кредитному договору было нами передано другому банку (я так понимаю вместе с обеспечением).
Вот и получилось, что залогодержатели - разные банки, залогодатель - одно и то же лицо, а задание - единое, не разделенное на доли.
Не могу нигде найти, вправе ли мы были поступать таким образом и чем все это грозит?
Занималась всегда налоговыми спорами, в таких делах плохо ориентируюсь, пожалйуста, помогите чайнику.
Еще раз СПАСИБО.

[VitVet]

имхо.
возможен подобный вариант.
главное, что в договоре не было указание на запрет последующего залога.
т.о., договоры действительны.
ипотеки же обе прошли нот.удостоверение и регистрацию?

[НатальяЧ]

Да у нас зарегистрированы первая ипотека и договор уступки права требования по второму крудиту.
То есть получается, что второй кредит у нас обеспечен все же ПОСЛЕДУЮЩЕЙ ипотекой?

[VitVet]

НатальяЧ
чтобы больше не было вопросов, по крайней мере, у меня, расскажите, какие и в каком порядке были заключены договоры и между кем и кем..

а то после Вашего поста последнего у меня вопросов много...

[Баск]

В свое время у меня была ситуация, когда кредиты были выданы двум лицам под один залог (недвижимость). При оформлении ипотеки в самом договоре были установлены приоритеты обращения взыскания.
У Вас же явный ОБЫКНОВЕННЫЙ ПОСЛЕДУЮЩИЙ ЗАЛОГ.
Два кредита . Два договора залога, последовательно зарегистрированные.

[Alfa]

У Вас же явный ОБЫКНОВЕННЫЙ ПОСЛЕДУЮЩИЙ ЗАЛОГ. Совершенно верно.
Ранее обсуждался вопрос, можно ли по одному договору залога передать в залог имущество 2-м кредиторам.

[BALU]

Тут только один скользкий момент - это обращение взыскание на залог по одному кредиту, в то время, как по второму еще не наступил срок погашения. Например, Сарбаш Сергей Васильевич считает, что в данном случае у второго кредитора, также наступает право для обращения взыскания, в связи с чем он вправе, также обратить взыскание в том же процессе.
Однако, как он об этом узнает?

[Alfa]

Однако, как он об этом узнает? А когда узнает, а предмет залога уже реализован, то Залогодатель обязан заменить его другим залогом. А если условиями кредитного договора предусмотрено, то кредитор вправе потребовать и досрочного возврата.

[BALU]

Alfa А когда узнает, а предмет залога уже реализован, то Залогодатель обязан заменить его другим залогом. А если условиями кредитного договора предусмотрено, то кредитор вправе потребовать и досрочного возврата.

Во-первых, не обязан, а вправе (ст. 345 ГК).
Во-вторых, это может быть единственным достойным имуществом у заемщика.
В-третьих, досрочное взыскание кредита, не гарантирует его погашение.

[БАРиК]

Может кто сталкивался с такой проблемой:
Два кредита - один залог (ипотека). Здесь все оформлено как положено.
Залогодатель - один из заемщиков. Эти кредиты являются взаимосвязанными или нет?
А.

[Liz]

БАРиК т.е. связанные заемщики с точки зрения первой инструкции Вас интересует? Если недвижимость - это все, что у заемщика есть, то реализация предмета залога вызовет финансовые трудности. И, следовательно, по оценочному критерию 1ой инструкции (фин. трудности одного заемщика вызывают фин. трудности другого) можно их связать. Но ЦБ в таких случаях всегда отвечает, что банк самостоятельно оценивает связанность. У нас такие кредиты были и мы их не связывали.

[Stix]

БАРиК
Инструкция 1
п. 4 2) Под взаимосвязанными заемщиками понимаются юридические и физические лица заемщики, связанные между собой экономически и/или юридически (т.е. имеющие общую собственность, и/или взаимные гарантии, и/или обязательства, и/или контролирующие имущество друг друга, а также совмещение ...
Раз имеют взаимные обязательста, то Да.

[БАРиК]

почему реализация залога вызывает трудности? У нас зарегистрированный залог. Т.е. - право реализации залога - наше.

[БАРиК]

Какие взаимные обязательства? Это же не совместные обязательства.

[БАРиК]

Обеспечение кредита общее, но обязательства у них - каждый по себе. К тому же, если говорить о 1-ой инструкции, то речб идет о такой связанности, при которой фин.трудности одного могут повлечь фин.трудности у другого. А в данном случае - твердый залог, с преимущественным правом у банка.

[БАРиК]

У кого были такие конкретные случае, о которых я написал. Что ЦБ говорил в таких случаях? И что Вы отвечали, чем аргументировали, доказывая отсутствие взаимосвязанности?
Заранее спасибо всем, кто откликнется.

[Liz]

БАРиК если у заемщика все основные средства - это недвижимость, переданная Вам в залог (напр., это завод, а в залоге единственная доменная печь, являющаяся сооружением), то при реализации залога по кредиту другого заемщика завод останется без своей печки и загнется. Если ситуация похожа, можно связать, если нет - просто оцените сами, вы при этом ничего не нарушите.

[Liz]

БАРиК у нас такой конкретный случай и был. Сооружение в залоге по двум кредитам. Мы их не связывали, т.к. посчитали, что при реализации залога на сооружении все равно останется висеть залог по другому кредиту. Следоваьтельно, другой кредит обеспечен, и в случае невозврата будет реализован залог и кредит погашен. Но это теоретически для ЦБ. А практически - попробуйте реализовать имущество, на котором залог висит

[БАРиК]

Liz, спасибо. Но на сегодняший день - сроки погашения кредитов толкь через год. И сегодня речь о реализации залога не идет. Тем не менее, по независимой оценке - стоимость залога ( здания) превышает суммы основного долга, процентов по ним за весь период и т.п.

[БАРиК]

Liz, правильно ли я тебя понимаю, что если есть основания утверждать , что если нет трудностей с реализацией данного залога, то проблем нет? :-)

[Liz]

БАРиК ничего не могу сказать. Критерии оценочные, так что все зависит от мотивированности вашего заключения... и от понятливости проверяющих

[Alfa]

Во-первых, не обязан, а вправе (ст. 345 ГК).
Во-вторых, это может быть единственным достойным имуществом у заемщика.
В-третьих, досрочное взыскание кредита, не гарантирует его погашение.
Во-первых, знала, что прицепитесь с слову вправе. Залогодатель вправе восстановить или заменить предмет залога.
Во-вторых, наличие достойного имущества вопрос уже другой вопрос. Кредитор вправе потребовать досрочного возврата, если предмет залога выбыл из владения Залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге.
В-третьих, погашение кредита - вообще вопрос риторический. И выдача кредита не гарантирует его возвратю

[BALU]

Alfa И выдача кредита не гарантирует его возврат

Если знала, что прицеплюсь, зачем написала?
Конечно, залог для того и существует, чтобы снизить этот риск. А на деле получается, что не все так просто!

погашение кредита - вообще вопрос риторический.

Скорее - филосовский!

[БАРиК]

Уважаемые банкиры.
Никто не поделится опытом по тому вопросу, котрый я описал выше. Liz мне ответил - за что ему большое человеческое спасибо!
Может еще кто сталкивался с ЦБ по подобному вопросу?
Заранее балогадарен.

[БАРиК]

Коллеги, неужели так никто кроме Lizа и не ответит мне?
Вы ж как никто понимаете - конец месяца!!!!! Н6 может полететь...