19 ноября, понедельник 00:18
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Предварительный договор об ипотеке

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Предварительный договор об ипотеке

    Народ, может ли заключаться предварительный договор о заключении в будущем договора ипотеки недвижимости, возведение которой только началось (вырыт котлован)?
    25
    Заключение предварительного договора об ипотеке допустимо
    84.00%
    21
    Заключение предварительного договора об ипотеке не допустимо
    16.00%
    4
    иная позиция
    0.00%
    0

  • #2
    Мне думается, что следует сначала посмотреть НПА, которые регулируют правовой режим объектов незавершенного строительства и затем сопоставить их с законодательством об ипотеке.
    Если все ОК, то почему бы и не заключить такой предварительный договор?

    Хотя сам я с таким вопросом пока еще не сталкивался

    С Уважением,
    Женя
    С Уважением,
    Женя

    Комментарий


    • #3
      А почемы бы и нет? Предварительный договор можно заключить на совершение любой сделки в будущем (фьючерсный договор), а незавершенное строительство может быть объектом сделки, в данном случае ипотеки, поэтому вполне, я думаю. Вопрос, нужно ли, что это за залог такой формальный, который вы никогда не реализуете.

      Комментарий


      • #4
        ok-lawyer

        Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

        2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

        Коль скоро котлован есть, значит, можно сделать вывод о начале возведения
        здания, сооружения, и т.п. Только вот предварительный договор здесь ни к чему - нужно, по моему мнению, в первую очередь делать ипотеку земельного участка и незавершенного строительством объекта.

        Комментарий


        • #5
          В предварительном договоре указывается, что договор ипотеки будет заключен, когда у Инвестора возникнет право собственности на недвижимость, то есть когда строительство полностью завершится.
          Вопрос такой: в предварительном договоре должен быть четко определен предмет основного договора. В качестве предмета будет фигурировать недвижимость, которая еще не создана. Можно определить местонахождение, этажность (если объект будет выстроен в соответствии с проектной документацией), можно приложить поэтажные планы, в соответствии с которыми собираются строить недвижимость (: ? а может, что-то изменится в процессе строительства)…
          Вобщем, у меня такие сомнения: можно ли описать предмет, зная его предполагаемые признаки, но не зная, какой этот предмет получится в процессе создания?

          Комментарий


          • #6
            ФЗ "Об ипотеке"

            Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

            1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

            Заключайте договор на ипотеку земельного участка
            строящаяся недвижимость автоматически будет тоже в залоге

            Комментарий


            • #7
              next
              Спасибо, но земельный участок находится у Инвестора в краткосрочной аренде, причем с целевым использованием именно для строительства недвижимости. Срок аренды заканчивается в дату предполагаемого ввода объекта в эксплуатацию.

              Комментарий


              • #8
                next

                Полностью с Вами согласен

                С уважением,
                Женя
                С Уважением,
                Женя

                Комментарий


                • #9
                  ok-lawyer

                  Опередили меня на 1 минуту)))
                  С Уважением,
                  Женя

                  Комментарий


                  • #10
                    Раскрою еще маленькую тайну: это жилой дом.
                    Есть норма (ФЗ "Об ипотеке"):

                    Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов

                    При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

                    Красиво и здорово, но:
                    1. Сначала необходимо оформить право собственности на незавершенку.
                    Постановление ВАС № 8 от 25.02.98: к недвижимости относятся незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора подряда.
                    Наш объект очень даже является предметом подрядных договоров.
                    2. Строительство осуществляется путем объединения средств многих инвестров, значит, необходимо зарегистрировать весь объект (незавершенку) и права собственности на него (помещения в нем) за всеми инвесторами пропорционально доле вложений, причем эти доли необходимо выделять на планах того, что уже построено (у нас, судя по всему, на плане котлована).

                    Комментарий


                    • #11
                      Уважаемые коллеги!

                      Предлагаю выразить свое мотивированное мнение по указанному вопросу, интерес к которому пока только теоретический. Арбитражная практика о признании таких договоров заключенными либо незаключенными отсутствует. Мнения юристов диаметрально противоположны. Нотариусы готовы удостоверять такие сделки.

                      Основной проблемой является возможность заключения предварительного договора, который по своей правовой природе является акцессорным, а также последствия заключения такого договора.

                      Прошу высказаться, обосновать свое мнение.


                      Последний раз редактировалось solus rex; 03.04.2002, 09:23.

                      Комментарий


                      • #12
                        solus rex

                        Вопрос звучит: допустимо ли заключение предварительного договора, являющегося акцессорным.
                        Если основное обязательство уже существует, почему бы нет.
                        Если еще не существует, опять же, почему бы нет, если в предварительном договоре будет ссылка на то, что основной договор (акцессорное обязательство) будет заключен только после возникновения основного обязательства, которое акцессорное будет обеспечивать.

                        Предварительные договора ипотеки нотариусы действительно заверяют. Практика на этот счет тоже есть (будет ниже).

                        Я уже задавала тему, но так и не определилась: возможно ли заключение предварительного договора ипотеки, если предмет ипотеки еще не создан? (Начато строительство жилого дома)? Все параметры можно определить по проектно-сметной документации.

                        Комментарий


                        • #13
                          ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

                          ПОСТАНОВЛЕНИЕ
                          от 23 апреля 1996 г. No. 8057/95


                          Между Русским торгово-промышленным коммерческим банком и акционерным обществом закрытого типа "Русфинстрой" заключен кредитный договор от 31.10.94 No. 4-2-8/127 о предоставлении последнему кредита в сумме 200000 долларов США, срок погашения которого установлен до 28.07.95.
                          В обеспечение возврата кредита банком с ТОО "ПТО "Царское село" заключен предварительный договор о залоге от 31.10.94 No. 4-2-9/127пр, предметом которого является недвижимое имущество: нежилое помещение подземного гаража-стоянки на 20 автомобилей общей площадью 500 кв. метров, офисное помещение в секции No. 14 общей площадью 373 кв. метра. Указанные объекты залога находились в строящемся жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, кварт. 9, корп. 7.
                          В соответствии со статьей 42 Закона Российской Федерации "О залоге" ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей - вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
                          Материалами дела подтверждается, что землеотвод под строительство жилого дома, в котором находится объект залога, оформлен на ответчика. Финансирование строительства также осуществлялось ответчиком.
                          Согласно статье 43 указанного Закона договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в поземельной книге.
                          В пункте 1.4 предварительного договора о залоге также оговорено, что залогодатель обязуется: в 10-дневный срок со дня подписания настоящего договора произвести надлежащую запись в книге записей залогов; оплатить расходы по нотариальному удостоверению договора о залоге; за свой счет зарегистрировать залог в соответствующих органах местной администрации.
                          Однако перечисленные условия выполнены не были. В предварительном договоре указано, что договор о залоге заключается в трехдневный срок с момента подписания Государственной комиссией решения (акта) о вводе (приемке) жилого дома в эксплуатацию.
                          Актом Государственной приемочной комиссии от 22.12.94 жилой дом введен в эксплуатацию.
                          Департамент строительства мэрии Санкт-Петербурга приказом от 29.12.94 No. 21-в утвердил данный акт.
                          В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее регистрации, возникает с момента такой регистрации. Процедура регистрации прав на недвижимость в городе Санкт-Петербурге введена распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 29.12.94 No. 1329-р и приказом председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 29.12.94 No. 87.
                          Согласно статье 19 Закона Российской Федерации "О залоге" залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения.
                          Между тем какие-либо документы, подтверждающие право собственности ответчика на объекты залога, истцом не представлены.
                          В силу статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор о залоге от 31.10.94 No. 4-2-9/127пр является недействительным, поскольку не соблюдены требования о нотариальной форме и государственной регистрации.
                          Таким образом, у суда не было правовых оснований к понуждению ответчика заключить договор о залоге на базе предварительного договора.
                          Кроме того, согласно статье 1 Закона Российской Федерации "О залоге" залог - способ обеспечения обязательства.
                          На момент принятия апелляционной инстанцией постановления об обязании ответчика заключить договор о залоге срок исполнения основного обязательства (кредитного договора) наступил, то есть договор о залоге будет использован как способ погашения долга за заемщика.

                          Комментарий


                          • #14
                            ok-lawyer Если основное обязательство уже существует, почему бы нет. Основное обязательство - кредитный договор не существует, порядок его заключения будет зависеть от легитимности предварительного договора об ипотеке. Следует ли заключать предварительный кредитный договор: если есть предварительный акцессорный, то должен быть и предварительный основной договор?

                            Практика на этот счет тоже есть (будет ниже). разместите здесь, пожалуйста.

                            возможно ли заключение предварительного договора ипотеки, если предмет ипотеки еще не создан? попали в точку. Проблема возникла из этого положения.

                            Комментарий


                            • #15
                              Следует ли заключать предварительный кредитный договор: если есть предварительный акцессорный, то должен быть и предварительный основной договор?

                              Логика, безусловно, есть: ведь как-то нужно в предварительном договоре ипотеки обозначить параметры обязательства, которое ипотека собственно обеспечивает.

                              Относительно "несозданного " предмета ипотеки: смотри практику выше, судя по всему такая же была ситуация ("Указанные объекты залога находились в строящемся жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, кварт. 9, корп. 7. Материалами дела подтверждается, что землеотвод под строительство жилого дома, в котором находится объект залога, оформлен на ответчика. Финансирование строительства также осуществлялось ответчиком.")


                              Комментарий


                              • #16
                                ok-lawyer спасибо.

                                Комментарий


                                • #17
                                  А вам это надо? Теоретически конечно это возможно. Один из банков нашего города занимается ипотечным кредитованием под залог доли в долевом участии в строительстве. Риск, однако.

                                  С ув., Н

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    nikita_kv А вам это надо? Да. Один из банков нашего города занимается ипотечным кредитованием под залог доли в долевом участии в строительстве
                                    Изложите схему, если не трудно.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Коллеги, как вы думаете, если между сторонами возникнут споры в отношении предварительного договора, какое решение должен принять суд:

                                      1) понудить к заключению основного договора;
                                      2) признать его заключенным.

                                      В первом случае: как физически можно исполнить такое решение?
                                      во втором: зарегистрирует ли регистрационная палата такой договор?

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        мы практикуем заключение предварительного договора ипотеки в случае, если недвижимость (зем.участок) на момент заключения кредитного договора не оформлены на заемщика. по моему мнению, заключение такого договора имеет больше дисциплинирующий акцент.

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          solus rex

                                          1) понудить - п. 5 ст.429 + п.4 ст.444 ГК РФ
                                          2) ст.446 - условия договора определяются решением суда

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            ok-lawyer 1) понудить - п. 5 ст.429 + п.4 ст.444 ГК РФ как понудить поход к нотариусу?

                                            п.4 ст.444 ГК РФ ст 445?

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              п.4 ст.444 ГК РФ -ст 445?Да.


                                              как понудить поход к нотариусу?

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                ok-lawyer Воооооооооо-ооо-от!!!

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  На семинаре в конце февраля в РАГСе, организованном СТАТУТ, как раз по
                                                  банковской тематике, этот вопрос задавался. Представитель ВАС ответил со ссылкой на п. 1 ст. 429 ГК, что предварительный договор ипотеки заключить нельзя, так как в этом пункте говорится о передаче имущества (видимо представитель ВАС имел ввиду, что это только купля-продажа), а ЕФИМОВА (АКБ) говорила, что список, привиденный в ГК, не исчерпывающий, и поэтому можно.
                                                  Я считаю, что заключать можно и нотариус удостоверяет, однако в предварительном договоре надо сразу все и предусматривать, что должно быть в основном договоре, кроме, соответственно, ссылки на правоустанавливающие документы, которых еще нет (в незарегистрированном незавершенном строительстве), однако есть риск, что недвжимость не будет достроена и право собственности на него не будет зарегистрировано. Поэтому лучше еще заключать договор залог прав по договору о долевом участии в строительстве, который правда, некоторые строительные организации заключают как простое товарищество.

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    И еще о незавершенном строительстве. Уважаемые коллеги ! Хочу услышать мнение по поводу возможной ситуации, когда при строительстве недвижимости нарушаются права соседей (воздвигаемый дом соседу загараживает вид на какие-либо природные достопримечательности - лес, реку, озеро и т.п., собственно из-за чего он и покупал в свое время этот участок) и они (эти соседи) обращаются в суд (общей юрисдикции) либо с прекращением такого строительства, либо с взысканием материального или морального ущерба. И если эта недвижимость уже обременена залогом незавершенного строительства. Прямых норм земельного и градостроительного законодательства, устанавливающих обязательность согласования строительства недвижимости с другими гражданами (собственниками) я не нашел.

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
                                                      от 16 февраля 2001 г. N 59
                                                      "Обзор практики разрешения споров, связанных
                                                      с применением Федерального закона "О государственной
                                                      регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

                                                      14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
                                                      Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.
                                                      Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК РФ и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.
                                                      Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
                                                      Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
                                                      С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Господа, хэлп!!!

                                                        Ситуация: заемщик очень подозрительно себя ведет, проценты платит, но чувствуется, что основной долг может и не вернуть. Есть третье лицо - ЗАО(фабрика), которое вроде бы и готово было бы отдать в залог землю и сооружения, но на них не оформлено Свидетельство о праве собственности.
                                                        Что делать? Ситуация осложняется тем, что у заемщика есть еще лихие кредиторы, которые, как мне думается, сложа руки не сидят... Как бы землишка и домишки мимо нас не ушли...
                                                        Подумываю о предварительном договоре о залоге недвижимости. Как Вы счтаете, - такой договор возможен?..
                                                        Смущает формулировка п.1 ст. 429 ГК: "По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества..."

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Мол, что-то типа: "Сторона 1 обязуется в такие-то сроки оформить право собственности на такое-то имущество и передать в залог..."
                                                          (Ох, не нравится мне все это!...)

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            (Ох, не нравится мне все это!...)
                                                            Ох, и мне тоже не нравится. Сейчас некогда обосновывать, но что-то внутри мне подсказывает, что для ипотеки предварительный договор в простой письменной форме не годится.

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X