26 ноября, четверг 01:23
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Эскроу счет для расчета по недвижимости

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Эскроу счет для расчета по недвижимости

    Я услышал, что буквально два месяца назад появился новый инструмент для расчета за продаваемую недвижимость. Это банковский счет эскроу http://www.banki.ru/wikibank/strahov...chetov_eskrou/ Помните, были разговоры, что аккредитив не страхуется АСВ, если у банка отзовут лицензию. А вот счет эскроу при сделке с недвижимостью страхуется аж на десять миллионов рублей!
    Вот тут в статье написано про отличие эскроу от аккредитива http://www.eg-online.ru/article/271598/

    Мне очень любопытно, а сейчас возможно ли произвести сделку через счет эскроу? Хоть один банк предоставляет именно такую услугу?

  • #2
    Сообщение от wasya Посмотреть сообщение
    Я услышал, что буквально два месяца назад появился новый инструмент для расчета за продаваемую недвижимость. Это банковский счет эскроу http://www.banki.ru/wikibank/strahov...chetov_eskrou/ Помните, были разговоры, что аккредитив не страхуется АСВ, если у банка отзовут лицензию. А вот счет эскроу при сделке с недвижимостью страхуется аж на десять миллионов рублей!
    Вот тут в статье написано про отличие эскроу от аккредитива http://www.eg-online.ru/article/271598/

    Мне очень любопытно, а сейчас возможно ли произвести сделку через счет эскроу? Хоть один банк предоставляет именно такую услугу?
    Мы запустимся с июля, сейчас последние визы собираю и вперед!

    Комментарий


    • #3
      Сообщение от wasya Посмотреть сообщение
      Вот тут в статье написано про отличие эскроу от аккредитива http://www.eg-online.ru/article/271598/
      меня уже в самом начале вот это повеселило
      Бенефициаром по сделке выступает сторона — получатель денежных средств, в то время как владельцем счета является, как правило, продавец товара, работы или услуги или посредник.
      Дальше не читал

      Комментарий


      • #4
        Наверно это важно на случай, если банк внезапно обанкротится. Если счетом экстроу пользовались два физических лица при продаже квартиры, то АСВ выплатит страховку. А вот если квартиру продавал застройщик, т.е. счетом экстроу владело юридическое лицо, то страховки от АСВ не будет. Покупатель останется без денег и без квартиры.

        Комментарий


        • #5
          Экстроу счет обычно открывается на месяц, как и аккредитив при продаже недвижимости. По-идее, после истечения этого срока деньги возвращаются покупателю квартиры. Но вдруг в росреестре просто напросто задержится регистрация сделки, ну или попросят довнести новый кадастровый паспорт? Тогда деньги через месяц возвратятся покупателю, а продавец останется без денег и без квартиры.
          Можно конечно бегать по судам и понуждать к совершению сделки. Но покупатель скажет, что денег у него сейчас нет, а сможет выплачивать по 1000 рублей в месяц за купленную квартиру. А вот если бы деньги остались в банке, то можно было бы через суд понудить к исполнению сделки.

          Возможен ли бессрочный счет экстроу? Вот с ячейкой такое возможно. Суд может длится хоть два года. И столько же времени будут хранится деньги в ячейке, причем даже без ареста.

          Комментарий


          • #6
            Эскроу
            По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром (ст. 860.7 ГК РФ).

            Бенефициаром по сделке выступает сторона — получатель денежных средств, в то время как владельцем счета является, как правило, продавец товара, работы или услуги или посредник.

            Рассмотрим особенности счета эскроу, значимые при его практическом использо·вании:

            до возникновения установленных в договоре оснований депонент и бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами;
            зачисление на счет эскроу иных денежных средств, кроме депонируемой суммы, указанной в договоре, не допускается (п. 2 ст. 860.8 ГК РФ);
            банк не вправе списывать свои комиссии за счет средств, находящихся на счете эскроу (п. 3 ст. 860.7 ГК РФ);
            закрытие счета эскроу происходит по истечении срока действия договора или при его прекращении по другим основаниям;
            объектом депонирования могут быть только деньги. В мировой практике объектом депонирования могут выступать также вещи, ценные бумаги, подлежащие передаче по сделке, но российское законодательство этого пока не позволяет.
            Единственным способом распоряжения средствами, находящимися на счете эскроу, в период действия договора является их выдача бенефициару или перечисление на указанный им счет при возникновении оснований, преду·смотренных догово·ром. Основаниями для передачи денежных средств могут являться следующие обстоятельства: исполнение стороной условий сделки и предоставление подтверждающих до·кумен·тов (например, предъявление накладной при отгрузке товара), наступление определенного договором срока или события. При этом установлено, что банк обязан выдать или перечислить денежные средства либо в установленный договором срок, либо, при отсутствии срока в договоре, в течение десяти дней с момента указанных оснований (п. 3 ст. 860.8 ГК РФ).

            Основным назначением инструмента эскроу является минимизация рисков. Он поз·воляет сторонам сделки зарезервировать средства на период разрешения различных рискованных вопросов, которые должны быть урегулированы в процессе исполнения сделки. Это может быть риск отказа стороны от исполнения обязательства (например, по поставке товара). В таком случае договором эскроу может быть предусмотрена выплата денежных средств при предъявлении до·кумен·тов, подтверждающих отгрузку товара. Еще один пример — риск подрядчика по оплате стоимости выполненных работ: в таком случае договором предусматривается, что выдача или перечисление денежных средств происходит после предъявления подписанного обеими сторонами акта выполненных работ.

            Кроме того, данный вид счета может являться альтернативой расчетам по аккредитиву.

            Напомним, что при расчетах по аккредитиву банк, действую·щий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель (ст. 867 ГК РФ). Для исполнения аккредитива получатель средств представляет в исполняющий банк до·кумен·ты, подтверждающие выполнение всех условий аккредитива. При нарушении хотя бы одного из этих условий исполнение аккредитива не производится. При этом банк производит проверку только по внешним признакам.

            Основное отличие эскроу от аккредитива заключается в том, что первый, помимо платежа против определенного комплекта до·кумен·тов, предусматривает также возможность согласовать условия оплаты наступ·лением какого-либо события. Кроме того, расчеты по аккредитиву производятся по «стандартным» до·кумен·там после их проверки по внешним признакам. При этом банк не вправе проверять фактическое исполнение обязательства. Для эскроу регулирование гораздо более гибкое. Стороны вправе предусмотреть специальную процедуру, при которой банк может не только запросить до·кумен·ты, но и проверить фактическое исполнение договорных обязательств.

            Также данный вид счета может стать удобной альтернативой расчетов с использованием банковской ячейки. Схема расчетов с использованием банковских ячеек на практике час·то используется для сделок с недвижимым имуществом. Денежные средства могут размещаться на период с даты подачи до·кумен·тов на регистрацию права и до завершения процедуры регистрации.

            В западных странах также широко распространена практика использования счета эскроу в M&A транзакциях (сделки по слиянию и поглощению) для минимизации рисков.

            Среди таких рисков, как правило, выделяются следующие: риск неисполнения стороной обязательства, регуляторный риск и риски, связанные с оценкой бизнеса. Регуляторный риск — это вероятность неполучения разрешения каких-либо государственных органов (например, согласия ФАС России на сделку). Для исключения потерь стороны могут предусмотреть в договоре возврат аванса, выплачиваемого до закрытия сделки по приобретению бизнеса в случае возникновения таких обстоя·тельств. Чтобы предотвратить ущерб по рискам, связанным с оценкой, стороны часто преду·сматривают в контрактах условие о возврате части стоимости бизнеса, если по результатам проведенного юридичес·кого или финансового аудита (due diligence) будут обнаружены обязательства компании (группы компаний), являющейся объектом приобретения, или иные существенные риски для продавца, о которых он не знал ранее.

            Резервирование денег по соглашению сторон может быть способом защиты интересов как продавца, так и покупателя на случай, если в ходе реа·лизации сделки возникают какие-либо регуляторные ·проблемы или не удается обеспечить условия, от которых зависит возможность закрытия сделки.

            Также в сделках по слиянию и поглощению счета эскроу час·то используются для обес·печения исполнения обязательств сторон по возмещению возможных убытков (indemnity), связанных с имущественными претензиями (исками) третьих лиц и регуляторных органов, нарушением гарантий и заверений и т.п. Причем средства в этих случаях могут резервироваться на значительный период после даты закрытия сделки, когда такие риски сохраняются.

            Комментарий


            • #7
              «Счет Эскроу» от ОАО «ТЭМБР-БАНК»
              https://tembr.ru/ru-mow/page/novyi-v...t-eskrou%C2%BB

              Подробностей никаких нет. На сайте банка нет даже упоминания, что деньги на экстроу счете физического лица страхуются АСВ на 10 млн рублей. А если одной стороной сделки будет юридическое лицо, то страховки от АСВ не будет.

              Комментарий


              • #8
                Подробностей никаких нет. На сайте банка нет даже упоминания, что деньги на экстроу счете физического лица страхуются АСВ на 10 млн рублей. А если одной стороной сделки будет юридическое лицо, то страховки от АСВ не будет.
                177-ФЗ "О страховании вкладов"

                "Статья 12.1. Особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества
                (введена Федеральным законом от 22.12.2014 N 432-ФЗ)
                1. Денежные средства, размещенные на счете эскроу, открытом физическим лицом (депонентом) для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, подлежат страхованию в соответствии с настоящим Федеральным законом в период с даты регистрации документов, представленных для государственной регистрации прав, до истечения трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, или до истечения трех рабочих дней с даты принятия решения об отказе в государственной регистрации права, или до истечения трех рабочих дней с даты прекращения государственной регистрации права.
                2. При наступлении страхового случая в течение предусмотренного частью 1 настоящей статьи периода страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, право на получение страхового возмещения, предусмотренного частью 3 настоящей статьи, имеет физическое лицо, являющееся депонентом, либо при возникновении предусмотренных договором счета эскроу оснований для передачи денежных средств бенефициару - физическое лицо, являющееся бенефициаром по договору счета эскроу. Указанные физические лица имеют все права вкладчика, предусмотренные настоящей главой.
                3. Возмещение по договору счета эскроу, открытого для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн. рублей.
                4. Возмещение рассчитывается и выплачивается отдельно от возмещения по иным вкладам с учетом положения части 3 статьи 11 настоящего Федерального закона.
                5. Агентство в отношении включенных в реестр обязательств банка перед вкладчиками по счетам эскроу запрашивает в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), информацию, подтверждающую факт проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на день наступления страхового случая. Порядок направления запроса и представления указанной информации устанавливается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по согласованию с Агентством.
                6. Если вкладчик имеет несколько счетов эскроу, предусмотренных настоящей статьей, в одном банке, суммарный размер обязательств которого по этим вкладам перед вкладчиком превышает 10 млн. рублей, возмещение выплачивается по каждому из этих вкладов пропорционально их размерам.
                7. Если банк, в отношении которого наступил страховой случай, выступал по отношению к физическому лицу также в качестве кредитора, размер возмещения по договору счета эскроу, предусмотренный частью 2 настоящей статьи, определяется исходя из разницы между суммой обязательств банка перед этим лицом и суммой встречных требований данного банка, возникших до дня наступления страхового случая, за исключением встречных требований данного банка к указанному физическому лицу по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой жилого помещения, продажа или покупка которого осуществляется с использованием данного счета эскроу."

                Комментарий


                • #9
                  А можете подробнее расписать, как понимать пункт 7 статьи 12.1. 177-ФЗ "О страховании вкладов"? А то был практически такой же случай http://www.banki.ru/forum/?PAGE_NAME...m-message-list Там банк выдал ипотечный кредит, человек зачислил деньги на аккредитив для покупки квартиры. В середине сделки банк обанкротился, не смог перевести деньги с аккредитива покупателю.
                  Как я понял, в этом случае АСВ не страхует деньги на счете экстроу. А человек остается должен банку неведанный ипотечный кредит, который завис на счете.

                  Комментарий


                  • #10
                    Сообщение от wasya Посмотреть сообщение
                    Наверно это важно на случай, если банк внезапно обанкротится. Если счетом экстроу пользовались два физических лица при продаже квартиры, то АСВ выплатит страховку. А вот если квартиру продавал застройщик, т.е. счетом экстроу владело юридическое лицо, то страховки от АСВ не будет. Покупатель останется без денег и без квартиры.
                    Доброго дня!
                    Почему? Правильно ли я понимаю, что АСВ не выплатит страховку (в пределах 10млн.руб) - ситуация ниже?

                    Клиент - Депонент (ф/л) открыл эскроу счет в пользу Бенефициара (Застройщика). Договор по 214-ФЗ (я так понимаю, что именно этот случай здесь рассматривается выше - договор ДДУ) тоже проходят процедуру регистрации в Росреестре (вполне соответствует п. 1 статьи 12.1 177-ФЗ "О страховании вкладов") и условием перечисления средств бенефициару со счета эскроу является получение депонентом зарегистрированного в Росреестре договора ДДУ.
                    Dimuch

                    Комментарий


                    • #11
                      *** Удалено модератором ***
                      Договор счета эскроу – универсальная конструкция, с помощью которой повышается уверенность сторон сделки в том, что они получат то, на что рассчитывали. В крайнем случае, даже если сделка не состоится, покупатель сможет вернуть деньги, которые он планировал передать продавцу, но не передал в силу того, что тот не исполнил свои обязательства надлежащим образом. Стороны сохраняют возможность контроля за счетом эскроу – и продавец, и покупатель могут получить актуальную информацию по счету.
                      Интересно, что будет, если будет задержка регистрации сделки, а счет экстроу открывали на месяц?

                      *** Удалено модератором ***


                      Последний раз редактировалось Юрий Санков; 15.12.2015, 09:42. Причина: В следующий раз за рекламу будет бан. Пока предупреждение.

                      Комментарий


                      • #12
                        коллеги, как считаете, может ли банк (если это предусмотрено договором счета эскроу) осуществлять перечисление денег бенефициару самостоятельно, а не по факту предоставления документов бенефициаром?
                        т.е. в ДБС эскроу указано "5.1 банк при нападениии на планету земля первой галактической империи перечисляет средства находящиеся на Счете на счет Бенефициара № ____.
                        5.2. Подтверждением нападения на планету земля первой галактической империи будет являться справка о таком нападении, выданная ТПП РФ"
                        и вот как только имперские крейсеры начинают бороздить мирное небо над головами землян, банк сам идет в ТПП, сам получает справку, вкладывает её в юр.дело, и сам перечисляет деньги. я вижу так, что ст. 860.8 не устанавливает круга лиц, которые подтверждают банку наступление обстоятельств, и говорит только "обстоятельства наступили = перечислил", а откуда об обстоятельствах банку стало известно - это оставлено законодателем на усмотрение сторон. нет?
                        возможно следует дополнить договор п. 5.3. "Банк самостоятельно определяет наличие обстоятельств, указанных в п.5.1., несет ответственность за неправильное определение обстоятельств"
                        и вдогонку - если в п. 5.1. предусмотрено именно безналичное перечисление, может ли бенефициар требовать выдачи денег наличными? (учитывая, что правило п. 1 ст. 859 на эскроу не распространяется и бенефициар не вправе требовать "закройте счет, выдайте деньги").

                        Комментарий

                        Обработка...
                        X