17 октября, среда 07:48
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Налогообложение при уступке требований по кредитам и закладным - налог на прибыль

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Налогообложение при уступке требований по кредитам и закладным - налог на прибыль

    Итак, есть проблема следующего характера!
    В соответствии с Соглашением об условиях поставки закладных и Договором купли-продажи закладных, заключенными между Банком и ОАО АИЖК, Банк передает ОАО АИЖК закладные в собственность со всеми удостоверяемыми ими правами в совокупности и с производством на закладных необходимой отметки о новом владельце ОАО АИЖК путем совершения настоящей сделки купли-продажи закладных. Как квалифицировать данную сделку для целей налообложения? В соответствии с буквой закона налог платить надо, но по логике вещей дохода нет, и налог платить не с чего.. нету прибыли..
    В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. В ст. 280 Налогового кодекса указано, что при определении налоговой базы по операциям с ценными бумагами доходы налогоплательщика от операций по реализации или иного выбытия ценных бумаг (в том числе погашения) определяются исходя из цены реализации или иного выбытия ценной бумаги, а также суммы накопленного процентного (купонного) дохода, уплаченной покупателем налогоплательщику, и суммы процентного (купонного) дохода, выплаченной налогоплательщику эмитентом (векселедателем). При этом в доход налогоплательщика от реализации или иного выбытия ценных бумаг не включаются суммы процентного (купонного) дохода, ранее учтенные при налогообложении.
    Распоряжением ФКЦБ от 26.02.1999 г. № 195-р утверждены Методические рекомендации по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости), где разъяснено, что Передаточная надпись на закладной оформляет состоявшуюся уступку права требования по закладной с наступлением последствий, предусмотренных п. 2 ст. 146 ГК РФ. Передаточная надпись на закладной не является индоссаментом. Таким образом, в соответствии со ст. 146 ГК РФ закладная не является ордерной ценной бумагой, и в соответствии со ст. 48 102-ФЗ передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). Вобщем, отчуждение, в любом случае.
    Можно сделать вывод о том, что в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации сделки по купле-продаже закладных подлежат налогообложению, так как представляют собой реализацию ценных бумаг. Тем не менее, насколько стало известно, многие Банки не включают суммы, полученные от реализации закладных, в налогооблагаемую базу. Так как вся сумма, полученная за закладные, идет на погашение соответствующей ссуды и процентов, начисленных за этот период.
    Скажите, каким образом можно оправдать неуплату налога (если можно), так как насколько стало известно, планируются соответствующие изменения в законодательство внести, и скорее всего налоговые получат разъяснения на эту тему и станут проверять прошлые налоговые периоды.Возможно, есть какая-либо практика! поделитесь пожалуйста!!!!!

  • #2
    F.VERTEX
    Простите - может я не совсем понял Ваш вопрос. Мне почему-то всегда казалось, что уступка требований по кредиту, в т.ч. обеспеченных ипотекой и удостоверенных закладной, облагается у Банка налогом на прибыль согласно пункту 7 части 2 статьи 290 НК РФ как положительная разница "между полученной при прекращении или реализации (последующей уступке) права требования (в том числе ранее приобретенного) суммой средств и учетной стоимостью данного права требования".

    Если вырученная от реализации права требования денежная сумма лишь покрывает учетную стоимость этого права требования (т.е. полностью идет на погашение соответствующей ссуды и процентов, начисленных за этот период) налогом на прибыль облагать, получается, нечего. Не прав я?

    Комментарий


    • #3
      Прав. Вапще, тема интересная. Приходилось читать и такие мнения:
      II. Переуступка закладной по ипотечному кредиту и проблемы, возникающие в части налогообложения банков - первичных кредиторов.

      Фактором, усложняющим и тормозящим развитие ипотечного кредитования и осложняющим деятельность ПИФов и первичных ипотечных кредиторов, является налогообложение операций по первичному отчуждению закладных первичным кредитором. По действующей сейчас конструкции, в расходы банка, выдающего ипотечный кредит с оформлением закладной, не включается сумма кредита (п. 12 статьи 270 Налогового кодекса РФ).

      Следовательно, при первичном отчуждении закладной вся сумма, получаемая от приобретателя закладной, считается доходом и облагается налогом на прибыль по ставке 24%.

      Неуплата такого налога чревата негативными налоговыми последствиями для первичного кредитора. Уплата же делает бессмысленной с финансовой точки зрения операцию по оформлению закладной на выданный ипотечный кредит.

      Интересно, что в случае продажи первичным кредитором самого кредита (уступки прав по кредитному договору), если при заключении договора ипотеки закладная не оформлялась, у кредитора таких проблем с налогообложением не возникает.

      Данный пример наглядно показывает, что технический пробел налогового законодательства (вряд ли можно говорить о том, что денежные средства, предоставленные банком в качестве ипотечного кредита, не являются его расходом по закладной, удостоверяющей право требования по ипотечному кредиту) может сделать затруднительным использование такого важного механизма как секьюритизация ипотечных кредитов.

      Комментарий


      • #4
        МWt, в прибыль Банка необходимо засчитать всю сумму, полученную по закладной (расхода-то по приобретению ценных бумаг - закладных у Банка нет). Пробел налиццо! Аргументы, которые мы имеем на руках, хороши лишь для доказательства в суде. В ИФНС и слушать никто не станет - у них есть конкретная статься в НК. Возможно, есть конкретная практика поведения в данной ситуации или хотя бы судебная практика. Поделитесь пожалуйста.

        Комментарий


        • #5
          С такой аналогией дойдем до того, что я, выдавая вексель, должен буду с полученной за него суммы подоходный налог и НДС уплачивать. Оборачиваемость закладных от одной до трех недель, доходность - 1,5% - и нафик мне такие гефешты? Мне толкование Остапа как-то ближе и роднее. У нас с НДС по Вестерн Юниону вопросов была куча, тоже всякие разъяснения присылали, и платить пытались заставить... Ничего, обошлось. С отнесением капвложений на расходы вообще чуть не облысели, тоже вроде, тьфу-тьфу...

          Комментарий


          • #6
            MWt С такой аналогией дойдем до того, что я, выдавая вексель, должен буду с полученной за него суммы подоходный налог и НДС уплачивать
            вы будете смеяться, но есть такая практика по свои векселя и налогу на прибыль правда в основном из-за глупости банка, которые свои векселя через договор к-п выдают..но практика в пользу налогоплательщиков

            Комментарий


            • #7
              Вопрос: Организация, применяющая УСН (объект - доходы, уменьшенные на величину расходов), осуществляет ипотечное кредитование. Квартиры, приобретенные за счет заемных средств, передаются организации в залог путем оформления закладной. Вправе ли организация в случае передачи прав по закладной уменьшить доходы от ее реализации на сумму остатка неисполненного обязательства по кредиту, в обеспечение которого выдана закладная?
              Пользователи СС "КонсультантБухгалтер"

              Ответ: Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель (п. п. 1, 3 ст. 13 Закона N 102-ФЗ).
              Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца (п. 2 ст. 13 Закона N 102-ФЗ):
              - право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
              - право залога на имущество, обремененное ипотекой.
              В соответствии с п. 1 ст. 48 Закона N 102-ФЗ передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии).
              На основании п. 2 ст. 146 Гражданского кодекса РФ права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии).
              В свою очередь, уступка требования (цессия) означает переход прав кредитора к другому лицу (п. 1 ст. 382 ГК РФ).
              Таким образом, в результате уступки прав требования по закладной для организации меняется источник погашения выданных заемных средств.
              Согласно п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса РФ организации, применяющие УСН, учитывают при определении объекта налогообложения по единому налогу доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы. Указанные доходы определяются соответственно исходя из положений ст. ст. 249 и 250 НК РФ. При определении объекта налогообложения организациями не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ, а также доходы в виде полученных дивидендов, если их налогообложение произведено налоговым агентом в соответствии со ст. ст. 214, 275 НК РФ.
              В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде средств или иного имущества, которые получены в счет погашения заимствований по договорам кредита или займа (иных аналогичных средств или иного имущества независимо от формы оформления заимствований, включая ценные бумаги по долговым обязательствам).
              При этом доходы в виде процентов, полученных по договорам займа, кредита, банковского счета, банковского вклада, а также по ценным бумагам и другим долговым обязательствам, признаются внереализационными доходами и подлежат учету при исчислении единого налога на основании п. 6 ст. 250 НК РФ.
              Налогоплательщики, применяющие УСН и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов (ст. 346.14 НК РФ), вправе уменьшить полученные доходы на расходы, перечисленные в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Указанный перечень расходов является закрытым и не включает в себя затраты в виде средств или иного имущества, которые переданы по договорам кредита или займа (иных аналогичных средств или иного имущества независимо от формы оформления заимствований, включая долговые ценные бумаги).
              Таким образом, считаем, что в рассматриваемой ситуации организации при определении налоговой базы по единому налогу следует учесть только доход в виде процентов по договорам займа (кредита). Соответственно, сумму остатка неисполненного обязательства по кредиту учитывать в составе расходов нет необходимости.

              Комментарий


              • #8
                Punisher
                вы будете смеяться, но есть такая практика по свои векселя и налогу на прибыль - тут не смеяться, тут плакать в пору
                С уважением, Юричч
                Если б Молодость ЗНАЛА..., если б Старость МОГЛА...

                Комментарий


                • #9
                  Сообщение от Punisher
                  MWt С такой аналогией дойдем до того, что я, выдавая вексель, должен буду с полученной за него суммы подоходный налог и НДС уплачивать
                  вы будете смеяться, но есть такая практика по свои векселя и налогу на прибыль правда в основном из-за глупости банка, которые свои векселя через договор к-п выдают..но практика в пользу налогоплательщиков
                  Я не буду смеяться. Всяко бывает, особенно с налогами.

                  Комментарий


                  • #10
                    Итак, насколько я поняла, никто из банков, сотрудничающих с АИЖК по поводу ипотеки (а меня интересует конкретная ситуация именно с АИЖК так как формы договоров типовые и изменению не подлежат), не платит налоги с реализации закладных.
                    В соответствии со ст. 48 102-ФЗ отчуждение закладной ВЛЕЧЕТ ПОСЛЕДСТВИЯ цессии, и, хотя разумно должен быть заключен Договор цессии, НА ПРАКТИКЕ заключается Договор купли-продажи закладных, в предмете которого указано, что он влечет последствия цессии по кредиту. Понятно, что происходит всего лишь смена кредитора, но из-за того, что документы составлены ИМЕННО таким образом, возникает загвоздка. Нелогично было относить закладную к ценным бумагам, но тем не менее, это так. И если ИФНС пока не проверяет нас именно на этот предмет, то после внесения соответствующих изменений в законодательство (а над этим работают, и ещё неизвестно что внесут), этот вопрос получит огласку и прошлые налоговые периоды прошерстят на тему недоимок. Вобщем, все затаились и ждут судебную практику.

                    Комментарий


                    • #11
                      F.VERTEX
                      после внесения соответствующих изменений в законодательство (а над этим работают, и ещё неизвестно что внесут), этот вопрос получит огласку и прошлые налоговые периоды прошерстят на тему недоимок.- имхо, очень сомневаюсь. Ну изменения то в законодательство могут любые внести, но вот насчет прошлых налоговых периодов - сомнительно. Все-таки есть определенные правовоые принципы, например, обратная сила закона.
                      С уважением, Юричч
                      Если б Молодость ЗНАЛА..., если б Старость МОГЛА...

                      Комментарий


                      • #12
                        Сообщение от F.VERTEX
                        Итак, насколько я поняла, никто из банков, сотрудничающих с АИЖК по поводу ипотеки (а меня интересует конкретная ситуация именно с АИЖК так как формы договоров типовые и изменению не подлежат), не платит налоги с реализации закладных.
                        В соответствии со ст. 48 102-ФЗ отчуждение закладной ВЛЕЧЕТ ПОСЛЕДСТВИЯ цессии, и, хотя разумно должен быть заключен Договор цессии, НА ПРАКТИКЕ заключается Договор купли-продажи закладных, в предмете которого указано, что он влечет последствия цессии по кредиту. Понятно, что происходит всего лишь смена кредитора, но из-за того, что документы составлены ИМЕННО таким образом, возникает загвоздка. Нелогично было относить закладную к ценным бумагам, но тем не менее, это так. И если ИФНС пока не проверяет нас именно на этот предмет, то после внесения соответствующих изменений в законодательство (а над этим работают, и ещё неизвестно что внесут), этот вопрос получит огласку и прошлые налоговые периоды прошерстят на тему недоимок. Вобщем, все затаились и ждут судебную практику.
                        Никто не затаивался. Сделка оценивается по содержанию, а не по названию, которое содержится на титульном листе. Налоги никто не платит, потому как минуса вылезут очень хорошие. Чем трактовка Остапа кому не нравится, объясните пожалста?

                        Комментарий


                        • #13
                          В любом случае, спасибо всем за консультацию. Интересно было послушать/почитать различные мнения. Естественно, мнение Остапа тоже имеет право быть.. но когда существует определенного рода пробел в законодательстве, мнений много, и они противоречивы.
                          А по поводу обратной силы закона (особенно в том, что касается уплаты налогов), то на это я даже не надеюсь.

                          Комментарий


                          • #14
                            вроде по тем письмо вышло ? http://bankir.ru/news/newsline/taxpr....08.2006/59497

                            Комментарий


                            • #15
                              Коллеги! Что нам сейчас делать-пока не ввели изменения в НК РФ, неужели облагать по ставке 24%

                              Комментарий


                              • #16
                                potaski
                                Как выгодоприобретатель откажитесь от получения страховки.
                                Наследники получив данную сумму направят ее в погашение задолженности.

                                Комментарий


                                • #17
                                  fosfoniy не врубилась , вы про что? какую страховку Вы имеете ввиду?

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Я читала в журнале, что Ассоциация российских банков этим вопросом вплотную занялась, на каком этапе решение вопроса интересно?

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Punisher в том письме рассмтривается случай приобретения прав по закладным не вследствие выдачи кредита, а вследствие получения их через уступку по кредиту, выданному другим банком.
                                      В таком случае 280-я применяется безболезненно - есть расходы на приобретение закладной как ценной бумаги.
                                      В случае оформления закладной при выдаче кредита следует применять не только ст. 270, но и п. 10 ст. 251 - как и написано в процитированном выше ответе УСНщику. Тогда и проблем никаких вроде бы не возникает.
                                      ...А жизнь так и будет крутить и крутить колесо...

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Уважаемые налоговики, хочу поднять вопрос по налогообложению операций с закладными. Может кто-то уже наработал практику...
                                        Для меня пока все сложно, очень хочу разобраться.

                                        1.Первоначально для Банка закладная выступает как предмет залога, в налогобложении закладная не участвует, т.к. числится на внебалансе и не подлежит переоценке. Под закладную не создается резерв, т.к. она учитывается как обеспечение кредитного договора, под который в балансе создается резерв.
                                        Здесь вроде все понятно и хорошо.

                                        2.При последующей переуступке -закладную уже нужно рассматривать как ценную бумагу, не обращ.на ОРЦБ и МинФин пишет(письмо 03-03-04/2/192 от 11.08.06г.), что налогообложение будет по ст.280 НК РФ.
                                        Да, была на семинаре, Буланцева сказала, что в ближайших изменениях в НК -ни слова не будет по закладным. Надо как то изголяться самим.
                                        2.1. Банк переуступает кредит, обеспеченный закладной.
                                        Пример:
                                        Банк переуступает ипотеч.кредит:
                                        Сумма основного долга 30000 $
                                        Проценты 1000$
                                        Закладная 50000$(cч 91303)-оценочная стоимость квартиры;

                                        Банк получает по переуступке скажем 31100$(погашение долга, процентов+комиссия)

                                        Как же Банк должен отразить данную операцию по 280 ст(реализация ЦБ)?
                                        Номинал -50000$
                                        Доход от реализации 31100$?
                                        Расходы на приобретение:
                                        1)Отсутствуют(т.к. первый держатель закладной)
                                        2)Расходами следует считать сумму выданного кредита + проценты?
                                        А что же делать с номиналом закладной?

                                        2.2.Банк приобретает права тебования по ипотеч.кредитам, обеспеч.закладной.
                                        Пример тот-же.
                                        Получается, что Банк приобретает закладную (номинал 50000$), расходы на приобретение 31100$
                                        И вообще ерунда получается:
                                        По балансу банка на 47801 отразится 31100$
                                        На 91303 закладная отразится после перерегистрации ее на нового владельца.
                                        Приобретенный кредит может гасится в течении всего кредитного договора(скажем 10 лет).
                                        При этом в балансе создаются резервы, согласно банковского законодательства.
                                        Производится переоценка.
                                        Что будет при налогобложении?
                                        Доход по реализации ЦБ(закладной) можно будет определить только при последующей реализации(погашении).
                                        Сроком обращения закладной будет срок кредитного договора.
                                        Банк должен наращивать %% по ЦБ на каждую отчетную дату, исходя из %% ставки по кред.договору и суммы долга?
                                        При этом %%,получ.по приобрет. правам требования мы должны
                                        корректировать на начисленные %% по ЦБ(закладным?
                                        Должны вытаскивать переоценку по переуступке(т.к.ЦБ не переоцениваются)?
                                        И еще должны корректировать резервы, т.к.по ЦБ принимаются резервы, сформированные только по 300 ст?
                                        А если кредит погасится только через 10 лет? То когда учтется переоценка?


                                        Я в шоке, может я все не так понимаю?
                                        Если бы ст-ть закладной была равна сумме кредита, может было бы проще? А тут оценочная стоимость квартиры?
                                        А главное технически не могу приставить процесса.

                                        Выскажитесь, плиз,рассудите !!!

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          вопрос в догонку: НДС возникнет или нет? Ведь по 8-ОР продажа закладной = переуступка, а со ст.155 НК тоже не все в порядке, ИМХО

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Про НДС:Никулина говорила, что НДС не возникает, т.к. заклвдные-ценные бумаги, не подлежат налогобложению НДС

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Magnolita у Вас предмет договора как формулируется? Банк продает закладную как ценную бумагу? Или банк уступает требования по закладной?
                                              ...А жизнь так и будет крутить и крутить колесо...

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                этот вопрос волнует всех Magnolita Я в шокеНе Вы одна в шоке (хотя, как я недавно выяснила, не все видели письма Минфина о том, что закладную они приравняли к ценным бумагам).
                                                Закладная, конечно, сама по себе - ценная бумага, но мы то работаем с кредитом. Бред какой-то Минфин пишет, не понимая совершенно экономики вопроса. Все (ну или почти все) банки отражают просто УПТ и не морочаться с закладной. рискованно - да, но вряд ли стоит думать, что если дойдет дело до судов, то суд будет также тупить, как и Минфин

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  A YA PROTIV я думаю, надо разделять случаи первичной уступки и последующей. При первичной, ИМХО, это однозначно УПТ. При последующей (после приобретения у другого банка) можно рассматривать и как реализацию ценной бумаги.

                                                  Кстати, у Минфина тоже написано: можно! И он как раз рассматривал случай последующей передачи (после приобретения).
                                                  ...А жизнь так и будет крутить и крутить колесо...

                                                  Комментарий


                                                  • #26
                                                    Gene согласна, что надо рассматривать конкретную ситуацию и условия договора, но я все же имела в виду именно первичную уступку задолженности по кредиту, обеспеченной закладной.

                                                    Комментарий


                                                    • #27
                                                      A YA PROTIV так я и говорю, что упомянутое выше Письмо Минфина к случаю первичной уступки, как я понял, не относится.
                                                      ...А жизнь так и будет крутить и крутить колесо...

                                                      Комментарий


                                                      • #28
                                                        Gene В договорах Банка следующие формулировки:
                                                        При выкупе:Договор передачи прав по закладной, удостоверяющий следующие права Цедента:
                                                        -право требования по кредитному договору
                                                        -право залога на квартиру

                                                        При передаче закладной: то же самое-передача прав по закладной.

                                                        Комментарий


                                                        • #29
                                                          Magnolita еще раз уточню - Вы про случай, когда Ваш банк - первичный держатель закладной (т.е., выдал кредит, оформили закладную) и затем передает права по закладной? Или он ее выкупил, а потом продает?
                                                          ...А жизнь так и будет крутить и крутить колесо...

                                                          Комментарий


                                                          • #30
                                                            GENEМеня очень интересуют оба случая:
                                                            1.Банк выдает ипотечные кредиты, оформляет закладную, а потом
                                                            по договорам с формулировкой "передача прав по закладной" переуступает закладную, обеспечивающую следующие права: право требования по кредитному договору;право на залог.
                                                            2.Когда Банк по договру с такой же формулировкой "передача прав по закладной" приобретает права по закладной с вытекающими правами на кредит и залог.

                                                            Мне видится, что с такой формулировкой, можно и поспорить с Минфином о реализации закладных, как ценных бумаг????

                                                            Комментарий

                                                            Пользователи, просматривающие эту тему

                                                            Свернуть

                                                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                            Обработка...
                                                            X