17 ноября, суббота 05:11
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Инвестиция банка в квартиру

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Инвестиция банка в квартиру

    Вопрос - как учитывать по МСФО инвестции Банка в жилую недвижимость, приобретенную в 2008 г. на стадии котлована для получения дохода от последующей продажи в 2009 - 2010? IAS 16, IAS 40, AFS?...
    Спасибо.

  • #2
    RestlessAuditor,
    Дом еще не построен, правильно? Тогда, Имхо, до завершения строительных работ учитывать как незавершенку по IAS 16, а когда объект (квартира) будет готова - как инвест. недвижимость по IAS 40.

    Комментарий


    • #3
      да, дом еще только начал строиться. Меня смутила фраза в IAS 40 - ведь раньше нельзя было относить в investment property то, что еще не готово, а теперь в IAS 40 написано, там где примеры:

      (e) property that is being constructed or developed for future use as investment property.

      Комментарий


      • #4
        Если это еще не property, а инвестконтракт - наверное, как максимум незавершенка.

        Комментарий


        • #5
          RestlessAuditor,
          Хм, я еще 2008 годом живу в отчетности местами . Действительно, если смотреть версию 2009 года, учитывая ежегодные улучшения, то там этот момент отредактировали и параграф е) добавили, а в IAS 16 п.5 изменили. Почитал внимательно, получается, что с самого начала надо по IAS 40 учитывать.

          Комментарий


          • #6
            Нашел у Эрнстов по теме хорошее изложение:

            Fair values under construction

            Комментарий


            • #7
              Tristan, NiWo

              Коллеги, а я бы поостерегся инвестконтракт учитывать как CIP. Мне представляется, что СIP – это права на материальное воплощение незавершенки, а инвестконтракт – это, скорее, немонетарный аванс в составе прочих активов. Надо детально посмотреть права по договору, но в типовом случае, на CIP можно относить только при наличии права на tangible, а не на аванс.

              А насчет расширения сферы IAS 40 на незавершенку - да пара. 8 (е)теперь об этом четко говорит.
              Последний раз редактировалось Yamaal; 22.05.2009, 14:38. Причина: дополнение

              Комментарий


              • #8
                Yamaal, что за CIP, расшифруйте, пожалуйста. а то у меня в памяти сразу ассоциации из института еще с термином из Инкотермс всплывают

                а с инвестконтрактами детально разбираться не приходилось по долгу службы.

                Комментарий


                • #9
                  Вот я и говорю - "максимум". Уж наверняка не premises.

                  Комментарий


                  • #10
                    Yamaal,
                    Вроде до меня дошло CIP - construction in progress.

                    Тогда думаю поддержу этот Ваш тезис:
                    Надо детально посмотреть права по договору, но в типовом случае, на CIP можно относить только при наличии права на tangible, а не на аванс.

                    Комментарий


                    • #11
                      для получения дохода от последующей продажи в 2009 - 2010?

                      9. Далее приведены примеры активов, которые не являются инвестиционной недвижимостью и, соответственно, не входят в сферу применения настоящего Стандарта:
                      IAS 40.9 (а) недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности или находящаяся в стадии сооружения или развития с целью такой продажи) (см. IAS 2 «Запасы» например, недвижимость, приобретенная исключительно для последующей реализации в ближайшем будущем или для развития и перепродажи.

                      Комментарий


                      • #12
                        RUGIR, Приведенный Вами пункт к рассматриваемой нами ситуации не относится. Никакие это не запасы.
                        А выделить следует вот это сочетание: в ходе обычной хозяйственной деятельности.
                        Для банка это таковым не является, т.к. основная деятельность у него финансово-кредитная, а не продажа квартир.
                        В нашем случае применяется п. 8 e).

                        Комментарий


                        • #13
                          Tristan Очень категорично и назидательно.
                          р. 9 – это наглядный пример. Я не утверждаю, что это запасы, просто привел цитату целиком, но полагаю, что это не является инвестиционной недвижимостью.
                          Да, продажа недвижимости не является обычной деятельностью для банка, но одно лишь это не может являться обоснованием для классификации банком недвижимости в качестве инвестиционной.

                          Сравните
                          р 8(е) недвижимость, находящаяся в стадии сооружения или развития с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости.
                          р5. Инвестиционная недвижимость - имущество … с целью получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала, или того и другого.
                          Р7. Инвестиционная недвижимость предназначена для получения арендной платы или доходов от прироста стоимости капитала, либо того и другого.

                          И
                          выделю другой абцаз р.9 -например, недвижимость, приобретенная исключительно для последующей реализации в ближайшем будущем или для развития и перепродажи-
                          Вопрос RestlessAuditor
                          -инвестции Банка в жилую недвижимость, приобретенную в 2008 г. на стадии котлована для получения дохода от последующей продажи в 2009 - 2010?-

                          Комментарий


                          • #14
                            RUGIR,
                            Я не утверждаю, что это запасы
                            Мне подумалось как раз так, судя по жирному шрифту.
                            Но раз не утверждаете, ладно

                            просто привел цитату целиком, но полагаю, что это не является инвестиционной недвижимостью.
                            А чем по-Вашему это является?

                            Сравните
                            Сравнил. Интересно Вы делаете выделения абзацев
                            Выходит, у меня понимание тех предложений иное, чем у Вас.

                            Давайте тогда процитируем параграфы полностью и на языке оригинала.


                            5 Investment property is property (land or a building—or part of a building—or both) held (by the owner or by the lessee under a finance lease) to earn rentals or for capital appreciation or both, rather than for:
                            (a) use in the production or supply of goods or services or for administrative purposes; or
                            (b) sale in the ordinary course of business.

                            7 Investment property is held to earn rentals or for capital appreciation or both.
                            Имхо, инвестиция в квартиру для получения дохода от последующей продажи в 2009 – 2010 есть не что иное, как недвижимость для получения доходов от прироста стоимости капитала. Т.е. здесь налицо полное соответствие параграфам 5 и 7. В зависимости от планов и цены владелец продаст ее на указанном промежутке времени, подождав, когда цена будет наиболее привлекательной для него. Или Вы здесь не согласны?

                            Приведу полностью и подпункт, который Вы выделяете по кускам:

                            9 The following are examples of items that are not investment property and are therefore outside the scope of this Standard:
                            (a) property intended for sale in the ordinary course of business or in the process of construction or development for such sale (see IAS 2 Inventories), for example, property acquired exclusively with a view to subsequent disposal in the near future or for development and resale.

                            Этот подпункт говорит, что недвижимость, удовлетворяющая определению запасов, находится вне области применения данного стандарта.

                            Слова
                            for example, property acquired exclusively with a view to subsequent disposal in the near future or for development and resale.
                            разъясняют то, что написано до них, ничего более. Т.е. они относятся к началу пункта до запятой.

                            П. 9 а) нужно читать в контексте с IAS 2, сравните:

                            6 The following terms are used in this Standard with the meanings specified: Inventories are assets:
                            (a) held for sale in the ordinary course of business;
                            (b) in the process of production for such sale; or

                            Т.о. этот экзампл нам говорит, что если кто занимается (пере)продажей квартир (готовых) или находящихся в процессе строительства для такой (пере)продажи в рамках своей обычной деятельности не применяет IAS 40, а учитывает их по IAS 2.

                            Комментарий


                            • #15
                              Tristan, пожалуй, соглашусь с Вами.
                              Только, надо еще не забыть о IFRS 5.

                              Комментарий


                              • #16
                                RUGIR,
                                Только, надо еще не забыть о IFRS 5
                                Как раз думал об этом сегодня утром, читал. В условиях примера ничего не сказано о том будут ли выполняться критерии pp 8-12, есть ли планы продаж и пр. Полагаю, что пока на данной стадии рассмотрения этот стандарт не пойдет.

                                Комментарий


                                • #17
                                  Tristan, RUGIR
                                  Коллеги, спор безусловно очень содержательный для понимания классификации реальных tangible assets, НО!
                                  всё же как насчет того, что это "недвижимость на стадии котлована"? Где тут tangible asset, и как Вы себе представляете приобретение квартиры, которой еще нет кроме как через инвестконтракт со всеми последствиями, как быть с этим?
                                  Аудитор ведь засомневается в existence assertion для признание этого актива, что, как известно, является одним из ключевых моментов при аудите активов...
                                  Ранее глубокоуважаемый Tristan вроде бы согласился с моим сомнением в наличии актива, подпадающего под МСФО 16 или 40, или 2, или 5...

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Yamaal,
                                    вроде бы согласился с моим сомнением
                                    Именно вроде. Процесс утверждения какой-то позиции продолжается

                                    в типовом случае, на CIP можно относить только при наличии права на tangible, а не на аванс.
                                    А когда у нас осязаемо-материальная форма появится для целей IAS 40?

                                    В этой дискуссии я не уверен в процедурах классификации на 100%.
                                    Мы уже в рамках данной темы разобрали, что не применимы МСФО 16, 2, и пока 5 стандарты.
                                    Я согласен, что в самом начале этот аванс будет отражаться как дебиторка в составе прочих активов. Имхо, но когда строительство уже началось – то это уже инвестмент проперти, исходя из текста стандарта. И его (аванс) нужно перевсти в CIP. По крайней мере я так понимаю.
                                    Т.о. главный вопрос, что понимать под being constructed в контексте параграфа 8.
                                    В РПБУ по 302-п мы списываем дебиторку с 603 на 607 согласно актам выполненных работ, т.е. при строительстве, как правило, списание на 607 происходит частями.
                                    В МСФО не сказано ни о каком percentage completed, а указано property that is being constructed. Т.е., как я понимаю, если строительство началось, то вся эта недвижимость переводится в категорию инвестиционной. Или пусть кто мне разъяснить обратное.

                                    Хорошо бы автор темы уточнила, начался ли process of construction или нет, имею ввиду на отчетную дату. Если да, то при трансформации отчетности (мы же не учет ведем) можно уже применять IAS 40. Мне так думается.

                                    Также интересует то, как этот актив отражен в рос. учете

                                    CIP или не CIP – вот в чем вопрос?

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      Руководство по теме от PwC:

                                      http://www.pwc.com/gx/en/asset-manag...ded-ias-40.pdf

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        Коллеги,

                                        дискуссию мы подзабросили - но все же давайте пообсуждаем природу инвестконтракта в классическом понимании - мне представляется, что это никак нельзя назвать объектом недвижимости, в том числе инвестиционной как минимум до тех пор, пока у инвестора не будет титула на объект как недвижимость. Это, повторюсь, еще раз немонетарный аванс, который он намерен превратить в объект в дальнейшем по результатам выполнения инвестконтракта. Ведь вспомните наших обманутых дольщиков - как раз они "все в одной лодке", даже если стены их квартир стоят, но как объект недвижимости здание не зарегистрировано - и никто никуда не въезжает, отдельно свою квартиру не обустраивает..). Или когда идет аванс за оборудование - вы ведь не будете его (оборудование) (например судно), ставить на баланс по мере того, как корпус готов, но не спущен на воду, не оснащен оборудованием и не передан Вам как объект основного средства (титул перешел к вам).

                                        Относительно обновления 40-го стандарта - мое понимание, что теперь туда попала собственная стройка или стройка силами застройщика на объекте владельца титула на стройку. В этом случае корректно говорить о "незавершенке". И классифицировать ее в зависимости от целей и способов.

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          У Банка есть недостроенные квартиры, которые находятся на счете 60701. Возник вопрос, как учитывать их по МСФО?
                                          1. Сдавать в аренду их Банк не собирается
                                          2. Они еще недостроенные (дома, в которых квартиры)
                                          3. Собираемся продать по цене выше, чем цена приобретения.
                                          3. Если все таки по IAS40, то можно ли оценивать по справедливой стоимости и учитывать оценку наших залоговиков? Или по первоначальной стоимости и начислять амортизацию? Если начислять амортизацию, то срок амортизации брать аналогичный сроку амортизации недвижимости, находящейся в собственности (ОС), к примеру 40 лет?

                                          Кто сталкивался?

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            Nyriusha, Думается мне надо сначала подумать о применимости IFRS 5. Если не подходит, тогда наверное - IAS 40. Далее посмотреть возможность оценки по справ. стоимости: будет ли оценка залоговиков соответствовать требованиям, указаным в рр33-52. Согласятся ли аудиторы. Тут надо самому смотреть, за Вас мне трудно сказать.
                                            Или может, к примеру, параграф 53 придется использовать. Если по cost model будете оценивать, то там никакой амортизации не будет (это ведь незавершенка) до момента достройки. А после завершения строительства нужно будет смотреть, что делать дальше. Ну вообщем, что говорить еще, - все это в рр52-55 написано.

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              Комитет по международным стандартам оценки наконец-то разродился кое-каким руководством по инвест. недвижимости:

                                              IVSC guidance on valuing investment property

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                Yamaal,
                                                Относительно обновления 40-го стандарта - мое понимание, что теперь туда попала собственная стройка или стройка силами застройщика на объекте владельца титула на стройку. В этом случае корректно говорить о "незавершенке". И классифицировать ее в зависимости от целей и способов.
                                                С Big4 не общались на эту тему, что они думают по сабжу? Мне просто интересно.

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Еще одна публикация от Прайсов по теме:

                                                  Illustrative IFRS consolidated financial statements 2009Investment property

                                                  Комментарий

                                                  Пользователи, просматривающие эту тему

                                                  Свернуть

                                                  Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                                                  Обработка...
                                                  X