24 октября, среда 01:10
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

IAS 40 "Инвестиционная недвижимость"

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • IAS 40 "Инвестиционная недвижимость"

    Вопрос касающийся применения МСФО 40 "Инвестиционная недвижимость". Встретил статью на "Банкире" г-д С.Б. Тинкельман, Е.С. Казакевич. В данной статье присутствует один интересный пример: "Самое интересное, что объектом инвестиционной недвижимости может быть признана и операционная аренда кредитной организации. На практике такая ситуация встречается нередко. Например, в соответствии с договором аренды банк имеет право сдавать арендуемые помещения в субаренду третьим лицам. Так вот, сдаваемые банком в субаренду помещения в финансовой отчетности МСФО будут признаваться в качестве объектов инвестиционной недвижимости." На каком основании это может быть признано объектом инвестиционной недвижимости? Стандартом определено следующее: "Инвестиционная недвижимость — имущество, находящееся в распоряжении собственника или арендатора по договору финансовой аренды с целью получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала, или того и другого" и к данным объектам относятся "Здание, находящееся в собственности кредитной организации или находящееся в распоряжении кредитной организации по договору финансовой аренды и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды". Про операционную аренду нет ни слова. Есть мнения по этому поводу???

  • #2
    Сообщение от Onegin Посмотреть сообщение
    На каком основании это может быть признано объектом инвестиционной недвижимости? Стандартом определено следующее: "Инвестиционная недвижимость — имущество, находящееся в распоряжении собственника или арендатора по договору финансовой аренды с целью получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала, или того и другого"
    Вы уже сами ответили на свой вопрос, если цитируете IAS40p5, здесь ясно сказано:"имущество, находящееся в распоряжении собственника...". А уже потом "или арендатора по договору финансовой аренды". Т.е. если вы владеете недвижимостью, не используете ее в основной деятельности (в производстве, поставке товаров или услуг, в административных целях), не собираетесь продавать, а получаете доходы от прироста капитала или от сдачи в аренду(тут как раз имеется в виду операционная аренда, т.к. если вы ее сдаете в финансовую аренду, то по IAS17 данную недвижимость уже будете показывать в статье чистые инвестиции в аренду).
    У Вас произошла путаница между понятиями на каком основании Вы владеете недвижимостью и как Вы ее используете. Вы можете владеть недвижимостью по договору финансовой аренды (см. IAS17). И если не используете данную недвижимость в своей основной деятельности или в административных целях, а например сдаете ее в операционную аренду, то это как раз и будет инвестиционная недвижимость.

    Комментарий


    • #3
      2 AnAg: Вы меня немного не поняли. Все то, что вы говорите абсолютно все верно! Но вопрос не в финансовой аренде...а в операционной:"объектом инвестиционной недвижимости может быть признана и операционная аренда кредитной организации. На практике такая ситуация встречается нередко. Например, в соответствии с договором аренды банк имеет право сдавать арендуемые помещения в субаренду третьим лицам. Так вот, сдаваемые банком в субаренду помещения в финансовой отчетности МСФО будут признаваться в качестве объектов инвестиционной недвижимости". Мне кажется, если мы передаем в субаренду "не наше" арендуемое имущество (которое арендуется Банком по договору операционной, а не финансовой аренды), то мы не должны это учитывать, как ИНВЕСТИЦИОННУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ (о чем собствено и говорится в статье).

      Комментарий


      • #4
        В итоге: моя операционная субаренда - не может быть признана ИНВ НЕДВ.

        Комментарий


        • #5
          Сообщение от Onegin Посмотреть сообщение
          В итоге: моя операционная субаренда - не может быть признана ИНВ НЕДВ.
          Я не читала эту статью. Если там действительно говорится о том, что взятая в операционную аренду и сдаваемая в субаренду недвижимость должна отражаться как инвестиционная, то Вы правы. Только в этом случае Вы должны оперировать определениями IAS17. Имущество взятое в операционную аренду не может отражаться на балансе арендатора как актив IAS17p33. Следовательно ни о какой инвестиционной недвижимости здесь речи быть не может.
          Однако, не всегда финансовая и операционная аренда по РПБУ совпадает с понятием финансовой и операционной аренды по МСФО.

          Комментарий


          • #6
            Сообщение от AnAg Посмотреть сообщение
            Я не читала эту статью.
            Если интересно, то можете ознакомиться: http://www.bankir.ru/analytics/bu/86/67646

            Комментарий


            • #7
              Onegin
              В IAS 40 есть п.6, который гласит:
              "Право в недвижимости, обладателем которого является арендатор по договору операционной аренды, может быть классифицировано и отражено в учете как инвестиционная недвижимость только в том случае, если данная недвижимость во всем остальном отвечает определению инвестиционной недвижимости, а арендатор использует предусмотренную параграфами 33-55 модель учета по справедливой стоимости применительно к признанному активу. ..."
              Речь идет о последней редакции Стандарта от декабря 2003 года, которая обязательна для применения, начиная с 1 января 2005 года. Не исключено, что у Вас старая редакция Стандарта, где этого пункта действительно не было.

              Комментарий


              • #8
                Сообщение от Onegin Посмотреть сообщение
                Если интересно, то можете ознакомиться: http://www.bankir.ru/analytics/bu/86/67646
                В статье говорится об альтернативном способе классификации права в недвижимости арендатора по договору операционной аренды. IAS40p6:"Право в недвижимости, обладателем которого является арендатор по договору операционной аренды, может быть классифицировано и отражено в учете как инвестиционная недвижимость только в том случае, если данная недвижимость во всем остальном отвечает определению инвестиционной недвижимости, а арендатор использует предусмотренную параграфом 33-55 модель учета по справедливой стоимости применительно к признанному активу. Этот альтернативный способ классификации применяется на индивидуальной основе к каждому отдельно взятому объекту недвижимости. Однако, если этот альтернативный способ классификации выбирается для такого отдельно взятого права в недвижимости, то вся недвижимость, классифицированная как инвестиционная, должна отражаться с использованием модели учета по справедливой стоимости. Когда выбирается такой альтернативный способ классификации, любое право в недвижимости, классифицированное таким способом, подпадает под требования к раскрытию информации, содержащиеся в параграфах 74-78."
                На практике все зависит от аудита, проф суждения, самого договора операционной аренды.

                Комментарий


                • #9
                  Давайте тогда попробуем разобрать практический пример. Банк арендует помещение в соответствии с договором аренды, который в целях составления отчетности по МСФО признан договором "операционной аренды" IAS 17 п. 4, п.33. В последствии данное помещение передается в субаренду другой компании. Срок субаренды меньше срока аренды Банком данного помещения. Каким образом мы отразим даннкю операцию: как операционную аренду или инвестиционную недвижимость?

                  Комментарий


                  • #10
                    Onegin
                    Как финансовую аренду (см. п.19 IAS 17). При первоначальном признании - п. 25 IAS 40, а для последующей оценки полезен п. 40 IAS 40. Только определение "инвестиционной недвижимости" должно соблюдаться.

                    Комментарий


                    • #11
                      Из практики, компания имеет здание в собственности, а также право операционной аренды земли под ним (скажем, землю в данном городе приобрести в собственность в принципе нельзя - напр. Москва). Используется здание как инвестиционная недвижимость.

                      Если применять модель переоценки по 40-му стандарту только к зданию, будет трудно определить его справедливую стоимость отдельно от стоимости земли. Ведь на рынке нет аналогичных сделок по продаже зданий отдельно от земли, и при использовании доходного метода доходы тоже относятся не только к зданию, но и к земле под ним - придется все равно стоимость земли выделять отдельно и не включать в общую переоценку.

                      Проще землю учесть как находящуюся в финансовой аренде и переоценивать по справедливой стоимости весь объект - здание с землей...

                      Комментарий


                      • #12
                        Layman12 Я так понял, что Вы определяете справедливую стоимость ссылкой на активный рынок. Но тогда должен существовать активный рынок таких объектов с дополнительным условием: "здание в собственности, а земля - в аренде по договору неаннулирумой передаваемой операционной аренды с оставшимся сроком в N лет". Существует ли такой рынок? А если не существует, то надо вводить какие-то корректировки по отношению к рыночным ценам. Делаете ли Вы корректировки? Если да, то какие?
                        Более привычным и понятным мне представляется вариант оценки справедливой стоимости на основании п. 40 IAS 40 с учетом требований п. 50 (d), то есть на основе ожидаемых денежных потоков. Но Стандарт не исключает и другие возможности. Так что если у Вас есть такая практика, это очень интересно. Давайте обсудим.

                        Комментарий


                        • #13
                          Layman12 Я так понял, что Вы определяете справедливую стоимость ссылкой на активный рынок.
                          Не совсем. Оценщики обычно используют три метода: доходный (тот, что упоминаете Вы - на основе ожидаемых денежных потоков), сравнительный (на основе аналогичных рыночных сделок) и затратный. И затем берут какую-то средневзвешенную величину. Проблема выделения стоимости земли, о которой я упомянул, возникает в случае с первыми двумя методами.

                          Достаточно ли активен рынок для применения сравнительного метода, оценщики определяют в каждом случае отдельно. Думаю, что активность рынка определяется с учетом всех сделок, независимо от конкретного оставшегося срока аренды. Возможно, потом делаются корректировки с учетом того, каков оставшийся срок аренды конкретного земельного участка... Но я не оценщик, так что не уверен, какие именно корректировки делаются (и делаются ли вообще).

                          Комментарий


                          • #14
                            Layman12 Проблема выделения стоимости земли, о которой я упомянул, возникает в случае с первыми двумя методами.
                            Не совсем так. В приведенном Вами примере, когда речь идет об операционной аренде, возникает не проблема выделения стоимости земли, а проблема выделения "права в недвижимости (в Вашем примере недвижимость - земля), обладателем которого является арендатор по договору операционной аренды" (a property interest that is held by a lessee under an operating lease). Оценка этого права, естественно, зависит от рыночной стоимости земли, но не в меньшей степени (а часто и в большей) она зависит от условий договора операционной аренды, и прежде всего - оставшегося срока аренды. Я всегда полагал, что к оценке этого права профессиональный оценщик отношения не имеет. Но Вы породили в этой моей убежденности серьезные сомнения: если речь идет о стандартных договорах аренды, в которых в качестве арендодателя выступает, например, Правительство Москвы, то рынок действительно может существовать. Жаль, что речь шла не о Вашем личном опыте.

                            Комментарий

                            Пользователи, просматривающие эту тему

                            Свернуть

                            Присутствует 1. Участников: 0, гостей: 1.

                            Обработка...
                            X