8 апреля, среда 15:04
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

ЗПИФы недвижимости как механизм разгрузки банков

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • ЗПИФы недвижимости как механизм разгрузки банков

    Не так давно я общался с руководителем одной банковской СРО-шки. Обсуждали банковские проблемы, и пути их решения.

    Зашла у нас тема и о ЗПИФах. Не секрет, что банки создавая ЗПИФы пытаются решить острейшие проблемы сегодняшнего дня: ухудшение структуры баланса, сокращение капитализации, уменьшение доходности, снижение рейтинга, разморозить резервы по просрочкам. В паевые фонды многие банки передают сегодня и проблемные кредиты, и предметы залога (в основном недвижимость), изымаемые по этим кредитам у должников. Некоторые же кредитные учреждения присматриваются к тому, чтобы использовать ЗПИФы и для выдачи новых займов, ведь законодательство теперь позволяет это делать с минимальным надзором и регулированием.

    Решения же такого рода при их реализации в свою очередь встречают, а зачастую и порождают, ряд серьезных проблем: правовых, надзорных, налоговых, операционных.

    И тут родилась "идея": А почему бы не начать торговать и реповаться ЗПИФами недвижимости (пусть и с большими дисконтами). Это позволило бы разгрузить банки от непрофильных активов, либо позволи ли бы привлекать дополнительные короткие деньги (при совершении операций репо) под залог недвижимости.

    Ну идея конечно с одной стороны классная. Но что мешает торговать сейчас этими пифами на той же мамбе? Ведь многие ПИФы торгуются... Но сделок нет...

    Неужели данный инструмент не востребован? Востребованно конечно, но кто будет покупать подобные активы? Кто будет готов принимать на себя риск не понятных контрагентов при совершении сделок РЕПО, зная что махинации с оценкой данных активов фактически гарантированны?

    Т.е. что бы наладить торговлю по данным инструментам, необходимо для начала найти покупателей на данные активы (если сделки будут совершаться в режиме основных торгов и РПС) с одной стороны, а с другой стороны убрать все эти банковские махинации с левыми оценками по интересующие банки ценам. Т.е. необходимы гарантии инвесторам что декларируя СЧА данного пифа по конкретной цене, эта цена является реальной и рыночной на данный момент времени.

    И тут возникают вопросы. А как правильно оценивать недвижимость? Ведь недвижимость это не стандартизированный продукт такой как акция например, или облигация. Да и теже ПИФы могут состоять из разношёрстных активов, ознакомитсья с которыми у потенциального инвестора нет никакой возможности.

    Может быть есть смысл взять на вооружение опыт российских и зарубежных коллег по секюритизации активов? Ведь те же кредиты по ипотеке банки прекрасно секюритизировали...

    А может стоит скидывать активы в УК имеющая хорошее имя, которая стала бы независимым судьёй и экспертом по оценки?

    Или стоит создать некую модель стоимости недвидимости (можно отдельно жилая, коммерческая, спальный район этаж, удалённость метро, сколько лет дому, материал дома и т.д.) цены которых можно в свою очередь брать на некотором авторитетном сайте или газете (типа cian.ru), а спец. депозитарии обязать контролировать правильность рассчётов цен, и отвечать собственными средствами в случае их ошибок?

    Другой вопрос это открытые лимиты для совершения сделок РЕПО на контрагентов. В моделе торговли ММВБ Т+0 это невозможно, поскольку там существует реальная проблема с лимитированием контрагентов. Нужен Центральный контрагент.

    Но будет ли готов ЦК взять на себя подобные риски? Ведь на том же самом RTS Standard торгуется только наиболее ликвидные акции и ПИФ. Готов ли будет ЦК подставить свою задницу в этом случае? Оправдан ли будет данный риск? А где брать бумаги, в случае если недобросовестная сторона отказалась от исполнения второй части РЕПО? Да и здесь существует прямая заинтересованность продавца бумаг (по первой части РЕПО) поскольку как правило он выступает "создателем" ПИФа.

    В обещем пока вопросов больше чем ответов. Но идея классная, и думаю её стоит развивать.

  • #2
    S.P.,
    А почему бы не начать торговать и реповаться ЗПИФами недвижимости (пусть и с большими дисконтами). Это позволило бы разгрузить банки от непрофильных активов, либо позволи ли бы привлекать дополнительные короткие деньги (при совершении операций репо) под залог недвижимости.
    Предлагаю начать почти с самого главного: а есть ли законодательная база для такой торговли?
    ЗПИФ создаются под проект, и продать свои паи можно только после завершения этого проекта. Закрытый фонд создается для прямых инвестиций, на срок от года до 15 лет. Создание и выпуск дополнительных паев или выкуп паев обычно невозможен без согласия пайщиков. Торговля, когда на любую сделку требуется специальное собрание всех пайщиков зажимает ликвидность этих операций на 99%.

    И насколько известно, закрытость пифов предопределена именно желанием участников НЕ торговать ими, а лишь получить какие-то там налоговые послабления, или балансовые преференции. Тогда возникает вопрос - зачем торговать ЗАКРЫТЫМИ, когда можно сделать ОТКРЫТЫЙ. Конечно понятно, что первичные благие пожелания и воззрение на бизнес могут меняться, сделал закрытый, и тут приперло, тогда снова упираемся в вопрос см. выше.

    Ну и дальше вы сами говорите о большом количестве чисто технических проблем. Честно говоря нет ничего невозможного, их все можно было бы решить, вопрос может стоят по-моему глобальнее - ЗАЧЕМ? Недвижимость всегда рассматривался как надежный и стабильный инструмент именно ввиду его заякоренности и независимости от сиюминутных предпочтений. Если Банк хочет спекуляций, риска и ликвидности - тогда добро пожаловать на фондовый рынок. Именно МАКСИМАЛЬНОЕ приобщение недвижимости к ликвидности в виде CDO, равной фондовой и привели как мне кажется (да и не только мне) к нынешнему кризису недвижимости в Америке, надулись и сдулись пузыри как раньше на фондовом рынке.
    А банки попавшие на этом кризисе наймут юристов, посидят, попишут протоколы и таки решат возможно эти сделки в режиме ручного управления.
    Уж больно рынок у нас пока тонок для "биржи" недвижимости, торгующей даже не отдельными квартирами, а целыми строительными объектами...

    Хотя если честно, могу и ошибаться...
    Позёр - спекулянт и макроэкономист aisfin.ru

    Комментарий


    • #3
      Сообщение от Pozer Посмотреть сообщение
      S.P.,
      Предлагаю начать почти с самого главного: а есть ли законодательная база для такой торговли?
      Есть. Тот же ETF Тройки Диалог Индекс РТС-Стандарт существует в виде опифа.
      http://www.rts.ru/ru/standard/etf.aspx
      И с этим пифом проводят сделки купли-продажи, открытия коротких позиций и сделки РЕПО. Так что законодательных ограничений не существует, хотя некоторая дороботка законов действительно будет необходимо. Но это всё мелочь. ФСФР например сейчас меняет законодательство с целью создать полноценный Exchange-traded fund, где будет существовать возможность обменять паи пифа на конкретные акции.

      Сообщение от Pozer Посмотреть сообщение
      ЗПИФ создаются под проект, и продать свои паи можно только после завершения этого проекта. Закрытый фонд создается для прямых инвестиций, на срок от года до 15 лет. Создание и выпуск дополнительных паев или выкуп паев обычно невозможен без согласия пайщиков. Торговля, когда на любую сделку требуется специальное собрание всех пайщиков зажимает ликвидность этих операций на 99%.
      И насколько известно, закрытость пифов предопределена именно желанием участников НЕ торговать ими, а лишь получить какие-то там налоговые послабления, или балансовые преференции.
      Таких проблем там быть не может. Особенность банковских ЗПИФов состоит в том, что упаковывая ту же недвижимость, они избавляются от налогов на недвижимость, упаковывая плохие активы банки избавляются от обязательных резервов под плохие кредиты. А именно Закрытые они создают с целью манипуляций со СЧА, где существует возможность оценки активов по нерыночным ценам, что положительно отражается на балансе, и скрывается от обязательной банковской отчётности реальная просрочка по кредитам. И банки не готовы пускать в ЗПИФы сторонних людей, поскольку в данном случае им будет сложнее манипулировать ценами.



      Сообщение от Pozer Посмотреть сообщение
      Тогда возникает вопрос - зачем торговать ЗАКРЫТЫМИ, когда можно сделать ОТКРЫТЫЙ. Конечно понятно, что первичные благие пожелания и воззрение на бизнес могут меняться, сделал закрытый, и тут приперло, тогда снова упираемся в вопрос см. выше.
      Помимо вышеописанных проблем ЗПИФы имеют особенность, описанную например тут:
      http://www.vpif.ru/pif/npif.html

      Так же ЗПИФ можут служить по сути дела защитой от банкротства компании, ведь на паи ЗПИФа не распространяется арест. Тут достаточно большое поле для махинаций.

      Сообщение от Pozer Посмотреть сообщение
      Ну и дальше вы сами говорите о большом количестве чисто технических проблем. Честно говоря нет ничего невозможного, их все можно было бы решить, вопрос может стоят по-моему глобальнее - ЗАЧЕМ? Недвижимость всегда рассматривался как надежный и стабильный инструмент именно ввиду его заякоренности и независимости от сиюминутных предпочтений.
      Не соглашусь. Проблема банков состоит в том, что они не умеют управлять активами которые отбирают по кредитам с обеспечением. И отдавать активы профессионалам в виде управляющих компаний является на мой взгляд единственно правильным вариантом. Существует конечно и другой вариант, вешать подобные активы на какой нить "Сбербанк-капитал". Но в отличие от "Сбербанк-капиталла" у банка есть несколько возможностей что делать с этими активами. Одна из возможностей использовать их для управления ликвидностью, как аналог залоговых аукционов ЦБ и сделок РЕПО с акциями и облигациями, вторая возможность продать их свободно на рынке, в случае если они будут свободно обращаться. На балансе же "капиталла" возникают сложности с продажей и управлением проблемными долгами.

      Сообщение от Pozer Посмотреть сообщение
      Если Банк хочет спекуляций, риска и ликвидности - тогда добро пожаловать на фондовый рынок.
      Я против банковских спекуляций, но я за открытие дополнительных источников фондирования для банков как возможность иметь дополнительную страховку от кризиса.

      Сообщение от Pozer Посмотреть сообщение
      Именно МАКСИМАЛЬНОЕ приобщение недвижимости к ликвидности в виде CDO, равной фондовой и привели как мне кажется (да и не только мне) к нынешнему кризису недвижимости в Америке, надулись и сдулись пузыри как раньше на фондовом рынке.
      Проблема америки состаяла в том, что у банки скидывали свои кредиты секьюритизируя их, и не отвечали за качество своих кредитов, что привело к падению качества выдаваемых кредитов, и ослаблением системы риск менеджмента.

      Комментарий


      • #4
        Извиняюсь за большое количество грамм. ошибок в пред. посте. Торопился, не проверил что писал.

        Теперь немного интересной статистики по ПИФам:

        http://pif.investfunds.ru/analitics/...arket_profile/

        Общая стоимость всех пифов составляет 431 млрд. рублей.
        Из них фонды недвижимости составляют 144 млрд. рублей (33%).

        Можно посмотреть и на динамику изменения СЧА ЗПИФов недвижимости, СЧА которых с июня 2008 года выросла со 122 млрд. рублей до 144 млрд. (15%).
        Это внушает некоторое недоверие, поскольку, судя по графику, либо переоценка недвижимости проводилась по "левым" ценам, либо и не было вывода активов с ЗПИФов, либо что переоценка была, но объём новых ЗПИПФов нивелировал изменение СЧА недвижимости.

        Следующая страница показывает нам, как изменялось количество ЗПИФов с течением времени. Как видим, количество ЗПИФов увеличилось в 2008 году 410 до 927 на сегодняшний день. Из них в недвижимости составляет 589, или 63% от общего количества ЗПИФов. Получается, что количество ЗПИФов значительно увеличилось, при незначительном изменении стоимости СЧА. Т.е. убыток ЗПИФы всё таки получили, и отразили в отчётности.

        К сожалению приток/отток и доходность ЗПИФов недвижимости не публикуется

        Но если посмотреть СЧА по конктретным ЗПИФам (например «Русь-Инвест Первый строительный», то можно получить некоторые данные). Данный пиф как видно из названия является строительным.

        Так стоимость данного фонда увеличилась со 110 млн. рублей в феврале 2010 года и выросла до 158 млн. рублей в апреле 2009 года, когда острая фаза кризиса уже прошла. После чего СЧА фонда начала снижаться и составила минимум 84 млн. рублей в апреле 2010 года. А уже через 2 месяца СЧА выросла до 144,5 млн. рублей (рост на 71% за 2 месяца). Возможно, конечно, что они сдали несколько дом, в связи с чем произошло подобное изменение цены, но честно говоря, не верится.

        Другим примером (взял наугад) является рентный фонд недвижимости Монолит, цена которого НЕПРЕРЫВНО росла с момента основания, и ни разу не проседала. СЧА Монолита увеличилась с 1,6 млрд. рублей в начале 2008 года, до 2,2 млрд. руб. на текущий момент. Вот ребятам кризис не почём )))

        В общем данные не однозначные, и делать какие-либо выводы нельзя. Но данная информация лишний раз убеждает, что рынок ЗПИФов недвижимости является крайне непрозрачным и рискованным.

        Комментарий


        • #5
          Но хватит лирики, пора переходить к делу. А именно решать, как сделать так что бы всем было хорошо. )

          Итак. Допустим существует некоторое количество банков, которое хочет избавиться от непрофильных активов, либо готовы подождать пока данные активы подрастут в цене, но хотят иметь дополнительную возможность взять денег на рынке под залог данных активов.

          Какие существуют варианты?
          Для начало нужно понять, а какими активами по недвижимости они владеют?

          Фонды недвижимости могут быть:
          -земельными
          -девелоперовскими
          -рентными
          -строительными

          Соответственно и ЗПИФов должен быть не один для каждого банка.

          Давайте рассмотрим "идеальную" модель, где с точки зрения законодательства проблем никаких нет, а наша задача получить интересный ПИФ или группу ПИФов, к которым было бы доверие со стороны ВСЕХ участников рынка, и Центральный Контрагент готов был бы принять риски обеспечивая гарантии исполнения обязательств по заключённым сделкам для добросовестной стороны.

          Для начала необходимо понять, какую категорию ПИФа была бы оптимальна для торговли на рынке?
          Открытый ПИФ не подходит, поскольку недвижимость не обладает свойством высокой ликвидности, и продать по рынку данный продукт будет чрезвычайно сложно.
          С интервальным вроде бы как получше, но всё равно существует риск погашения несвоевременного погашения значительного числа ПИФов.
          Остаётся Закрытые ПИФы. Возможно ещё вариант, когда УК с разрешения пайщиков в определённый момент времени сможет увеличивать стоимость ЗПИФа за счёт взноса в ЗПИФ других банков. Думаю было бы не плохо предусмотреть данную возможность. Сами же ЗПИФы необходимо создавать на короткий срок (думаю оптимальным было бы лет 5).

          Следующий вопрос - это конфликт интересов. Нельзя допускать, что бы пайщики имели влияние на УК и оценщиков. Добиться этого можно путём только путём ликвидации аффилированности и заинтересованности между банкирами, УК и оценщиками (спецдепами). Соответственно банки должны передовать свои паи некоторому крупному участнику (УК), который являлся бы достаточно капитализированным, и имел "имя" на рынке.

          ЗПИФов должно быть несколько в соответствии с приведённой выше градацией.

          ЗПИФ должен обладать большой СЧА, для того что бы была необходимая ликвидность в стакане, а пайщиков должно быть не менее 10, что бы Центральный контрагент мог найти паи на рынке (используя донорские ресурсы).

          Гарантийное обеспечение под совершение сделок думаю может быть относительно небольшим. Порядка 25%, поскольку недвижимость, земля и т.д. не обладает свойством высокой волатильности.

          На рынке должны присутствовать маркет-мейкеры, которые котировали бы стакан данного ПИФа, создавая мгновенную ликвидность. При этом вопрос о величине спредов остаётся открытым, но думаю он может быть большим (в размере 5% например). Основная часть сделок будет проходить либо в РПС, но возможность совершать сделки в стакане должна по прежнему быть.

          Инструмент должен быть доступен только квалифицированными инвесторам.

          Срок РЕПО должен быть доступен не только в овернайте, но и в неделе, и в месяце. ГО при совершении сделок РЕПО в разные периоды должно быть одинаковым, систему рисков должны покрывать "гарантийные переводы" (аналог вариационной маржи) применяемой на рынке RTS Standard.

          Открывать необеспеченные короткие позиции должно быть запрещено.

          Комментарий


          • #6
            http://www.rbcdaily.ru/2010/11/13/finance/527124

            Дополнительный аргумент в пользу отчуждения банками паёв недвижимости.

            Комментарий


            • #7
              приняты поправки Госдумой РФ (от Минфина и ФСФР почин), которые касаются в основном ЗПИФов недвижимости - теперь они будут платить налоги на имущество, что не есть хорошо. Обидно, досадно, но ладно

              Комментарий


              • #8
                S.P.,
                Дмитрий Рыбаков,
                теперь они будут платить налоги на имущество, что не есть хорошо. Обидно, досадно, но ладно
                Мне кажется, что НЕ ладно. Просто практически единственный плюс ЗПИФов будет убран, и они отомрут постепенно.
                Позёр - спекулянт и макроэкономист aisfin.ru

                Комментарий


                • #9
                  Pozer, нет, Вы неправы. Просто ЗПИФы из инструмента исключительно налоговой оптимизации станет инвестиционным инструментом, и в перспетиве должны появиться как в цивилизованных биржах Лондона и Парижа биржевые фонды недвижимости. Все будет хорошо, я узнавал

                  Комментарий


                  • #10
                    Сообщение от Дмитрий Рыбаков Посмотреть сообщение
                    Pozer, нет, Вы неправы. Просто ЗПИФы из инструмента исключительно налоговой оптимизации станет инвестиционным инструментом, и в перспетиве должны появиться как в цивилизованных биржах Лондона и Парижа биржевые фонды недвижимости. Все будет хорошо, я узнавал
                    +1

                    Комментарий


                    • #11
                      Дмитрий Рыбаков, Ну дай Бог!
                      Позёр - спекулянт и макроэкономист aisfin.ru

                      Комментарий


                      • #12
                        Мое скромное мнение таково -

                        ПИФы недвижимости должны помимо того, что обращаться на биржевом рынке, должны быть рентными - т.е. приносить доход пайщикам от сдачи активов фонда в наем. При это фонды должны подразделяться по типу недвижимости: жилая, коммерческая.

                        Далее, банки, которые имеют на своем балансе достаточно большое кол-во недвижимости, могут свои владения передавать в данные фонды для продажи их на рынке, или самостоятельно создавать свои силами/силами сторонних компаний такие фонды, и выводить их на биржу. При этом всем хорошо - банк получает живые деньги, пайщик получает рентный доход.

                        Многие т.н. эксперты предрекают закат данных фондов как класса инструментов рынка коллективных инвестиций. Эти эксперты в корне неправы - наоборот, рынок получит импульс для своего развития вперед. И многие УК смогут создать себе весомое имя, если привлекут стоящих профи рынка аренды, а не просто будут покупать хаты и офисы, и ждать, когда же цена на них вырастет - это примитив.

                        Комментарий


                        • #13
                          Практика. Считается, что ЗПИФ – это либо продукт для квалифицированных инвесторов, либо просто юридическая оболочка для закрепления контроля крупных собственников над своими активами. Но встречаются и исключения.

                          Порядка 60% зарегистрированных в России закрытых паевых фондов предназначены для квалифицированных инвес­торов. Их паи разрешается приобретать только компаниям и частным лицам, которые обладают опытом работы на фондовом рынке и определенным капиталом. Управляющие освобождаются от обязанности раскрывать информацию о таких ПИФах и могут включать в их портфели расширенный перечень активов. Посмотрим, что представляют собой остальные 40% – а это более 300 закрытых фондов.

                          Карманные толстосумы. По состоянию на начало февраля самым крупным среди закрытых ПИФов, не относящихся к разряду для квалифицированных инвесторов, был фонд "Стратегические активы" под управлением УК "Агана". Это ПИФ смешанных инвестиций, то есть он вправе вкладывать средства в акции и облигации. Привлеченной им сумме в 45,7 млрд рублей могли бы позавидовать даже намного более известные открытые фонды акций: например, стоимость чистых активов ОПИФа "Уралсиб – фонд первый" составляет около 10,5 млрд рублей, а его ближайшего преследователя "Добрыни Никитича" под управлением "Тройки" – 7,5 млрд.
                          Сколько пайщиков обеспечили "Стратегическим активам" рекордный результат? Всего два. По крайней мере, столько лицевых счетов, согласно данным ФСФР, открыто в реестре владельцев паев. Если же посмотреть, в какие именно бумаги вложены средства фонда, то можно предположить, что следы этих пайщиков ведут к группе "Газпром". Так, акции самого концерна занимают самую большую долю в портфеле, значительны и пакеты МОЭСК, Салаватнефтеоргсинтеза, Газ-сервиса, в которых монополия является крупным акционером. Почти в 4 млрд рублей оцениваются бумаги некоего ОАО "Газкон". Его основным владельцем является близкое "Газпрому" ЗАО "Лидер", а другим акционером – сама УК "Агана", управляющая ПИФом-рекордсменом.
                          Закрытый "Казанский земельный инвестиционный фонд", занимающий на рынке второе место по стоимости чистых активов (22,6 млрд рублей, тоже, судя по всему, носит нерыночный характер, то есть создан в интересах конкретного клиента для решения его специфических задач. Основным пайщиком ПИФа считается Алексей Семин, бывший чиновник правительства Татарстана. Он же возглавляет совет директоров "АС Менеджмента" – компании, управляющей фондом. В портфеле "Казанского земельного" находятся, в частности, порядка 25 тыс. гектаров земельных участков в районах республики.
                          Карманные фонды обычно создаются для достижения одной из трех целей: защиты от рейдерства, дистанцирования владельца от своих активов или налоговой оптимизации. И последний аргумент является, пожалуй, самым весомым. Осенью были приняты поправки в законодательство, которые обязали уплачивать налог на имущество, внесенное в фонд. Поэтому для некоторых собственников упаковка своих активов в ЗПИФы потеряла нецелесообразность. Однако по-прежнему работает другая идея – отложенная уплата налога на прибыль закрытых фондов. В течение всего срока существования (который не возбраняется продлевать сколь угодно долго) ЗПИФ вправе реинвестировать каждый заработанный рубль, пользуясь налоговой отсрочкой.
                          Нерыночные закрытые фонды, как правило, не стремятся к публичности – она им ни к чему. Чтобы избежать внимания к себе, многие из них за последние годы сменили статус и превратились в фонды для квалифицированных инвесторов. Процедура эта, к слову, у подобных ПИФов не вызывает сложностей: проводится собрание владельцев паев, которое одобряет изменение правил, после чего документ отправляется на регистрацию в ФСФР. На все уходит два-три месяца. По словам гендиректора УК "Агана" Олега Телипко, пайщикам, в интересах которых создавались "Стратегические активы", тоже предлагалось изменить правила фонда, но они не сочли нужным уходить в тень.

                          Кризис продолжается? Чтобы отличить по-настоящему рыночные закрытые ПИФы от карманных, разумнее ориентироваться не на стоимость чистых активов, а на количество счетов пайщиков. По этому показателю (1,1 тыс. лицевых счетов в реестре) сейчас лидирует рентный фонд "Коммерческая недвижимость" под управлением УК "Тройка Диалог" с чистыми активами в 3,7 млрд рублей. Для сравнения: у ближайшего преследователя, "Арсагера – Жилищное строительство", насчитывается около 700 владельцев паев, а стоимость портфеля оценивается в 400 млн рублей.
                          В свое время фонд "Коммерческая недвижимость" одним из первых в своей категории начал привлекать средства инвесторов на открытом рынке. Успешно были размещены несколько доп­эмиссий. Поскольку минимальная сумма инвестиций выглядела достаточно демократично – 100 тыс. рублей – и компания продвигала продукт среди широкого круга клиентов, основу пайщиков ЗПИФа до сих пор составляют российские граждане (почти 1 тыс. человек). Им принадлежит порядка 20% паев фонда, при этом средний пакет такого инвестора "весит" около 800 тыс. рублей.
                          Портфель "Коммерческой недвижимости" включает объекты в девяти регионах. Это помещения ресторанов "Тинькофф", аптеки "36,6", торговые и офисные здания в Москве, Казани, Новосибирске, Перми, а также земельные участки. Правда, часть средств рентного фонда почему-то оказалась вложенной в мусорные облигации сети "Банана-мама" и "АЛПИ-инвеста", а также низколиквидные акции Уфимского моторостроительного производственного объединения. Но, по крайней мере, доли этих ценных бумаг в портфеле незначительны, особенно если учитывать, что названные облигации после дефолтов уже не представляют почти никакой ценности.
                          У фонда продолжается непростой период, стоимость его паев держится вблизи исторических минимумов. Видимо, чтобы подсластить пилюлю пайщикам, с прошлого года "Тройка" решила выплачивать набежавший рентный доход по итогам каждого полугодия, а не года. Тем же, кто пожелает выйти из фонда, непросто будет это сделать. Управляющие пытались организовать вторичное обращение паев на ММВБ, но в целом безуспешно. Ликвидного рынка не сложилось, а мелкие сделки, которые все-таки регистрируются на бирже, исходят из цены пая вдвое ниже его расчетной стоимости.
                          Недаром многие участники сектора считают, что закрытые фонды по своей сути не подходят массовому инвестору. Розница – это удел открытых и интервальных фондов. Доходность закрытых фондов может быть сопоставимой, но теряется важное преимущество – ликвидность. На достаточно длительный срок мелкие пайщики не готовы нести деньги, а на один год управляющим компаниям невыгодно создавать закрытые ПИФы, – комментирует Людмила Курбатова из УК "Эверест Эссет Менеджмент".

                          Ни ликвидности, ни доходности. Средства "Арсагеры – Жилищное строительство" инвестируются в строящееся жилье в Петербурге. В отличие от "Коммерческой недвижимости", этот фонд не является рентным, то есть по окончании строительства вся недвижимость подлежит продаже. Девелоперским был и закрытый ПИФ "БКС – Этажи новой жизни", занимавший третью строчку по количеству пайщиков. Недавно завершилась его ликвидация в связи с истечением срока существования. Компания не стала инициировать его продление и не планирует формировать аналогичные фонды. Ситуация на рынке недвижимости делает их неинтересными для клиентов, говорит начальник управления развития продуктов УК "Брокеркредитсервис" Дмитрий Кашаев.
                          Какими качествами должен обладать инвестиционный инструмент, чтобы заинтересовать инвестора? Ликвидностью, доходностью и надежностью, перечисляет заместитель гендиректора УК "Альфа-капитал" Салават Халилов. О надежности можно говорить только после проведения детального due diligence портфеля перед входом в закрытый ПИФ. Далеко не каждому розничному инвестору эта задача по силам. Что касается ликвидности, то закрытые фонды создаются обычно на пятилетний или более продолжительный срок. Соответственно, ликвидность паев может быть обеспечена только маркет-мейкером на вторичном рынке. Но в этой связи вспоминается пример фонда "АГ Капитал Интерра". Его создателям какое-то время действительно удавалось поддерживать биржевую торговлю паями. Однако, как только начался кризис, заявки на покупку испарились, а затем управляющая компания провела делистинг, оставив клиентов не только без котировок, но и без достаточной информации о своей деятельности.
                          Доходностью "розничные" закрытые ПИФы в последние годы тоже не блещут, что во многом связано с их ориентацией на рынок недвижимости. Фонды, которые специализируются на девелопменте, скованы в выборе объектов инвестирования. Законодательство позволяет им вкладываться только в проекты, реализуемые в соответствии с законом № 214-ФЗ о долевом строительстве – это сделано для защиты от недобросовестных застройщиков. Во многих регионах таких объектов почти не возводится. Используются схемы, чтобы обойти требования закона. Либо же стоимость квадратного метра такова, что не оставляет потенциала роста. Сталкиваются с трудностями и рентные закрытые ПИФы. Например, из-за кризиса было приостановлено возведение многих офисных центров, а некоторые существующие вынуждены были пойти на снижение своего класса с соответствующим пересмотром ставок для арендаторов. Наконец, инвестиции в землю тоже стали менее привлекательными: ажиотаж спал, самые лакомые участки разобраны, делится ощущением Салават Халилов.
                          Упомянем также о закрытых ПИФах прямых, венчурных инвестиций, кредитных и хедж-фондах (таковых зарегистрировано около 200). Они доступны лишь квалифицированным инвесторам. Кстати, невозможно вычислить, сколько среди них карманных, а сколько создано на рыночных принципах. Управляющим запрещено обнародовать любую информацию о ПИФах для квалинвесторов, то есть косвенно их рекламировать, чтобы у неподготовленных инвесторов не возникало соблазна искать пути обхода запретов.

                          Источник: http://www.finansmag.ru/96795/

                          Комментарий


                          • #14
                            Есть ли статистика по открытым-закрытым ПИФам в России и за рубежом?

                            Комментарий


                            • #15
                              На мой взгляд инструмент хороший причём самый вкусный и наиболее простой в запуске -это коммерческая недвижимость.
                              1) Разделить все активы на торговую, складскую, офисную и т.д.
                              2) Образовавшиеся пакеты могли быть интересны игрокам сетевой торговли и т.д. и чем более тонко они разделены тем выше их привлекательность.
                              3) Думаю был бы интересен Пиф что то вроде " реконструкция недвижимости" когда нежилой фонд без ремонта превращали бы в готовую бизнес модель "бизнес центра" терминала и т.д.
                              Из минусов большая зависимость успешности проекта будет зависеть от ук

                              Комментарий

                              Обработка...
                              X