22 октября, понедельник 06:03
Bankir.Ru

Объявление

Свернуть
Пока нет объявлений.

Доходность инвестиций в недвижимость

Свернуть
X
  • Фильтр
  • Время
  • Показать
Очистить всё
новые сообщения

  • Доходность инвестиций в недвижимость

    Господа Банкиры!
    Поделитесь мнением на тему, кто как видит дальнейшее развитие рынка недвижимости Санкт-Петербурга (Москвы)? Очевидно, что в данный момент рынок переживает бум активности спроса, предложение растет значительно медленнее. За последние 3 месяца цены выросли на 20,5-29,7% (по разным сегментам). Все как будто помешались на недвижимости (стоит только Деловой Петербург почитать). При этом достаточно многие прогнозируют "дефолт" на рынке недвижимости в перспективе 2005-2006 года (при сохранении темпов роста цен).
    В связи с этим имеет ли смысл вкладывать в недвижимость, и какова будет доходность этих инвестиций?
    Кстати хотелось бы услышать мнения об основных факторах роста и степени их влияния на рынок?
    Как оценивают доходность инвестиций в проекты недвижимости банки? К какой группе рисков относятся данные кредиты?

    Заранее благодарю всех участников дискуссии.

    Если кто-то желает более подробно поговорить на эту тему: art_gudchenko@list.ru
    Пишите письма мелким почерком!
    (печатными буквами, а лучше - сразу высылайте деньги)

  • #2
    Падать не будед. Только расти...

    Комментарий


    • #3
      Мое мнение вкладывать в недвижимость с целью продажи слишком рискованно, цены действительно могут упасть... но только на время. Вложения в недвижимость, с целью получения стабильного дохода (к примеру от аренды) по моему значительно привлекательней.

      Фактор роста один, спрос есть... он провоцирует рост... в дальнейшем рост возможно поддерживать за счет ипотеки...

      Доходность инвестиций в недвижимость для банков такая же как для всех остальных, а вот возможность фнансирования достаточно низкая... в настоящее время прямое финансирование строительсва, достаточно рисковое...

      Группы рисков по кредитам на финансирование недвижимости такие же, как и по другим кредитам...
      www.silver-mania.ru

      Комментарий


      • #4
        Xammer цены действительно могут упасть... но только на время.

        Странно Вы как-то рассуждаете. Почему это они вдруг могут упасть "на время" ? И уж если дальше идти, то на какое время ???

        А падать ничего не будет, т.к. спрос, хотим мы этого или нет, превышает предложения. Дело уже дошло до того, что дома раскупаются на стадии котлована, причем на очень жестких условиях - бабло заносить надо сразу или почти сразу. О каком кризисе тут может идти речь ??? Моя квартира за последний год подорожала более чем на $10K.

        А разговоры про кризис идут уже те же самые 1,5 года, но цены только продолжают расти. Единственное что может случиться - цены стабилизируются, но случится это не сегодня, не завтра и не в обозримом будущем.

        Вложения в недвижимость, с целью получения стабильного дохода (к примеру от аренды) по моему значительно привлекательней.

        Можно и так, но операции купли-продажи в настоящее время куда как доходнее.

        Комментарий


        • #5
          Olygarkh
          Ситуация в нашей стране достаточно нестабильная, на рынок недвижимости влияет много факторов, основным моментом который на мой взгляд является наиболее негативным, является не знание того сколько квартир куплено с целью перепродажи, по различным прогнозам от 20% до 60%, так вот если возникнет ситуация которая вынудит инвесторов продавать (хотя это мало вероятно, но все же в нашей стране возможно все), то обвал рынка гарантирован, покрайней мере на тот период пока данный объем недвижимости не выкупят риэлтерские агенства и конечные потребители... потом наступит стабилизация и опять рост... (это один из вариантов развития рынка)

          Вложения с целью перепродажи, это по моему рисково, вложили сегодня в строительство отстроили за два года, через два года возможна стабилизация, плюс инфляция, плюс необходимо учитывать по какой цене будет производиться следующая закупка недвижимости... итого, возможно, что все это того не стоит...
          www.silver-mania.ru

          Комментарий


          • #6
            Xammer Вы преувеличиваете, если бы было так, как Вы говорите, то рынок бы не рос как на дрожжах так долго, а растет от не много не мало с 2004 г., причем рост почит экспоненциальный. И страна уже совсем не такая, как Вам кажется - то что Вы говорите относится к началу 90-х. Сейчас уровень стабильности и предсказуемости куда как выше.

            если возникнет ситуация которая вынудит инвесторов продавать

            Вот давайте четко - какая ситуация, в связи с чем и т.п. Вы же в банке работате, там деньги считают, чужие - не свои, т.е. точность требуется, а Вы - если возникнет...

            Комментарий


            • #7
              Olygarkh
              Чем дольше рост, тем глубже обвал...

              Стабильность и предсказуемость - выше, ниже, неопределенность одним словом.

              Риски
              1. Падение цен на нефть
              2. Обвал фондового рынка
              это на мой взгляд, та основа которая может повлечь за собой в пропасть всю экономику России, стабильную и предсказуемую...

              Все сказанное мной выше и раннее, это мое личное виденье ситуации... (с)
              www.silver-mania.ru

              Комментарий


              • #8
                Xammer

                Падение цен на нефть

                Ну и что ? В середине - конце 90-х они тоже падали, но дефолт случился по другим причинам - быстро и много набрали внутри на короткий срок. Рынок недвижимости упал только как следтствие общего обвала.

                Обвал фондового рынка

                А причем здесь это - вообще не пойму. Если сейчас рынок упадеть, что все сразу квартиры перестанут покупать ???

                В общем, не катит такая аругументация, совсем не катит...

                Комментарий


                • #9
                  Olygarkh
                  денежные средства на покупку недвижимости поступают отнюдь не от доходов легкой российской промышленности, сверхдоходы на фондовом и нефтянном рынках, падение доходности в данных сегментах повлечет падение спроса - цен на рынке недвижимости...

                  Вы извините но аргументы "не пойму, тоже, также и т.п." тоже не катят не согласны? скажите, что такая ситуация на рынке невозможно вот почему = полемика получается односторонняя, доказывать вам мою точку зрения могудолго и по пунтам, однако как говорилось выше моя точка зрения это не один из факторов рынка и на поведения рынка недвижимости повлиять не может...

                  я считаю что все что я сказал возможно, попробуйте вы убедить меня в обратном...
                  www.silver-mania.ru

                  Комментарий


                  • #10
                    Обвал на рынке жилья может случиться только при снижении реальных доходов населения. Причины - значительный рост инфляции и сокращение потока нефтебаксов. Кстати, я нигде не встречал расчетов по структуре первичного жилья (в частности, доля элитного сегмента). У меня складывается ощущение что в связи со сворачивание программ по массовой застройке в Москве и переходом на точечную застройку доля элитного жилья на первичном рынке неуклонно растет. При этом предложение жилья эконом класса (на которое спрос вроде как должен быть выше) соответственно снижается, что подстегивает рост цен. Соответственно вполне логично ожидать снижение цен в первую очередь элитном сегменте. Это мое ИМХО, к сожалению цифирь нету и обосновать нечем...

                    Комментарий


                    • #11
                      Xammer

                      1) аргументы "не пойму, тоже, также и т.п." тоже не катят

                      Это не аргументы, это ВОПРОСЫ

                      2) сверхдоходы на фондовом и нефтянном рынках, падение доходности в данных сегментах повлечет падение спроса - цен на рынке недвижимости

                      Вот будьте добры, предложите динамику что-то типа следующего:

                      - падение цен на нефть с уровня Х долларов за баррель до У уровня за барель и как следствие - возможность падения цен на недвижимость с А долларов за кв.м. до В долларов за кв.м. И объясните почему будет наблюдаться именно такая динамика, т.е. выявите причинно-следственные связи.
                      - падение индекса РТС (или котировок голубых фишек) с уровня Х до уровня У (с уровня Х долларов за акцию до уровня У долларов за акцию). И, аналогично, объясните причинно-следственные связи.

                      А вот когда Вы не сможете это сделать, то советую послушать меня. А я Вам скажу следующее. В ближайшем будущем падения цен на недвижимость НЕ БУДЕТ, как бы Вы (и я сам) этого не хотели.

                      Комментарий


                      • #12
                        Yurick
                        Сечас есть несколько проектов по жилью эконом класса, квартиры с отделкой, подземным гаражем и все такое, правда там уже все раскуплено под корень, а элитная недвидимость она как раз по моему наиболее устойчива к кризисам... спрос на нее нелинейный...
                        www.silver-mania.ru

                        Комментарий


                        • #13
                          Olygarkh
                          Поверте я не заинтересован в обвале цен, наоборот очень боюсь данного спада... проводить анализ причинно следственных связей не вижу смысла. найдите в России инструмент более выгодный и менее рисковый чем недвижимость, нет таких инструментов.
                          Прибыли получаемые от нефтянки и фондового рынка, которые не выводятся за рубежи нашей родины, вкладываются в недвижимость, рождая спрос, что вслечет рост цен на нее, как только данная прибыль перестанет поступать, спрос снизится - цена тоже...
                          Частные инвесторы, видя снижение цен на недвижимость. сделают так как делают все продать сейчас и потерять 100 р, чем продать потом и потерять 200 р. (цифры гипотетические), это так называемая паника на рынке... вот тут вам и обвал... для того чтобы данная ситуация стабилизировалась и начался рост, необходмо время...
                          чем Вас не устраевает данное, проведение параллелей, аналогий, корреляций и пр. по моему не надо усложнять и зарываться в цифры, тем более точных цифр нет, или вы знаете суммы откатываемые нефтянниками и пр... ведь ясно что квариры покупают, не те кто получает 1000 - 1500 ежемесяно. а те кто получает 200 - 300 тыс. единоразово
                          www.silver-mania.ru

                          Комментарий


                          • #14
                            подземным гаражем и все такое
                            это уже не эконом-класс.... Чтобы купить гараж за 10 000 баксов моя машина должна стоить как минимум дороже
                            правда там уже все раскуплено под корень
                            вот я о чем и говорю - спрос в разы превышает предложение...


                            А что касается устойчивости к кризисам - это же все вопрос спроса и предложения. Опять-таки посмотрите сами, сколько средств строители тратят на продвижение элитного жилья. Вот он, пузырь-то где !
                            спрос на нее нелинейный...
                            а это как?

                            Комментарий


                            • #15
                              Yurick
                              вся суть в том что квартиры там эконом класса, постоенные по новой (хорошо зарекомендовавшей себя на западе) технологии, дома 45,39 и 25 этажей, под данным комплексом стоянка, понимаю, трудно такое представить в России, но на днях данная тема запуститься...
                              www.silver-mania.ru

                              Комментарий


                              • #16
                                Olygarkh

                                Вот будьте добры, предложите динамику что-то типа следующего:

                                - падение цен на нефть с уровня Х долларов за баррель до У уровня за барель и как следствие - возможность падения цен на недвижимость с А долларов за кв.м. до В долларов за кв.м. И объясните почему будет наблюдаться именно такая динамика, т.е. выявите причинно-следственные связи.


                                можно я? падение цен на нефть с уровня 30 дол до уровня 12 долл за барель приведёт к падению цен на недвижимость с цены 1300 долл.\м до 500 долл. м (цены за панельное жильё, элитные товары, как известно, вообще или не реагируют на кризизы или же в кризис дорожают).
                                теперь объясняю почему будет именно так.
                                Падение цен вызовет сокращение доходов нефтяных компаний, те сократят инвест. программу, т.е. сократят закупки труб, оборудования и т.д., т.е. сокращение выручки пойдёт по всему машиностроению. Банкам, которые обслуживают нефтянку, понизят рейтинги (так уже было в 97-98 годах). деньги для них (и страны в целом) подорожают. Банки начнут считать деньги и, соответственно, пересматривать кредитную политику. В частности, ужесточат требования к выдаче ипотечных ссуд (Вы же не будете отрицать очевидный факт, что часть дополнительного спроса на жильё идёт за счёт кредитных схем). Общий негативных экономический фон приведут к изменению настроений инвесторов, т.е. самые нервные (или учёные) встанут "в продажу". Итого, на рынке сократится спрос и одновременно вырастет предложение. Я Вас уверяю, как только цены "встанут" или "пойдут вниз" хоть на доллар в месяц, все настроение рынка переменится. (Я помню, как в августе 2000 года донстрой начал кампанию "с сентября цены вырастут", и сразу стали дорожать квартиры на вторичке!!! Люди говорили - "но ведь в газетах пишут, что будет рост цент")
                                Так вот, после того, как уже несколько лет люди не понимают, почему цены всё растут (все дилеры знают слово "коррекция"?) наконец цена качнётся вниз, завибрируют даже самые стойкие инвесторы и... Вы же сами понимаете, для обвала достаточно 10-20%, а такие объёмы у инвесторов есть. Плюс несчастны банки, кредитующие стройку, также попросят побыстрее распродавать жильё - и это не позволит, как сейчас, придерживать самые "сладкие" квартины "на потом", это тоже увеличит предложение.
                                Теперь объясню откуда берётся цифра 500. в 2000 году в москве минимальная цена за панельный дом была 350 дол\м. прибавим инфляцию (э/э + бетон) и (оценочно) получим 500-600. ниже никто продавать не будет.

                                Будет такое или нет - зависит от скорости снижения цен. Если в ноябре поменяется вектор нефтяных цен, то многое будет зависить от скорости снижения цен. Если резко - то всё будет именно так, если плавно - то возможны варианты.

                                - падение индекса РТС (или котировок голубых фишек) с уровня Х до уровня У (с уровня Х долларов за акцию до уровня У долларов за акцию). И, аналогично, объясните причинно-следственные связи.

                                По моему скромному ИМХО - это вообще не имеет никакого отношения к реальной жизни и, соответственно, к уровню цен на квартиры.

                                А вот когда Вы не сможете это сделать, то советую послушать меня.

                                Готов выслушать

                                А я Вам скажу следующее. В ближайшем будущем падения цен на недвижимость НЕ БУДЕТ, как бы Вы (и я сам) этого не хотели.
                                Как говорят люди "никогда не говори никогда". Я бы уточнил - никто не может сказать, что такое ближайшее будущее. Если полгода - то, конечно же, падения цен не будет. минимальный вариант - год.

                                Комментарий


                                • #17
                                  Xammer Прибыли получаемые от нефтянки и фондового рынка, которые не выводятся за рубежи нашей родины, вкладываются в недвижимость, рождая спрос, что вслечет рост цен на нее, как только данная прибыль перестанет поступать, спрос снизится - цена тоже...

                                  Ничего подобного ! Именно такая ситуация была в середине-конце 90-х, когда доходы от нефти упали (вследствие чего правительству было нечем выплачивать растущий как снежный ком внутренний долг), а цены на недвижимость не шелохнулись !!! Так что данная параллель верная теоретически на практике себя не оправдала уже как минимум 1 раз.

                                  Комментарий


                                  • #18
                                    Xammer
                                    Прибыли получаемые от ... фондового рынка
                                    а что, на фондовом рынке появляется прибыль? мне всегда казалось, что там она только перераспределяется (ну не создаются прибыли (макроэкономические) в финансовом секторе)


                                    Olygarkh

                                    Именно такая ситуация была в середине-конце 90-х, когда доходы от нефти упали (вследствие чего правительству было нечем выплачивать растущий как снежный ком внутренний долг), а цены на недвижимость не шелохнулись !!!

                                    А когда это было? я вот всё движение рынка недвижимости описываю в четыре прямых - с 92 до 95 резкий рост, с 95 до 98 плато, 98-2000 плавный спуск, 2000- и до наших дней - рост. т.е. падение цен на нефть 97=98 гг. пришлись на плато, когда цены уже прошли пик и плавно двинулись назад.

                                    Плюс не забывайте, что в 98 году:
                                    а) квартиры в кредит не покупали
                                    б) у инвесторов было другое любимое применение для своих денег (помните, какое?;-))

                                    Поэтому не удивительно, что тогда резкого падения не было.

                                    Комментарий


                                    • #19
                                      ex_ba падение цен на нефть с уровня 30 дол до уровня 12 долл за барель приведёт к падению цен на недвижимость с цены 1300 долл.\м до 500 долл. м

                                      Еще раз повторяю, ничего подобного не будет. Цены НИЖЕ уровня 12 долл. за барель были в середине - конце 90-х. В 97-98 гг. еще помню велись разговоры, что типа нефтянка нерентабельной становится, цены тогда в отдельные периоды достигали 9 долл. А рухнуло все в 98 г., когда отказались долги покрывать. Вот Вам ответ на вот этот вот А когда это было? вопрос.

                                      с 92 до 95 резкий рост согласен
                                      95 до 98 плато не совсем согласен - рост был, хоть и не такими темпами
                                      98-2000 СОВЕРШЕННО НЕ СОГЛАСЕН !!! В 98 г. рынок практически полностью встал, т.к. владельцы квартир не соглашались с тем, что их владения подешевели в разы. Первое отрезвление и рост числа сделок (не путать с ростом цен) были в конце 99 - 2000 гг. Именно тогда цены имели свой минимум, именно тогда очень выгодно было покупать (что я и сделал )

                                      2000- и до наших дней - рост. ну это можно не комментировать

                                      падение цен на нефть 97=98 гг. пришлись на плато, когда цены уже прошли пик и плавно двинулись назад.

                                      Не было движения назад !!! Замедление роста - да, но не назад !!!

                                      Так что, если цены рухнут, как Вы говорите, то конечно на жизни страны это отразится, но для обрушения рынка недвижимости нужно повторения августа 98 г., чего в ближайшее время (мы говорим о сроке скажем 1-2 года) НЕ БУДЕТ.

                                      Комментарий


                                      • #20
                                        ex_ba
                                        согласен неточно выразил свою мысль... эмоции вышли наружу...

                                        Olygarkh
                                        о сроках дефолта можно говрить долго и упорно, по мне так его вообще небудет в том виде в котором он был в 1998 году. Я не говорил про обвал тотальный, я говорил про падение цен временное...
                                        www.silver-mania.ru

                                        Комментарий


                                        • #21
                                          Предлагаю определить верхнюю границу спроса на панельное жильё. Для примера возьмём семью из трёх человек с доходом 3000 (чистыми). Следовательно, в качестве платы за кредит они смогут платить не больше 1000 (1/3 это западный стандарт уровня платежей).
                                          Стало быть они смогут под 10% на 10 лет взять 75000. Кредит - это 70-80% от стоимости жилья, стало быть стоимость квартиры - не больше 100000. Скорее всего данную семью заинтересует "трёшка" площадью 75-80 м. Расчётная стоимость метра - 1.333. Не больше. (В расчёте предполагалось, что жильё у них уже есть, то есть дополнитлельные средства на ремонт им не нужны+ они либо за два года уже накопили на первый взнос, либо он пойдёт за счёт части стоимости старой квартиры).

                                          Мне кажется, что люди с бОльшим среднедушевым доходом психологически больше настроены на монолит, поэтому спрос этой части аудитории будет слабым. А здесь уже явно спрос стоит на пределе.
                                          Или я сильно устарел по з/п и сейчас среднестатистическая з\п московской семьи существенно выше?

                                          Комментарий


                                          • #22
                                            ex_ba
                                            из моего опыта среднестатистическая семья из трех человек редко преодолевает барьер в 2000 хотя я могу заблуждаться, вообще по моему сейчас средний ценник 1000 на сотрудка среднего звена...
                                            www.silver-mania.ru

                                            Комментарий


                                            • #23
                                              ex_ba Предлагаю определить верхнюю границу спроса на панельное жильё. Для примера возьмём семью из трёх человек с доходом 3000 (чистыми)....
                                              Наивное предположение что бОльшую часть панельного жилья покупает такой контингент да еще и за счет кредитов... Когда я переехал в новостройку в 99г. возле дома не стояло ни одной машины с московскими номерами. Подмосковных среди них было меньшинство.

                                              Вы же сами понимаете, для обвала достаточно 10-20%, а такие объёмы у инвесторов есть.
                                              10-20% от чего? от общего объема жилья??? именно такой объем может спровоцировать значительное падение цен. Однако интуиция подсказывает что речь идет о 10-20% от общего объема предложения на рынке на текущий момент. Если так, то ИМХО таким объемом можно только слегка качнуть рынок на краткосрочный период.

                                              Комментарий


                                              • #24
                                                ex_ba по з/п и сейчас среднестатистическая з\п московской семьи существенно выше

                                                Да нет, думаю, что Вы даже слишком оптимистично оцениваете ситуацию. 3К - это очень даже хорошо. В этом плане я более склонен согласитья с цифрмаи Xammerа.

                                                А что касается Ваших выкладок, то я с ними, в общем и целом согласен (за исключением того, что выше сказал - цифры дохода я бы поставил меньшие). Но парадокс в том, что и панельные дома еще на уровне котлована раскупают. Так что видно не так все просто.

                                                Комментарий


                                                • #25
                                                  Olygarkh

                                                  А что касается Ваших выкладок, то я с ними, в общем и целом согласен (за исключением того, что выше сказал - цифры дохода я бы поставил меньшие).

                                                  Я специально поставил немного завышенную цифру. Больше - не меньше.



                                                  Но парадокс в том, что и панельные дома еще на уровне котлована раскупают. Так что видно не так все просто.


                                                  А мы твёрдо уверены, что раскупают? Вернее, что раскупают будущие жильцы, а не инвесторы?
                                                  Я вот, в своё время, приценивался к квартирам в комплексе Тимирязевский, на мой вопрос мне сказали - есть ДВЕ квартиры, на 25 и 27 этажах. Больше НИЧЕГО НЕТ. ВСЁ КУПЛЕНО. В этот момент "подвернулась" квартира в панельке уже "в собственность" и я купил её.
                                                  А что я вижу сейчас? Оказывается, они продавали ТОЛЬКО ОДИН ДОМ ИЗ ТРЁХ!!! А везде в рекламе шли цифры про 80-90% проданных квартир. В принципе, нормальное рыночное поведение, вначале продавать самые "негодящиеся" квартиры, а потом, повышая цены, продавать всё остальное.
                                                  Вопрос следующий - сколько квартир РЕАЛЬНО продано жильцам (а не инвесторам).

                                                  Есть ещё одна компания в Москве, которая даёт очень много рекламы про своё жильё. Постоянно напоминая, что квартиры "вот-вот кончатся". При этом до сих пор продаётся комплекс, где обещали окончание продаж 4 года назад.
                                                  Я, конечно, понимаю, что уровень рентабельности там космический, но, всё же, как Вы считаете, сколько должен быть предельный размер кредитов у этой компании? Давайте прикинем?

                                                  Так что видно не так все просто

                                                  Ессно. Рынком манипулируют. Вопрос в том, насколько ребята заигрались (и заигрались ли?) и что кончится раньше - их финансовые резервы или спрос населения. От этого зависит, что будет дальше - спуск или обвал. Я, вообще - то, ставлю на спуск. У меня ощущение, что у той компании 200-300 квартир "в займах". Для их объёмов - немного. Но если в момент реализации ещё сократится спрос - для того, чтобы обвалить этот рынок - этого более чем достаточно. А это потянет и панель.

                                                  Комментарий

                                                  Пользователи, просматривающие эту тему

                                                  Свернуть

                                                  Присутствует 0. Участников: 0, гостей: 0.

                                                  Обработка...
                                                  X