Московская недвижимость: сценарий кризиса

[nichcom]

Сегодня смотрел на РБК-ТВ материал про конференцию, на которой аналитики обсуждали возможные сценарии финансового кризиса.
Потом один из аналитиков во всех деталях описывал кризис московского рынка недвижимости.
В частности он говорил о том, что строители и девелоперы уже берут кредиты по очень невыгодным ставкам (20-25% - правда ли это?), что можно считать сигналом: банки не уверены в возврате этих кредитов или считают их очень рискованными.
Затем он говорил о том, что у многих банков доля активов, вложенных в недвижимость выросла за последние два года в два-три раза (правда ли это?). В случае резкого снижения цен на рынке недвижимости, предупреждал эксперт, многие банки попросту перестанут существовать.
Скажите, насколько вообще правдоподобен такой сценарий?
Существуют ли достоверные данные о том, сколько активов банки вкладывают в рынок недвижимость?

[dmk]

nichcom строители и девелоперы уже берут кредиты по очень невыгодным ставкам
Вы знаете, какая сейчас доходность у строителей? 20-25 % в месяц, поэтому им практически все равно, по каким ставкам брать. А банки ставки такие ломят, т.к. кредиты практически необеспеченные, ведь строительство еще только идет

[lotss]

Самая главная разница это: разница между себестоимостью и рыночной ценой недвижимости! По данным Госстроя первая в Москве составляет $300-400, в то время как вторая - $900-1500. Сейчас все считают : не выбран ли платежеспособный спрос? не превышена ли предельная элластичность спроса? По крайней мере, из массовой теле и радио рекламы убраны цены! Плюс появилась продажа в рассрочку. Соответственно, глубину (объем) кризиса можно элементарно посчитать. Но то, что отрыв рынка от себестоимости не сопровождается ростом объемов (с целью получения прибыли с оборота) - это факт! Плюс резко снизилось качество (при таком то спросе) коммерческой недвижимости.

[Profitmen]

Да еще посмотришь на скорость возведения объекта!!!... У меня во дворе строят многоэтажный дом сборный практически этаж в день! Круглосуточно!
Месяц назад был нулевой цикл - уже 10 этажей стоит.
И в связи с последней трагедией в Ясененво очень крепко задумаешься - за такую цену себе досрочную могилу!!!???

[nichcom]

Однако вопрос про активы банков так и остался без ответа...

[dmk]

Profitmen
А еще если учесть, какое качество у обычного ремонта, сделанного руками гастрабайтеров, то уж как они тогда строят, это вообще большой вопрос... а на стройках у нас русского слова не услышишь!

[Profitmen]

Все активы официально мжно почитать на сайте ЦБ или на сайтах интересующих Вас банков. А инсайд - есть то он есть, так кто ж его дасть? Так что сама, сама, сама....

Профит.

[nichcom]

Мне на самом деле интересно так ли уж прямо "в разы" увеличились вложения банков в рынок недвижимости...
Думал, что вам как сотрудникам банков такие вещи должны быть известны.

[dmk]

nichcom
сказать могу только за тот банк, в котором сам работаю: НЕТ... вложения увеличились, но очень немного (пропорционально росту банка).

[hound]

Не совсем понял, почему в случае падения цен на недвижимость в Москве банковский сектор впадет в кому... Ну, может и гикнется несколько мелких-средних банчков, которые уж очень увлекаются рисковыми делами. Но уж точно не все и даже не большинство. И не самые крупные.

[Profitmen]

Цены на недвижимость растут сейчас, потому что падает бакс , и еще что скупают многочисленные посредники, спекулирующие жильем. Правильно написали на РБК качество высотного стороительства не контролируется никак.
При достаточном освещении в прессе этих вопросов, действительно могут разориться множество фирм посредников, накупивших квартир и не могущих их продать.

[Bagirra]

До тех пор пока есть спрос цены будут расти. Я думаю в этом году рость цены будет на много меньше, чем в прошлом.
Мелкие банки не рискуют напрямую. Сверхдоходные сделки пропускают через другие структуры. Поэтому разорение им врятли грозит.
Мне кажется, что скоро рост цены прекратится и для дальнейшего движения мы вынуждены будем развивать ипотеку. Это даст возможность опять увеличить спрос со всеми вытекающими.

[ex_ba]

текущий уровень цен (вернее, его тендеция) определяется несколькими факторами:
1) наличие спроса (первичный спрос)
2) ограниченность предложения (например, нового жилья среднего уровня очень мало)
3) отсутствие высокодоходных финансовых инструментов на рынке (привычка финансистов считать прибыли в процентах в месяц а не в процентах годовых), из-за чего многи физ. лица, а также фин. компании (маленькие банки) вкладываются в квартиры на стадии котлована, формируя таким образом дополнительный спрос. говорят, что так продаются до половины квартир. не знаю, когда сам искал квартиру, натолкнулся только на одно частное предложение + купил квартиру именно у такого посредника (типа соинвестора). что здесь в реальности - сказать трудно, но на уровне второго этажа обычно купить уже нечего (даже последний этаж)

Следовательно, имхо, кризис может начаться с одного из этих трёх направлений. Направлени (2) отметаем, больше чем сейчас стройкомплекс строить не может, направление (3) собственно причиной выступить также не сможет, следовательно - идём к первичному спросу. изрядная часть его формируется "нефтяными" деньгами. (На вопрос в ЖСИ - чего так неудобно с кредитами был получен ответ - а нафига нам ... с кредитами, сейчас прилетит самолёт из...., полподъезда "уйдёт".
Так что либо ждём снижения цен на нефть, либо просто годик - другой, когда рублёвая инфляция, даже при неизменности цен, сожрёт всю рентабельность. Плюс правительство с новыми налогами "поможет".
А вот после этого рынку не поздоровится - ведь группа (3) сразу начнёт "сливать" свои активы, так что если уж кризис начнётся, то сразу такой, что мало не покажется....

Хотя, кому кризис, а кому "разумные цены на недвижимость";-)))

[Profitmen]

Я заметил, что в прессе начинается компания, инициированная скорее всего риэлторами, о том, что жилье будет еще больше дорожать, поэтому покупайте сейчас!
У нас - спекулянтов это называется разводка лохов. Когда обыватель покупает, профессионал - продает.

Профит.

[hound]

Вчера ехал в метро и увидел рекламу какого-то банка - ипотечный кредит на 20 лет под 15% годовых - в рублях. Ну, то есть, что-то уже напоминающее ипотеку, а не как раньше - 2-3 года - и это называли ипотекой! Правда, это реклама, а как на самом деле - не знаю, может быть , там столько "дополнительных условий". Вместе с тем, считаю, что развитие ипотечного кредитования объективно способствует поддержанию высоких цен на жилье.

[nichcom]

Вот есть интересная тема на другом форуме о недвижимости
Тоже рассматривают различные сценарии кризиса.
Вообще, похоже, что тема становится все более и более актуальной.
http://www.it-trade.ru/itforum/theme...&theme_id=4839

[nichcom]

hound
Представляете, что будет если цены упадут процентов на 20%.
Что станет с теми, кто берет ипотечные кредиты по нынешним ставкам?

[hound]

nichcom Представляете, что будет если цены упадут процентов на 20%. Да просто кошмар. Но с другой стороны - за 20-то лет не один дефолт может грянуть... Я вообще плохо себе представляю, как в сегодняшней России можно что-то прогнозировать на 20 лет.

[Андрей Спирягин]

К уважаемым господам Доходность 20-25% в месяц у строителей, это серьезное преувеличение. Да - себестоимость строительства 300-400 долларов за метр, но не забывайте, что существует налог - так называемая "доля города" а это %% 30-35 жилья! Так что со взятками на этапе исходно-разрешительной цена уже 500-600 баксов за метр. Ну и еще же надо построить, а это все таки год-два. То есть при ставке 25 годовых уже 750$ за метр если год, и соответственно 900 - если два! Так что господа, будьте точны, считая деньги в чужих карманах! nichcom Банки не рухнут - потому что входят в бизнес исходя из "оптовых" цен. Их и немного, и входят они не так. Банки инвестируют через свои строительные компании типа "Собин-Эстейта". А если два-три небольших банчка, дейтсвительно, будет - так рискованная кредитная политика есть всегда.

[Андрей Спирягин]

Поддержу мнение здешних уважаемых спекулянтов В том что кризис обесценения доллара - это да, это совсем другое дело! Доллары под подушкой обесцениваются, и их надо во что-то вкладывать. И недвижимость - это пожалуй самая знакомая гавань. Кто берет на свои - тот переждёт кризис покупательной способности. А вот кто в кредит - те и запаникуют. Так что как в любом спекулятивно-нестабильном рынке нас ожидают серьезные скачки цен и дестабилизация. ... Ну вобщем умелый спекулянт по долгу службы может половить здесь что-то. Однако скорее всего будут банкроты одиночки (очень у меня много таких горе инвесторов в клиенты просятся) и небольшие компании... Глобально - ничего страшного... Ну а кто хочет квартиру брать - так ищите продавца у которого кредит жмёт! Не прогадаете!