Многолетнее существование в нашей стране ипотечных правоотношений сформировало в обществе крайне негативное к ним отношение. Не случайно среди эпитетов, характеризующих ипотеку, чаще всего используются такие, как «долговая яма», «финансовая удавка» и «кабала». Действительно, на бытовом уровне мало какой вид гражданско-правового договора настолько прочно ассоциируется с кабальной сделкой, как договор ипотеки. Между тем, применительно к данному конкретному случаю обывательская точка зрения не так далека от истины в юридическом ее контексте.
Соотношение понятий договора ипотеки и кабальной сделки
Для того чтобы убедиться в кабальном характере отношений по залогу жилых помещений, следует сравнить между собой понятия кабальной сделки и ипотечного договора. Итак, что же собой представляет ипотека? Для ответа на этот вопрос обратимся к понятию, содержащемуся в отечественном законодательстве о залоге недвижимого имущества. Согласно его нормам, ипотека – это договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде и другом договоре.
По своему функциональному экономическому назначению потека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной гражданским соглашением. Помимо этого ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.
Что касается сущности кабальной сделки, то, по Далю, кабалой является «всякое срочное письменное обязательство, заемное письмо с неустойкой, закладная, заем по залогу, неволя и безусловная зависимость». Кабальное холопство, существовавшее на Руси с 15 века, возникало из договорного займа и продолжалось до смерти владельца денежных средств. Кабала как форма тяжкой экономической повинности предусматривала многолетнюю отработку, залог движимого и недвижимого имущества, выплату кабальных процентов, а также физическую расправу над самим заемщиком.
В Российской Федерации под кабальной сделкой понимается сделка, совершенная лицом в результате стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях. Согласно отечественному законодательству, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Кабальная сделка характеризуется тем, что потерпевшая сторона вынуждена совершить ее вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась.
Юридический состав кабальной сделки включает следующие факты: стечение тяжелых обстоятельств у потерпевшего; явно невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их в целях своей выгоды. Таким образом, применительно к кабальной сделке, стечение тяжелых обстоятельств само по себе не является основанием недействительности такой сделки. Для этого необходимо, во-первых, заключение договорного соглашения на крайне невыгодных условиях, и, во-вторых, наличие действий другой стороны, свидетельствующих о том, что она тяжелыми обстоятельствами с выгодой для себя воспользовалась.
Итак, оставив без рассмотрения вопрос о намеренном использовании банками в своих интересах положения заемщиков, что вполне очевидно, сразу начнем со стечения тяжелых обстоятельств. Законодательство не раскрывает понятия тяжелых обстоятельств, позволяя толкователям и правоприменителям самостоятельно разбираться с этим вопросом. Это позволяет многим защитникам ипотечных правоотношений утверждать, что заключение ипотечного договора само по себе исключает вероятность стечения у заемщика таких обстоятельств, поскольку далеко не каждый в нашей стране может позволить себе ипотеку. Как бы то ни было, у данной точки зрения имеется немало противников. В частности, В.А.Тархов в книге “Гражданское право” категорически не соглашается с мнением о том, что тяжелые обстоятельства налицо только “когда у лица, вынужденного совершить сделку, отсутствуют самые необходимые средства существования”. По мнению автора, это крайне сужает возможность применения рассматриваемой нормы о недействительности кабальных сделок. В то же время Тархов не принимает отнесение к тяжелым обстоятельствам положения лица, совершающего невыгодную сделку, если положение не вынуждает сделать какие-то чрезвычайные расходы. В случае же с ипотекой такое положение очевидно.
Дело в том, что потребность в жилье входит в перечень основополагающих потребностей граждан, а право на жилье гарантировано Основным Законом страны. Так, согласно Конституции России, каждый имеет право на жилище, и никто не может быть произвольно лишен его. В свою очередь, органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. При этом малоимущим, а также иным гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
Отсюда, по логике вещей, следует, что в условиях, когда государство не выполняет своих конституционных обязанностей по обеспечению жильем граждан, в этом нуждающихся, последним ничего больше не остается, кроме как искать другие пути удовлетворения своей насущной потребности. Принимая же во внимание чрезвычайно высокую стоимость жилья и катастрофически низкий уровень доходов населения нашей страны, можно утверждать, что выбор таких путей окажется невелик. В конечно счете, тем единственным кредитором, кто действительно способен одолжить денег на приобретение жилья, оказывается банковское учреждение. Таким образом, в подавляющем большинстве случаев человек, заключая ипотечный договор, действует в силу материальных затруднений, то есть под влиянием того самого стечения тяжелых обстоятельств, о котором говорит норма, позволяющая при определенных условиях признать сделку кабальной, то есть недействительной.
Теперь перейдем к тем условиям, на которых заключаются ипотечные соглашения. Как ни странно, помимо всех прочих кабальных нормативов, которые заемщику способны навязать кредитные учреждения, целая совокупность таковых уже содержится в самом законодательстве. Так, например, залогодержатель имеет полноценную возможность обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Помимо этого в ряде случаев залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства. Например, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством по определенным в законодательстве основаниям, ипотека сохраняет силу, а залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на конфискованное имущество.
Более того, законодательством предусматривается возможность удовлетворения требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд. Это допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке, а соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке.
Как мы видим, уже само законодательство об ипотеке ставит интересы залогодержателя значительно выше интересов заемщика. Нужно ли говорить об условиях конкретных ипотечных договоров, составляемых банками единолично и почти всегда без учета мнения заемщика.
Трудности оспаривания и пороки законодательства
Для признания ипотеки кабальной сделкой необходимо установление факта заключения договорного соглашения на крайне невыгодных условиях и наличия действий другой стороны, свидетельствующих о том, что она тяжелыми обстоятельствами с выгодой для себя воспользовалась. Если сделка признана недействительной по вышеуказанным основаниям, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Также потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.
Между тем, несмотря на установленную законодательством возможность, признать недействительным договор ипотеки сейчас практически невозможно. Данное обстоятельство обусловлено, в первую очередь, самой порочной сущностью отечественного законодательства. Как известно, все сделки, не соответствующие требованиям законодательства, делятся на оспоримые и ничтожные. Оспоримой является сделка, которая может быть признана недействительной по решению суда. Ничтожные сделки являются недействительными независимо от признания их таковыми судом. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в законодательстве, то есть их круг ограничен и в большинстве случаев ограничен он самими потерпевшими. Требование же о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Также суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В свою очередь сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась, является оспоримой сделкой. Это значит, что для такого рода сделок заемщику самостоятельно необходимо доказать пороки заключенного с банком соглашения, что само по себе представляет известную трудность. И если в случаях совершения банками ничтожных сделок в защиту прав граждан способны вмешаться административные органы, в частности, органы Роспотребнадзора, то представлять интересы граждан, заключивших с кредитным учреждением кабальную сделку, административные органы не имеют правомочий. Как результат, заемщик оказывается один на один с кредитным учреждением, чей арсенал способов защиты не в пример больше того, которым владеет заемщик.
Другую проблему составляет чрезмерно объемный и разнообразный по своему содержанию предмет доказывания, вменяемый в обязанности заемщику, намеревающемуся оспорить ипотечный договор. Как мы говорили раньше, кабальная сделка оспорима при совокупности двух взаимосвязанных элементов - нахождение потерпевшего в тяжелых финансово-экономических обстоятельствах и существование крайне невыгодных для него условий заключенного соглашения. При этом истцу необходимо доказать наличие виновного умышленного поведения контрагента, намеренно использующего соглашение сторон в своих интересах. Таким образом, в предмет доказывания по делам об оспаривании ипотечных договоров входит установление наличия стечения тяжелых экономических обстоятельств, заключение не просто в ущерб потерпевшему, а на крайне невыгодных для него условиях оспариваемой сделки, когда встречные предоставления явно несоразмерны, а также наличие причинно-следственной связи между стечением тяжелых обстоятельств и заключением сделки на кабальных условиях. Тяжелые обстоятельства здесь должны влечь за собой необходимость заключения сделки на кабальных условиях.
Кроме этого, заявитель обязан предоставить доказательства того, что другая сторона воспользовалась стечением тяжелых обстоятельств, то есть доказать факт сознательного использования другой стороной в сделке тяжелого положения потерпевшего при заключении сделки. В этих случаях воздействие исходит не от контрагента, но он им пользуется. Тяжелые обстоятельства, в которых оказалось лицо, совершающее сделку, могут быть неизвестны контрагенту, крайне же невыгодные условия очевидны, поэтому поведение контрагента и подвергается осуждению. То есть вина другой стороны заключается в том, что она знала о тяжелых обстоятельствах лица и, воспользовавшись этим, умышленно вынудила его совершить сделку на крайне невыгодных для него условиях. Взятый в отдельности каждый из этих факторов не порождает недействительности сделки по указанному нами основанию.
Более того, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Пропуск истцом годичного срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Поэтому, если потерпевший в результате совершения кабальной сделки не представит в ограниченный срок всей совокупности вышеуказанных доказательств, свидетельствующих о том, что сделка заключена вследствие стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для него условиях, дело можно считать проигранным.
Наконец, самую значительную трудность на пути оспаривания ипотечных договоров составляет гражданско-правовой принцип, провозглашающий свободу договора. Согласно ему, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. В свою очередь, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Последнее буквально означает, что подписанный обеими сторонами договор ипотеки уже сам по себе предполагается заключенным с учетом интересов как банка, так и самого заемщика.
Несмотря на все вышеописанные трудности, правовая норма, устанавливающая оспариваемый характер кабальных сделок, продолжает действовать. По крайней мере, заемщики должны иметь реальную возможность оспаривать полностью или в части уже заключенные ипотечные соглашения, способные в будущем причинить им значительный ущерб. Учитывая неповоротливость отечественных законодателей в этом вопросе, ситуацию в пользу заемщиков здесь может изменить исключительно четко выраженная позиция высших судебных инстанций, прежде всего, Конституционного Суда.
Позиция Конституционного Суда РФ
С точки зрения большинства отечественных толкователей и правоприменителей не должны признаваться кабальными сделки, совершенные предпринимателями с явными коммерческими просчетами, так как предпринимательская деятельность осуществляется на их страх и риск, что естественно. Более того, в соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых противоречащих законодательству условий договора. При этом гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Сделками признаются любые действия юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Совсем по-иному должны трактоваться условия сделок, совершаемых между юридическими лицами и гражданами. В нашем случае – между кредитными учреждениями, выдающими ипотечные кредиты и заемщиками - физическими лицами, нуждающимися в улучшении жилищных условий. На это, в частности, указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 23 февраля 1999 г. N 4-П. Здесь суд отметил, что в своем большинстве договоры, предлагаемые банками, носят характер договоров присоединения, а сами граждане-заемщики выступают в таких правоотношениях как слабая сторона сделки. Граждане лишены возможности влиять на содержание ипотечных договоров, что является ограничением свободы договора и требует соблюдения принципа соразмерности. В силу такой соразмерности гражданин, как экономически слабая сторона в этих правоотношениях, нуждается в особой защите своих прав, что влечет необходимость в соответствующем правовом ограничении свободы договора для банков.
Далее судьи указали, что возможность отказаться от заключения договора с банком, внешне свидетельствующая о признании свободы договора, не может считаться достаточной для ее реального обеспечения гражданам, тем более, когда не гарантировано должным образом право граждан на защиту от экономической деятельности банков, направленной на монополизацию и недобросовестную конкуренцию, не предусмотрены механизмы рыночного контроля за кредитными организациями, включая предоставление потребителям информации об экономическом положении банка, и гражданин вынужден соглашаться на фактически диктуемые ему условия.
Отсюда, с точки зрения Конституционного Суда, исходя из конституционной свободы договора, законодатель не вправе ограничиваться формальным признанием юридического равенства сторон и должен предоставлять определенные преимущества экономически слабой и зависимой стороне, с тем, чтобы не допустить недобросовестную конкуренцию в сфере банковской деятельности и реально гарантировать соблюдение принципа равенства субъектов гражданских правоотношений. Следовательно, отсутствие в законе норм, вводящих обоснованные ограничения для экономически сильной стороны в договоре, приводит к чрезмерному ограничению конституционной свободы договора и свободы, не запрещенной законом экономической деятельности для гражданина, заключающего такой договор. Тем самым создается неравенство, недопустимое с точки зрения требования справедливости, закрепленного в преамбуле Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в правоотношениях, участниками которых являются банки и граждане, возможность признания сделок, в частности, ипотечных договоров, кабальными имеет, или, по крайней мере, должна иметь более реальный характер.
Попытки “очеловечить” ипотеку
Мировой финансовый кризис в весьма неприглядном свете показал всю несостоятельность рынка ипотечного кредитования за рубежом, и чуть было не покончил с отечественной ипотекой. Казалось бы – туда ей и дорога, этой самой отечественной ипотеке, но не тут-то было. Чудовище решили реанимировать, и в последнее время то там, то здесь стали появляться довольно недвусмысленные утверждения о том, что российский ипотечный рынок после долгого анабиоза постепенно начинает приходить в себя. Больше того, утверждения эти выглядят отнюдь не голословно. И власть, и бизнес подошли к проблеме основательно, и от слов сразу перешли к конкретным действиям.
Так, крупнейшие банки пошли на снижение процентных ставок по ипотеке и возобновили основную массу ранее действующих ипотечных программ, пользовавшихся спросом в большей мере. В свою очередь российское правительство еще в начале текущего года заявило о необходимости удешевления ипотеки и тогда же анонсировало перечень новых меры по развитию ипотечного рынка. В первую очередь помочь было решено Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, которому пообещали дополнительно предоставить ни много, ни мало - 40 миллиардов рублей. При этом премьер-министр Владимир Путин, выступая 29 января на заседании Правительства РФ, заявил о том, что в результате освоения АИЖК указанной денежной суммы процентные ставки по ипотеке должны быть снижены с 14 до 11, а то и до 10 процентов. Более того, Путин отметил, что в текущем году в ценные бумаги АИЖК будет вложено 250 миллиардов рублей, которые Внешэкономбанк готов предоставить как из собственных средств, так и из средств Пенсионного фонда России.
Не отстают в этой сфере и российские депутаты. В частности, на сегодняшний день Государственная Дума уже приняла привлекательные для заемщиков поправки в закон "Об ипотечных ценных бумагах", направленные на снижение требований к ипотечным кредитам, входящим в ипотечное покрытие облигаций. В целях дальнейшего развития ипотечного рынка необходимость принятия данного законопроекта обусловлена требованиями по снижению суммы первоначальных взносов, уплачиваемых населением по ипотечным договорам. Дело в том, что сейчас кредиты с соотношением суммы кредита и оценочной стоимости предмета залога выше 70% не могут быть секьюритизированы. В конечном счете это ограничивает возможности банков по выдаче таких кредитов, результатом чего является снижение потенциала роста объемов ипотечного кредитования, а также недоступность ипотечных кредитов для ряда категорий населения - молодых семей и так далее.
Принятые же поправки в ипотечное законодательство разрешают включать в состав ипотечного покрытия требования по кредитам, по которым сумма долга достигает 80 % от рыночной стоимости заложенного имущества. Данная мера позволит расширить перечень ипотечных активов, подлежащих секьюритизации, и будет способствовать увеличению объема выдачи ипотечных кредитов. В обозримой перспективе реализация документа приведет к значительному повышению доступности ипотечных кредитов для населения, а также повышению эффективности сделок по секьюритизации ипотечных активов, поскольку сумма первоначального взноса снизится до 20 % от стоимости будущего жилья. И если раньше заемщик, желавший взять ипотечный кредит, должен был зарабатывать хотя бы тысяч сто рублей в месяц, то с развитием указанной выше тенденции, в долговую яму может попасть огромная масса людей, обладающих куда более скромными доходами.
Следовательно, кардинально реформировать ипотеку, придав ей более или менее человеческий облик, в России не получится. Ее можно либо запретить, либо практиковать далее, попутно развивая и вовлекая в число безнадежных должников все новых представителей. Все так называемые “инициативы” законодателей поправить сложившуюся ситуацию и сделать ипотеку доступнее ни к чему полезному привести не могут, поскольку сами по себе законодательные поправки не смогут изменить кабальную сущность ипотечных правоотношений. Единственное, к чему могут привести старания по реформированию ипотеки, так это к дальнейшему обострению в стране жилищного кризиса и увеличению числа бессрочных должников, что, следует сказать, позиции законотворцев отнюдь не противоречит. В конечном счете, законодательно установленная возможность существования в гражданском обороте ипотечных правоотношений, служит, в том числе, интересам самого государства. Во-первых, в правовом поле создается видимость соблюдения в стране конституционно провозглашенного права каждого человека на жилье, а во-вторых, государство снимает с себя все обязанности по обеспечению своих граждан жилыми помещениями, предоставляя заботу об этом третьим лицам – то есть банкам.
