Причиной послужили как несовершенство законодательной базы, так и недоработки самих банков.
Согласно статистике ЦБ РФ, официальный размер просроченной задолженности по кредитам нефинансовым организациям и физическим лицам по состоянию на август 2010 года составлял 1093,5 млрд рублей. Данный показатель продолжает свой рост, и в соответствии с прогнозами международных рейтинговых агентств, к концу 2010 года доля «плохих» долгов составит от 25 до 40%. Текущее состояние экономики и банковской системы России можно охарактеризовать как стагнацию после острой фазы кризиса. Возможно, из этого состояния начнется новая фаза спада, возможно — все-таки роста, однако одно очевидно уже сейчас: накопившиеся проблемные активы серьезно отягощают балансы банков. Такая ситуация стала следствием высокой концентрации банковских активов на отдельных отраслях и низкой эффективности вторичных источников погашения кредитной задолженности — в частности, залогового инструментария.
Залог выполняет следующие функции:
- стимулирование возврата предоставленных банком кредитных средств;
- обеспечение возвратности этих средств;
- сдерживание наращивания кредитной задолженности заемщика у прочих финансовых организаций;
- минимизация рисков преднамеренного вывода активов должника;
- корректировка резервов при «просрочке» платежа по обеспеченной ссуде.
Однако в условиях кризиса залоги не смогли выполнить перечисленные функции. Этому помешал ряд проблем.
Мучительная неопределенность
В кризис российские банки вошли с недоработанной законодательной базой и отсутствием единой и достаточной методологии оценки залогового обеспечения. До сих пор общедоступными и принятыми большинством ведущих российских банков методиками по оценке имущества для целей залога остаются методические рекомендации АРБ.
Едва ли не главная проблема, возникающая при использовании механизма залога, — определение залоговой стоимости передаваемого в обеспечение имущества. Действующее законодательство РФ не вносит ясности в эту проблему, так как не содержит определения залоговой стоимости. Данный термин можно, скорее, отнести к обычаям делового оборота: залоговая стоимость — стоимость имущества, указанная в договоре залога. Развернутой трактовкой термина может служить следующее определение: «Залоговая стоимость — это рыночная стоимость, пониженная на залоговый дисконт, определенный банком в зависимости от вида обеспечения. Данная стоимость отражается на внебалансовом учете банка на основании договоров залога и дополнительных соглашений к ним».
К сожалению, отсутствует понятие залоговой стоимости и в Положении №254-П, регулирующем применение залога в банковской практике. Положение вводит только понятие «справедливая стоимость», которое по своему определению близко к понятию «рыночная стоимость», данному в ФЗ «Об оценочной деятельности».
Нереальные дисконты
Вытекающее из понятия «залоговая стоимость» понятие «залоговый дисконт» также нормативно не закреплено и остается на уровне внутрибанковских методик, что позволяет нарушать принцип разделения финансовых и залоговых рисков.
С точки зрения защиты интересов банка, залоговая стоимость равна денежной сумме, которую можно выручить от продажи данного имущества при обращении на него взыскания за вычетом затрат и издержек, связанных с обращением взыскания и реализацией предмета залога.
Расчет коэффициента залогового дисконтирования производится по следующей формуле:
k = 1 – l w + C/V,
где: k — коэффициент залогового дисконтирования, V — текущая рыночная стоимость имущества, w — отношение прогнозной стоимости имущества к текущей рыночной, l — отношение ликвидационной стоимости к рыночной, которая определяется степенью ликвидности данного имущества, возможным влиянием на стоимость выявленных юридических или экономических рисков, C — затраты и издержки при реализации данного имущества.
Для того чтобы упростить расчет залоговой стоимости и сделать его более технологичным, банки рассчитывают коэффициент залогового дисконтирования, учитывающий все перечисленные корректировки для конкретного вида залогового имущества и срока кредитования. При этом формируются «нормативные» залоговые дисконты. Следует отметить, что наиболее ощутимое конкурентное преимущество появляется у банков, применяющих гибкий клиентоориентированный подход к оценке и дисконтированию рыночной стоимости залога. Однако такой подход должен базироваться на четкой привязке «льготного» залогового дисконта к риск-показателям кредитного продукта. Например, возможно варьирование залогового дисконта в зависимости от результата системы скоринговой оценки, построенной на показателях размера компании, ее финансовой независимости, ликвидности и доходности. Снижение залоговых дисконтов на основании «дружественного» подхода к заемщику ведет к последующей невозможности покрытия кредитного продукта при обращении взыскания.
Принципиально иной подход к определению залоговых дисконтов используется при рассмотрении обеспечения в рамках предоставления розничных продуктов. При разработке продуктов в розничном кредитовании ориентируются на так называемую плановую норму дефолтов заемщиков, на которую банки идут заведомо, компенсируя свои убытки за счет доходов по портфелю в целом. Но убытки банка в среднем по портфелю меньше маржи по таким продуктам.
Размеры сложившихся на рынке залоговых дисконтов в корпоративном кредитовании и размеры реально полученного возмещения при реализации залогового имущества представлены в таблицах. Как следует из них, существуют значительные различия в размерах залоговых дисконтов, используемых банками, и реальных величинах статистически обоснованных залоговых дисконтов, позволяющих банку превратить свой залоговый портфель в ликвидность. Поэтому целесообразно на уровне положений ЦБ закрепить минимальные размеры залоговых дисконтов для различных видов имущественного обеспечения.
Реальные потребности
Условие обязательного использования нормативно закрепленных минимальных размеров залоговых дисконтов будет невозможно обойти, если оценку наиболее значимых для банков залогов станет осуществлять специально созданный институт независимых оценщиков. При этом во главу угла должна ставиться ответственность оценщика залогов за результаты своей работы.
Оценщик должен учитывать особенности оценки залога и требование к такой оценке необходимо закрепить в ФСО (федеральных стандартах оценки).
Процесс взаимодействия с оценщиками должен быть организован таким образом, чтобы не было нарушений закона «О защите конкуренции» в части запрета на соглашения или согласованные действия, ограничивающие конкуренцию. Для конкретизации требований по оценке для целей залога банки могут публиковать свои требования к отчетам по независимой оценке. Например, такие требования банка ВТБ24 опубликованы на его сайте в разделе «Требования к отчетам об оценке (типовые задания на оценку)».
Юридическим основанием проведения банком проверки отчетов оценщиков при подтверждении стоимости залога, служит п. 1 ст. 821 ГК РФ: «Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок».
Оценщик залогов должен также проводить проверку наличия обременений имущества правами третьих лиц, иных специфических юридических рисков конкретного вида обеспечения, а также затрат, сроков его оформления и сроков его превращения в ликвидность. Оценщику следует определять рыночную стоимость на основе анализа данных о сделках на рынке оцениваемого имущества, используя документально подтверждаемую доказательную базу. Оптимально, если это будут источники незаинтересованные в сделке.
От оценщиков залога требуется проведение оценки стоимости исходя из консервативных подходов с учетом складывающейся рыночной конъюнктуры.
В условиях устойчивого негативного тренда на рынке недвижимости, при подборе аналогов рекомендуется внесение корректировок на торг, составляющих на данный момент 5–20% в зависимости от вида объекта и его месторасположения.
Консервативный подход к оценке залогового имущества обусловлен тем, что на основании рыночной стоимости, рассчитанной оценщиком, определяется справедливая стоимость залога. Справедливая стоимость служит для формирования резервов в соответствии с Положением №254-П.
Экспертиза нам поможет
Один из актуальных трендов в оценке залогов недвижимости — применение технической экспертизы. В частности, так поступают в АМТ Банке. Показателями для проведения технической экспертизы может быть превышение заданного порога стоимости и/или незавершенность строительства объекта залога. Особо рисковые с точки зрения залога — долгострои, объекты с незавершенным строительством более пяти лет. Внутренние металлоконструкции подобных объектов обязательно должны подвергаться технической экспертизе. В противном случае наличие скрытых дефектов конструкции позволит страховой компании отказаться погашать убытки в случае наступления страхового события.
Данный инструмент позволяет при помощи профессиональных строителей (как правило, техническая экспертиза осуществляется посредством аутсорсинга) провести проверку качества строительства, наличия скрытых дефектов несущих и ограждающих конструкций. Ключ к эффективному взаимодействию банка и строительных экспертов — заранее разработанная и утвержденная форма отчета о результатах технической экспертизы. В данной форме предусматривается четкая градация состояний объекта освидетельствования, позволяющая без излишних временных затрат принять решение о целесообразности залога.
Хотя в большинстве случаев за счет использования банками собственных специалистов по залогам обеспечивается привлекательность кредитования путем экономии времени и средств заемщика на проведении оценки, есть основания думать, что акционеры банков зачастую были бы заинтересованы именно в независимой оценке обеспечения кредитов, которая позволяла бы представить залоговый портфель банка максимально объективно и транспарентно.
Важным аспектом, который следует учитывать оценщикам в работе с залогами, — высокая степень ответственности за результаты оценки, которая не допускает подмены существующих реалий теоретическими моделями и допущениями.
Банки имеют возможность бороться с некачественной оценкой переданного в залог имущества, в том числе с использованием метода «тайный покупатель» и последующим обращением в СРОО и в судебные органы. В настоящий момент оценщик, согласно закону «Об оценочной деятельности», несет материальную ответственность. Кроме того, имущественная ответственность оценщика (как исполнителя по договору возмездного оказания услуг, оказавшего услуги по оценке) установлена Гражданским кодексом.
Возможный сильный психологический эффект использования инструмента уголовного преследования еще недостаточно полно используется при предоставлении кредитов, хотя практика применения соответствующих статей УК РФ, например ст.176 УК РФ («Незаконное получение кредита»), сейчас активно нарабатывается. Типичное наказание — от одного года до полутора лет условно при суммах в несколько миллионов рублей.
Кроме уголовной и административной ответственности, стоит так же обратить внимание на упреждающие меры. Помимо общих требований ФСО необходима разработка более детализированных стандартов по оценке имущества именно для целей залога, позволяющих сократить возможности оценщиков по «завышению» или «занижению» рыночной стоимости и учитывающих специфику оценки залогов.
Абсолютно отсутствует и практика по возмещению страховыми компаниями потерь, связанных с недобросовестной/некачественной работой оценщика (несмотря на то что страхование ответственности оценщика существует, оно носит формальный характер), что не позволяет эффективно использовать данный элемент воздействия на оценщиков. Внедрение практики возмещения страховыми компаниями потерь от недобросовестной/некачественной работы оценщиков и параллельное воздействие на оценочные компании со стороны страховщиков позволило бы в значительной степени снизить залоговые риски, повысить ответственность оценочных компаний за выполненную ими работу.
Залог не панацея
У руководства многих банков существует устойчивое мнение, что правильно оцененный и оформленный залог, регулярно проверяемый банком, гарантирует спокойствие, даже если у банка есть подозрения в нечестности заемщика. К сожалению, это не так. Самый наглядный пример — залог недвижимости. Его однозначное преимущество — наличие регистрации в Росреестре и фундаментальные свойства. Последние изменения в законодательстве даже предусматривают возможность внесудебного обращения взыскания на этот залог при соблюдении определенных условий. Однако на практике все защитные механизмы легко обходятся мошенником или злонамеренным клиентом, который играет против банка и готов идти до конца. Распространенная форма мошенничества — подделка писем банка о снятии залогового обременения с предмета ипотеки. Для противодействия требуется регулярное получение выписок из ЕГРП силами залоговой службы банка. А это процесс дорогостоящий и не всегда удобный. Мониторинг залога, оставляемого у залогодателя, также почти ничего не дает. Залогодатель никак не ограничен в своих возможностях по намеренному ухудшению потребительских свойств залога, его частичной продаже или несогласованной аренде. При этом банк, обнаружив такие нелицеприятные факты, может лишь прекратить кредитование. Однако на практике утрата залога сама по себе почти никогда не становится причиной прекращения кредитных отношений. Что касается процедур взыскания, нельзя сказать, что они не работают совсем, но работают они крайне плохо. Появившиеся поправки в законодательство (закон №306-ФЗ, разработанный с целью защиты кредиторов, чьи права в части реализации залога значительно расширены) о внесудебном порядке взыскания никак не ограничивают право залогодателя встречно обратиться в суд. Что большинство и делает, в случае возникновения конфликта с банком. Основание для обращения в суд может быть разным: не устраивает оценка или порядок продажи имущества. Существенную положительную роль сыграли поправки в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которым кредитор получил однозначное преимущество за счет возмещения от продажи предмета залога. Однако и здесь есть лазейки. Например, при выборе оценщика и проведении оценки залога можно в зависимости от ситуации завысить или занизить стоимость залога или отдельных его составляющих, чтобы снизить размер реального возмещения банку по невозвращенному кредиту.
Вывод очевиден: каким бы хорошим ни казался залог, правило «знай своего клиента» никто не отменял.
Несмотря на существование всех перечисленных проблем, использование залога остается единственным цивилизованным способом урегулирования возможной проблемной задолженности. И с учетом приведенных прогнозов о просроченной задолженности для банков, не имеющих сильного поддерживающего акционера в виде государства или богатой материнской компании, реструктуризация портфеля с использованием залогов — вопрос выживания.
Игорь Подколзин, начальник управления по работе с залоговым имуществом департамента анализа рисков ВТБ24
Николай Вольхин, начальник управления залогов АМТ Банка
