Только вверх

Ипотека в России будет расти при любом развитии ситуации на рынке недвижимости. В случае падения цен на жилье в ипотеку будут приходить новые клиенты из нижнего потребительского сегмента, а если квартиры будут все так же дорожать — из верхнего.

У россиян, в последние три месяца следивших за событиями на рынке недвижимости (а точнее, за ситуацией в сфере ипотечного кредитования), вполне могло сложиться впечатление, что они стали свидетелями драматической истории со счастливым финалом. Напомним, что в конце весны — начале лета страницы самых разных изданий вдруг наполнились драматическим заявлениями представителей ипотечного бизнеса о том, что безудержный рост цен на жилье привел к массовым отказам заемщиков от ипотечных кредитов. Словно в ответ на это федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) объявило о снижении с 1 июля ставки рефинансирования ипотечных жилищных кредитов до 11,5%.

Далее, в середине июля Совет Федерации одобрил поправки в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», значительно расширяющий возможности формирования ипотечного покрытия. В частности, разрешена эмиссия двух и более выпусков ипотечных облигаций на базе одного ипотечного покрытия, что позволит банкам выпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности. Кроме того, в соответствии с одобренными поправками из базового закона исключено требование о страховании заемщиком — физическим лицом жизни и здоровья (поскольку все долговые обязательства обеспечены залогом недвижимого имущества), что снижает расходы заемщика по ипотеке, а значит, повышает привлекательность и доступность этой услуги.

И наконец, на прошлой неделе информационные агентства распространили сообщение о том, что «впервые за многие недели недельный прирост цен на московские квартиры составил менее 1%». При этом аналитики не преминули отметить, что замедление роста цен лишь отчасти связано с сезонностью — просто «рынок исчерпал потенциал для дальнейшего роста».

Закономерно напрашивается вывод, что кризис на рынке ипотеки, о котором было сказано столько тревожных слов, благополучно миновал. Однако отмеченные события хоть и имели место, но очень мало связаны между собой. Реальная же ситуация в ипотечном кредитовании существенно сложнее.

Прежде всего, несмотря на то что весной и в начале лета действительно возросло количество отказов заемщиков от уже одобренных банком ипотечных кредитов, спада ипотеки в России зафиксировано не было. «В Москве в год проходит приблизительно сто тысяч сделок с частными квартирами, — говорит председатель правления банка “ДельтаКредит” Игорь Кузин. — Даже если мы предположим, что предложение исчезло наполовину, останется пятьдесят тысяч сделок. При этом цены на квартиры повысились и всем клиентам, которые раньше ставили перед собой цель улучшить жилищные условия и имели достаточно собственных средств для этого, теперь стало не хватать денег. Но цели у них остались прежние, поэтому они используют ипотеку. То есть идет обратный процесс: чем дороже квартиры, тем больше людей обращается к ипотеке. И мы видим, что в Москве количество ипотечных сделок по отношению ко всем сделкам продолжает быстро увеличиваться. Хотя общее количество сделок падает».

Асимметричные ответы банкиров

Чтобы корректнее оценить сложившуюся ситуацию, имеет смысл рассмотреть наиболее распространенные виды ипотечных сделок. Простейший вариант — обычное приобретение квартиры с использованием ипотеки. В этом случае гражданин приходит в банк и выясняет, на какую сумму кредита он может рассчитывать. Затем ищет подходящую по цене квартиру, собирает необходимые для получения кредита документы и подает в банк заявку на кредит. Как правило, вся процедура от выбора квартиры до получения одобрения банка занимает две-три недели. При этом, по словам риэлтеров, сейчас в Москве свободная квартира «уходит» самое большее за семь-десять дней. Но если даже облюбованную заемщиком квартиру никто не купил, то, как правило, выясняется, что за время оформления кредита она подорожала на 5−10%, так что собранных на покупку денег уже не хватает.

«Если у заемщика есть какое-то жилье, он приходит и берет кредит под это жилье. Вся процедура оформления такой сделки занимает месяц. За это время жилье выросло в цене процентов на десять, как это было в апреле, и ему уже кредита не хватает», — описывает еще одну весьма распространенную ситуацию старший вице-президент, руководитель розничного блока Внешторгбанка Андрей Сучков.

Подобное крушение надежд нередко оказывается для заемщика весьма серьезным психологическим ударом. «Рост стоимости жилья вынуждает людей приходить к нам повторно — они взяли кредит, рассчитывая на одну цену квартиры, а потом выясняется, что реальная цена совсем другая, — говорит управляющий директор блока “Розничный бизнес” Банка Москвы Александр Шерстюков. — Человек принимает такое достаточно тяжелое решение, как уход в ипотеку, ответственность на много лет, а потом вынужден возвращаться к этому решению повторно. Это болезненная ситуация, в результате люди могут просто уходить с рынка».

Однако путь решения этой проблемы банкам уже известен. «Здесь все зависит от того, насколько процессы в банке соответствуют процессам на рынке, от технологий, — отмечает Игорь Кузин. — Если банк работает быстро, если технология хорошо отлажена, то этот вопрос не очень актуален».

Весьма часто применяется ипотека и в так называемых альтернативных сделках. «В Москве это называется альтернативная сделка, в Петербурге — встречная, “встречка”, — объясняет директор ипотечного департамента банка “Кит Финанс” Михаил Лазаренко. — Суть в том, что люди, не имея достаточного количества денег для того, чтобы приобрести новую квартиру, выстраивают цепочку: продавать старую, потом тут же покупать другую — иногда доходит до десяти-пятнадцати звеньев».

В прошлом году подобные «альтернативные» схемы приобретения жилья составляли более половины всех сделок с использованием ипотечных договоров. Однако за последние месяцы их количество уменьшилось в два-три раза, поскольку на выстраивание цепочки может потребоваться несколько месяцев, а при быстром росте цен на квартиры участники сделки неизбежно начинают менять условия, разрушая всю схему. Впрочем, банки уже нашли решение и этой проблемы. «Чтобы исправить эту ситуацию, у нас в банке, например, введен новый продукт — предоставление кредита с отсрочкой первоначального взноса, — рассказывает Михаил Лазаренко. — Мы предоставляем всю сумму, необходимую для покупки квартиры, а в дальнейшем заемщик может реализовать свою старую квартиру и выплатить нам первоначальный взнос по ипотеке. Мы фактически позволяем заемщику купить новую квартиру и еще подождать роста цены на старую».

Старый клиент, новый клиент

И наконец, третья проблема ипотечного кредитования, вызванная ростом цен на жилье, заключается в том, что заемщик сегодня часто просто не может найти себе квартиру за ту сумму, на которую взял кредит. «Зачастую заемщик сегодня отказывается от кредита потому, что его платежеспособности не хватает на ту квартиру, которую он хотел бы приобрести, — говорит Михаил Лазаренко. — Его желание и возможности не совпадают. Ведь ипотечные кредиты — это оценка будущих доходов заемщика. И безусловно, часть клиентов, которые в текущий момент имеют недостаточно высокие доходы, даже с учетом будущей платежеспособности не могут найти подходящую квартиру. Это просто экономика, и с этим, к сожалению, ничего не поделать. Особенно часто по этой причине сделки срываются в крупных городах — Москве и Санкт-Петербурге. В провинции ситуация полегче, поскольку там подвижки цен запаздывают».

Вот здесь банки, занимающиеся ипотекой, действительно бессильны повлиять на ситуацию. Поэтому они предпочитают сосредоточиваться на сохранении своего ипотечного бизнеса. Сегодня отчетливо вырисовываются две стратегии развития ипотеки в ближайшие год-два. Первая — экспансия в регионы. Сегодня в Москве и Санкт-Петербурге около 10% сделок с недвижимостью происходит по ипотечным программам, а в целом по России эта доля гораздо меньше — около 2%. Так что потенциал развития ипотеки в регионах достаточно велик. Правда, освоить этот потенциал под силу не всем. «Потребительское кредитование сейчас перемещается из мегаполисов в провинцию, но ипотека в этом плане довольно сложный продукт, — отмечает Игорь Кузин. — Потому что в каждом городе тебе нужно иметь офис, нужно иметь кассу, так как многие россияне предпочитают платить наличными, нужно иметь депозитарий, то есть у Центробанка получить разрешение, и так далее. Все это отнимает от шести месяцев до года. Потом надо наладить работу с местным нотариусом, который пока ничего в ипотеке не понимает и его надо обучить. Затем — с местным регистратором, который тоже мало что понимает в ипотеке. Затем — со страховыми компаниями, с оценочными компаниями. То есть это целая индустрия».

Поэтому многие банки предпочли пойти по второму, более простому пути — расширение клиентской базы за счет новых категорий заемщиков. «Мы недавно полностью отменили первоначальный взнос по ипотеке, — рассказывает Александр Шерстюков. — У этого шага несколько целей и одна из них — привлечь молодых перспективных специалистов, которые пока просто не успели накопить денег на первоначальный взнос. Это молодые люди с хорошим драйвом, которые действительно хотят что-то делать. Дополнительные препоны в виде первоначального взноса для этой категории заемщиков излишни. Известно, что во многих отраслях у нас существует дефицит квалифицированных кадров. В связи с этим я не думаю, что работа с заемщиками из этой категории связана с большим риском. Приток этой клиентуры обеспечен, поскольку перспективной молодежи у нас много».

Таким образом, большинство банков, занимающихся ипотекой, сумели нивелировать проблемы, связанные с подорожанием жилья — либо за счет смягчения условий кредитования, либо за счет экспансии в другие регионы и клиентские ниши. Так что говорить о сколько-нибудь серьезном кризисе ипотеки в России сегодня нет никаких оснований.

Разрушитель рынка

Примечательно, что, обсуждая проблемы и перспективы российской ипотеки, банкиры практически не упоминают о решениях АИЖК, направленных на снижение кредитных ставок. Мало того, многие банкиры крайне негативно оценивают поведение агентства. С АИЖК сегодня сотрудничает лишь небольшая часть российских банков, от силы несколько десятков. Подавляющее большинство банков предпочитает развивать собственные, независимые ипотечные программы. Это объясняется в первую очередь стратегией банков на самостоятельное выживание — они рассчитывают на возможность секьюритизации своих пакетов закладных на рынке, соответственного повышения кредитных рейтингов и так далее. Основной источник рефинансирования для них — это депозиты, среднерыночная ставка по которым сегодня составляет около 11%. «С учетом всех сопутствующих затрат рыночная ставка по ипотеке сегодня должна находиться примерно на уровне 14 процентов, — объясняет советник компании “БТА-ипотека” Сергей Журавлев. — Получается, что АИЖК, которую в силу социальных причин заставляют снижать ставку, фактически разрушает рынок: заемщики отказываются брать ипотечные кредиты по рыночным ставкам, ориентируясь на ставки, декларируемые агентством. Хотя на самом деле доля кредитов, выдаваемых АИЖК по низким ставкам, будет очень небольшой, потому что в требованиях агентства заложены очень серьезные ограничения: фактически эти программы ориентированы на людей, имеющих значительные первоначальные накопления. При этом АИЖК декларирует свои продукты как рыночные, хотя на самом деле они препятствуют развитию рынка. Было бы гораздо правильнее, если бы программы АИЖК позиционировались как “социальная” ипотека, ориентированная на малообеспеченные слои населения в рамках национального проекта “Доступное жилье”. Это вполне нормально. Но к реальному рынку программы агентства не имеют никакого отношения».

В другой плоскости

Что же касается декларируемых агентством целей — сделать ипотеку доступной для более широких слоев населения страны, — то и они не достигаются. Доступность жилья сегодня определяется совсем другими факторами, нежели ставка ипотечного кредита. «Даже если ставка будет нулевая, больше, чем есть жилья на рынке, купить нельзя, — говорит Андрей Сучков. — И чем больше денег у людей, тем дороже это жилье будет стоить, потому что цена жилья — это функция от количества денег, от спроса. Так что даже если мы сейчас будем давать ипотечные кредиты бесплатно первому встречному, это не увеличит доступность жилья — только цены резко взлетят. Поэтому сегодня смягчение условий кредитования не ведет к увеличению доступности жилья».

Все специалисты по ипотеке единодушны в том, что обеспечить россиян доступным жильем можно лишь одним способом — кардинально увеличив объемы жилищного строительства. «Это единственный способ, с помощью которого в других странах смогли сделать жилье доступным, — подчеркивает Игорь Кузин. — В качестве примера можно привести, например, Мексику, где сейчас осуществляются колоссальные национальные проекты строительства жилья. Но, принудительно снижая ипотечную ставку, мы создаем дополнительный спрос, который является неестественным и приводит к непропорциональному росту цен на жилье».

Однако в любом случае на быстрое решение проблемы надеяться не приходится. «Чтобы построить столько жилья, сколько нужно для удовлетворения текущего спроса, необходимы строительные мощности, производство стройматериалов, цемента, который тоже монополизирован, — рассуждает Андрей Сучков. — Нужно электричество, тепло, канализация — то есть сети. При этом некоторые московские чиновники уже говорят, что мы просто не можем строить больше, чем строим сегодня: сетей нет, площадок нет, хоть ты на голову встань. И это проблема, с которой не сегодня-завтра столкнутся все крупные города. И когда сейчас в вашем журнале пишут, что надо новые города строить на ровном месте, эта идея очень заманчива. Потому что Москве, например, почти тысяча лет, и мы не знаем, что у нас под ногами. Там есть еще дореволюционные сети, подвалы, туннели. Ткнем — и провалимся».

Так что прогнозы аналитиков о том, что цены на жилье исчерпали потенциал роста, скорее следует отнести к области добрых пожеланий. «Самое главное, что сегодня происходит, — это огромный рост доходов населения, — отмечает Игорь Кузин. — Особенно в крупных городах, связанных с экспортно-сырьевыми потоками. У той прослойки населения, которая связана с сырьевым сектором, — а на самом деле это довольно много людей — деньги сейчас легкие. В результате пятнадцать процентов покупателей жилья сегодня — это инвесторы, то есть люди, которые на самом деле в жилье не нуждаются, но снимают квартиры с предложения. Это еще больше давит на цены. И в результате складывается в динамику, которую мы видим сейчас». Поэтому единственный сценарий, при котором цены на жилье сами собой перестанут расти или даже пойдут на спад, — макроэкономический кризис, сопровождающийся резким падением цен на сырье. Реальных причин для реализации подобных надежд сегодня не просматривается. Так что искать решение проблемы доступного жилья необходимо в другой плоскости.

Рост при любых условиях

«У нас уже сформировался достаточно развитый с точки зрения технологий рынок ипотечного кредитования, — говорит Андрей Сучков. — Причем здесь работают разные банки — и российские по происхождению, и западные, и большие, и маленькие. То есть мы можем говорить о реальном конкурентном рынке. И мы видим результаты этой конкуренции — условия кредитования смягчаются: ставки ползут вниз, первоначальные взносы уменьшаются в разных банках, сроки кредитования увеличиваются. Но это только верхний этаж рынка недвижимости. Дальше мы имеем строительный рынок. Он уже очень сильно деформирован. И дело даже не только в том, что это рынок олигопольный, который контролируется ограниченным количеством участников. Важнее то, что они реагируют не на спрос, а прежде всего на поведение друг друга и так или иначе координируют свои действия: от следования за лидером — крупной компанией до прямого ценового сговора. Они формируют свою стратегию, глядя друг на друга, прежде всего на основного участника рынка в каждом крупном городе — местную администрацию. Поэтому если наверху мы имеем конкурентный рынок, то здесь — частно-бюрократическую модель олигопольного рынка в тесной смычке с местной бюрократией. А внизу этой пирамиды находится главная основа всего рынка недвижимости — рынок земли. И вот здесь рынка вообще нет как такового, здесь царит административно-бюрократический порядок. Так что надо всю эту систему сдвинуть, и прежде всего нужно формировать рынок земельных участков. Это главное».

Пока же этого не произойдет, цены на жилье в России будут расти. «Но это ни в коем случае нельзя отождествлять с замедлением роста ипотечного кредитования, — уверен Игорь Кузин. — На любом уровне цен ипотека будет продолжать расти по мере того, как люди будут понимать, что могут позволить себе больше, чем имеют наличных денег, за счет будущих доходов. На Западе при быстром подорожании недвижимости ипотека тоже растет за счет того, что средний размер кредита увеличивается вместе с ростом цен. В США в начале восьмидесятых годов ставки по кредитам были на уровне семнадцати-восемнадцати процентов. Было много просрочек, но люди все равно брали ипотеку. Потому что жизнь продолжается».