Сегодня в России зарегистрировано около 1700 оценщиков, которые объединены в 11 саморегулируемых организаций (СРО). В ближайшее время их число вряд ли возрастет - законодатели постарались. Сегодня быть оценщиков в России не просто: нужно подтверждать свою квалификацию и навыки, работать следует строго по стандартам, а отвечать за ошибки в отчетах приходится практически головой.
Но вряд ли это можно назвать негативным явлением для перенасыщенного рынка. Ведь даже банков, основных клиентов оценщиков, практически в два раза меньше. Конкуренция среди экспертов настолько велика, что даже малейшая оплошность в работе может сказаться смертельно на всей деятельности оценщика. Наученные опытом кризиса банки, безусловно, предпочтут эксперта с безупречной репутацией и высокой квалификацией.
Все это приводит к снижению цен на услуги оценщиков. Им становится все труднее работать: заработок уменьшается, а качество работы снизить никак нельзя. Но есть и позитивные структурные изменения. Выживает, как известно, сильнейший. Следовательно, после всех законодательных ужесточений, после всех проверок кризисами на рынке останутся только профессионалы.
Законодательство
Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ принят в 1998 году. Но, по сути, развиваться отрасль начала всего несколько лет назад, когда оценщиков обязали вступать в саморегулируемых организации (закон от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ). Рынок получил толчок к качественному развитию. Это был большой шаг, а следующий последовал лишь в 2010 году. Летом прошлого года закон от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ ввел требование о дополнительном страховании оценщиков, занимающихся определением кадастровой стоимости. А зимой законодатель решил реформировать не один только блок оценочной деятельности, а весь рынок целиком.
Благодаря закону от 28 декабря 2010 года № 431-ФЗ появилось понятие эксперта СРО, видов экспертизы отчетов об оценке, минимальных требований к экспертам СРО. Также был введен механизм принятия экспертных заключений по отчетам оценщиков – через экспертные советы СРО. Эксперты СРО же, в свою очередь, согласно закону, должны сдать квалификационный экзамен. И не абы как и абы где. В законе прописано, что должны быть разработаны четкие стандарты по экспертизе отчетов и по уровню знаний экспертов. Кроме того, вырос размер минимальной возможной выплаты из компенсационного фонда СРО.
По словам Марины Федотовой, проректора Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, заместителя председателя Национального совета по оценочной деятельности, президента Сообщества специалистов-оценщиков СМАО, эти законодательные новшества нацелены именно на повышение качества отчетов оценщиков. Уже утверждено несколько стандартов оценки, в частности, стандарт «Требования к отчету об оценке». И скоро ожидается принятие еще одного важного стандарта «Виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения». К концу 2011 года может стать уже 11 работающих стандартов, то есть еще будет принято 7 стандартов.
Клиенты оценщиков подобной «стандартизации» могут только порадоваться. Опыт других стран показывает, что после кризисов к деятельности оценщиков привлекается повышенное внимание, требования к их отчетам становятся жестче, вопросов к ним больше. Большинство российских кредитных организаций имеют внутренних оценщиков, и они чаще всего вполне эффективно проводят внутреннюю экспертизу отчетов оценщиков. Но от услуг внешних «ревизоров» вряд ли кто откажется.
Роль для банков
Банки не отрицают, что оценщики им необходимы, несмотря на то, что в штате кредитные организации зачастую держат целые оценочные департаменты. Дело в том, что компетентную и максимально независимую оценку может дать только сторонний профессионал. Выдавая кредит, банк хочет быть уверен, что не ошибается. Оценочный отчет (да еще и с заключением экспертного совета СРО) – страховка, гарант того, что под этот актив можно ссудить деньги. Лучшим доказательством того, что роль оценщиков важна для кредитного бизнеса, является тот факт, что председателем Национального совета по оценочной деятельности стал Герман Греф, глава Сбербанка.
По словам Андрея Чуракова, первого вице-президента Первого республиканского банка, кредитные организации активно прибегают к помощи профессиональных оценочных компаний. «Иногда банку тяжело самостоятельно определить стоимость определенного актива, - говорит эксперт. - Даже наличие в штате специалистов подразделения по работе с залогами с аттестатами профессиональных оценщиков не гарантирует точность оценки». Знание основных методик не является гарантом правильной их интерпретации в каждом конкретном случае. Поэтому специальная оценка играет важную роль в определении залоговой стоимости актива и его ликвидности в случаи возможной реализации залога.
«Роль оценщиков всегда была велика, - уверен Кирилл Парфенов, заместитель председателя правления банка «Легион». - Банки, конечно, стараются минимизировать затраты, иметь своих оценщиков, но всё же при относительно крупных суммах без оценщиков-нейтралов никуда не уйти». Противоречивые желания немного сэкономить на оценке и понять реальную стоимость балансируют, но все-таки немного сдвигаясь в сторону получения реальной оценки. «Вообще, в текущий посткризисный период сложно понять, что сколько реально стоит, если не заниматься оценкой на постоянной, регулярной частой основе», - уверен эксперт.
Если же говорит о цене вопроса, то на протяжении последних двух лет стоимость услуг по оценке квартир немного увеличилась, все-таки бороться за клиента приходится. По словам опрошенных банкиров, если в Москве и Московской области в 2010 году цены на такие услуги находились в диапазоне 4 – 9 тысяч рублей, то в 2011 году – уже 5-10 тысяч рублей. «В регионах нижняя граница ценового диапазона стоимости услуг в 2010 и 2011 годах не изменилась и составляет порядка 2 тысяч рублей.
Расширить сферу
Оценщики уверены: их сотрудничество с банками должно стать теснее. Во всем мире на оценщиков давно возлагается глобальная задача – комплексная оценка бизнеса при любом принятии кредитного решения. К примеру, в США, по словам Марины Федотовой, проводят такую комплексную оценку бизнеса, оценивают возможность получения денежных потоков в тот или иной промежуток времени, риски конкретного предприятия, проблемные места. И только после этого выносится кредитный «вердикт».
Пора и отечественным игрокам осваивать новые направления. Так считают оценщики. «Я надеюсь, что взаимоотношения банков и оценщиков будут углубляться», - говорит Федотова. На укрепление сотрудничества согласны и банкиры. Банкиры с удовольствием участвуют в мероприятиях, организованных Национальным советом по оценочной деятельности, некоторые даже являются его членами. Но продвижение оценщиков в банковский сектор - дело уже каждого конкретного банка. Готовы ли банки к тому, чтобы оценщики проводили комплексную оценку бизнеса при вынесении кредитных решений? Частично да. «Комплексная оценка бизнеса нужна для сделок слияний и поглощений или при залоге на имущества, а всего действующего бизнеса, - говорит Андрей Чураков. - При таких кредитах есть очень много «подводных камней» и тонкостей, в том числе, при оценке нематериальных активов».
«Комплексная оценка бизнеса включает, как правило, все факторы, позволяющие его оценить, - говорит Кирилл Парфенов. - Все мы прекрасно понимаем, что можно купить отдельно стоящее здание завода, а можно, например, выкупить акции самого завода, получив тем самым это здание». Что сколько стоит - надо оценивать и считать. «Бывают случаи, когда покупать завод как завод выгоднее, чем отдельные здания», - уверен эксперт.
«Основная роль оценщиков для банков в розничном кредитовании состоит в предоставлении адекватной стоимости объектов, планируемых к передаче в залог банку, - продолжает Елена Романовская, начальник управление кредитного администрирования Абсолют банка. - Это роль не менялась и думаю, не будет меняться, так как цель, функция и основная деятельность оценочных компаний - это независимая оценка объектов оценки».
Переоценка
Основной проблемой для банков, с которой столкнулись многие кредитные организации в ходе кризиса, стала как раз переоценка (в меньшую сторону) многих активов, под которые выдавались кредиты. Взять ту же ипотеку. На каждом углу сейчас кричат о непомерных ценах на квадратные метры в середине 2008 года и о том, что тогдашние заемщики сейчас не могут расплатиться за свои кредиты, даже реализовав квартиры. Виноваты ли тут заемщики? Можно ли было как-то это предвидеть?
Рынки недвижимости сильно изменились сегодня. «Конечно, по многим залогам по докризисной ипотеке они еще и сейчас являются частично необепеченными, - говорит Андрея Чураков. - Это касается как ипотеки с минимальными авансами, так и ипотеки по элитной недвижимости, цена по которой совсем еще далека к докризисным параметрам». По словам Кирилла Парфенова, четких данных по переоценным объектам нет, но, «по разговорам в кулуарах, такое было». По его мнениию, проблема возникла даже не с тем, что они были переоценены (все равно нормальный дисконт закладывался), а с тем, что скидывать их хотелось по оценочной цене без учета дисконта.
Причем банкиры до кризиса сами давали на оценщиков. Например, автора этих строк в 2008 году при получении кредита направили к конкретному «партнерскому» оценщику, который практически «нарисовал» мне стоимость моей квартиры. То есть указал такую цену, чтобы она была достаточной для получения кредита…
Сейчас ситуация с оценщиками и их регулированием вроде бы изменилась. Так говорят. Но мои знакомые буквально сейчас берут ипотеку. И ситуация ровно такая же. «Свой» оценщик «рисует» ту стоимость квартиры, которая «нужна». Нулей он, конечно, не пририсовывает, это было бы просто катастрофа. Но 200-300 тыс. рублей легко добавит, если надо. И это главная проблема взаимоотношений между банковским сектором и оценочным.
Проблемы
Есть и другие беды и несовершенства: недоработанная законодательная база и стандарты оценочной деятельности, недочеты в системе обучения консультантов и оценщиков. Однако ситуация начинает меняться. Над стандартами работают, обучать оценщиков стали особенно тщательно, а уровень ответственности в отрасли и так весьма высокий. Согласно статье 24.6 закона «Об оценочной деятельности» убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком, возмещаются за счет имущества этого оценщика.
Теперь, к тому же, оценщики в обязательном порядке входят в какую-то из СРО и их ответственность застрахована (не менее, чем на 300 тысяч рублей). В СРО есть компенсационный фонд, куда «сбрасываются» оценщики не менее чем по 30 тысяч рублей. Этот «спасательный круг» поможет помочь расплатиться за убытки, понесенные клиентом оценщика в результате проведения некачественной экспертизы. Однако не в любом случае. А всего лишь в двух. Либо если страховой выплаты по данному оценщику недостаточно, либо если оценщик отказался удовлетворить требование заказчика о возмещении ущерба либо «пострадавший» не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование.
Словом, ответственность оценщика введена высокая, но это отчасти связано с кризисом, когда и оценки, и рейтинги показали некоторый отрыв от реальности. «Действительно, есть оценщики, которые не всегда добросовестно выполняют свои обязанности, оказывают некачественные услуги, - пояснила Федотова. - Законодатель надеется, что таким образом повысится качество оценочных услуг».
