Безусловно, низкие ставки по ипотеке – это меньшая переплата по кредиту, которая в российских реалиях порой может составлять сумму, равную еще одному телу кредита при сроке выплат в 15–20 лет.
Но главная причина недоступности жилья – это цена квадратного метра и ее безумный отрыв от возможностей и доходов среднестатистического россиянина.
30 тысяч рублей за «квадрат»
Еще в конце прошлого лета премьер Владимир Путин озвучивал министрам «рекомендованную» цену квадратного метра жилья экономкласса в 30 тыс. рублей. С того времени спад рынка жилой недвижимости сохранился только в депрессивных регионах, где наблюдается массовый отток населения. В крупных городах цены стабилизировались и колеблются в пределах десятых долей процента за недельный период. В наиболее благополучных регионах отмечается даже некоторый рост. На конец октября текущего года аналитики портала Гдеэтотдом.ру приводят среднюю цену квадратного метра по городам России: московский квадратный метр оценивается ими в 145,6 тыс. рублей, сочинский – в 99,2 тыс. рублей, питерский – в 81,7 тыс. рублей. Ненамного отстает Московская область – 65,1 тыс. руб./кв. метров. Еще в десятках крупных городов, к числу которых относятся и «миллионники», средняя цена метра жилья находится значительно выше «путинских» 30 тыс. рублей.
На фоне таких цен, по статистике Центробанка России, средний ипотечный кредит в настоящее время составляет всего 1,25 млн рублей. Оно и очевидно: если предположить, что заемщик берет эту сумму на 15 лет под 12% годовых, то ежемесячно ему придется выплачивать до 14 тыс. рублей. В этом случае, по банковским стандартам, доход заемщика должен составлять не менее 30 тыс. рублей в месяц. Для российской глубинки тридцатитысячный доход на «среднюю» семью, да еще «вбелую» – это большие деньги.
И все же наши сограждане уже осознали, что не стоит ждать милости от государства, а собственные жилищные проблемы надо решать самостоятельно. Наверное, поэтому количество и объемы выдаваемых ипотечных кредитов прогрессируют в разы год от года. Центробанк снижает и удерживает ставку рефинансирования на уровне 7,75%, а банки, в свою очередь, откликаются и массово уменьшают ставки по ипотеке до среднего показателя в 13,3% (по данным АИЖК). Покупатель неспешно начинает улучшать свои условия жизни, о чем свидетельствует наибольший интерес именно к городскому жилью. «Порядка 80% от общего числа кредитов составляет покупка квартир», – уточняет Андрей Степаненко, член правления Райффайзенбанка. Однако остается совсем немного крупных российских городов, где на полтора миллиона рублей семья даже с одним ребенком-иждивенцем сможет позволить купить себе отдельную квартиру.
Банки доверяют семейным
Наибольший интерес для банков в качестве заемщиков представляют семейные пары в возрасте 30–35 лет с единственным ребенком. Такие заемщики для банков наиболее надежны. До пенсии им еще работать и работать, и банк при необходимости может назначить максимальный срок выплаты кредита. Такая пара, согласно банковской статистике, наиболее стабильна относительно доходов или развода. Число иждивенцев у такой «модельной пары» минимально, супруга заемщика оформляется в качестве созаемщика, что позволяет учитывать совокупный доход семьи. «Банк рассчитывает сумму кредита таким образом, чтобы доходов заемщика хватало и на погашение кредита, и на содержание семьи, включая иждивенцев, – объясняет Георгий Тер-Аристокесянц, вице-президент ВТБ24. – К каждому заемщику у банка индивидуальный подход». В случае же, если у заемщика доход высокий, то о количестве неработающих членов семьи ему вообще не стоит беспокоиться.
Потребительский портрет заемщиков по некоторым банкам
|
Банк |
Райффайзенбанк |
КБ «МИА» * |
Юникредит банк |
Дельтакредит банк |
ВТБ24 |
Сбербанк России |
|
Доля семейных заемщиков, % |
65 |
70 |
59 |
55 |
70 |
30% кредитов выдается по программе «Молодая семья» |
|
Наличие детей/иждивенцев в семье заемщика |
н. д. |
1 |
1 |
28% заемщиков имеют детей до 18 лет |
1 |
н. д. |
|
Ежемесячный доход заемщика или его семьи, тыс. руб. |
80–100 |
70–400 |
110 |
55 |
40–50 |
26–65 |
|
Средний возраст заемщика, лет |
30–35 |
32–35 |
35 |
25–45 |
25–35 |
26–50 |
|
Средний срок кредита, лет |
15–20 |
10 |
15 |
15 |
15 |
20 |
|
Средний реальный срок погашения кредита, лет |
7 лет |
6 лет |
7–8 лет |
н. д. |
7–8 лет |
16 лет |
|
Средняя сумма ипотечного кредита, млн руб. |
3 |
3,2 |
2,4 |
2,4 |
1,5 |
0,9 |
|
Среднее значение первоначального взноса, который готов оплатить заемщик, % |
30 |
20 |
30 |
н. д. |
35–40 |
20 |
|
Минимальное значение первоначального взноса по ипотечным кредитам банка, % |
15 |
20 |
20 |
13 |
10 |
10 |
|
Среднее реальное значение ипотечных ставок по выдаваемому кредиту. Рублевый кредит / кредит в валюте, % |
12,25–12,75 / 9,25–9,75 в долларах США |
12 |
11,5–12 / 10–10,5 |
13–14 / 9–10 |
13 / 11 |
14 / н. д. (по валютным кредитам) |
|
Доли рублевых и валютных кредитов |
95 |
100 |
90 |
н. д. |
93–95 |
99,4 ** |
* Коммерческий банк «Московское ипотечное агентство»: только коммерческие ипотечные кредиты без учета социальной ипотеки для столичных очередников. ** Среднее значение за первые 9 месяцев 2010 года.
