Познакомьтесь с Pay Option ARM (ипотечным кредитом с плавающей ставкой и выбором режима погашения). На данный момент американские банки держат 500 миллиардов долларов таких кредитов, из них 300 миллиардов были выданы в Калифорнии.
Pay Option ARM был создан для того, чтобы сделать жилье «доступней для большего количества простых американцев». Одним из самых популярных подвидов таких кредитов стали кредиты с «минимальным размером платежа». Взяв такой кредит, размер ежемесячного платежа рассчитывался по сверхнизкой ставке (1.25%) в течение первых 12 месяцев, а затем его размер пересматривался ежегодно и обычно в сторону значительного увеличения.
Так размер ежемесячного платежа для кредита в 500,000 долларов США на 15 лет с «интро» ставкой в 1.25% и «полной» ставкой в 6.04% в первый год равняется 1666 долларам, а во второй уже 4230 долларам. Для кредитов сроком на 30 лет размер платежа на второй год вырастет до 3010 долларов, а на 40 лет до 2765 долларов.
Проблема в том, что очень многие заемщики выбрали именно такие условия кредита. По данным журнала Businessweek от 2006 года, до 80% заемщиков могли делать только минимальный ежемесячный платеж, тем временем невыплаченный остаток прибавлялся к сумме кредита (негативная амортизация). Как только размер недоплат достигает определенного уровня, размер ежемесячного платежа вновь увеличивается.
До начала кризиса банки секьюритизировали значительную часть таких кредитов. Так за период 2004-2005 гг.инвесторы купили 182 миллиарда долларов Option ARMs в виде производных, а в 2006 году – 83 миллиарда. Остальные кредиты оставались на балансе банков генерируя «фантомные» прибыли. Согласно GAAP банки могут считать выручкой самые большие ежемесячные платежи, так называемое полностью амортизированное количество, даже в тех случаях, когда заемщики делают только минимальные платежи. Проще говоря, банки могли учитывать будущую выручку немедленно, раздувая рентабельность.
Теперь времена изменились, и этот мусор уже никто покупает. Жилая недвижимость в солнечной Калифорнии подешевела на 30% за период с мая 2007 по май 2008 года. Тысячи заемщиков находятся «под водой», то есть в абсурдной ситуации, когда платежи по кредиту расту в разы, а рыночная стоимость домов одновременно падает. Такой кредит уже нет смысла погашать.
Котировки трех крупнейших банков, которые еще недавно были самыми активными кредиторами на калифорнийском рынке WaMu, Wachovia и Countrywide за период с 14.06.07 по 14.06.08 упали на 84%, 65% и 87% соответственно. И все это еще до того как новое цунами обрушилось на берег. Предположив, что при падении цен на жилье в 30% половина из 300 миллиардов выданных в Калифорнии уже растворилась в воздухе, мы получаем размер будущих убытков в 150 миллиардов. Для справки, рыночная капитализация трех вышеупомянутых банков на 14.06.08 равнялась 48.73 миллиардам долларов, то есть размер убытков превышает ее в три раза.
В мае 2008 года в Калифорнии находилось 71930 объектов жилой недвижимости в той или иной стадии банкротства или 27.5% от американских банкротов. В мае 2006 года их было всего 8736 или 9.4%.
Как известно Калифорния – это земля новаторов, которая всегда немного впереди остальной Америки….
