Сергей Ануфриев, генеральный директор УК «Юграфинанс»
В конце ноября Элрой Димсон, заслуженный профессор в области финансов Лондонской бизнес-школы и член совета Государственного пенсионного фонда Норвегии, второго по величине в мире, заявил, что фонду стоит обратить более пристальное внимание на рынок недвижимости. Незадолго до этого фонд объявил о покупке за $719 млн. ни много ни мало части одной из известнейших лондонских улиц, Regent Street, где сосредоточено множество торговых центров и других коммерческих площадей. Основное решение начать вкладывать в недвижимость (на нее отведено до 5% портфеля) было принято в Норвегии еще в конце 2008 года.
Впрочем, когда речь заходит об инвестициях в недвижимость, большинство мировых пенсионных фондов, в том числе в России, подразумевают, как правило, вложение пенсионных денег в доступное жилье. У себя в стране в него инвестируют пенсионные фонда всего мира: помимо США и Канады, это страны Европы, Азии (Китай) и Африки.
Но этот процесс приобретает все больше транснациональный характер. В августе текущего года Algemene Pensioen Groep, управляющая активами крупнейшего фонда Нидерланов (третьего по величине в мире), вложившего уже 4 млрд. евро в жилье, объявила об инвестициях 1 млрд. евро в азиатскую недвижимость в ближайшие 3-5 лет. Свой шаг компания объяснила желанием получить выгоду на растущих рынках жилья Китая и Индии. Также компания инвестирует в жилье в США.
В США есть федеральные программы доступного жилья, об участии в которых в 1990-2000 годах заявляли государственные пенсионные фонды десятков штатов. С 1994 года Пенсионный фонд штата Нью-Йорк, обслуживающий работников бюджетной сферы, инвестировал в жилье как минимум $400 млн.; в этом были заинтересованы региональные власти. В итоге фонд стал флагманом по инвестициям пенсионных денег в доступное жилье США. В 2008 году широкий общественный резонанс получил призыв Уильяма Томпсона, занимавшего пост контролера Нью-Йорка (в этом качестве он также надзирал за деятельностью пенсионного фонда) к крупнейшим пенсионным фондам страны уделить более пристальное внимание инвестициям в рамках госпрограммы доступного жилья. И, если бы не кризис, его совету последовало бы немало пенсионных фондов, так как инвестиции в жилье соответствует социальному характеру и долгосрочной природе пенсионных ресурсов.
То, что инвестиции пенсионных фондов в недвижимость стали мировым трендом, подтверждает и опубликованное в конце октября исследование J. P. Morgan Asset Management. По мнению аналитиков компании, после мирового финансового кризиса в проекты недвижимости следует направлять больше пенсионных денег. При этом низкая ликвидность объектов недвижимости воспринимается не как недостаток, а наоборот — пенсионные фонды, благодаря долгосрочности ресурсов, как никакие другие инвесторы должны извлекать из низкой ликвидности преимущества в виде дополнительной премии и отсутствия корреляции с рынком ценных бумаг. По данным опроса мировых инвесторов, проведенного J. P. Morgan Asset Management, 56% пенсионных фондов имеют вложения в недвижимость или планируют инвестировать в нее. Это наивысший показатель среди альтернативных инвестиций, хотя и меньше докризисного уровня в 71% в 2007 году.
Американская ассоциация пенсионных инвестиций в недвижимость Pension Real Estate Association в августе этого года провела свое исследование и выяснила, что пенсионные фонды в мире вложили в недвижимость, в среднем, 8,9% от активов. Половина опрошенных инвесторов в ближайшее время намерена инвестировать в недвижимость 10% активов или более. Добавлю, что данные цифры обозначают только прямые инвестиции в строительство жилья. Если учесть инвестиции пенсионных фондов в облигации с ипотечным покрытием, то доля их вложений в сектор недвижимости будет значительно больше.
От мирового инвестиционного сообщества не отстает и Россия. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию уже предоставило порядка 1,8 млрд. рублей коммерческим банкам, чтобы те кредитовали региональных застройщиков жилой недвижимости эконом-класса. Эти средства АИЖК формируются из различных источников, в том числе за счет покупки ВЭБом облигаций агентства на пенсионные накопления граждан. Всего же в облигации с ипотечным покрытием и облигации АИЖК в рамках собственной «Программы инвестиций в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2012 годах» ВЭБ планирует вложить 160 млрд. рублей, или 20% средств пенсионных накоплений.
Примечательно, что с середины 2000-х годов Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) разрешала негосударственным пенсионным фондам (НПФ) вкладывать в недвижимость до 50% от общего объема пенсионных резервов, снизив в 2007 году лимит до 20%. На то, чтобы привести структуру пенсионных резервов в соответствии с новой нормой, давалось три года. Однако уже через два года, после кризисного падения рынков акций и облигаций, в 2008 году лимит был увеличен до 70% в августе 2009 года.
Нельзя забывать, что пенсионные инвестиции в жилую недвижимость имеют один существенный плюс по сравнению с вложениями в коммерческую: в развитии доступного жилья всегда заинтересованы власти, будь то целой страны или региона. Поэтому спрос на жилье, как правило, стимулируется различными государственными ипотечными программами.
