- Еще несколько лет назад для большинства граждан слово "ипотека" отождествлялось с обычной покупкой квартиры. Существует ли сейчас недостаточная информированность в этом вопросе?
- Думаю, что нет. Дело в том, что ипотечное кредитование за последние два-три года получило в Саратовской области серьезное развитие: в разы увеличились объемы выдаваемых кредитов, появилось много кредитных организаций, и информации об ипотеке более чем достаточно. Другое дело, что ипотека не очень проникла в сельскую местность, но работу в этом направлении мы сейчас ведем достаточно интенсивно, и в первую очередь через развитие сети консультационных центров (сейчас их по области уже больше 20 от нашей ипотечной корпорации). К тому же, одним из условий соглашения с крупными банками, имеющими широкую филиальную сеть (в первую очередь – со "Сбербанком"), является наличие информации об условиях и порядке оформления ипотечного кредита в каждом отделении. Поэтому я считаю, что развитие ипотечного кредитования в Саратовской области сейчас вполне адекватно спросу населения.
- Каков ваш прогноз цен на рынке жилья в Саратовской области? Будут ли, по-вашему, снижаться процентные ставки по ипотечным кредитам?
- На мой взгляд, при той ситуации, которая есть на рынке жилья на сегодняшний день, снижения процентных ставок ждать не следует. Но и роста их мы тоже не ожидаем. Ведь на этом рынке очень высок уровень конкуренции, что позволило нам в прошлом году серьезно снизить процентные ставки (минимальные проценты по ипотечному кредиту составили 10,75% - практически на уровне инфляции). Средняя же ставка составила порядка 12,7%, и вот этот уровень – от 11 до 14% - он видимо и сохранится. С одной стороны, конкуренция приводит к снижению процентных ставок, а с другой – общая ситуация на мировых финансовых рынках и ипотечный кризис в США (сильно не затронувшие ни нашу страну ни нашу область, но все-таки определенное влияние на ипотечный рынок оказавшие), из-за которых с этого рынка ушло некоторое количество банков и международных финансовых ресурсов, дает обратный тренд. И в итоге два этих тренда, примерно на мой взгляд равноценных, приводят к стабилизации ситуации. То есть не намечается ни снижения ни роста – будет именно стабилизация. Как только что-то изменится – либо улучшится финансовая ситуация либо усилится конкуренция – процентная ставка будет снижаться. Здесь еще очень много зависит от уровня инфляции.
- В феврале этого года в региональную программу социальной ипотеки были внесены определенные изменения, то есть уменьшен круг лиц, имеющих право претендовать на нее. С чем они связаны?
- Они были вызваны двумя вполне понятными причинами. Социальная ипотека задумывалась в 2005 году, в первую очередь, как катализатор ипотечного кредитования. В начале 2005 года ипотеки в Саратовской области практически не было, и запустить ее сразу было достаточно сложно. Поэтому в качестве катализатора и была запущена программа "Социальная ипотека", которая была призвана помочь улучшить жилищные условия малообеспеченным категориям населения на льготных условиях. Мы не тратили бюджетные деньги на само кредитование, как сделали многие регионы, то есть на первоначальный взнос, а стимулировали работу населения и банков. Мы выстраивали их взаимоотношения так, как это есть во всем цивилизованном мире. Нужно также учитывать, что на тот момент, в 2005 году, ставки по ипотечным кредитам в связи с малой конкуренцией были очень высоки – минимальная составляла 18%, а на деле доходила до 20-22%. Естественно, это мешало развитию ипотеки и подрывало доверие населения к самому механизму ипотечного кредитования. Внедрение социальной ипотеки привело к тому, что большое количество людей, которые и не думали, что могут взять ипотеку, пришли на этот рынок. Естественно, это подстегнуло развитие конкуренции, и, как следствие, снижение процентных ставок. Соответственно, когда процентные ставки опустились на сопоставимый с ростом инфляции уровень – 12%, необходимость в социальной ипотеке как в катализаторе развития рынка ипотечного кредитования отпала. При этом надо понимать, что задачу, которую ставили перед собой, мы выполнили. То есть процентная ставка снизилась, объем кредитов вырос в десятки раз – от 250 миллионов в 2005 году мы дошли до 7 миллиардов в 2007 году. К тому же число тех, кто может улучшить свои жилищные условия, выросло с 9% в 2005 году до 24% в 2007 году. То есть задача выполнена. К тому же, надо учитывать, что социальная ипотека – это серьезная нагрузка на бюджет и бесконечно увеличивать эту нагрузку мы не можем. Мы теперь должны сосредоточиться на тех, кто реально являются нуждающимися и кто имеет право на господдержку – молодые и многодетные семьи, дети-сироты, граждане, проживающие в ветхом и аварийном жилье, семьи, имеющие детей-инвалидов, ветераны. И для них мы социальную ипотеку оставляем, так же как и для тех, кто проживает в общежитиях, коммунальных квартирах и имеющих родовые сертификаты. То есть это теперь более точечный механизм. У нас растут зарплаты более чем на 30% в год, а ставка снизилась почти в два раза, поэтому многие люди вполне могут улучшить жилищные условия и без социальной ипотеки.
- Не приведет ли развитие ипотечного кредитования к росту стоимости жилья?
- Опыт показывает, что нет. Мы серьезно анализировали этот вопрос. Как показывает практика, резкого скачка цен на жилье не произошло – у нас остаются самые низкие цены за квадратный метр в Приволжском федеральном округе. Другое дело, если бы этот рост ипотеки, так называемый "ипотечный бум", не был бы сбалансирован государственной политикой, связанной с развитием предложения. Мы делали это одновременно: запустили ряд проектов по микрорайонной застройке и программу по развитию региональной стройиндустрии. Поэтому такой баланс удалось сохранить, и резкого скачка цен, произошедшего в ряде регионов, у нас допущено не было.
- В конце 2005 года в Саратовской области начал работать региональный ипотечный оператор – ИКСО ("Ипотечная корпорация Саратовской области"). Каковы нынешние финансовые показатели этой организации и много ли семей воспользовались ипотечными программами с его помощью?
- 20-25% рынка ипотечного кредитования региона сейчас занимает именно "Ипотечная корпорация Саратовской области". Показатели у них вполне достойные – это нормально работающая прибыльная организация, но их задача не только в том, чтобы зарабатывать деньги. Главная задача регионального оператора состоит в том, чтобы, в первую очередь, быть инструментом регулирования рынка. Связано это с тем, что изначально, когда этот рынок только формировался, было принято очень правильное решение о создании "Агентства ипотечного жилищного кредитования" (АИЖК) в виде федерального предприятия, которое и устанавливало правила игры. То есть АИЖК устанавливало сами механизмы кредитования за счет рефинансирования, ставки, первоначальные взносы и требования к документам. Фактически все крупные ипотечные системы сейчас подстроились под эти стандарты – стандарты АИЖК. И мы, имея своего регионального ипотечного оператора, можем также влиять на ситуацию. Во многом из-за этого снизились процентные ставки. Ведь когда нет альтернативы – приходит АИЖК и говорит, что он кредитует под 14% годовых, тогда как у всех остальных банков ставки по ипотечным кредитам составляют 18, понятно, что люди пойдут брать кредиты под более низкие проценты. Соответственно, региональные банки, у которых нет "длинных" активов и которые не могут кредитовать на 25-30 лет, пришли именно в ИКСО. И процесс пошел как снежный ком. То есть, без сомнения, региональный оператор сыграл в процессе развития ипотеки в области очень важную роль. При этом сейчас ипотечная корпорация развивается уже как самостоятельная структура, поскольку область постоянно увеличивает уставной капитал.
- Оцените, пожалуйста, рынок жилья в Саратовской области. Какое жилье востребовано сейчас, и какое будет пользоваться спросом по-вашему в будущем? Нет ли сейчас затоваривания рынка жилья?
- Затоваривания рынка у нас нет, хотя отдельные факты "застоявшихся" квартир имеются. Это те квартиры, которые строились в основном по устаревшим проектам, то есть, например, это панельные дома с очень большими квартирами не в самых удачных районах. Панельный дом – это жилье эконом-класса. Мы понимаем, что если такое жилье располагается на окраине города, а вокруг нет особой рекреационной зоны и благоустроенного района – он тоже востребован, но определенной группой людей. И строить в таких домах 4-х комнатную квартиру площадью 120 квадратных метров – это просто странно, поскольку продать ее будет очень сложно. Вот такие факты у нас есть. В основном же, строители у нас стали более гибкими, и учитывают тот сегмент, на котором работают. То есть за прошедшие годы произошла очень четкая специализация: есть компании, которые работают на рынке элитного жилья, так называемого бизнес-класса, то есть строят дома под вполне конкретную категорию населения, есть компании, которые работают на рынке жилья эконом-класса, и у них совершенно разные подходы и в плане планировки, и в плане благоустройства, и в плане цен. Поэтому в регионе востребованы практически все категории жилья. Правда, особым спросом сейчас пользуется, по данным исследований, жилье в новых микрорайонах с развитой инфраструктурой – эконом-класса, но повышенной комфортности. То есть цена на жилье как в эконом-классе, а уровень жизни – еще не бизнес-класса, но уже достаточно высокий.
