Беспроцентное жилье – сказка, которая может стать реальностью

Где-то лет 30-40 тому назад желающие приобрести новую квартирy могли это сделать двумя способами.

Первый из них состоял в том, что необходимо было встать на учет по улучшению жилищных условий. Воспользоваться подобной «привилегией» могли далеко не все. Для этого как минимум требовалось, чтобы обеспеченность общей площадью каждого члена семьи проживающего в квартире не превышала установленных законом норм. Ко всему прочему, нужно было отстоять в очереди не меньше 15-20 лет, и лишь только после этого появлялась возможность переезда в новую квартиру.

Существовал и другой вариант. Можно было вступить в члены жилищно-строительного кооператива и приобрести жилье за собственные деньги. При этом даже не требовалось оплачивать квартиру целиком. Достаточно было только внести первоначальный взнос (пай) в размере, не превышающем 30% от общей стоимости жилплощади, и ключи у тебя в кармане. Что касалось оставшейся части, то ее можно было  погашать в рассрочку, на протяжении нескольких лет. Основным преимуществом этой схемы являлось относительная скорость приобретения жилья и отсутствие какой-либо переплаты.

Ссуда, предоставляемая государством, была беспроцентной. Так, например, если однокомнатная кооперативная квартира стоила порядка 6000 рублей, то именно эта сумма в конечном итоге и выплачивалась. Таким образом, получалось следующее: государство, по сути, брало на себя все финансовые риски, связанные с возвратом средств, потраченных на строительство.

И, что удивительное, в абсолютном большинстве случаев деньги за приобретенные  квартиры  поступали в казну. И не было тогда ни служб безопасности банков, ни коллекторских агентств, ни судебных  приставов. Такое впечатление, что дисциплинированность по части оплаты стоимости жилья стояла для многих граждан бывшего СССР на первом месте. Если говорить о злостных неплательщиках, которые, тем не менее, встречались,  то с ними  боролись всеми доступными способами. Стыдили, клеймили позором, вывешивали их фамилии на доске объявлений, вели с ними разъяснительную работу, вызывали «на ковер» в правление кооператива. Ну а если и эти меры воздействия не помогали, то составляли коллективные жалобы  и направляли их по месту работу. Это было страшнее всего. Никому не хотелось портить отношения с руководством, и поэтому лишь единицы готовы были идти до последнего.

С течением времени ситуация на рынке кардинальным образом изменилась. Получили развитие только социальные жилищные программы, а идея массового кооперативного строительства в том виде, в котором она существовала раньше, канула в лету. Произошло это потому, что государство по тем или иным причинам отказалось от участия в подобного рода инициативах.

Образовавшийся временный вакуум просуществовал  относительно недолго. На сцене появились банки, которые с усердием приступили к развитию программ ипотечного кредитования. Получив дополнительный импульс, рынок начал расти как на дрожжах, увеличивая с каждым годом свои  объемы. Впереди замаячили безоблачные горизонты...

 Но  период эйфории быстро закончился. Финансовый кризис в одночасье перечеркнул все планы на будущее. Отсутствие длинных и дешевых денег и последующее за этим увеличение процентных ставок вывели ипотеку за сферу интересов не только банков, но и потенциальных заемщиков. Что же в таком случае получается? Ипотека приказала долго жить? А может быть, она только временно ушла с рынка,  и  ее возрождение произойдет сразу после нормализации ситуации в экономике? Вполне возможно. Однако, если это и случится, то ее повторное появление на свет вряд ли воспримется  банками с тем же энтузиазмом, как и раньше. Наученные горьким опытом, кредитные учреждения будут куда более осторожными в развитии столь рискованного направления деятельности, а поэтому темпы развития ипотеки будут значительно скромнее  тех, что были совсем недавно.

Ко всему прочему, вряд ли стоить рассчитывать на то, что изменения произойдут моментально. Для реанимации этого направления деятельности потребуется как минимум время, не говоря уж о том, что должны появиться новые источники рефинансирования, которые придут на смену иностранным заимствованиям. Что же в таком случае может возникнуть в период межсезонья, и кто подхватит  эстафетную палочку по кредитованию жилья, по крайней мере, в ближайшей перспективе?  

 Один из возможных вариантов заключается в том, что роль банков могут временно взять на себя строительные компании, которые как никто другой заинтересованы в  реализации возведенного ими жилья. В целях привлечения клиентов они могут  частично субсидировать покупку квартир за счет собственных ресурсов. Правда, вряд ли это  будет напоминать ипотеку. Скорее всего, что-то похожее  на непродолжительную рассрочку платежа, может быть даже беспроцентную. Вполне вероятно, что на фоне отсутствия каких-либо альтернатив этот подход может вызвать встречный интерес и у покупателей. Однако расценивать подобные нововведения  как системную меру  было бы несколько преждевременно. Девелоперы не настолько богаты, чтобы использовать этот вариант повсеместно. А потому, если он и будет применяться, то в достаточно узких рамках. Хотя это тоже не факт. Существуют вполне объективные обстоятельства, которые будут подталкивать компании к расширению этого направления деятельности. Причем, чем хуже будет состояние рынка, тем большее распространение все это может получить. Выскажу собственные доводы в подтверждение вышесказанного.

Как известно, обычный панельный дом или даже «монолит-кирпич» строится не больше 1,5-2 лет. Реализация квартир обычно начинается сразу после получения разрешения на строительство, т.е. практически на этапе котлована. Когда девелоперы не испытывали проблем с привлечением банковских кредитов, существовала ипотека и рынок жилья развивался быстрыми темпами  ценовая политика  застройщиков выглядела следующим образом - они  постепенно увеличивали стоимость квадратного метра, и продолжали это делать вплоть до окончания процесса строительства. Такой подход был экономически оправдан -  существовал устойчивый спрос на объекты жилой недвижимости, а поэтому квартиры раскупались как горячие пирожки. В силу этого строительные компании не особенно торопились с реализацией. Более того, искусственным образом притормаживали ее, создавая тем самым псевдодефицит жилой площади, который чисто психологически еще больше подталкивал клиентов к осуществлению покупки. Выглядело это приблизительно так.

Как правило, графики погашения банковских кредитов, строительства и продаж находились в тесной взаимосвязи друг с другом. Если по тем или иным причинам оказывалось, что темпы реализации жилья уходили вперед, продажа квартир под различными предлогами временно останавливалась. В течение незначительного времени происходила корректировка цен, вслед за которой реализация заново возобновлялась. Таким образом, клиенты, не успевшие купить квартиру по старым ценам, приобретали ее уже по новым, которые естественным образом были выше предыдущих. Эти маленькие хитрости позволяли застройщикам «выжимать» с объекта по максимуму, и тем самым способствовали повышению общей рентабельности проекта.

Что касается ближайшего будущего, то оно может принципиальным образом изменить всю палитру взаимоотношений между застройщиками и покупателями жилья. Теперь уже последние будут диктовать свои условия. Причина этой метаморфозы лежит на поверхности. Дело в том, что бурные темпы развития  рынка недвижимости могут смениться не плавным снижением, а  резким и значительным спадом, который поставит застройщиков в достаточно жесткие условия. Вполне вероятно, что при подобном повороте событий будет действовать та же логика, что и в период подъема.  Если, к примеру, рост потребительского спроса на 1% стимулировал увеличение объемов строительства на 2%, то в период кризиса снижение покупательской активности на 1% приведет как минимум к 2% падения уровня производства. Почему как минимум? Потому что существуют и другие негативные факторы (например, в сфере корпоративного кредитования), которые будут только увеличивать давление на рынок и усиливать эту тенденцию.

  Появление новых обстоятельств  может внести существенные коррективы в стратегию девелоперов и послужить поводом к изменению алгоритма продажи жилья. Они будут заинтересованы не в увеличении сроков его реализации, а в их снижении. Это вполне логично, ведь каждый последующий день уменьшает стоимость объекта недвижимости и, соответственно, объем выручки. Таким образом, строители будут вынуждены сместить акценты и перенести основной упор в реализации на начальные этапы строительства. Причем вполне вероятно, что  это  потребуется сделать  всеми доступными способами. Но осуществить на практике столь серьезные изменения будет далеко не просто. Если даже в спокойной экономической ситуации многие с недоверием относились к покупке жилья на ранних этапах застройки, то уж в период неопределенности эти сомнения могут только усилиться. Следовательно, двигаться в фарватере рынка уже будет недостаточно, потребуется идти с опережением. Сделать это можно  лишь наступив на горло песне своей, а именно - урезая собственные аппетиты, используя гибкую ценовую политику (на понижение) и применяя новые формы взаимодействия с клиентами, способствующие повышению их лояльности. По-другому просто не получится. На рынке останутся лишь те, кто в период экономической нестабильности сумел приспособиться к новым условиям хозяйствования и адекватно среагировал на предстоящие изменения. Как показывает практика, при резком снижении спроса вероятность появления стимулирующих факторов возрастает многократно. И одними бейсболками или даже ящиком пива в подарок здесь уже не обойдешься. Должно появиться нечто существенное, позволяющее склонить чашу весов в нужную сторону. Но что это может быть? Естественно, или цены, или условия, а может быть, все это вместе взятое. Поэтому вполне вероятно, что наряду со снижением цен будет наблюдаться и существенное расширение различного рода преференций, способствующих ускорению реализации. И возможность получения  беспроцентной рассрочки платежа может занимать среди них далеко не  последнее место.

Параллельно с этим могут происходить и другие процессы. Государство само может  взять на себя развитие жилищного кредитования, причем даже на льготных условиях. Такая схема движения рынка представляется  вполне реальной. У государства, по крайней мере, для этого есть все - и организационные возможности, и ресурсы. Необходимо лишь  добавить желания, и процесс сдвинется с мертвой точки. Уговаривать же банки развивать ипотечное кредитование - себе дороже. На это потребуется много сил и времени. Дать им деньги для стимулирования этого направления деятельности -рискованно. Не ровен час, они будут использованы совершенно в других целях. Выкупить проблемные ипотечные портфели и тем самым освободить их от непосильной ноши - это уже в США проходили. КПД всем известен. Предоставить государственные гарантии на случай непредвиденных обстоятельств  (по аналогии с депозитами ЦБ в случае потерь на рынке МБК) - ну, это вообще лишено здравого смысла. Зачем тогда нужны кредитные учреждения, если полнота ответственности все равно остается на плечах государства? Так просто, чтобы служить передаточным механизмом и зарабатывать на этом проценты? Гораздо целесообразней создать новую специализированную структуру с широкой региональной сетью или расширить возможности старой (АИЖК). Это позволило бы эффективно использовать финансовые ресурсы, направляя их целевым образом на развитие рынка массовой ипотеки. Ко всему прочему, централизация работ в сфере жилищного кредитования позволит создать единые правила игры, позволяющие избавиться от различного рода банковских фортелей,  которые начинают играть принципиальную роль при возникновении непредвиденных обстоятельств и ставят заемщика в заведомо невыгодное положение по отношению к кредитору.

По всей видимости, кто-то может возразить: государственные институты недостаточно эффективны; если сделать нечто подобное, увеличится армия чиновников, в сфере кредитования жилья возникнет коррупция и т.д. Но позвольте, а какова альтернатива? Ждать, когда проснутся кредитные учреждения, когда ставки опустятся с заоблачных высот, когда кто-то даст отмашку на кредитование строящегося жилья или внесет изменения в законодательную базу, оставляющую много свободы для «творчества»? А сколько для этого потребуется времени - год, два, пять или еще больше? Да и где уверенность в том, что все это вообще возродится? Ведь еще совсем недавно мало кто сомневался в светлом будущем ипотеки, и ничто не предвещало ее столь быструю кончину. Так не лучше ли в таком случае поставить все на новые рельсы и начать что-то делать в этом направлении, а не ждать подарка судьбы или банковского снисхождения? Пусть тяжело, с проблемами, ошибками, но делать. Может быть, только тогда ипотека действительно станет массовой, а жилищные проблемы для многих перестанут быть актуальными.

В заключение хотелось бы отметить следующее. Ситуация, которая складывается в настоящее время на рынке недвижимости, далеко не однозначна. С одной стороны отсутствие возможности рефинансирования и падение цен на жилье естественным образом приведут к уменьшению объемов строительства. Уже сегодня говорят о приостановке работы чуть ли не на каждой второй стройке. Да и прогнозы на завтра не вселяют особого оптимизма. Но нет худа без добра. Наряду с этим появляется уникальный шанс для развития социальных жилищных программ. Ведь за счет снижения стоимости квадратного метра автоматически увеличиваются запланированные объемы выкупа жилья, ориентированного на социальные нужды. И, что очень важно, для этого даже не потребуется дополнительного бюджетного финансирования. Что касается строителей, то они, вполне вероятно, будут этому  только рады, т.к. жилье нужно сегодня не только построить, но еще и продать. А сделать это в сегодняшних условиях достаточно проблематично.

P.S. Некоторое время тому назад на глаза попалась довольно-таки любопытная информация. Не знал раньше, но оказывается, в мире существует около 300 банков (в том числе на территории США, Великобритании и Китая, с общим объемом капитала порядка $400 млрд.) работа которых основывается на совершенно иных экономических принципах. Они предоставляют кредиты абсолютно бесплатно. Причем относится это не только к корпоративным заемщикам, но и к физическим лицам. Подобное стало возможным потому, что успех  деятельности банков напрямую связан не с величиной ссудного процента, а с результатами непосредственной работы клиента, участвующем в процессе производства материальных благ. Таким образом, источник денег (банки) и  потребитель находятся как бы тесной взаимосвязи друг с другом, а их взаимодействие рассматривается как общее дело. И в этом есть определенный смысл. Ведь кредитные учреждения ценны не сами по себе. Они представляют интерес лишь в контексте общей экономической системы, да и то лишь при условии, когда выполняют отведенную им роль. Так, может быть, упомянутое выше есть не что иное, как новое экономическое мироустройство? Как Вы думаете?