Мы любим шутить, что наши российские клиенты предпочитают покупать израильские квартиры на свои… швейцарские деньги. Но вот беда: израильские банки больше не готовы принимать деньги с незадекларированных счетов в тех странах, которые не являются местами вашего налогового резидентства.

Если вдуматься, то с точки зрения банка не должно быть никакой разницы между личным счетом нерезидента и трастовым счетом, который для него открывает адвокат

И они просто не готовы мучить себя вопросами, обязаны ли вы декларировать эти деньги, как давно они лежат на вашем счете и так далее. Поэтому мы давно не позволяем нашим клиентам подписывать договоры купли-продажи недвижимости до момента оседания на их счетах в Израиле всей необходимой для покупки квартиры суммы (помимо ипотеки) или понимания, как эти деньги в Израиль попадут.

Очень часто клиенты предлагают мне открыть трастовый счет, который бы принял их деньги из третьей страны. Многие адвокаты это делают. И у них «прокатывает». Мы такие предложения отвергаем, посколько не готовы полагаться на «авось». Если вдуматься, то с точки зрения банка не должно быть никакой разницы между личным счетом нерезидента и трастовым счетом, который для него открывает адвокат. Вопросы, которые банк захочет задать адвокату, должны быть как минимум идентичны вопросам, которые зададут самому клиенту.

Недавно регулятор банковской деятельности выпустил список вопросов — «красных флажков», на которые банки должны обращать внимание. Несложно догадаться, что открытие трастового счета адвокатом гордо занимает там первые позиции.

Меня попросили предоставить всего ничего: уставные документы компании, все корпоративное законодательство Сингапура и чуть ли не гарантийное письмо от президента Сингапура

Но основная проблема не в этом. Представьте себе, что нам удалось открыть трастовый счет и принять на него деньги. Банк даже не задал нам никаких вопросов! Может ли такое произойти? Да, может. Однажды у нас с двумя израильскими банками произошла поучительная история. Один из банков уже несколько десятилетий обслуживает мои счета, и знает меня как облупленного. Второй никогда в жизни меня не видел.

Сингапурская фирма моего клиента арендовала для него роскошный дом в Израиле. Предполагалось, что на мое имя будет открыт трастовый счет с суммой менее $100 тысяч в качестве гарантии сохранности дома.

Я обратился в свой банк, обслуживающий меня много лет, объяснил ситуацию и попросил открыть трастовый счет. Меня попросили предоставить всего ничего: уставные документы компании, все корпоративное законодательство Сингапура и чуть ли не гарантийное письмо от президента Сингапура.

Разумеется, я утрирую, но не сильно. Повторюсь: требования исходили от банка, который знал меня четверть века. Я вежливо поблагодарил его сотрудников, перешел через дорогу и обратился в другой банк. У того была единственная просьба — чтобы я указал, что это трастовый адвокатский счет.

С точки зрения происхождения денег и их чистоты банк не должен видеть разницы между личным счетом клиента и трастовым счетом его адвоката, если клиент заявлен бенефициарием

Прошел год, и еще одному нашему клиенту потребовалась та же услуга, на тех же условиях и на ту же сумму. Мы зашли в банк, который год назад помог нам с открытием трастового счета, но на этот раз нам так же уверенно… отказали, сказав, что больше они трастовых счетов вообще не открывают.

— Почему вы перестали открывать трастовые счета? — поинтересовался я.

— Потому что мы в этом ничего не смыслим, признался банк. Год назад тоже ничего не понимали, поэтому никаких вопросов и не задавали. Сегодня нам просто запретили их открывать, потому что мы по-прежнему в них ничего не смыслим.

Я как адвокат не готов принять на свой трастовый счет средства клиента, надеясь на непрофессионализм банка. Клиент будет спокоен, а банк заблокирует выплаты с трастового счета до ответа на вопросы о происхождении денег как раз в тот момент, когда надо будет платить.

Повторюсь, с точки зрения происхождения денег и их чистоты банк не должен видеть разницы между личным счетом клиента и трастовым счетом его адвоката, если клиент заявлен бенефициарием. Единственная возможность возникновения зазора между двумя такими счетами — непрофессионализм сотрудника банка. Однако банк может в любой момент закрыть этот зазор, и если это произойдет после подписания, но до завершения сделки, покупателю просто нечем будет заплатить. Поэтому я предпочитаю отказаться от гонорара от такой сделки, а не втянуть в нее клиента в надежде, что все как-то сложится.

А можно ли расплачиваться за израильские квартиры за границей, вообще вне Израиля?

Самая большая ошибка человека — считать, что кто-то дурнее нас. Для адвоката эта ошибка может стать фатальной. Поэтому если мой несостоявшийся клиент найдет адвоката, который согласится открыть для него трастовый счет, я смогу только надеяться, что адвокат делает это потому, что он знает и умеет больше, чем я, а не потому, что надеется, что кошка успеет проскочить до того, как кто-то прищемит ей хвост дверью.

А можно ли расплачиваться за израильские квартиры за границей, вообще вне Израиля? Да-да… ответа на этот вопрос вам придется подождать до одной из следующих статей.