Спросу вопреки

В Москве в прошлом году спрос порадовал продавцов жилья: Росреестр за год зарегистрировал почти на 11% больше договоров купли-продажи квартир по сравнению с 2015 годом. А количество сделок по договорам долевого участия (то есть в новостройках) выросло еще больше — на 82%. На первый взгляд эти данные свидетельствуют об активном росте спроса. Но если присмотреться к другим цифрам, то окажется, что это не совсем так.

Это не новый спрос, который возник благодаря тому, что люди стали больше зарабатывать и теперь могут позволить себе купить жилье. Причины сегодняшнего спроса иные.

  1. Относительно доступная ипотека: число ипотечных сделок в 2016 году выросло на треть.
  2. Перетекание спроса из области в Москву. Пока в столице росла покупательская активность, в области она снижалась: число сделок на вторичном рынке в 2016 году уменьшилось на 10%, а на первичном — на 4%.
В столице появилось немало предложений по цене меньше 4 млн рублей

Дело в том, что снизился входной билет на столичный рынок. Раньше в Москве почти не было квартир дешевле 5 млн руб. Для многих потенциальных покупателей это были недостижимые бюджеты, поэтому они могли рассматривать только квартиры в Подмосковье. Но за последние пару лет в столице появилось немало предложений по цене меньше 4 млн руб. Студию в новостройке в черте МКАД теперь можно приобрести уже за 3 млн руб. Конечно, это будет крохотная квартирка площадью около 25 кв. м, но этот бюджет вполне сопоставим по цене с подмосковной однушкой.

Таким образом, можно констатировать, что в области ситуация со спросом совсем печальная, а в Москве поддерживать его на приемлемом уровне позволяет только снижение цен. На вторичном рынке номинальные цены за 2016 год снизились незначительно — на 5%: со 179 тыс. до 170 тыс. руб. К середине февраля столичный метр потерял еще немного — сейчас его стоимость составляет 168 тыс. руб. На рынке новостроек средняя цена относительно стабильна: она колебалась вокруг отметки 200 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако надо учитывать, что и в сегменте вторичных квартир, и на рынке новостроек реальные сделки заключаются с дисконтом 10–15%. Примерно 80% продаж на вторичном рынке осуществляется после торга. Девелоперы тоже предлагают скидки на квартиры. Причем если раньше акции и скидки носили сезонный характер, то сейчас идут почти постоянно.

Ипотека тоже становится доступнее, что дополнительно стимулирует спрос и способствует тому, чтобы на рынке появлялись покупатели с меньшими накоплениями. Здесь играет роль не только снижающаяся ставка, но и то, что банки смягчают условия кредитования. Многие из них снизили требования по первоначальному взносу с 20% до 10%, а некоторые кредиторы разработали программы и вовсе без него.

Цены на недвижимость могут рухнуть на треть

При этом предложение на рынке недвижимости активно растет. Так, с 2014 года объем новых жилых проектов вырос на 1,3 млн кв. м. В 2016 году объем предложения в Москве увеличился больше чем на четверть — на 26,6%, достигнув 1,52 млн кв. м.

Столь серьезный рост произошел по двум основным причинам.

  1. В Москве еще недавно наблюдался острый дефицит доступного и качественного жилья. Поэтому, даже несмотря на снижение доходов населения, в черте МКАД все еще сохранился отложенный спрос, и в относительно недорогих проектах продажи идут весьма активно. В этих условиях девелоперы стремятся успеть «снять сливки» в виде отложенного спроса тех покупателей, которые раньше не могли найти доступных для себя вариантов.
  2. Активное развитие промзон. Курс на редевелопмент бывших промышленных территорий был взят в 2013 году, когда московские власти объявили 11 приоритетных площадок для реновации. Какое-то время понадобилось на оформление документации, переговоры с собственниками земель, подготовку площадок. При этом процесс был уже запущен, и его очень затратно останавливать. В результате в 2015 году начали массово выходить на рынок очень крупные проекты, примерно на миллион квадратных метров жилья каждый: «Зиларт» на месте промзоны «Зил», «Символ» на месте завода «Серп и молот», «Тушино-2018» на территории бывшего аэродрома. За прошедший год столь масштабных проектов на рынке не появилось. Однако предыдущие мегапроекты выводились не целиком, к тому же в 2016 году рынок активно пополнялся менее крупными проектами.
В пятилетней перспективе можно ожидать снижения цен на недвижимость на 30–40%

Судя по заявленным проектам на ближайшие годы, ежегодно девелоперы будут выводить на рынок более 2 млн кв. м жилья. Спрос не будет успевать за предложением, поэтому, чтобы продать такие объемы, девелоперы будут вынуждены снижать цены. В результате средняя цена может снижаться темпами 5–15% в год. В свою очередь, продавцы на вторичном рынке, чтобы выдержать конкуренцию с новостройками, будут также вынуждены демпинговать. В целом в пятилетней перспективе можно ожидать снижения цен на недвижимость на 30–40% по сравнению с нынешним уровнем.

Всем участникам рынка, особенно девелоперам и продавцам, важно понять, что нынешняя ситуация — не типичный кризис. Это новая экономическая реальность без бурного роста экономики и большого количества иностранных инвестиций. Такая ситуация — всерьез и надолго. Поэтому не нужно ждать дна, после которого начнется новый рост. Нужно привыкнуть к этой реальности и снизить ценовые ожидания, иначе можно остаться без покупателей.

В цене — только лучшие

Что текущая ситуация на рынке означает для банковского сектора? В целом снижение цен на жилье — позитивный момент не только для покупателей, но и для банков. Когда цены постоянно росли, позволить себе квартиру могли в основном инвесторы, а им редко нужна ипотека. Поэтому до 2008 года доля ипотечных сделок не превышала 10%, а затем вплоть до 2014 года держалась примерно на уровне 15–20%. Сейчас на вторичном рынке около 20–30% сделок проходит с использованием ипотеки. На первичном рынке эта доля составляет в основном 30–60%, а на некоторых объектах может достигать 80%.

Основная опасность существует для банков, которые выдают кредиты с нулевым или минимальным первоначальным взносом

Правда, нужно иметь в виду что снижение цен на жилье означает удешевление залогового актива. Это ничем не грозит банкам, если заемщик стабильно выплачивает кредит, но может стать неприятным сюрпризом, если он не смог выплатить кредит и банк остался на руках с подешевевшим активом. Основная опасность существует для банков, которые выдают кредиты с нулевым или минимальным первоначальным взносом. Если же первоначальный взнос составляет хотя бы 20–30%, банки могут чувствовать себя спокойно. Вряд ли цены за короткий срок упадут настолько сильно, чтобы кредитная организация из-за дефолта заемщика ушла в глубокий минус по причине невозможности продать недвижимость по старой цене.

При этом факторов, которые могли переломить ситуацию и вызвать рост цен, не наблюдается. Активного роста доходов населения не ждут даже оптимисты.

Что касается перспектив финансирования застройщиков, то вряд ли можно говорить о том, что это будут банкротства с полным уходом с рынка. Скорее, речь будет идти о смене собственников, возможны случаи перехода отдельных застройщиков под контроль банков. Но в любом случае надо скрупулезную проверять каждую конкретную площадку, финансовые показатели девелопера. Это раньше успешно продавались почти все проекты, сейчас же из-за упавшего спроса активные продажи будут только на лучших площадках в хорошей локации.