Время вторички

Несмотря на отмену льготной ипотеки, мы не ожидаем снижения доли ипотечных сделок. Дело в том, что сейчас ставки в рамках стандартных программ и так довольно комфортны для заемщиков. К тому же реальные доходы граждан все равно глобально не выросли, а потому потребность в кредитных средствах при улучшении жилищных условий осталась крайне высокой.

Сейчас ставки на первичном и вторичном рынке максимально сблизились

Однозначно можно прогнозировать перераспределение части спроса с первичного на вторичный рынок. В течение 2015–2016 годов ставки по ипотеке на вторичном рынке были значительно выше в связи с тем, что на новостройки распространялась льготная ипотека. По этой причине часть покупателей предпочитала рассматривать новостройки (это были дома на высокой стадии готовности, что позволяло сэкономить на переплате процентов по ипотечному займу). Сейчас ставки на первичном и вторичном рынке максимально сблизились и составляют в среднем 13–13,5%.

Перераспределению покупательского спроса в пользу вторички будет способствовать и то, что за последние два года наблюдается сближение цен на обоих рынках. Раньше разница в стоимости могла достигать 20% или даже 30%, а сейчас разрыв составляет менее 10%. Если говорить о Москве, то по итогам 2016 года средневзвешенная цена на первичном рынке столицы составила 196 тыс. руб. за 1 кв. м, а на вторичном рынке — 212,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Сразу отмечу, что аналогично ситуация складывается и в Московской области, где разрыв между первичным и вторичным рынком еще меньше: 82 тыс. руб. за 1 кв. м на рынке новостроек и 85 тыс. руб. за 1 кв. м — на вторичном рынке.

Следовательно, покупатели, которые раньше в связи с нехваткой бюджета рассматривали только новостройки, теперь могут найти приемлемый для себя вариант и на вторичном рынке. Продавцы квартир в старом жилом фонде в связи с высокой конкуренцией со стороны новостроек и низким спросом вынуждены снижать цену квартиры.

Кто приходит в банк

По нашим наблюдениям, есть разница между заемщиками, которые покупают новостройки в Москве и области. Например, в столице наиболее активная категория заемщиков — люди в возрасте от 31 до 40 лет (30% сделок), на втором месте — покупатели старше 50 лет (27%). В Московской области покупатели в возрасте 31–40 лет также являются самой многочисленной группой (33%), но на втором месте категория покупателей в возрасте от 25 лет до 31 года (22%). Дело в том, что в столице жилье дороже, и зачастую родители вынуждены оформлять ипотечный кредит, чтобы обеспечить своих детей жильем. А в Московской области намного больше молодых семей, которые берут ипотечный кредит на покупку своего первого жилья.

Покупатели на вторичном рынке в возрасте 31–40 лет зачастую уже покупают не первое жилье

На вторичном рынке наиболее активной категорией заемщиков также являются покупатели от 31 до 40 лет. На их долю приходится почти половина всех сделок (примерно 47%). Покупателей в возрасте до 30 лет значительно меньше. Дело в том, что молодые покупатели, отталкиваясь от бюджета, зачастую в качестве первоначального жилья выбирают новостройку, которая на этапе строительства обходится дешевле. Покупатели на вторичном рынке в возрасте 31–40 лет зачастую уже покупают не первое жилье, а улучшают жилищные условия (например, в связи с рождением детей). Именно поэтому варианты покупки квартир в строящемся доме они уже больше не рассматривают.

По заявлениям кредитных организаций, ипотечные заемщики являются наиболее ответственной категорией, просрочки по выплатам наблюдаются менее чем у 1% заемщиков.

Заемщики стали реже вносить досрочные платежи

В прошлом году средний срок выплаты кредита увеличился до девяти лет. В целом средний срок, на который оформляется ипотечный кредит, составляет 15 лет. Но при этом средний срок выплаты всегда был меньше: семь-восемь лет. Сейчас же, когда реальные доходы граждан сократились, и заемщики стали реже вносить досрочные платежи, средний срок выплаты увеличился. Так как ситуация на рынке ощутимо не меняется, то можно ожидать, что в текущем году средний срок погашения долга останется на уровне 2016 года.

Все решает ставка

На данный момент мы видим, что застройщики совместно с банками активно разрабатывают совместные ипотечные продукты, которые смогут привлечь потенциальных покупателей. В 2017 году количество таких программ будет увеличиваться.

С начала 2017 года на рынок начали выходить новые ипотечные продукты

Если в начале кризиса наиболее популярным было снижение ставки на первые два-три года кредитования, то сейчас на рынке все чаще встречаются предложения, когда ставка снижается на весь срок кредитования. В случае наличия выбора у покупателя между реальной скидкой на квартиру и снижением ставки на несколько лет, клиент зачастую выбирал скидку как психологически более комфортный для себя вариант. Полагаем, что при предложении снизить ставку на весь срок кредитования клиенты будут чаще обращать внимание именно на это предложение как наиболее выгодное.

С начала 2017 года на рынок начали выходить новые ипотечные продукты. Например, программа «Ипотечные каникулы», которая позволяет снизить платеж по кредиту на срок от 12 до 24 месяцев. То есть пока покупатель квартиры в новостройке ждет сдачи дома и вынужден арендовать жилье, он имеет возможность вносить пониженный платеж.

Чем ниже ставка, тем более востребован будет продукт (сейчас минимальную ставку составляет 10,4%)

На рынке появилось даже такое необычное предложение, как «Ипотека с отрицательным первоначальным взносом». Пока продукт запущен только в одном банке и покупательский интерес к этой программе неизвестен. Но вполне вероятно, что если он вызовет заинтересованность, то мы еще увидим подобные предложения и у других игроков.

Несмотря на многообразие программ, для заемщика наиболее значимым будет оставаться размер ипотечной ставки. То есть чем ниже ставка, тем более востребован будет продукт (сейчас минимальную ставку составляет 10,4%). Так что останется востребованность совместных программ застройщиков и банков, в рамках которых процент снижается на весь срок кредитования.

Если в течение 2017 года Центральный банк снизит ключевую ставку, как обещают власти, то следует ожидать и корректировки ипотечных ставок в сторону уменьшения. Причем они будут скорректированы как для объектов на первичном рынке недвижимости, так и на вторичном.