Прогноз НАФИ на 2016 год — это, конечно же, увеличение объема выданных ипотечных кредитов по сравнению с прошлым годом — примерно на 30%. А вот уже на первый квартал 2017 года сценарии на ипотечном рынке могут быть очень разные.

Треть всей выдачи — порядка 500 млрд рублей придется на четвертый квартал 2016 года

При этом программа субсидирования ипотечной ставки государством обеспечит около 40% всех выдач кредитов и к концу года будет выполнена почти на 100%. По всей видимости, будет выдано не менее 950 млрд рублей при лимите 1 трлн рублей. Треть всей выдачи — порядка 500 млрд рублей придется на четвертый квартал 2016 года. Произойдет это как за счет повышенного спроса на кредиты по льготной ставке в преддверии окончания программы господдержки, так и вследствие ожидаемого снижения ставок по собственным программам банков.

Снижение ключевой ставки позволит банкам в четвертом квартале приблизить средние ставки по собственным программам к 13%. Однако разрыв со ставками по госпрограмме останется заметным — 0,5–1 п. п. На текущий момент средние ставки по собственным программам банков заметно превышают средние ставки по программе господдержки: 13,4% против 11,9%. Дальнейшее снижение ключевой ставки, которое, конечно, не гарантировано, позволит сократить этот разрыв, что дополнительно может простимулировать рост спроса на собственные программы банков на первичном рынке жилья. Вместе с тем резерв по снижению ставок ограничен — большинство банков уже заложили недавнее решение Банка России в текущих ставках.

Часть потенциальных заемщиков на время отложит решение о покупке, что приведет к снижению доли ипотеки на новостройки в новых выдачах

Что будет дальше? Завершение господдержки приведет к росту средних ставок на рынке и охлаждению спроса на ипотеку на первичном рынке жилья. Ключевой вопрос: насколько это охлаждение будет длительным? Отложенный спрос с 2014–2015 годов, скорее всего, будет почти полностью удовлетворен также к первому кварталу следующего года. То есть уже как минимум два фактора, обеспечивающих хорошую динамику в этом году, перестанут работать.

Часть потенциальных заемщиков на время отложит решение о покупке, что приведет к снижению доли ипотеки на новостройки в новых выдачах. Существенного сокращения рынка, скорее всего, удастся избежать за счет возросшего спроса на вторичное жилье. При этом, скорее всего, динамика новых выдач будет стагнировать. Ряд крупных банков для недопущения «просадки» спроса уже к концу 2016 года может предложить заемщикам «скидки» на ставку по собственным программам на покупку жилья в новостройках.

Дальше многое зависит от изменений в структуре доходов населения и динамики уровня покупательной способности.

Нам нужны новые и очень привлекательные госпрограммы в сегменте поддержки строящегося жилья

Многие заемщики в сегменте жилья экономичного класса, которые взяли ипотеку в этом году, реально ориентировались на более дорогое жилье, либо более высокого класса, либо большей площади. Однако после событий 2014 года и ухудшения своего благосостояния им пришлось скорректировать планы. Тем не менее, они как минимум накопили стартовую сумму на первоначальный взнос и отступать от плана приобретения жилья не могли. Именно эта категория обеспечила в значительной степени внезапный, хотя не такой уж и внезапный, но краткосрочный, бум спроса на экономжилье и на ипотеку в 2016 году.

Дальше для поддержания спроса нужна положительная динамика реальных доходов населения. Рост среднего класса. В общем, нужен весь стандартный набор драйверов долгосрочного спроса на жилье. Либо нам нужны новые и очень привлекательные госпрограммы в сегменте поддержки строящегося жилья.