Поэтому мы назвали «Время залогов» совместный круглый стол МБК и комиссии по банкам и банковской деятельности РСПП, где мы собрали все стороны кредитного процесса: Банк России, коммерческие банки и их клиентов, оценщиков, юристов, представителей рейтинговых агентств. 100 участников собралось мгновенно.

При подготовке выяснился интересный факт: растет спрос именно на опытных и квалифицированных залоговиков, несколько независимых экспертов вернулись в банки.

У банков две задачи: повысить качество залогов и убедить в этом Банк России

Первоочередная задача — это адекватность оценки залогов в условиях кризиса. Банки работают с дисконтами, пробуют различные сочетания доходного, сравнительного и затратного подходов, минимизируют риски, связанные с оформлением, создают рабочие группы.

Но повышение качества залогов не единственная задача коммерческих банков. Не менее важная задача — убедить Банк России, что работа в этом направлении ведется правильно и эффективно. Иначе может образоваться опасная «цепочка»: требование доначисления резервов банками по ссудам, как следствие — убыток, «проедание» капитала и далее — кары вплоть до отзыва у банка лицензии. Тем более что недавно принятый закон наделяет Центробанк правом проводить осмотр и оценку имущества, являющегося обеспечением по банковским кредитам.

Какие проблемы сулит усиление контроля для отрасли, и без того истощенной кризисом?

Взволнованные банкиры задали множество вопросов присутствующим на встрече представителям Банка России, которые подтвердили, что работники регулятора будут проводить самостоятельную оценку залогов, и именно эта оценка будет приниматься при контроле резервирования. Сейчас в Банке России создано новое подразделение по анализу рисков. Работа будет проводиться исключительно в рамках федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, на основании источников информации, доступных всем участникам рынка. Будут привлекаться кадры с большим опытом работы.

Логика регулятора понятна: банкротства банков последнего времени показали наличие множества ошибок и злоупотреблений, допущенных при оценке залогового обеспечения.

Но какие проблемы сулит это усиление контроля для отрасли, и без того истощенной кризисом?

Центробанк решит вопрос резервирования по-своему

Сейчас оценкой и (или) контролем правильности ее проведения в банках в той или иной степени занимаются внутренние и внешние оценщики, работники службы внутреннего контроля, внешние аудиторы.

Определяющей для резервирования все равно будет оценка Центробанка

Все работают в рамках Федеральных стандартов оценки, все пользуются одними и теми же и источниками информации, все с опытом работы. Все выносят свое суждение, всем надо платить, практически ни от чьих услуг отказаться нельзя. Но определяющей для резервирования все равно будет оценка Центробанка.

            Залоги очень индивидуальны, это не акции, котирующиеся на бирже. Субъективность при оценке залогового обеспечения неизбежна. Об этом говорили на круглом столе многие. Особенно наглядно это было продемонстрировано в докладе, посвященном работе экспертной группы по выбору ценообразующих факторов при проведении оценки сельхозземель для целей залога: по некоторым показателям у членов рабочей группы было до семи различных мнений; нет единого мнения, какому подходу при проведении оценки отдать предпочтение — сравнительному или доходному.

Возможно ли в таких условиях отстоять свое мнение о стоимости залогового обеспечения перед Центробанком? Где найти критерий истины? И каков будет порядок оспаривания банками своей позиции?

 Создание единых баз данных по видам и характеристикам залогов

Для повышения адекватности оценки профессиональные объединения заинтересованы в создании единых баз данных по различным видам и характеристикам залогов, которые облегчат работу как коммерческих банков, так и регулятора с контролерами. В этот процесс включились сразу два комитета АРБ — по оценочной деятельности и ипотечному кредитованию, а также Федеральное агентство по ипотечному кредитованию.

Что-то уже сделано, что-то сделать предстоит. В настоящее время обсуждаются следующие базы:

  • Интерактивная карта залогов по регионам, содержащая модели массовой оценки и карты риска по типовым активам: автотранспорт, недвижимость, массовое оборудование.
  • Реестр объектов оценки (отличается от реестров залогов тем, что включает все оцененное имущество, а не только уже заложенное).
  • Электронный реестр объектов, выставляемых на торги. Сейчас, получив проблемный актив, банк зависит, например, от риелтора. А такой реестр позволит предоставить публичный доступ к объекту, чтобы каждый желающий смог принять участие в его покупке.

В этой работе участвуют Банк России, профильные комитеты АРБ, Федеральное агентство по ипотечному кредитованию.

Интересной тенденцией является использование индивидуальными предпринимателями и малым бизнесом в качестве залогового обеспечения жилой недвижимости, квартир. Это выгодно клиенту, поскольку при залоге такого объекта недвижимости ставка по кредиту ниже, а срок длиннее, чем в стандартных кредитах для малого бизнеса, не нужна прямая привязка к бизнес-плану заявителя, можно использовать имущество третьих лиц. Для банка это улучшение качества обеспечения и, как следствие, снижение сумм резервирования. Некоторым банкам уже удалось секьюритизировать ряд таких кредитных пулов.

Проблемы реализации законодательства о залогах

Обращает на себя внимание сложность и противоречивость законодательства, определяющего процесс реализации залога и направления вырученных от продажи средств на погашение кредита. Залог может быть оформлен, но не факт, что возмещение достанется залогодержателю. Различаются процедуры обращения взыскания при наблюдении и финансовом оздоровлении или внешнем управлении, в случае судебного и внесудебного порядка обращения взыскания, в арбитражных судах или судах общей юрисдикции, соотношение решений суда и действий приставов. Есть существенные особенности залоговых отношений при банкротстве кредитных организаций, реализации прав участников долевого строительства при банкротстве должника, решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции могут различаться. Юристы, работающие с залогами, должны иметь очень высокую квалификацию.

Неудачная конструкция законодательной нормы по обращению взыскания может вызывать разные толкования

На мероприятии был поднят вопрос о залоговых счетах и залоге средств на счете. Казалось бы, механизм очень удобный: денежные средства защищены от притязаний третьих лиц. Но на практике выяснилось, что средства защищены недостаточно: поскольку ЦБ не ввел никаких идентификационных символов, для налоговой инспекции этот счет выглядит как расчетный. Когда начинаются проблемы, пристав получает информацию от налоговой о списке счетов и пытается накладывать на них аресты, производить списания. Еще одна проблема заключается в том, что требование о преимущественном праве использования средств для погашения кредита относится к залогу, а не к залоговому счету. Такая неудачная конструкция законодательной нормы по обращению взыскания может вызывать разные толкования.

С сообщениями выступили представители Банка России Венир Закиров — начальник управления оценки активов и Алексей Плохих — начальник отдела методологии; Виктор Рослов — начальник управления оценки и залоговых операций Сбербанка, председатель комитета АРБ по оценочной деятельности; Сергей Шиляев — член комитета АРБ по оценочной деятельности; Кира Корума и Майя Чудутова — партнеры ЮГ «Яковлев и партнеры»; Игорь Жигунов — первый заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования; Галина Горшенина — Банк ВТБ24; Аркадий Орлов — начальник управления по работе с залогами МТС-банка; Олег Визгалин — заместитель начальника управления по работе с залогами ВЭБ; Илья Попов — начальник юридического управления банка «Глобэкс»; Максим Тумилович — директор по банковским рейтингам, АКРА; Максим Русаков — партнер группы компаний SRG.