Масштаб проблемы

Объем находящегося на реализации залогового имущества оценить непросто. По данным Центробанка, всего у банков на 1 февраля 2016 года накопилось недвижимого имущества, не используемого в основной банковской деятельности, на сумму 165 млрд рублей. В масштабах страны — цифра мизерная. Для сравнения: у одного только Сбербанка по форме №101 на 1 марта 2016 года в обеспечении на внебалансовых счетах 91311-91313 учитывается имущество на сумму 14 трлн рублей.

Оценить хотя бы порядок объема залогов на реализации можно по данным Центробанка о размере просроченной задолженности по кредитам, объем которой по РСБУ на 1 марта 2016 года составил 3,2 трлн рублей. Косвенно рост объемов залогов на реализацию за последние два года можно оценить по изменению объема просрочки. На 1 января 2014 года он составлял 1,4 трлн рублей, то есть с момента начала острой фазы нынешнего экономического кризиса объем просрочки вырос в 2,3 раза.

Сами банки назвать хотя бы примерный объем имущества на реализации по понятным причинам категорически отказываются.

Пути решения

Существует два основных подхода банков к полученному от клиентов имуществу. Первый и наиболее часто встречающийся — скорейшая реализация имущества, если его нельзя использовать в банковской деятельности. В недавнем интервью Forbes член совета директоров Альфа-банка Петр Авен так описал причину использования банком этого подхода: «Управлять непрофильными активами мы не умеем: это не наша специализация, основная линия — продавать. Экономический прогноз на ближайшее будущее не очень хороший, и считаем, что лучше от таких активов избавиться».

Если предприятие под управлением банка успешно работает и в состоянии обслуживать кредиты, то банк готов ждать погашения долгов до семи лет

Второй подход — управление имуществом до начала периода экономического роста с целью реализовать позднее имущество по более высокой цене. Конечно, в данном случае речь идет не об оказавшихся в собственности банка автомобилях или квартирах, а о достаточно крупных предприятиях. Дмитрий Ананьев, председатель правления Промсвязьбанка, в том же интервью Forbes, так описал работу банка в этом случае: «Мы не хотим продавать на падающем рынке и реализуем непрофильный актив, когда дают хорошую цену». Если предприятие под управлением банка успешно работает и в состоянии обслуживать кредиты, то, по словам Дмитрия Ананьева, банк готов ждать погашения долгов до семи лет.

Каналы продаж

Обычно банки стараются реализовывать имущество в досудебном порядке, по соглашению с владельцем имущества. В последнее время банки все чаще прибегают к продаже имущества с аукционов. Но если банкирам не удается договориться с владельцем имущества о его реализации или передаче банку в качестве отступного, банк взыскивает заложенное имущество через суд. Правда, срок реализации имущества (в случае положительного для банка решения суда) существенно выше, чем при решении проблемы в досудебном порядке.

Несмотря на то что недвижимость реализуется на судебных торгах с дисконтом 20%, они, как правило, признаются несостоявшимися

Константин Каричев, управляющий директор организационно-правовой дирекции Нордеа банка, подчеркнул: «В 99% случаев ситуация с реализацией залогов выглядит следующим образом. Согласно законодательству, по итогам двух несостоявшихся торгов судебные приставы должны предложить банку принять объект залога на баланс. Мы это делаем, и впоследствии реализуем объект залога на рынке. Несмотря на то что недвижимость реализуется на судебных торгах с дисконтом 20%, они, как правило, признаются несостоявшимися, потому что люди боятся покупать активы на стадии исполнительного производства».

Станислав Настасьин, вице-президент — старший аналитик агентства Moody's, рассказал об особенностях реализации банками залогов по ипотечным кредитам: «Чаще всего реализация заложенных объектов производится самим банком. При этом банки стараются мотивировать заемщика реализовать имущество добровольно, так как аукционы представляют собой более затратный путь с наименьшим уровнем возврата средств, то есть низкой ценой реализации залога. При реализации заложенных объектов недвижимости банки редко обращаются к услугам посредников. Но такие случаи бывают, когда банки продают дефолтные ипотечные кредиты коллекторским компаниям».

Представители пресс-службы Росбанка рассказали, что реализацией объектов недвижимости по договору с банком занимаются брокерские компании. В ВТБ24 нам сообщили, что, в зависимости от вида имущества, в банке задействованы все каналы его реализации, в том числе аукционы, реализация силами сотрудников банка и использование услуг посредников.

Срок реализации растет

Срок реализации имущества сегодня в условиях падения экономики и отсутствия оптимизма как у бизнесменов, так и у рядовых россиян значительно превышает показатели докризисных лет.

Хранение и управление имуществом требует от кредитной организации тех компетенций, которых в банке может и не быть

Эльман Мехтиев (АРБ) отметил: «С учетом текущей экономической ситуации быстрая реализация заложенного имущества в случае обращения на него взыскания возможна только при существенном дисконтировании. Дисконт может составлять и 20%, и 30%, и даже 40%. Банки не заинтересованы в „складировании” заложенного имущества, так как чаще всего оно для банков непрофильное. Хранение и управление имуществом требует от кредитной организации тех компетенций, которых в банке может и не быть. А приобретение компетенций в ускоренном режиме потребует от банка значительных денежных средств».

Владимир Шаталов, заместитель председателя правления Промсвязьбанка: «Объем проблемных активов увеличился за 2014–2015 год у всех банков, и у нас тоже. Но мы ожидаем возврата денег от проблемных активов в короткие сроки. Как правило, удается забрать залог в виде отступного, в этом случае банк забирает и продает имущество. Либо включается процедура банкротства, которая занимает до полутора лет. Нужно отметить, что стоимость залогового имущества и недвижимости снизилась. Но сейчас и наши требования к залоговому имуществу изменились, сложные экономические условия, снижение рентабельности предприятий заставляют использовать более жесткий подход ко всем финансовым показателям заемщиков».

Станислав Настасьин (Moody's) рассказал об особенностях реализации залогов по ипотечным кредитам: «К сожалению, у нас нет пока точных данных за 2015 год для сравнения с предыдущими периодами, так как в последнее время было недостаточно сделок секьюритизации ипотечных кредитов. В предыдущие периоды банки сообщали, что время, необходимое для продажи жилой недвижимости после получения решения суда, составляло от четырех до восьми месяцев».

Cреднее время продажи заложенного под ипотеку жилья составило при продаже без судебного разбирательства 1,1 года, при продаже на аукционе — 2,9 года, а при продаже с баланса банка — 3,7 года

Аналитики агентства Moody's проводили исследование длительности реализации банками заложенного имущества по ипотечным и автокредитам за период 2007–2013 годов. В исследовании отмечено, что продажа заложенного имущества, которое банк взял на баланс, связано с более высокими затратами и занимает более длительное время, чем другие способы реализации имущества. Например, среднее время продажи заложенного под ипотеку жилья составило при продаже без судебного разбирательства 1,1 года, при продаже на аукционе — 2,9 года, а при продаже с баланса банка — 3,7 года.

Готов ли Центробанк идти навстречу банкирам?

Центробанк, столкнувшись в обанкротившихся банках с серьезными искажениями финансовой отчетности, в том числе учета и оценки залогового имущества, крайне неохотно идет навстречу банкирам. Жесткий подход регулятора к оценке залогов заставляет банки создавать бОльший объем резервов, снижает и без того невысокую банковскую прибыль и затрудняет наращивание капитала.

Зампред Центробанка Василий Поздышев считает, что срок реализации залога в рамках положения 254-П можно увеличить с сегодняшних 180 дней до 270 дней, но не более. А залог, который реализуется в течение года, вряд ли можно назвать ликвидным.

Василий Поздышев: Как Центробанк будет оценивать залоги Фальсификация оценки залогового имущества вынуждает Банк России взять на себя оценку залога и создание единого реестра залога.

Вице-президент Ассоциации российских банков Эльман Мехтиев считает: «Обсуждаемое сейчас увеличение сроков реализации залогов от 180 до 270 дней важно для правильной оценки ликвидности залога и расчета размера резервов при использовании залога. Ведь речь идет не об обязательных сроках реализации конкретного залога, а о времени, в течение которого подобные залоги были бы реализованы. На основании, в том числе, и такой информации осуществляется оценка залога, проверка правильности его оценки. Но в настоящее время реализация залогов затруднена прежде всего не из-за требований Банка России, а по причинам макроэкономического порядка — нестабильная экономическая ситуация, отсутствие спроса и отсутствие инвестиций».

Когда объем реализуемого банками имущества вернется к докризисному?

Ответить на этот вопрос непросто: слишком неопределенна сейчас ситуация в экономике. Станислав Настасьин (Moody's): «Зависит от скорости восстановления экономики, которая, в свою очередь, зависит и от внутренних, и от внешних факторов. По нашим прогнозам, ВВП России продолжит падение и в 2016 году. А в 2017 году ожидается рост ВВП ниже 1%».

Эльман Мехтиев (АРБ) считает: «С учетом залогового характера основного объема кредитования юридических лиц в настоящее время, на докризисный уровень можно будет выйти достаточно быстро — в течение трех-пяти лет. Но это возможно только после восстановления докризисных темпов роста экономики».

Константин Каричев (Нордеа банк): «Точного ответа на этот вопрос никто не даст. Это зависит от того, как будет развиваться экономическая ситуация. Объем залогов напрямую зависит от качества заемщиков, а качество заемщиков — от ситуации в экономике. От того, по какому сценарию пойдет дальнейшее развитие, пессимистическому или, скорее, оптимистическому, можно назвать цифру от двух до пяти лет».

Cнижение остроты проблемы реализации банками заложенного имущества наступит не раньше чем через два-три года

Очевидно, что улучшение качества кредитных портфелей, а с ним и сокращение объемов реализуемых банками залогов, начнется только через год-полтора после возобновления роста российской экономики. А снижение остроты проблемы реализации банками заложенного имущества наступит не раньше чем через два-три года.